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1. • DarknessEyes
   • 19 junho 2017 ^editado

    # 1

   Estou para comprar uma moradia de 2 pisos com logradouro (que contem alguns anexos) e não estou a perceber como são calculadas as áreas na caderneta predial.
   
   
   Área total do terreno: 240m
   Área de implantação do edifício: 220m
   Área bruta de construção: 310m
   Área bruta dependente: 120m
   Área bruta privativa: 190m
   
   Alguém me pode explicar como sao calculadas as áreas? Como é possivel a Área bruta de construção ser superior á Área total do terreno?
   
   Obrigado
2. • nielsky
   • 19 junho 2017

    # 2

   Consulta o dicionário.
   Se não tiver um dicionário pode consultar no google.
   
   Já agora a resposta à questão: É calculada medindo.
   
   Possivelmente a questão seria "como são determinadas as áreas? "
   Neste caso é só saber o significado de cada termo.
   
   Eu costumo dizer que o primeiro erro que os alunos fazem, na matemática, é não saberem ler. Isto inclui saber o significado dos termos.

   Concordam com este comentário: Pedro Barradas
3. • DarknessEyes
   • 19 junho 2017 ^editado

    # 3

   Eu penso que percebi os significados, mas as contas é que não batem certo.
   
   Área total do terreno: é a área total do terreno com construções e sem elas (ignorando os pisos).
   Área bruta de construção é a soma da Área bruta privativa e a Área bruta dependente.
   
   Área bruta privativa: é o tamanho da casa em ambos os pisos (190m / 2 pisos = 95m por piso).
   Área bruta dependente: é o tamanho dos anexos.
   
   A área do logradouro é a Área de implantação do edifício menos a Área total do terreno? Isso são apenas 20m e o terreno a descoberto supostamente tem bem mais de 50m.
   
   Logo temos:
   
   Tamanho da habitação: 190m, 95m por piso.
   120m de anexos (são todos r/c).
   20m de logradouro (terreno descoberto)
   
   Área total do terreno: 95m + 120m + 20m = 235m, está perto do valor real.
   Área bruta de construção: 190m (95m por piso) + 120m anexos = 310m. o valor bate certo.
   
   O problema é que o logradouro (terreno descoberto) não tem 20m. A menos que me estejam a tentar vender gato por lebre.
   
   Onde será possivel verificar os valores reais? Na planta?
4. • DarknessEyes
   • 20 junho 2017

    # 4

   Já medi mais ou menos no google earth as áreas e nenhuma corresponde a realidade do que me foi "mostrado" para compra.
   
   Só na área total do terreno faltam mais de 400m...
5. •  
     Picareta
   • 20 junho 2017

    # 5

   Essas áreas só servem para pagar impostos. preocupe-se com o que está na certidão predial, na licença de utilização e nos projectos aprovados pela Câmara municipal.
6. • 1255
   • 20 junho 2017

    # 6

   Essas áreas têm uma definição própria para cálculo do valor patrimonial tributável do prédio.
   Pode consultar isso nas instruções de preenchimento do modelo 1 do IMI. É o formulário das finanças que se apresenta quando se declara um prédio à matriz ou se pede uma reavaliação do mesmo.
   As duas primeiras são as mais importantes e têm de estar de acordo com o que consta no registo predial na Conservatória. São elas a área coberta da casa e área do logradouro (ou área descoberta). Na conservatória têm descrição de superfície coberta e superfície descoberta. E o somatório destas duas tem de ser a área total do prédio. As outras áreas servem efectivamente apenas para cálculo do VPT.
   A saber:
   Área total do terreno: por definição: "É a superfície total do terreno, medida pelo seu perímetro exterior, incluindo as áreas de implantação e descoberta."
   Incluí a área da casa e construções anexas tais como arrumos ou garagens mesmo que separadas do edifício principal (total da área de implantação dos edifícios) e área do logradouro se houver (área descoberta).
   Área de implantação do edifício: por definição: É a área situada dentro do perímetro de fixação das edificações ao solo medida pela parte exterior.
   É a área bruta dos edifícios, incluí habitação e anexos. Ou o mesmo que a área de implantação dos edifícios, ou ainda a área coberta.
   
   Área bruta de construção: por definição: Consiste na área de construção, representada pelo somatório da área bruta privativa e da área bruta dependente.
   Área bruta dependente: As áreas brutas dependentes são as áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integrados na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores
   Área bruta privativa: A área bruta privativa é a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifício ou da fracção e inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção
   
   Se vir bem é natural e possível que a área bruta de construção seja superior à área total do terreno, uma vez que é o somatório das áreas de construção de cada piso.
   Agora o problema é que muitos prédios não têm as áreas em conformidade, nem entre finanças e conservatória nem entre estas entidades e o que se verifica no local.
   Nesse caso é certamente uma destas desconformidades. Provavelmente tem mais área no local do que a que consta na caderneta predial. Isso tem bom remédio, mas deve ser o actual proprietário a tratar disso antes de vender. Dá despesa e algum trabalho.
   Um prédio nem sequer devia ser anunciado para venda sem ter estas questões bem definidas.
   O prédio está anunciado por alguma imobiliária? Ou é o proprietário que faz a venda particular?
   Tem de abordar o vendedor com esta questão.
   A ser verdade o que diz, o titular deve mandar fazer um levantamento à propriedade existente e conferir as áreas. Se chegar à conclusão que estão erradas deve apresentar o modelo 1 do IMI às finanças para correcção das mesmas (isso implica uma reavaliação do prédio). Após estas surtirem efeito na matriz predial deve fazer a correcção também na conservatória. só depois deve vender a propriedade.
   Isto parece tudo muito fácil mas tem casos que é aqui que surgem alguns problemas. Muitas destas desconformidades surgem após a execução de obras de ampliação mesmo que já há com muitos anos mas clandestinas. Pode ser aqui que os problemas de legalização apareçam, principalmente se tiveram de pedir alguma certidão à câmara.
   Mas em princípio é pacífico resolver isso.
   Recomendo que antes de fazer o que quer que seja, vá às finanças e conservatória certificar-se como deve resolver este problema.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: DarknessEyes
7. • DarknessEyes
   • 23 junho 2017 ^editado

    # 7

   Colocado por: 1255
   Nesse caso é certamente uma destas desconformidades. Provavelmente tem mais área no local do que a que consta na caderneta predial. Isso tem bom remédio, mas deve ser o actual proprietário a tratar disso antes de vender. Dá despesa e algum trabalho.
   Um prédio nem sequer devia ser anunciado para venda sem ter estas questões bem definidas.
   O prédio está anunciado por alguma imobiliária? Ou é o proprietário que faz a venda particular?
   Tem de abordar o vendedor com esta questão.
   A ser verdade o que diz, o titular deve mandar fazer um levantamento à propriedade existente e conferir as áreas. Se chegar à conclusão que estão erradas deve apresentar o modelo 1 do IMI às finanças para correcção das mesmas (isso implica uma reavaliação do prédio). Após estas surtirem efeito na matriz predial deve fazer a correcção também na conservatória. só depois deve vender a propriedade.
   Isto parece tudo muito fácil mas tem casos que é aqui que surgem alguns problemas. Muitas destas desconformidades surgem após a execução de obras de ampliação mesmo que já há com muitos anos mas clandestinas. Pode ser aqui que os problemas de legalização apareçam, principalmente se tiveram de pedir alguma certidão à câmara.
   Mas em princípio é pacífico resolver isso.
   Recomendo que antes de fazer o que quer que seja, vá às finanças e conservatória certificar-se como deve resolver este problema.

   Estas pessoas agradeceram este comentário:DarknessEyes

   
   
   Obrigado pela resposta.
   O imóvel está a venda por uma imobiliária. Esse problema já foi exposto a imobiliária e de momento estou a aguardar resposta porque alem desse problema surgiu-me outros problemas, que são:
   
   O telhado sai fora das paredes 50cm, para cima do terreno do vizinho (vendedor) e o contador da agua está debaixo desse "telhado" (no terreno do vizinho).
   Na altura da vizita o vizinho disse que aquele terreno lateral lhe pertence e não esta incluído no imóvel. Agora só não sei se o terreno lateral é mesmo todo dele ou se aqueles 50cm pertencem ao imóvel...
   
   Não me quero arriscar a que um dia me arranquem o contador da agua ou o telhado por não estar naquilo que é meu...
8. • 1255
   • 23 junho 2017

    # 8

   Isso já são problemas a mais antes de comprar.
   Tem mesmo a certeza que quer esse terreno?
   Não compre sem esclarecer muito bem essas dúvidas, mas tem de ser o vendedor a esclarecer isso.
   Pense bem, não arranja outra propriedade para comprar? Acho que é melhor fugir disso e diga ao vendedor qual a razão.
9. • DarknessEyes
   • 15 dezembro 2020

    # 9

   Só para deixar o feedback.
   
   Acabei por comprar o imóvel passado 6 meses deste post... Foi o tempo que demoraram a resolver os problemas todos com a papelada. E só os resolveram quando fui com o advogado a imobiliária.
   
   A facto do telhado sair os 50cm para fora (e tinha uma janela para lá virada) fiquei com 1,5 metros do terreno vizinho (que pertencia a um dos vendedores do imóvel).

   Estas pessoas agradeceram este comentário: ricardo.rodrigues