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1. • ypt
   • 15 maio 2017 ^editado

    # 1

   Bom dia,
   
   Gostaria de obter ajuda de quem souber, ou me possam indicar a quem poderei deslocar-me para obter esclarecimentos.
   
   Acontece que no prédio onde moro (e sou administrador) que é constituído por 2 pisos de garagens, 4 pisos de habitacao e 1 piso de arrecadações, um dos pisos das garagens (-2 pela parte da frente, e piso térreo nas traseiras), todo o piso constituído por garagens/boxs, foi vendido a não residentes. (os residentes possuem as suas garagens no piso superior, e o acesso é feito pela frente).
   
   O piso -2 (garagens de não residentes), possui administração autónoma e acesso autónomo pelas traseiras do edificio.
   
   Acontece que existe uma porta que lhes dá acesso ao interior do prédio, que tivemos de isola-la/veda-la com silicones e vedantes (porque os gases, fumos, cheiros passavam pela porta e subiam pelo prédio, chegando mesmo às nossas portas, para além de as paredes e o proprio chão das escadas já estarem totalmente "escurecidas" pelos fumos provenientes dos mesmos. (não existe nenhum sistema de extracção instalado no respectivo piso, e por força natural, os fumos sobem pelo prédio).
   
   Só que recentemente, os administradores do piso -2, vieram exigir que a porta fosse aberta para que fosse possível eles acederem por ali quando necessário.
   
   Como devem compreender, para além da insegurança que nos traz abrir o acesso a mais 15 "não-residentes" ao nosso prédio, acontece que o portão principal desse piso, costuma estar várias vezes aberto durante longos períodos, ou mesmo dia todo... permitindo assim o fácil acesso de pessoas estranhas ás nossas "casas".
   Várias garagens desse piso, são arrendadas pelos proprietários... ou seja, hoje estão uns, amanha outros...
   
   Não querermos pessoas estranhas, a circularem nas nossas portas de casa... (essa porta dá acesso ao prédio inteiro)...
   
   Tentei explicar isso aos administradores, mas os mesmos alegaram que se a porta está lá, os mesmos teriam direito a usufruir dela...
   
   Não temos qualquer interesse em permitir isso, nem que nos paguem, ou participem nas despesas do prédio (actualmente não o fazem, são 100% autónomos, com numero de contribuinte diferente.
   
   Existe alguma legislação que obrigue a que essa porta esteja aberta?
   Existe forma de fecharmos essa porta de vez?
   
   A quem poderei recorrer ?
   Estamos dispostos a tudo.
   
   O prédio é do ano de 2000.
   
   Obrigado!!
2. •  
     Pedro Barradas
   • 15 maio 2017 ^editado

    # 2

   A porta pode ser necessária estar funcional para garantir a fuga do piso de garagem em caso de emergencia. Não sei se será o caso.
3. • ClioII
   • 15 maio 2017

    # 3

   Explique bem devagarinho como é isso do prédio ter dois condomíinios totalmente autónomos um do outro, porque aí pode estar a chave (ou a trafulhice) para deslindar a situação.

   Concordam com este comentário: pauloagsantos
4. • treker666
   • 15 maio 2017

    # 4

   Também acho que não deveria existir administração diferenciada no mesmo edifício. No entanto, também acho que os mesmos têm direito de acesso/passagem por esse espaço. Não se esqueça que um apartamento do prédio também pode ser arrendado e há muitos estranhos a visitarem as várias habitações aí existentes.
   
   Assim, antes de alterarem condomínios e afins, eles que coloquem uma porta xpto que isole convenientente a escadaria dos fumos oriundos das garagens, com uma mola forte que feche automaticamente e a abertura a ser feita por chave (se não estiver classificada como saída de emergência). Assim a despesa não vos toca. Mais tarde, participação nas despesas de limpeza e electricidade do condomínio.
5. • size
   • 15 maio 2017

    # 5

   Colocado por: ypt
   
   Acontece que no prédio onde moro (e sou administrador) que é constituído por 2 pisos de garagens, 4 pisos de habitacao e 1 piso de arrecadações, um dos pisos das garagens (-2 pela parte da frente, e piso térreo nas traseiras), todo o piso constituído por garagens/boxs, foi vendido a não residentes. (os residentes possuem as suas garagens no piso superior, e o acesso é feito pela frente).
   
   

   
   
   O prédio tem ou não elevador ?
6. •  
     happy hippy
   • 16 maio 2017

    # 6

   Colocado por: ypt
   Acontece que no prédio onde moro (e sou administrador) que é constituído por 2 pisos de garagens, 4 pisos de habitacao e 1 piso de arrecadações, um dos pisos das garagens (-2 pela parte da frente, e piso térreo nas traseiras), todo o piso constituído por garagens/boxs, foi vendido a não residentes. (os residentes possuem as suas garagens no piso superior, e o acesso é feito pela frente).(1)
   
   O piso -2 (garagens de não residentes), possui administração autónoma e acesso autónomo pelas traseiras do edificio.(2)
   
   Acontece que existe uma porta que lhes dá acesso ao interior do prédio, que tivemos de isola-la/veda-la com silicones e vedantes (porque os gases, fumos, cheiros passavam pela porta e subiam pelo prédio, chegando mesmo às nossas portas, para além de as paredes e o proprio chão das escadas já estarem totalmente "escurecidas" pelos fumos provenientes dos mesmos. (não existe nenhum sistema de extracção instalado no respectivo piso, e por força natural, os fumos sobem pelo prédio).(3)
   
   Só que recentemente, os administradores do piso -2, vieram exigir que a porta fosse aberta para que fosse possível eles acederem por ali quando necessário.(4)
   
   Como devem compreender, para além da insegurança que nos traz abrir o acesso a mais 15 "não-residentes" ao nosso prédio, acontece que o portão principal desse piso, costuma estar várias vezes aberto durante longos períodos, ou mesmo dia todo... permitindo assim o fácil acesso de pessoas estranhas ás nossas "casas".(5)
   
   Várias garagens desse piso, são arrendadas pelos proprietários... ou seja, hoje estão uns, amanha outros...(6)
   
   Não querermos pessoas estranhas, a circularem nas nossas portas de casa... (essa porta dá acesso ao prédio inteiro)...(7)
   
   Tentei explicar isso aos administradores, mas os mesmos alegaram que se a porta está lá, os mesmos teriam direito a usufruir dela...(8)
   
   Não temos qualquer interesse em permitir isso, nem que nos paguem, ou participem nas despesas do prédio (actualmente não o fazem, são 100% autónomos, com numero de contribuinte diferente.(9)
   
   Existe alguma legislação que obrigue a que essa porta esteja aberta?(10)
   Existe forma de fecharmos essa porta de vez?(11)
   
   A quem poderei recorrer? (12)
   
   Estamos dispostos a tudo.(13)
   

   
   
   (1) Meu estimado, é irrelevante se os proprietários dos lugares de parqueamento da segunda cave se têm cumulativamente residentes ou não no prédio em questão. Para todos os efeitos legais, enquanto proprietários de fracções devidamente autonomizadas, distintas e isoladas entre si, com saídas para uma parte comum, ainda que afecta ao seu uso exclusivo, têm-se aqueles, condóminos de direito pleno (cfr. artº 1415º e 1421, nº 3, ambos do CC).
   
   (2) Duas administrações autónomas? Não inventem. Ensina o artº 1430º, no seu nº 1 que a administração das partes comuns "compete à assembleia dos condóminos e a um administrador". Este «um» pode interpretar-se como um número cardinal (ou seja, 1), ou como um artigo indefinido (ou seja, um conjunto de). Vale isto por dizer que o órgão executivo pode ter-se constituído por um conselho de administradores, no entanto, este órgão não pode funcionar colegialmente e apenas um desses elementos será o administrador de facto. os outros "administradores" serão apenas seu coadjuvantes, aos quais, lhes pode ser atribuída a função de "administrar" uma parte do prédio, sendo que o exercício será sempre feito segundo as instruções e supervisão do referido efectivo administrador.
   
   (3) Será de supor que a decisão resulta de uma competente deliberação tomada pela assembleia dos condóminos irregularmente constituída (por vício na convocatória - por falta de convocação dos condóminos da segunda cave). Neste concreto, perante os problemas havidos com a devida e necessária extracção dos gases tóxicos, têm que encontrar uma outra solução que não a de vedar a porta. Quanto à ilegalidade, debruço-me sobre a mesma no ponto seguinte. Quanto à feitura das necessárias obras, de salientar que pelo custeamento das mesmas respondem os condóminos que se sirvam daquela parte afecta (cfr. artº 1424º nº 3 do CC).
   
   (4) Exigência legitima. A regra quanto a deliberações da assembleia dos condóminos contrárias à lei e regulamentos aprovados é a da sua anulabilidade. Apenas estaremos perante situações de nulidade quando tais deliberações puserem em causa o conteúdo de normas imperativas, assim, mesmo tratando-se de uma deliberação condominial, à mesma não será de aplicar o preceituado no artº 1433º do CC (anulabilidades), mas antes o prefixado nos artº 286º e 287º do CC). Subsequentemente, incorreram num manifesto abuso de direito (cfr. artº 334º do CC), o qual abrange o exercício de qualquer direito por forma anormal, quanto à intensidade ou à sua execução, de modo a poder comprometer o gozo dos direitos de terceiros e a criar uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício de direito por parte do seu titular e as consequências que outros têm de suportar.
   
   (5) Toda essa argumentação, embora merecedora da minha melhor consideração, tem-se contudo irrelevante para lhes conferir legitimidade para poderem vedar o acesso/circulação pela referida porta. A solução para esse problema - que existe e é legitimo, sublinhe-se - deverá ser encontrada dentro do requerido balizamento legal, sob pena de estarem a incorrer em ilegalidades.
   
   (6) Novamente argumentação irrelevante. A administração não tem legitimidade para se pronunciar sobre o direito de propriedade privada, porquanto os proprietários gozam de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposições das coisas que lhes pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas (cfr. artº 1305º do CC).
   
   (7) Correcção. Não são pessoas estranhas, são condóminos ou terceiros titulares de direitos sobre as fracções. Assim, no condomínio podem - com toda a legitimidade - aceder, omproprietários (cfr. artº 985º por remissão do nº 1 artº 1407º CC), os cônjuges (cfr. artº 1678º, 1717º, 1722º, 1724º, 732º e segs. CC), os herdeiros (cfr. artº 2079º CC), os locatários (cfr. DL 10/91 de 9.1), os usufrutuários (cfr. artº 1439º e segs. CC), os titulares de um direito de uso e habitação (cfr. artº 1489º CC), os titulares de um direito de retenção (cfr. artº 755º CC), os depositários judiciais (cfr. artº 843ºCPC) e os fiduciários (cfr. artº 2290º CC).
   
   (8) Correcto. Nos precisos termos prefixados no artº 1420º do CC, os proprietários - passe a redundância - são proprietários exclusivos das fracções que lhes pertencem e comproprietários das partes comuns do prédio, sendo estes conjuntos incindíveis, pelo que não é licito renunciar ou impor restrições à fruição das partes comuns, por que motivo for.
   
   (9) Perfeitamente irrelevante o vosso desiderato de oferecer a desoneração nas despesas comuns em detrimento da eliminação daquele acesso. Se por um lado, tem toda a legitimidade essas vossas demandas, porém, esbarram por ora as mesmas em grosseiras ilegalidades. Quanto à questão da duplicidade de NIPC, estamos perante outra ilegalidade, apenas permitida pelo deficiente controlo - há data - das competentes entidades...
   
   (10) Sim existe. Consulte o Regulamento Geral de Segurança Contra Incêndios em Edifícios.
   
   (11) Um rotundo e inequívoco não!... Excepto se se disponibilizarem a comprar todas aquelas 15 fracções autónomas...
   
   (12) À assembleia dos condóminos, único órgão com legitimidade para se debruçar sobre estas matérias...
   
   (13) Pelo teor do seu escrito, não se me afigura tal desiderat
7. • Filipe21
   • 16 maio 2017

    # 7

   Devem ser duas propriedades distintas. No meu prédio é assim. Os apartamentos são distintos das garagens, os proprietários não são absolutamente os mesmos, há dois condomínios.
8. • ypt
   • 16 maio 2017

    # 8

   Colocado por: Filipe21Devem ser duas propriedades distintas. No meu prédio é assim. Os apartamentos são distintos das garagens, os proprietários não são absolutamente os mesmos, há dois condomínios.

   
   
   Exactamente como aqui...
   
   Nem vejo razão para misturarmos as coisas.
   
   Mas mais uma vez, digo eu que percebo pouco do assunto...
   
   Desde o dia 1, que apenas os inquilinos do acesso -2 têm acesso ao prédio... e os residentes do prédio não têm acesso ao -2... porta trancada para os residentes, e destrancada para os não residentes...
   
   Penso que ou algo nos estará a escapar...
9. • ypt
   • 16 maio 2017

    # 9

   Colocado por: size
   
   O prédio tem ou não elevador ?

   
   
   Tem... e não vai até ao -2...
   O que isso quer dizer?
   
   O -2 também têm electricidade e agua com contadores autónomos para os espaços comuns deles....
10. • ypt
    • 16 maio 2017

     # 10

    Colocado por: Pedro BarradasA porta pode ser necessária estar funcional para garantir a fuga do piso de garagem em caso de emergencia. Não sei se será o caso.

    
    
    Sabe dizer-me em que circunstâncias é que isso é obrigatório?
    
    E já agora, aproveitando o tema... quando pode ser considerado emergência? (o portão avariar? mesmo este tendo "mecanismo" para ser aberto manualmente?)
11. • size
    • 16 maio 2017

     # 11

    Colocado por: ypt
    
    Tem... e não vai até ao -2...
    O que isso quer dizer?
    
    O -2 também têm electricidade e agua com contadores autónomos para os espaços comuns deles....

    
    
    Quer dizer, que se existisse elevador até ao -2, ou mesmo até ao -1, , teriam a possibilidade de lhes imputar a comparticipação nas elevadas despesas do elevador, para os dissuadir a utilizarem o acesso pelo interior do prédio.
    
    Em rigor, não se poderá argumentar que existem 2 condomínios, ou que se tratam de propriedades distintas/alheias umas das outras. O prédio é um só, constituido numa unica propriedade horizontal, com um unico TCPH, com direito a um unico NIPC, pelo que, bem ou mal, tem que observar as normas legais.
    O facto de existirem 2 administradores, (um para a parte habitacional e outro para a garagem) não significa que passem a existirem 2 condomínios debaixo do mesmo teto. Possivelmente, houve erro grosseiro na emissão do NIPC para a garagem, sendo legítimo solicitarem a sua anulação, perante prova na competente escritura de constituição da propriedade horizontal -TCPH
    
    No entanto, é compreensível a vossa preocupação. Se for possível, talvez adaptar o Haal de entrada do prédio com um separador.
12. • clasus
    • 16 maio 2017 ^editado

     # 12

    Colocado por: ypt. quando pode ser considerado emergência?

    
    No caso de se dar um incêndio por exemplo.
13. • ClioII
    • 16 maio 2017

     # 13

    Colocado por: clasusso de se dar um incêndio por exemp

    
    
    Exactamente. Este é o caso mais flagrante, onde tapar um acesso transforma um espaço fechado numa ratoeira...
14. •  
      Pedro Barradas
    • 16 maio 2017

     # 14

    Colocado por: yptSabe dizer-me em que circunstâncias é que isso é obrigatório?
    
    E já agora, aproveitando o tema... quando pode ser considerado emergência? (o portão avariar? mesmo este tendo "mecanismo" para ser aberto manualmente?)

    
    
    De acordo com a legislação SCIe actual, o portão motorizado não conta para saida de emergencia, se o mesmo não estiver dotado de porta de homem adequadas, ou se for do tipo motorizado, o mesmo esteja interligado a CDI e abra automaticamente em caso de alarme de incendio e possua uma UPS dedicada....
    Se essa porta dá para a unica escapatoria que conduz a uma via vertical de evacuação.. esta poderá ser trancada, mas terá de ser dotada de um dispositivo que a desbloquei em caso de emergencia ( como no portão), ou então haver uma caixa de segurnaaç com vidro quebravel com a chave de emergencia para abrir a porta. No entnato Essa porta deve ser dotada de barrra-antipânico e ser do tipo E30C ( no minimo)....
    Fora outras coisas, iluminação e sinalização de emergencia...etc....
15. • macal
    • 17 maio 2017

     # 15

    Se alguma vez surgir um problema estrutural do edifício no -2 gostaria de saber como os 2 condomínios encarariam a resolução do problema.