- Boa noite a todos e desde já obrigada pela ajuda que possam dar.
Tenho de vos contar uma história algo longa para que possam perceber o que se passa.
Em 2015 comprei um apartamento - um 1º andar com um pequeno terraço que faz cobertura de parte da loja que fica por baixo.
Fui informada que tinha havido um problema com infiltrações mas que já tinha sido resolvido faltando apenas reparar as paredes dentro de casa.
Nesse Inverno choveu bastante mas não detectei qualquer problema.
Quando resolvi reparar as paredes, ao picar verificou-se que o interior estava molhado. O homem que estava a proceder à reparação resolveu tapar aquilo com um bocado de massa de enchimento só até se perceber o que se estava a passar. Umas semanas depois começou a chover outra vez e a parede mostrou esta evolução:
Ou seja, havia água a subir pela parede.Desculpem a interrupção mas não consegui inserir as imagens.
Estado da parede quando compreiPor alguma razão, não consigo anexar as fotografias feitas após a tentativa de reparação e depois de ter chovido.Continuando a história.
Existe um cano de descarga do algeroz que passa no canto mas foi parcialmente desactivado em 2011.
Colocaram um cano pelo exterior do telhado até ao terraço e ligaram ao cano antigo naquele canto.
O cano continua no tecto da loja de baixo, faz um ângulo recto e segue na horizontal até se ligar a outro cano vertical até ao esgoto.
Resumindo, no mês passado, naqueles dias que choveu muito, tive uma inundação enorme nesse quarto.
Cheguei a tirar mais de 50 litros de água do quarto.
Entre perito de companhia de seguros, filmagens do tubo de descarga e opiniões diversas, eu estou mesmo convencida que tal quantidade de água só pode ter vindo desse canto por ter havido um entupimento na parte que está horizontal.
As filmagens não detectaram entupimento, o que não significa que não tenha havido. Nem danos no cano.
Qual a vossa opinião?Não consigo anexar mais fotos :(Fiz este esquema:Ligação no exterior-
happy hippy
- 15 junho 2017
Minha estimada, não me tenho pessoa capaz para lhe facultar uma avalizada opinião técnica, no entanto, parece resultar evidente que se houveram feitas alterações, eventualmente na melhor tentativa de se resolver um qualquer problema, ali havido, porém, contribuindo com essa intervenção para a posterior origem a outro, porventura, maior problema, que importa agora solucionar em definitivo, e para tanto, pode e deve a administração laborar no sentido de solicitar uma "vistoria" técnica a quem de direito (pessoa tecnicamente habilitada, e não um qualquer pseudo-especialista) para se lograr tal desiderato.
Se a administração demonstrar total incúria, pode e deve agir por sua iniciativa, ao abrigo do disposto no artº 1438º do CCiv. convocando para o efeito uma assembleia para recorrer do administrador, podendo para este caso concreto, convocá-la sozinha. Se também a administração colegial (assembleia dos condóminos) se desleixar, pode e deve então agir novamente por sua iniciativa nos termos do artº 1427º do CCiv., solicitando a referida "vistoria" e obrando subsequentemente em conformidade. Posteriormente pode e deve exigir o reembolso de todas as despesas por si suportadas (com fundamento na sub-rogação - artº 592º CC) - e enriquecimento sem causa - artº 473º CC) com a "perícia técnica", as necessárias intervenções exteriores e bem assim, as reparações no interior da sua fracção, sem olvidar o pavimento que certamente carecerá de substituição...
ARTIGO 1427.º - (reparação indispensáveis e urgentes)
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Se administrador e assembleia se negarem a pagar, argumentando não se tratarem de obras urgentes e indispensáveis, pode exigi-lo com fundamento na sub-rogação legal (cfr. artº 592º) por obras indispensáveis feitas com urgência (cfr. artº 1427º CC) e subsidiariamente com fundamento no enriquecimento sem causa (cfr. artº 473º do CC) - eventualmente mediante um processo de execução com uma acção em tribunal para obter o mesmo.
Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 11/02/2010:
I – O enriquecimento sem causa constitui, no nosso ordenamento jurídico, uma fonte autónoma de obrigações e assenta na ideia de que pessoa alguma deve locupletar-se à custa alheia.
II - A obrigação de restituir/indemnizar fundada no instituto do enriquecimento sem causa pressupõe a verificação cumulativa dos quatro seguintes requisitos: a) a existência de um enriquecimento; b) que ele careça de causa justificativa; c) que o mesmo tenha sido obtido à custa do empobrecimento daquele que pede a restituição; d) que a lei não faculte ao empobrecido outro meio de ser restituído/indemnizado.
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09/12/2013:
O direito de sub-rogação traduz a substituição do credor na titularidade do direito a uma prestação fungível, pelo terceiro que cumpre em lugar do devedor (ou que faculta a este os meios necessários ao cumprimento): a sub-rogação pode ser voluntária, quando decorre de manifestação expressa da vontade do credor ou do devedor, designadamente quando, apesar de ser o devedor a cumprir, o faz com dinheiro ou outra cousa fungível emprestada por terceiro – arts. 589.º, 590.º e 591.º do CC – ou legal, quando opera por determinação da lei, independentemente de declaração do credor ou devedor – art. 592.º, n.º 1, do CC.
Se porventura carecer de mais e melhor fundamentação jurídica para poder agir na defesa dos seus superiores direitos, disponha.Bom dia happy hippy.
Muito obrigada pela sua colaboração no que diz respeito à actuação da administração.
Não desenvolvi essa parte do problema por achar que necessito de uma opinião mais técnica sobre as razões deste problema mas passo a explicar toda a história (que consegui apurar até ao momento) para que possa (possam) dar-me a sua (vossa) opinião.
Desde 2002 que a administração esteve entregue a um senhor (empresa externa) cuja actividade é a gestão de condomínios. Desde o ano passado que eu era co-administradora com esse senhor mas encontrei tantas situações anómalas que, em reunião efectuada no mês passado e convocada por mim para informar os restantes condóminos das inundações e acções por mim tomadas, informei a assembleia que não aceitaria continuar a "trabalhar" com o tal senhor. O senhor entregou a pasta e toda a documentação que possuía e fui eleita administradora juntamente com a actual proprietária da loja.
Pela primeira vez tive acesso aos documentos reunidos e tenho tentado perceber a história desta situação e acções tomadas ao longo dos anos.
A loja que fica por baixo da minha casa foi, durante muitos anos, um restaurante. Por problemas que não consegui descobrir nem interessam para o assunto, a referida loja esteve fechada uns 8 ou 9 anos até ter sido arrendada para outra actividade em 2005. Nessa altura foram detectados diversos problemas na dita loja tais como enormes infiltrações. Pediram vistoria na câmara municipal que chegou à conclusão que teriam sido feitas obras ilegais na dita loja tais como a remoção de uma casa de banho que havia no piso térreo e recolocação da mesma na cave. Foram ordenadas obras de reposição da casa de banho para a emissão da licença de utilização e tal foi feito.
No ano seguinte (2006), a locatária da loja apresentou queixa de infiltrações vindas do terraço que cobre parte da loja. Foram feitas obras de impermeabilização do terraço nesse mesmo ano.
Não tenho qualquer informação (nenhum documento, nada escrito em acta) de existirem problemas na fracção residencial por cima.
Apesar de a situação de infiltrações na loja ter melhorado, continuaram as queixas de queda de água na zona da curva do tubo de descarga (no rascunho acima, a zona a tracejado azul que faz ângulo recto para a direita).
O anterior proprietário da que é agora a minha fracção, sempre alegou que esta curva do tubo foi alterada nas obras. Ou seja, que este tubo tinha uma orientação mais vertical mas que, por razões estéticas, foi colocado em angulo recto junto ao tecto. Não existem plantas técnicas de canalizações no processo do prédio existente na câmara municipal (já fui ver).
Existe uma peritagem mandada fazer pela proprietária da loja em 2010 que indica que "as manchas no tecto são infiltrações resultantes do sistema de drenagem de águas pluviais, tanto da cobertura como do terraço, uma vez que o epicentro das manchas está na zona onde se localizam os tubos de queda." Informam ainda que "O facto de serem tubos com uma idade significativa propícia a que as juntas de ligação dos vários troços para encaminhamento das águas pluviais possam estar gastas, permitindo a evacuação de água do tubo para a laje - fim da vida útil dos materiais." Também é feita referência à orientação demasiado horizontal desse tubo.
São dadas diversas soluções para a resolução do problema mas, pelo que percebi, apenas parte delas foi feita.
Existem documentos desse ano indicando orçamento aceite pela assembleia de condóminos para essa obra mas não encontro quaisquer recibos e apenas uma nota manuscrita pelo administrador indicando alterações feitas em obra.
P. ex., estava orçamentado "Isolar o algeroz no telhado incluindo a reparação do tubo de descarga que vem do telhado até à loja" e na nota manuscrita diz que se optou por substituir o tubo de queda por um novo no exterior. Não sei quem decidiu, porque decidiu. Não sei o que se pagou.
Esta obra foi feita em 2011 e não foram feitos teste de eficácia das mesmas. O que me parece é que foi feita uma obra que veio piorar uma situação existente pois foi fazer uma ligação adicional a uma zona que já apresentava problemas.
Em 2015 acontece a grande inundação no 1º andar. Fizeram testes enchendo o telhado de água e fazendo descarga. Não apareceu água em lado nenhum.
Como continuou a aparecer água na loja, sempre no mesmo local (cotovelo do cano) o mesmo senhor que fez os testes resolveu colocar umas calhas sob o cano para apanhar a água e desviar a mesma para a zona vertical do mesmo. Depois tapou tudo com um tecto falso de pladur e, milagre, problema resolvido na loja.
Quando, em 2016, detectei que havia água dentro das paredes da minha fracção, levantei o problema em reunião de condomínio.
Foi enviado o mesmo senhor que já tinha feito os testes e colocado o pladur na loja para me dizer que o problema era no terraço e que tinha de se inundar o mesmo durante 2 ou 3 dias para ver se entrava água nas paredes. Mas nada foi feito. Parece que foi ele que tapou o canto que se vê na foto do post #7 e disse-me que ali estava tudo bem (????).
Este ano foram feitas duas reuniões em que se voltou a falar do caso e nada foi feito.
Até às inundações do passado mês a eu ter achado que chega de inacção.
Recebi uma administração com saldo 00,00€ e o antigo administrador a dizer que este ano já pagou do seu bolso o seguro do prédio e mais não sei o quê.
Até ao momento, o que fiz foi:
Participar à companhia de seguros;
Receber o perito e fazer o que ele pediu: filmagem do tubo, orçamentos para reparação da "avaria" e dos danos.
Convocar a tal reunião de condóminos onde me foi entregue a administração.
Passar os serões e fins de semana a analisar papelada para tentar perceber o que levou a esta situação e como resolver a coisa.
Pode o antigo administrador ser responsabilizado por esta situação? E o antigo proprietário desta fracção? Parece-me que o administrador poderá alegar que apenas fez o que foi determinado pela assembleia mas nada está em acta.
Mil obrigados pela vossa ajuda.Os especialistas estão na praia?
Ou ninguém percebe de algerozes e tubos de descarga?Devem estar :)
Eu não sou especialista, mas brevemente vou ter que levantar o chão do terraço também por causa de infiltrações, vou manter-me atenta.-
happy hippy
- 18 junho 2017
Pode o antigo administrador ser responsabilizado por esta situação?
Minha estimada, as partes comuns do prédio são administradas, em conjunto pela assembleia dos condóminos e por um administrador (cfr. artº 1430º nº 1 do CC). Sou contudo de salientar duas ressalvas, a primeira referente à ordem com que ambos os órgãos se têm descritos na letra da lei, tal indicando uma hierarquia, e a segunda, no seguimento do atrás referido, a assembleia é o órgão de administração colegial e o administrador o seu órgão executivo.
Quanto à eventual responsabilidade do administrador, importa atentar ao que dimana do artº 1645º, nº 1 do CC, "as obrigações e a responsabilidade dos titulares dos órgãos das pessoas colectivas para com estas são definidas nos respectivos estatutos, aplicando-se, na falta de disposições estatutárias, as regras do mandato com as necessárias adaptações.". Esta norma permite-nos aplicar ao condomínio as regras do mandato no que se reporta à responsabilidade do administrador perante o condomínio.
Assim, o administrador que por acção ou omissão provoque danos ao condomínio responde segundo as comuns regras da responsabilidade contratual e se tal não existir, haverá que apreciar a admissibilidade de uma responsabilidade extracontratual. No entanto, nos termos do artº 165º do CC, as pessoas colectivas respondem civilmente pelos actos ou omissões dos seus representantes, agentes ou mandatários nos mesmos termos em que os comitentes respondem pelos actos ou omissões dos seus comissários.
Também nos termos do artº 500º do CC, aquele que encarrega outrem de qualquer comissão responde independentemente de culpa, pelos danos que o comissário causar desde que sobre este recaia também a obrigação de indemnizar. De salientar que a responsabilidade do comitente só existe se o facto danoso for praticado pelo comissário, ainda que intencionalmente ou contra as instruções daquele no exercício da função que lhe foi confiada. Ainda é de ressalvar que o comitente que satisfazer a indemnização tem o direito de exigir do comissário o reembolso de tudo quanto haja pago, excepto se houver também culpa da sua parte.E o antigo proprietário desta fracção?
Será tão responsável quantos todos os demais consortes.Os especialistas estão na praia?
Ou ninguém percebe de algerozes e tubos de descarga?
Em face do que se pode apurar, a solução do problema tem-se pacífica: repor o sistema de drenagem na sua primitiva disposição; efectuar as requeridas obras de impermeabilização; e finalmente indemnizar quem sofreu os danos.O senhor entregou a pasta e toda a documentação que possuía e fui eleita administradora juntamente com a actual proprietária da loja.
Passar os serões e fins de semana a analisar papelada para tentar perceber o que levou a esta situação e como resolver a coisa.
Podiam e deviam, exigir a prestação de contas à anterior administração, voluntária, ou através da propositura de uma competente acção denominada processo de prestação de contas, que é um processo especial regulado no artº 1014º e ss. do CPC. Se se vier a provar que houve uma apropriação indevida de dinheiros do condomínio, tal prática configura um crime de abuso de confiança. Se apenas se verificar que a assembleia aprovada orçamentos deficitários ou que haviam incumprimentos das obrigações, apenas se podem lamentar da própria incúria.Boa noite happy hippy.
Uma vez mais, muito obrigada pela sua colaboração.Cá está o canto com água.E uns dias depois-
Schlüter-Portugal
- 20 junho 2017
Vamos ver se a consigo ajudar:
Já colocou à carga o terraço e não se demonstram evidencias de infiltração, certo?
O normal é que seja desse tubo. O melhor que tem a fazer é colocar esse tubo à carga, ou seja descobrir onde ele descarrega, selar nessa zona e encher com água.Boa noite Schluter-Portugal.
Obrigada pelo comentário.
O tubo até já foi filmado por dentro. Não foi detectado qualquer dano no tubo nem entupimento quando a filmagem foi feita mas os técnicos não excluíram essa possibilidade.
O tubo também já foi colocado à carga e não detectaram qualquer infiltração.
Que a infiltração vem daquele cano eu não tenho dúvida mas o que gostaria de saber é se é normal este tubo ter esta implantação horizontal.
Viu o rabisco que postei mais acima?-
Schlüter-Portugal
- 22 junho 2017
Colocado por: AnaTBoa noite Schluter-Portugal.
Obrigada pelo comentário.
O tubo até já foi filmado por dentro. Não foi detectado qualquer dano no tubo nementupimentoquando a filmagem foi feita mas os técnicos não excluíram essa possibilidade.
O tubo também já foi colocado à carga e não detectaram qualquer infiltração.
Que a infiltração vem daquele cano eu não tenho dúvida mas o que gostaria de saber é se é normal este tubo ter esta implantação horizontal.
Viu o rabisco que postei mais acima?
O facto de ter tubos na horizontal, poderá não ser problemático, desde que estes apeesentem pendente > a 2%. O grave poderá ser o sob-dimensionamento da tubagem face ao nível de pluviosidade/área, que provoque retornos.
Se associarmos a sistemas de impermeabilização que necessitem de proteção através de betonilha, a "goma" do cimento tem a tendência a se acumular nas curvas e inpedindo a passagem da água, potenciando o retorno, ou a fissuras devidas ao gelo.Obrigada uma vez mais.
Pois, mas não parece que o dito tubo tenha qualquer tipo de pendente.
Aliás, quando a filmagem foi feita, umas 3 semanas depois da inundação, essa zona horizontal ainda tinha água dentro.
Portanto, independentemente da verificação das ligações entre os vários tubos, é de opinião que o tal tubo horizontal deveria ter outra orientação, não?Arranjaram-me uma fotografia tirada há uns anos.
Creio que não foi feita intervenção alguma a não ser terem instalado umas calhas para recolher a água que caía na loja e terem tapado tudo com pladur.0.0246 seg. NEW
