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Comprar casas e imóveis

Dúvida em CPCV

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  1.  

  1.  # 1

    Caros amigos,

    Estou a comprar uma casa (de férias, para rentabilização) e estou com dúvidas relacionadas com o contrato no que ao sinal diz respeito.

    Comecei por dar um sinal de apenas 2.000€, até ter umas determinadas garantias que precisava ter para estar seguro a 100% de que iria avançar para o negócio (o risco era, no máximo perder esses 2.000€). Apenas uns 5 dias depois reuní as referidas garantias e, tal como estipulado no CPCV, até ao dia 20 de Abril esse sinal sería reforçado em 3.000€, passando então a totalizar 5.000€.

    Porém, como considerei que queria ficar o mais tranquilo possível e tenho liquidez para tal, decidi propor ao vendedor o reforço do sinal não para 5.000€ mas sim para 7.500€.

    Mas tal como está redigido o contrato e a declaração/recibo que faz prova da transferência dos 5.500€ para reforço do sinal aos 7.500€, desde a minha ignorância nestas matérias, não consigo estar tranquilo e dar por certo de que o sinal é inequívocamente de 7.500€ neste momento.

    Tudo isto, não tendo quaisquer razões para duvidar da boa fé e honradez do vendedor, que por acaso até é advogado e foi ele a redigir esta declaração/recibo. Mas na eventualidade (ainda que muito remota) de alguém lhe oferecer, por exemplo, mais 7.000€ que eu pelo imóvel entre hoje e a escritura, se o sinal estiver estabelecido em 5.000€, o vendedor tem mais vantagem (2.000€ extra) em vender ao outro comprador, ao passo que se o sinal estiver estabelecido em 7.500€, não tem qualquer vantagem (antes pelo contrário) em vendê-lo a outro. Pelo que faz toda a diferença.


    Acerca da sinalização do imóvel, isto é tudo o que consta do CPCV:

    "CLÁUSULA QUARTA

    O preço acordado é no valor global de 110.000,00€ (cento e dez mil euros), que será pago da seguinte forma:

    1 - Como sinal e princípio de pagamento do preço referido, o Segundo Outorgante entrega nesta data ao Primeiro Outorgante, o valor de 2.000,00€ (dois mil euros), por transferência bancária, quantia em relação à qual este dá a correspondente quitação.

    2 - Até ao dia 20 de Abril, o Segundo Outorgante, a título de reforço de sinal e parte de pagamento do preço, entregará ao primeiro outorgante a quantia de 3.000,00€.

    3 - A parte restante do preço, o seja, a quantia de 105.000,00 € (cento e cinco mil euros), será paga no acto da escritura de compra e venda."
    __


    Já na Declaração que fixa (ou deveria fixar) o valor do sinal em 7.500€ conforme explicado no inicio do post, consta este texto:

    "[Nome do vendedor][...], declara para os efeitos previstos no nº 2 da cláusula quarta, do contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra X, a que corresponde o Xº andar, porta nº X, [restante identificação da fracção][...] celebrado em X de Abril de 2017, em que é comprador o Sr. [meu nome][meus dados], que deste recebeu a quantia de 5.500€ (cinco mil e quinhentos euros), como reforço de sinal e parte de pagamento do preço, quantia da qual dá a correspondente quitação[...]

    Mais declara que, por aquela quantia ser superior à prevista no nº 2 da cláusula quarta do supra referido contrato promessa de compra e venda, que a parte restante do valor a pagar na data da escritura, prevista no nº 3 da já referida cláusula quarta, passará a ser mais exactamente de 102.500,00€ (cento e dois mil e quinhentos euros)."
    _________________


    Ora, à partida estará tudo correcto e a cláusula estará indubitavelmente estabelecida nos 7.500€ e esta sería sempre a interpretação legal.

    Mas sou mesmo muito burro nestas matérias e não consigo estar 100% descansado.

    Leio isto e parece-me que dos 5.500€ que paguei para o reforço do sinal de 2.000€ para 7.500€, existem 3.000€ que reforçam o sinal para os 5.000€ tal como previsto no CPCV e existem os restantes 2.500€ que apenas constituem "parte de pagamento do preço", não reforçando o sinal. Ou seja, se isto fosse assim, estaría neste momento estabelecido um sinal de 5.000€ e, por via do pagamento de outros 2.500€ extra, faltaría pagar 102.500€ aquando da escritura.

    Afinal o comprador declara que, e passo a citar: "recebeu a quantia de 5.500€ (cinco mil e quinhentos euros), como reforço de sinal e parte de pagamento do preço"

    E se no CPCV está estabelecido que o reforço do sinal será para os 5.000€, parece que reforcei o sinal tal como previsto e que paguei outros 2.500€ como parte de pagamento do preço.

    E como a ideia era simplesmente a de reforçar o sinal (e não a de estar já a adiantar parte do pagamento), gostaria de estar seguro de que neste momento o sinal está inequivocamente estabelecido. Pois se esta interpretação leiga e rebuscada que estou a fazer correspondesse à realidade, se o imóvel fosse entretanto vendido a outro, eu teria a receber os 5.000€ em dobro e os 2.500€, um total de 12.500€ e não de 15.000€ caso o sinal estivesse mesmo fixado nos 7.500€.

    Pedi-lhe que imediatamente a seguir à frase que acaba com "quantia da qual dá a correspondente quitação", adicionasse a seguinte frase: " passando assim o sinal mencionado na cláusula quarta do referido contrato promessa de compra e venda a ter o valor total de 7.500€."

    Mas refez o documento, acrescentou também outros dados adicionais a meu ver menos relevantes, mas não acrescentou esta frase que lhe tinha pedido para acrescentar. Ainda assim, tal como referi no inicio, como estou convencido de que está de boa fé e de que é pessoa honesta, estou certo que não o fez com segundas intenções. Estará apenas convencido de que esta frase é absolutamente dispensável (e deverá ter razão), mas para mim que não percebo nada disto se tivesse adicionado a frase que lhe pedi deixar-me-ia muito mais tranquilo.

    O que dizem? O aditamento desta frase não tem qualquer relevância para aquilo que eu pretendo proteger? Ou sería um reforço importante que devo exigir?

    Obrigado e abraços.

    -p_

  2.  # 2

    Do que leio do CPCV e da nota de reforço de sinal, parece-me tudo bem.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez

  3.  # 3

    Olá Hugo,

    Muito obrigado.

    Aproveito para dizer que talvez tivesse sido útil partilhar também a cláusula 7ª do contrato, já que respeita igualmente ao sinal. Aqui fica:


    CLÁUSULA SÉTIMA

    1 - Em caso de incumprimento do presente contrato promessa por motivos imputáveis ao Segundo Outorgante, assistirá ao Primeiro Outorgante, a faculdade de fazer suas, as quantias recebidas a título de sinal e princípio de pagamento, ou reforço do mesmo.

    2 - Em caso de incumprimento do presente contrato-promessa por motivos imputáveis ao Primeiro Outorgante, assistirá ao Segundo, a faculdade de exigir daquele, as quantias pagas a título de sinal princípio de pagamento e reforço do mesmo, em dobro.

    O incumprimento definitivo do presente contrato, depende da interpelação do promitente faltoso.

    3 - Em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, os Outorgantes não faltosos podem, em alternativa, requerer a execução específica do presente contrato-promessa nos termos do artigo 830.º do Código Civil.

    ___________________


    Se repararmos o texto no ponto 1 está ligeiramente diferente do texto no ponto 2, nesta parte:

    "a título de sinal e princípio de pagamento, ou reforço do mesmo"

    Diferente de:

    "a título de sinal princípio de pagamento e reforço do mesmo"


    Estas diferenças terão algum significado na interpretação? (não tanto o ",ou" mas mais o "e" em falta no segundo ponto)


    Por outro lado, e para terminar, o vendedor (na qualidade de advogado) esclareceu-me que o ponto 3, por fazer referência ao artigo 830.º do Código Civil, o impede de negociar/vender o apartamento a outra pessoa. Diz-me ele que, se aparecer alguém a oferecer um valor muito superior e ele aceitar, eu posso accionar mecanismos que o impedem de efectuar a venda a esse outro eventual interessado. Mesmo que me devolvesse o sinal em dobro.

    Não duvido que assim seja, mas custa-me a aceitar que assim seja. Então afinal para que serviria a sinalização? No mínimo não existiria qualquer diferença entre um sinal de 1.000€ e um sinal de 7.500€, uma vez que, na prática, o imóvel não poderia nunca ser vendido a outro.

    Será que é como ele diz mas só tem efeito até à data limite fixada para a marcação da escritura? Ou seja, se ele quiser não comparece na escritura, para depois de ultrapassado o dia limite para a escritura convencionado no CPCV, devolver-me o valor do sinal em dobro e vender a outro. Será?

    Obrigado mais uma vez.

    -p_

  4.  # 4

    Meu estimado, cumpre-me informá-lo que o vendedor laborou correctamente e de boa fé, quer na feitura do contrato promessa de compra e venda, quer posteriormente no aditamento ou adenda lavrada na posterior declaração. Quanto à sua dúvida, a mesma não tem qualquer cabimento e resulta apenas de uma sua leitura muito superficial da letra contratualizada.

    Atente que da cláusula 4ª do contrato resulta que "1 - Como sinal e princípio de pagamento do preço referido, o Segundo Outorgante entrega nesta data ao Primeiro Outorgante, o valor de 2.000,00€ (dois mil euros), por transferência bancária, quantia em relação à qual este dá a correspondente quitação."

    Destarte, o próprio contrato faz fé e prova da primeira e devida quitação, sem a qual, aquele não seria subscrito, ou sendo-o e não se lograsse efectivar a boa cobrança do meio de pagamento, haver-se-ia que considerar outros constrangimentos para a sua parte.

    Da cláusula 2ª dimanava que: "2 - Até ao dia 20 de Abril, o Segundo Outorgante, a título de reforço de sinal e parte de pagamento do preço, entregará ao primeiro outorgante a quantia de 3.000,00€. "

    Por força do clausulado contratualizado, sobre si impendia uma obrigação de pagar uma segunda verba de 3 000,00 euros, mas você optou por prestar um reforço extra de 2 000,00 euros, totalizando esta segunda prestação em 5 000,00 euros. Desta sorte, o promitente comprador, lavrou um documento fazendo referência aos 5 000,00.

    "[Nome do vendedor][...], declara para os efeitos previstos no nº 2 da cláusula quarta, do contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra X, a que corresponde o Xº andar, porta nº X, [restante identificação da fracção][...] celebrado em X de Abril de 2017, em que é comprador o Sr. [meu nome][meus dados], que deste recebeu a quantia de 5.500€ (cinco mil e quinhentos euros), como reforço de sinal e parte de pagamento do preço, quantia da qual dá a correspondente quitação[...]

    Mais declara que, por aquela quantia ser superior à prevista no nº 2 da cláusula quarta do supra referido contrato promessa de compra e venda, que a parte restante do valor a pagar na data da escritura, prevista no nº 3 da já referida cláusula quarta, passará a ser mais exactamente de 102.500,00€ (cento e dois mil e quinhentos euros)."

    Assim, quando formalizarem a escritura de compra e venda, ao invés de pagar 105 000,00, só serão devidos 102 5020,00. Sem mais.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luisms, P_Lopez

  5.  # 5

    Caro happy hippy,

    Muito obrigado por me ajudar a reforçar a minha convicção de que o contrato foi e está laborado de boa fé, não oferecendo lugar a equívocos. Já noutras ocasiões tive a oportunidade de ler intervenções suas neste fórum cujo teor me levam a depreender que possui conhecimentos e experiência sobejantes nestas matérias. Como terá certamente dado conta, no meu primeiro post adjectivei-me de leigo e "burro" no que a estes assuntos diz respeito, o que reforça a importância, para mim, da sua intervenção.

    Não obstante e, mais uma vez, em função da minha ignorância, além de lhe agradecer a intervenção vou ter que pedir desculpa mas, se puder efectuar um último esforço extra, ficar-lhe-ia extremamente agradecido. Isto porque, na sua última frase, que depreendo seja a sua conclusão final, nada refere quanto à variante que efectivamente me impede que estar totalmente tranquilo: o valor em que está fixado neste momento o sinal. Passo a citar:

    "Assim, quando formalizarem a escritura de compra e venda, ao invés de pagar 105 000,00, só serão devidos 102 5020,00. Sem mais."

    Portanto, que só serão devidos 102.500,00€ (a pagar aquando da formalização da escritura) é facto que não me oferece qualquer dúvida. A dúvida reside na fixação do valor do sinal. O caro happy hippy, para me ajudar a tranquilizar definitivamente, pode, por favor, confirmar se em função do supra relatado nos meus anteriores 2 posts, se pode concluir de forma inequívoca que o sinal neste momento está fixado em 7.500,00€?

    E, para terminar, o vendedor pode ou não pode negociar o imóvel com um terceiro? Em caso afirmativo, se o fizer e chegar a acordo com um terceiro, enquadrando-se na definição de promitente faltoso, consagrada no ponto 2 da cláusula Sétima, qual sería a contrapartida que me teria que prestar? A devolução do sinal, em dobro?

    Mais uma vez muito obrigado e cumprimentos.

    -p_

  6.  # 6

    Portanto, que só serão devidos 102.500,00€ (a pagar aquando da formalização da escritura) é facto que não me oferece qualquer dúvida. A dúvida reside na fixação do valor do sinal. O caro happy hippy, para me ajudar a tranquilizar definitivamente, pode, por favor, confirmar se em função do supra relatado nos meus anteriores 2 posts, se pode concluir de forma inequívoca que o sinal neste momento está fixado em 7.500,00€?


    Meu estimado, confesso que não logro perceber a sua confusão. O que se houve acordado, quer no contrato promessa, quer posteriormente, na "adenda", tem-se perfeitamente inteligível, pese embora as formalidades no lavramento escrito.

    1) Do contratado, resulta uma valor acordado de 110.000,00€, com um sinal de início de pagamento de 2.000,00€. Ora o próprio contrato faz já fé da quitação desta verba.

    2) Do contrato dimana um preceito acessório pelo qual, o promitente comprador se obriga ao pagamento de uma segunda prestação no montante de 3.000,00€, a título de complemento do sinal.

    3) Aquando deste segundo "pagamento", resulta do bom senso (e da lei - cfr. artº 787º CC) que seja emitido um "recibo" de quitação pelo cumprimento da sua obrigação.

    4) Resulta inequívoco que, como sinal e princípio de pagamento do preço acordado é de 5.000,00€.

    5) Resulta também claro que, aquando da formalização do contrato de compra e venda, só será devida a parte restante do preço, ou seja, a quantia de 105.000,00€.

    6) No entanto, você entendeu por bem, reforçar o sinal, adiantando mais 2.500,00€, efectuando-o conjuntamente com a segunda prestação. Portanto, ao invés de pagar 3.000,00€, pagou 5.500,00€.

    7) Neste caso, o recibo de quitação, será referente a este novo valor (5.500,00€), concretizando agora que o valor final será de 102.500,00€ (e não de 105.000,00€).

    Estou em crer que não haveria para si qualquer resquício de dúvida, se deste competente segundo documento resultasse que você efectuou o pagamento devido de 3.000,00€, acrescido de 2.500,00€, totalizando aquele no global, 5.500,00€. Em boa verdade, vai resultar tudo no mesmo.

    E, para terminar, o vendedor pode ou não pode negociar o imóvel com um terceiro? Em caso afirmativo, se o fizer e chegar a acordo com um terceiro, enquadrando-se na definição de promitente faltoso, consagrada no ponto 2 da cláusula Sétima, qual sería a contrapartida que me teria que prestar? A devolução do sinal, em dobro?


    Os contratos, até os verbais, são para se terem escrupulosamente cumpridos. Quem entrar em incumprimento, excepto se justificar justa causa (por exemplo, num atraso relativamente à data convencionada para a escritura, e por razões alheias a qualquer das partes), incorrerá nas comuns regras da responsabilidade civil contratual, que neste caso, sem prejuízo de outras sanções, faz incorrer os incumpridores em distintas obrigações:
    1) para o promitente vendedor, a de devolver o sinal e reforço em dobro (15.000,00€);
    2) para o promitente comprador, a de perda do sinal e reforço (7.500,00€).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luisms, P_Lopez

  7.  # 7

    Caro happy hippy,

    Muito obrigado pelos esclarecimentos adicionais. Não é que se lhe deva propriamente chamar "confusão", uma vez que estava já 99% certo de que a interpretação correcta fazia salvaguarda daquilo que eu pretendia salvaguardar. Buscava apenas um reforço dessa praticamente segura convicção e este seu segundo post serve-me para saltar dos 99% para os 100% de convicção.

    O que tentava explicar, e que na tentativa de o fazer fui, aí sim, algo confuso, é que ainda que não houvesse dúvida de que entreguei 7.500,00€ e de que a quitação dada pelo vendedor fazia prova inequívoca de que recebeu essa quantia no âmbito do contrato celebrado entre ambas as partes, a minha leiga interpretação daquilo que consta do contrato e da adenda, não me permitia estar totalmente seguro de que a totalidade desse valor constituía inequívocamente sinal. Podia (agora já percebi que não) ser que 5.000,00€ desses 7.500,00€ estivessem a constituir sinal e que os remanescentes 2.500,00€ fossem "apenas" adiantamento de pagamento final (devolvidos em caso de incumprimento, mas não em dobro).

    Concluo, portanto, que se o vendedor actuar desconforme com o contrato, passando a enquadrar-se na definição de promitente faltoso, terá que me entregar a verba de 15.000,00€. Podendo, portanto, recolher benefício na opção pela venda a um terceiro desde que esse terceiro lhe proponha realizar o negócio 8.000,00€ acima do valor que comigo tem convencionado.

    Como o negócio para mim é essencial neste momento (uma vez que vendi outro imóvel apenas e tão somente porque queria aproveitar esta oportunidade), fico ainda com vontade de voltar a reforçar o sinal (talvez para os 11.000,00€) uma vez que não quero perder o negócio, tenho liquidez para tal e a escritura só será celebrada entre dia 5 e dia 20 de Junho. Mas já tenho vergonha de estar a incomodar o vendedor com ainda mais um reforço e nova adenda ou nova redacção de contrato.

    Mais uma vez muito obrigado pela preciosa ajuda.

    Cumprimentos.

    -p_

  8.  # 8

    Olá de novo,

    Uma outra dúvida que penso que encaixa neste tópico e posso dispensar a criação de outro.

    Estou a vender um imóvel e assinei CPCV, tendo recebido do promitente comprador a quantia de 12 mil euros como sinal e principio de pagamento.

    Como na maioria destes contratos, inclui-se esta cláusula:

    8ª.
    Em caso de incumprimento do presente contrato pelo Promitente Vendedor, este obriga-se a restituir em dobro aos Promitentes Compradores tudo o que lhe haja sido prestado a título de sinal.

    Em caso de incumprimento do presente contrato pelos Promitentes Compradores estes perderão, a favor do Promitente Vendedor, o que prestaram a título de sinal.

    Em alternativa do previsto nos números anteriores, pode qualquer das partes, desde que não faltosa, optar pelo regime da execução específica do contrato, nos termos do art. 830º do Código Civil.
    ________________________________________


    Tendo isto em consideração e também o facto de ainda faltarem 50 dias para a escritura, se eu quiser voltar a colocar o apartamento no mercado, tentando vender 18 mil euros acima do preço anterior, posso fazê-lo sem infringir nenhuma lei nem entrar só por isso em incumprimento?

    Obrigado e cumprimentos,

    -p_

  9.  # 9

    Será sempre uma escolha pouco ética. Um compromisso é um compromisso.
    Mas julgo que pode fazê-lo desde que pague o dobro do sinal ao comprador ou que entre em acordo com ele sobre outro valor eventualmente menor.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez

  10.  # 10

    Colocado por: P_LopezTendo isto em consideração e também o facto de ainda faltarem 50 dias para a escritura, se eu quiser voltar a colocar o apartamento no mercado, tentando vender 18 mil euros acima do preço anterior, posso fazê-lo sem infringir nenhuma lei nem entrar só por isso em incumprimento?


    Meu estimado, tenha muito cuidado com o que almeja, em face do por si contratualizado. Dimana do artº 405º, nº 1 do CC que, dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o clausulado dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no CC e bem assim de incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver, avisando o artº subsequente, também no seu nº 1 que, o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.

    Desta sorte, houve-se convencionado ou no limite aceite, um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, do qual, importa atentar em concreto e em função dos elementos ora facultados, aos seus condicionalismos intrínsecos ao não cumprimento por qualquer das partes. Vejamos pois:

    Colocado por: P_Lopez8ª.
    Em caso de incumprimento do presente contrato pelo Promitente Vendedor, este obriga-se a restituir em dobro aos Promitentes Compradores tudo o que lhe haja sido prestado a título de sinal.(1)

    Em caso de incumprimento do presente contrato pelos Promitentes Compradores estes perderão, a favor do Promitente Vendedor, o que prestaram a título de sinal.(2)

    Em alternativa do previsto nos números anteriores, pode qualquer das partes, desde que não faltosa, optar pelo regime da execução específica do contrato, nos termos do art. 830º do Código Civil.(3)


    (1) Pela sua manifesta perda de interesse em concretizar o negócio, impende sobre si o ónus de efectual a devolução do sinal como princípio de pagamento em dobro, a saber, €24 000,00.

    (2) Na eventualidade da não concretização do negócio de venda do imóvel por razões estranhas ao alienante e adstritas em exclusivo aos compradores, perdem aqueles o sinal feito como princípio de pagamento, a saber, €12 000,00.

    (3) O legislador através do CPCV dotado de eficácia real visou proteger um direito de crédito já existente ou, por outras palavras, visou proteger aquele que tem um direito à alienação ou constituição de um direito real contra o titular registal inscrito, onde a acção de execução específica assume-se como uma acção constitutiva, quase executiva, constituindo a sentença “um sucedâneo ou substitutivo do contrato prometido”.

    Destarte, atente no que a este respeite, ensina o competente Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05/07/2009: A execução específica da obrigação de contratar prevista no art. 830.º, n.º 1, do CC, apenas tem lugar quando não há incumprimento definitivo mas simples mora, enquanto que a possibilidade de exigência do sinal (singelo ou dobrado) consagrada no art. 442.º, n.º 2, do CC, somente é possível numa situação de incumprimento definitivo.
    Concordam com este comentário: spoliv
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez

  11.  # 11

    Caros,

    Muito agradecido a ambos.

    nunogouveia: estava, em parte, ciente do carácter pouco ético de tal escolha. E também sería uma escolha que revelaría um negócio menos inteligente, pois se eu estivesse agora convencido de que conseguia vender tanto acima do acordado, teria que admitir a má opção de negociar pelo preço inicialmente negociado. Mas não se trata nem de uma coisa, nem de outra. Queira, por favor, atentar nos detalhes que me levaram a colocar a questão, tal e como passo a informar.

    1 - Estou vendedor com CPCV assinado de um imóvel. O meu contrato é apenas com o comprador final (um cidadão de nacionalidade estrangeira) que, por não estar no país na altura de se decidir pelo negócio, serviu-se de auxílio a título particular de uma agente da imobiliária que exerce actividade profissional numa agência imobiliária (vamos chamar-lhe imobiliária X). O meu contrato para a venda foi, portanto, a nível oficial celebrado apenas com o comprador mas, entre o comprador e esta agente imobiliária existirá outro tipo de acordo que eu desconheço, sendo que até pode ser simples amizade sem qualquer comissão pelo meio.

    2 - Estou comprador com CPCV assinado de outro imóvel (aquele a que respeitam os primeiros posts deste tópico). O meu contrato é apenas com o vendedor, cidadão português. Este vendedor, é certo que me está a vender o imóvel a título particular, sem intermediação de agentes imobiliários, mas o imóvel estava listado em carteira e no website de algumas agências imobiliárias, incluindo a imobiliária X. Ora, a imobiliária X, apesar de já ter sido contactada pelo proprietário com vista à retirada do imóvel das suas listagens, não só o continua a manter como disponível no seu website, como continua a publicar-lhe anúncio em pelo menos 2 websites de classificados de imóveis (a última publicação foi de há apenas 2 dias). Tudo isto, a um preço 20 mil euros superior ao preço que tenho contratado com o proprietário.

    Se não sucedesse o que relato no ponto 2, nunca teria sequer pensado em avançar para aquilo que menciono no meu anterior post.

    Ou seja, se estão a agir num sentido que me pode estragar o negócio da compra do imóvel que me preparo para comprar, eu também posso agir no sentido de lhes estragar a não oficiosa intermediação do negócio da venda do meu imóvel a um cliente particular mas que configura um negócio do interesse desta mesma agente imobiliária.

    Daí que a minha pergunta até era mais para saber se o que estão a fazer é ou não legal. Sendo que, se o for, talvez seja uma opção para mim, fazer o mesmo. Pode ser que assim, dando-se conta de que pode perder um negócio já em parte assegurado por um CPCV, entenda que é hora de retirar o anúncio do imóvel que me preparo para adquirir e cujo proprietário já os interpelou para que seja retirado.

    O que fariam os caros nunogouveia e happy hippy?

    Isto tendo em consideração que ambos os negócios são fantásticos para mim, mas só no caso de ambos se concretizarem.

    Obrigado e cumprimentos,

    -p_

  12.  # 12

    Colocado por: P_Lopez
    O que fariam os caros nunogouveia e happy hippy?


    Meu estimado, tenho em si pessoa inteligente o bastante para, conscientemente, perceber todas as implicações intrínsecas a esse seu desiderato de revanche em nome de um sentimento de represália muito duvidoso, pese embora seja de sublinhar toda a legitimidade da sua revolta.

    Entre o promitente vendedor e o promitente comprador foi celebrado um competente contrato promessa de compra e venda. Como a própria denominação indica, trata-se este de documento/acordo escrito entre quem promete vender e quem promete comprar, assinado por ambas as partes, obrigando-as. No entanto, nada obsta a que qualquer das partes desista do negócio, havendo-se contudo o agente cominado com a sanção que lhe caiba por força da lei e do contrato promessa.

    Quanto à actuação do intermediário imobiliário, tem-se a mesma a todos os títulos legitima, se para o efeito se tiver mandatada. Se no âmbito da sua actuação, angariado um cliente e aceite a sua proposta por parte do promitente vendedor (eventualmente mais vantajosa que a sua), pode aquele perfeitamente optar por vender ao outro em detrimento do cumprimento do celebrado contrato promessa, incorrendo na obrigação de lhe devolver o sinal em dobro.

    Havendo-se o negócio acordado no valor global de 110 000€ (montante base exigido pelo proprietário do imóvel), que o incumprimento pelo promitente vendedor implica a devolução do sinal e reforço em dobro, no montante de 15 000€, e que a comissão da imobiliária será de 5 000€ (totalizando estes ónus 20 000€), faz todo o sentido que aquela proponha um valor de venda na ordem de grandeza dos 130 000€.

    No entanto, e fazendo fé na sua afirmação e cito "apesar de já ter sido contactada pelo proprietário com vista à retirada do imóvel das suas listagens, não só o continua a manter como disponível no seu website", tem-se por expectável que não existe qualquer obrigação contratual entre o promitente vendedor e a imobiliária, e nestes termos, será ineficaz qualquer oferta daquela (leia-se, a apresentação de um potencial cliente com uma nova proposta), porquanto, importa ressalvar que, nos precisos termos fixados na lei, o contrato de mediação imobiliária deve ser reduzido a escrito, sob pena de nulidade (cfr. Lei 15/03, artº 16º).

    EDIT:

    Colocado por: happy hippy


    (1)Pela sua manifesta perda de interesse em concretizar o negócio, impende sobre si o ónus de efectual a devolução do sinal como princípio de pagamento em dobro, a saber, €24 000,00.

    (2)Na eventualidade da não concretização do negócio de venda do imóvel por razões estranhas ao alienante e adstritas em exclusivo aos compradores, perdem aqueles o sinal feito como princípio de pagamento, a saber, €12 000,00.


    Meu estimado, na indicação dos valores supra indicados, incorri num involuntário lapso. No entanto, tem-se correcta a linha de pensamento. Perante o incumprimento por parte do promitente vendedor, impende sobre este a obrigação de devolver o sinal em dobro; tratando-se de um incumprimento por parte do promitente comprador, impende sobre este a responsabilidade de perder o sinal.
    Concordam com este comentário: P_Lopez
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  13.  # 13

    Caro happy hippy,

    Mais uma vez obrigado pela sua resposta.

    Pelo que me diz sou levado a concluir que sería do meu interesse possuir um registo (uma resposta por email, por exemplo) por parte do promitente vendedor em como já pediu a retirada do imóvel das suas listagens. É assim?

    Caso assim seja, envio-lhe ainda hoje um email pedindo que me confirme se em algum momento pediu a esta agência a retirada do imóvel, pois quando partilhou comigo essa informação foi ao telefone, pelo que não tenho qualquer tipo de registo ou prova.

    Citando o happy hippy: "Quanto à actuação do intermediário imobiliário, tem-se a mesma a todos os títulos legitima, se para o efeito se tiver mandatada."

    Se pediu a retirada, a actuação do intermediário imobiliário não se tem mandatada, pelo que segundo percebi não é legal. Ou ainda que seja legal, não poderá ter efeitos práticos. Certo?

    Por outro lado, compete-me referir, para que esteja melhor esclarecido, que o valor de 130.000,00€ (20.000,00€) superior ao valor que tenho acordado no CPCV para a compra do imóvel, não foi decidido agora. Esta imobiliária já tem este apartamento listado a este preço há vários meses. Noutras imobiliárias (vá-se lá saber porquê) estava por 120.000,00€, pelo que negociando directamente com o proprietário e sem intermediários consegui o preço de 110.000,00€.

    E a diferença de 20.000,00€, em caso de incumprimento da parte do promitente vendedor, cobre a comissão do intermediário (5.000,00€) e os 7.500,00€ que, não sendo meus no inicio, me teria que pagar. Pois os 7.500,00€ que lhe entreguei a título de sinal, já eram meus no inicio e, na prática, não deveriam entrar nestas contas. Ou seja, se ele vender por 130.000,00€, entrega 5 mil à imobiliária, 7.5 mil a mim e obtém um ganho de 7.5 mil com o não cumprimento do contrato.

    Foi-me inclusive dito pelo promitente vendedor, ao telefone, que já após a celebração do CPCV, foi contactado por uma imobiliária (presumo que esta) para a visita ao imóvel de um potencial interessado. Disse-me ele então que recusou e lhes disse que já estava vendido. Porém, se numa eventual próxima interpelação lhe disserem que existe interessado em comprar pelo preço anunciado de 130 mil euros, duvido que o promitente vendedor recuse, pois basta fazer contas e percebe que tem 7.500,00€ a ganhar. A menos que a lei não lhe permita aceitar esta proposta.

    Numa nota final, o meu receio prende-se com o facto de estarmos a falar de uma das zonas onde os preços estão a subir a um ritmo mais elevado e onde a compra e venda de apartamentos está a assumir níveis nunca antes vistos (pelo menos durante a última década). Quem trabalha na área do imobiliário nesta zona do país diz que se têm vendido mais apartamentos nos últimos 6 meses que nos últimos 6 anos juntos. E eu, atento como tenho estado, efectivamente vejo-os a aparecer no mercado hoje e a ser reservados ou vendidos no espaço de poucos dias ou semanas, excepto raras excepções.

    Veja-se que o apartamento que estou a vender, tem CPCV assinado para um valor precisamente 62% acima do valor que paguei por ele há apenas 22 meses atrás. São ganhos na ordem dos 35% por ano e dizem-me que só voltando aos anos 80 e 90 se encontram situações paralelas.

    Agora sim, mesmo para terminar, para me proteger, tenho tentado manter-me actualizado para ter alguma alternativa de outro apartamento para adquirir caso este negócio corra mal. Neste momento até identifico 1 ou 2 que poderiam constituir negócios interessantes, mas até Junho duvido que não sejam vendidos. Além de que este que (se tudo correr bem) me preparo para adquirir, é precisamente no mesmo prédio do outro que me preparo para vender, sendo que a diferença de valores me permitiria renovar o que vou comprar e ainda existiria um valor remanescente de alguma relevância, além de que apesar de ser no mesmo prédio, o apartamento que prometo comprar está melhor posicionado, pois tem melhor vista (vista piscina) e maior distância para a estrada que é fonte de algum ruído.

    Por isso, este seria para mim o negócio seguro e, daí, a preocupação em segurá-lo. Ir comprar noutro local, ainda que próximo, só me permite concluir se fiz bom negócio a médio ou longo prazo.

    Mais uma vez obrigado e cumprimentos,

    -p_

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