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1. • OEPP
   • 8 maio 2017

    # 1

   Boa tarde,
   Alguém com conhecimento para a seguinte dúvida: Quem tem a responsabilidade de liquidar os valores de obras do condomínio, o antigo proprietário ou o novo. ( As obras foram decididas em Assembleia Geral na altura do antigo proprietário ). Obrigado.
2. • TZW
   • 8 maio 2017

    # 2

   Penso que quando compra, o preço do apartamento já inclui tudo relacionado com o condomínio, do género, se houver dinheiro em caixa e todo o edifício estiver impecável nas áreas comuns o apartamento é vendido pelo preço de mercado + valor em caixa correspondente ao que o proprietário pagou e não foi gasto, quando há gastos que foram aceites e necessários também penso que recaem sobre o novo proprietário. Na compra de apartamento além do estado do imóvel em si, tem que analisar as contas do condomínio e os encargos associados/futuros. Posso estar errado mas foi o que fiz quando procurei embora desistisse porque um dos motivos era mais ou menos esse, quando era barato o condomínio ia ficar caro ou nem existia. Mesmo que anulassem o que estava para trás, faziam nova reunião e se for decisão por maioria voltava ao mesmo. Condomínios é mesmo assim, espirito comunitário!

   Concordam com este comentário: reginamar

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3. •  
     happy hippy
   • 9 maio 2017

    # 3

   Colocado por: OEPPBoa tarde,
   Alguém com conhecimento para a seguinte dúvida: Quem tem a responsabilidade de liquidar os valores de obras do condomínio, o antigo proprietário ou o novo. ( As obras foram decididas em Assembleia Geral na altura do antigo proprietário ). Obrigado.

   
   
   Meu estimado, carece o seu escrito de mais e pertinentes elementos para se poder aferir da exequibilidade legal da exigência tendente à satisfação da obrigação, nomeadamente, no que à eventual prescrição, parcial ou total da dívida havida para com o condomínio (cfr. artº 409º e 410º do CC), no entanto, havendo-se aquela exigível, e atendendo à ambulatoriedade destas dívidas em particular, a responsabilidade pelo pagamento das mesmas (quando inerentes à falta do pontual e integral cumprimento das obrigações), acompanha a alienação da fracção autónoma. Vale por dizer que a mesma se transfere necessariamente para o novo proprietário. As outras, têm-se diversas. Pese embora possam ser também exigíveis ao novo proprietário, por não se terem ambulatórias, pode e deve este exigir o reembolso das mesmas ao anterior proprietário.
   
   Fundamentando, existem fundamentalmente 2 orientações: Ambas afirmam que as obrigações contidas no disposto no art. 1424º do CC são obrigações propter rem, ou seja obrigações do titular do direito de propriedade.
   
   Há quem entenda (Cfr. entre outros, Ac. Rel. Lisboa, de 02.02.2006), que se trata tipicamente de obrigações propter rem, mas que, no entanto, não terão uma sua característica que as define, e que é a ambulatoriedade. Será o caso das obrigações que decorrem do uso normal do bem e por isso sua contrapartida, como por exemplo a quota paga ao condomínio, em regra, mensalmente, para fazer face às despesas com limpeza das partes comuns, manutenção geral e custos de administração.
   
   Já não será assim com obrigações que impliquem melhorias, alterações, reparações, que será o novo proprietário a tirar proveito delas, apesar de tais despesas terem sido deliberadas e aprovadas em Assembleia de Condóminos, pelo anterior proprietário e condómino. Estas já transitariam para o novo titular do direito real, acompanhando a fracção autónoma, e integrando o seu património, independentemente de este concordar ou não com elas, sendo responsável pelo seu pagamento.
   
   Outros entendem que toda e qualquer obrigação propter rem, ou obrigação real, terá as características que lhe são próprias, e que as definem, como é o caso da ambulatoriedade, e a sua titularidade ser determinada pela titularidade do direito real de propriedade, e não intuitu personae, ou pessoalmente, como na generalidade das obrigações.
   
   Desde logo, aquela primeira posição gera uma dificuldade: quais as obrigações do art. 1424º do CC que, apesar de serem propter rem, não têm ambulatoriedade, e quais as que sim? Ou seja, para todas elas podem ser defensáveis as duas hipóteses, de acordo com o interesse da parte que alega, proporcionando o recurso aos tribunais e viabilizando a divisão na Jurisprudência, com todas as consequências que isso traz.
   
   A Lei, no art. 1424º do CC, não faz distinção do tipo de encargo ou despesa, ou do momento do nascimento da obrigação de pagamento, nem estabelece dois regimes diferentes. E bem. A Administração do Condomínio não há-de conhecer, nem terá obrigação de conhecer, em que termos são celebrados os negócios jurídicos entre alienantes e adquirentes, das fracções autónomas que constituem o prédio, designadamente se os celebram sob condição de ficarem liquidadas as dívidas com o Condomínio, ou não; com redução proporcional do preço; se o alienante informou ou não o adquirente, etc..
   
   À Administração de Condomínio cabe-lhe tão somente cobrar as dívidas existentes, intimando os condóminos a fazê-lo e, se estes não procedem voluntariamente ao pagamento, cobrá-las recorrendo à via judicial.
   
   Não vai, no entanto, fazê-lo sem deixar acumular um montante que justifique enveredar por tal caminho, quer por não ter que estar a par nem presente no momento em que são celebradas as compras e vendas, quer por razões de gestão, quer por falta de meios financeiros, o que é cada vez mais usual. De notar, que apenas desde há bem pouco tempo vai sendo conferido apoio judiciário aos Condomínios, tendo em conta a sua insuficiência económica, já que porque são entidades jurídicas equiparadas a pessoas colectivas, se presumia que sempre arrecadavam avultados lucros, ou sendo vários os condóminos todos contribuíam (o que não corresponde à realidade dos Condomínios).
   
   Também, tratando-se de quotas pagas, em regra, mensalmente, a Administração não vai obviamente intentar uma acção judicial por mês, para cobrar coercivamente as quotas que não foram pagas voluntariamente, mesmo que coligasse todos os faltosos. Ainda por muitas outras razões, tal seria praticamente inviável.
   
   Finalmente, e uma vez que em relação às alienações/aquisições de fracções autónomas do prédio, a Administração do Condomínio é um terceiro, como se referiu anteriormente, ao intentar uma acção contra o anterior proprietário para cobrar as quotas que não lhe tenham sido pagas, podia correr o risco de ver a sua acção cair por terra, desde logo por o anterior proprietário vir a ser considerado parte ilegítima na acção, ou defendendo-se, invocando por exemplo que foi reduzido o preço tendo em atenção a dívida, que o Condomínio desconhecerá, e não tendo obrigação de conhecer, vê-o ser absolvido do pedido.
   
   Ora tudo isto acarreta custos, de tempo despendido, e de dinheiro com taxas e custas judiciais, e ainda com o patrocínio judicial (que é obrigatório), que muitas vezes o Condomínio não conseguirá suportar. Não poderá recorrer a Injunção, uma vez que no caso concreto a obrigação de pagamento não decorre de qualquer contrato. E, se tiverem sido vários os "anteriores proprietários" chega a não compensar ir cobrar de cada um deles, até acertar no verdadeiro devedor!!!!!
   
   Assim, negar-se à Administração, a possibilidade de reclamar as dívidas provenientes de falta de pagamento ao Condomínio das quotas, mensais ou não, fixadas em Assembleia anual, do actual proprietário - que terá sempre oportunidade de ser reembolsado por via de regresso, se não for ele o responsável - é fomentar o incumprimento destas obrigações.
   
   Igualmente, quanto ao adquirente, novo proprietário, há que referir que, antes de comprar, não deve deixar de recolher algumas informações importantes acerca da fracção que pretende comprar. Tem aliás o dever de se informar, não só no que toca ao registo predial e no que lá possa estar inscrito, bem como deverá inteirar-se junto do Administrador do Condomínio, do teor do Regulamento em vigor, se existem despesas já aprovadas para obras que ainda não tenham sido executadas, e ainda se existem dívidas da responsabilidade da fracção que vai adquirir; da mesma forma que tem o dever de se informar junto da Câmara Municipal, dos empreendimentos, acessibilidades, expropriações, previstos para o local que pretende que venha a ser a sua residência. Isto constitui um verdadeiro dever, tal como o alienante terá que prestar informações essenciais acerca do negócio.
   
   Por fim, o actual proprietário, se mesmo interpelado para o efeito pela Administração do Condomínio, não proceder ao pagamento voluntário das dívidas do anterior proprietário, e deixar que o Condomínio intente a competente acção judicial para cobrança dos aludidos créditos, poderá sempre levantar nos autos o incidente de Intervenção Principal Provocada, chamando o anterior proprietário à demanda, com fundamento no direito de regresso que eventualmente terá por ter adquirido a fracção sem ónus, encargos ou responsabilidades, conseguindo dessa forma inverter o ónus da prova na acção de regresso que se lhe seguir, no caso de vir a ser condenado ao pagamento.
   
   Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação.

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4. • TZW
   • 9 maio 2017

    # 4

   Não sei se estou certo mas a ideia que fiquei é que o proprietário apenas aceitou em reunião de condomínio uma obra que ainda não foi executada ou foi executada depois da venda.
5. • size
   • 9 maio 2017

    # 5

   Colocado por: OEPPBoa tarde,
   Alguém com conhecimento para a seguinte dúvida: Quem tem a responsabilidade de liquidar os valores de obras do condomínio, o antigo proprietário ou o novo. ( As obras foram decididas em Assembleia Geral na altura do antigo proprietário ). Obrigado.

   
   
   
   Depende do vencimento da quota, ou quotas, aprovadas para o pagamento dessa obra.
   O novo proprietário será responsável pelo pagamento das quotas que se vencerem a partir da data da escritura.
6. • bettencourt
   • 9 maio 2017

    # 6

   as dividas são da fracção e não dos seus donos - portanto as dividas são transmitidas - paga quem é o actual proprietário, ou então paga a própria casa em hasta publica.
   
   ab,

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7. • OEPP
   • 9 maio 2017

    # 7

   Obrigado pelas respostas,
   
   Happy hippy - Obrigado pela resposta, deu para ter uma ideia mais precisa da situação juridicamente.
   TZM - o antigo proprietário não aceitou, foi decidido em AG por maioria. A obra foi executada já depois da venda.
   SIZE - O Condomínio queria que pagassem a totalidade, só que o valor era alto ( 2000 Euros ), ninguém tinha possibilidade e aceitou pagamentos mensais, pelo que, neste caso presumo que a cota venceu no altura do anterior proprietário.
8. • size
   • 10 maio 2017

    # 8

   Colocado por: OEPP
   
   O Condomínio queria que pagassem a totalidade, só que o valor era alto ( 2000 Euros ), ninguém tinha possibilidade e aceitou pagamentos mensais, pelo que, neste caso presumo que a cota venceu no altura do anterior proprietário.

   
   
   Como se trata de comparticipação para uma obra de conservação que o novo proprietário irá beneficiar, caberá a este ter que suportar.
   
   364/2006-6
   Relator: PEREIRA RODRIGUES
   Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
   OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
   OBRIGAÇÃO REAL
   
   Nº do Documento: RL
   Data do Acordão: 02-02-2006
   Votação: UNANIMIDADE
   Texto Integral: S
   
   Meio Processual: APELAÇÃO
   Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
   
   Sumário: I. A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da facção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efectuar para a realização das aludidas obras.
   II. Poderá suceder, entre outras hipóteses que não interessa considerar, que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção.
   III. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propter rem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular.

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