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Inquilino de contrato não habitacional faleceu - herdeiros têm direito à fracção?

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  1.  

  1.  # 1

    Boa Noite,

    Tenho um inquilino que faleceu há alguns meses (se bem que esta situação não me foi ainda formalmente comunicada pela víuva ou descendentes) e com o qual havia sido celebrado um contrato de arrendamento não habitacional em 1982 em nome de "Tinturaria xpto de António S. Silva"
    No contrato o que consta é que o arrendamento tem por objecto, e passo a citar, "a parte arrendada é destinada a Armazém" se bem que na caderneta predial urbana actualizada a dita fracção está dada como "estacionamento coberto e fechado"

    A bem da verdade, eu já era conhecedora que a referida Tinturaria havia cessado actividade há bastante tempo e que o referido Armazém que constava no contrato servia para o proprietário guardar a sua viatura mas nunca tive disponibilidade para tratar deste assunto que já me tinha transmitido pelo meu pai.

    A questão para a qual agradecia o v/ esclarecimento é a seguinte: tendo em conta o a conjunctura actual (o contrato de arrendamento é não habitacional, a tinturaria há anos que está extinta e o senhor faleceu,) a viúva/descendentes não podem invocar ter direito a esta fracção, pois não?

    Ou seja, poderei dirigir com efeitos imediatos uma carta registada a informar que com base nos factos acima expostos pretendo a rescisão do contrato e restituição da fracção?
    É necessária alguma carta com alguma redacção específica?

    Agradeço, desde já, a v/ ajuda.

    Obrigada,
    Sónia Gonçalves
    • JOCOR
    • 4 julho 2017 editado

     # 2

    Colocado por: Sonia Gonçalvesem 1982 em nome de "Tinturaria xpto de António S. Silva"

    Como o contrato é/era com uma empresa (aparentemente) talvez não se coloque a questão do falecimento do arrendatário se o arrendatário for uma pessoa colectiva.

    Mas por aquilo que diz a Sónia fico com a ideia que quer mesmo receber para si (novamente) o espaço em questão.
    Já pensou ou estudou a possibilidade de aumentar a renda? Provavelmente isso iria levar os arrendatários a entregarem-lhe o espaço.
    Qual é o valor mensal da renda?
    Sabe qual é o VPT do imóvel? Aquele valor que se encontra na caderneta predial.

    Outra coisa: verifiquei que o espaço, para as Finanças é considerado "estacionamento coberto e fechado" , mas a Licença de Utilização indica o quê? Isso é o mais importante.
    Concordam com este comentário: Sonia Gonçalves

  3.  # 3

  4.  # 4

    Boa Noite Jocor,

    O contrato (redigido manualmente ainda naquelas folhas azuis muito antigas) menciona especificamente "os abaixo assinado, Tinturaria XPTO de António S. Silva..." mas o que é curioso é que não é mencionado nenhum NIF. Nem o do inquilino, nem o do Fiador (outra empresa já extinta), nem o do Senhorio.
    O contrato foi declarado às Finanças porque vê-se um carimbo das Finanças a dizer "Recebi Original".
    E os recibos sempre foram passados (e continuam a ser uma vez que não temos informação oficial do falecimento do senhor) em nome do proprietário da referida Tinturaria e com um NIF que me parece ser individual (143...) mas possivelmente em 1982 não existiriam pessoas colectivas, digo eu...

    O valor mensal da renda não chega aos 96 Euros.
    Na caderneta diz que o Valor Patrimonial Actual (CIMI) é de 6.093,98 determinado no ano de 2016 e o VTP é de 5.790,00.

    Sim, confesso que pretendia receber a fracção com o objectivo a poder de alugar por mais valor porque o espaço está muito bem localizado.

    Mas parece-lhe que seria mais fácil eu pedir aumento de renda para fazer com que sejam "forçados" a entregar a fracção? E posso fazê-lo com base na extinção da entidade a quem foi alugada?
    Acha que poderá vir a tornar-se complicado invocar a actual conjuntura para os fazer sair? :(
    Não tenho a Licença de Utilização aqui comigo por isso não lhe sei dizer o que diz mas vou tentar averiguar.

    Muito Obrigada pela sua ajuda,
    Sónia

  5.  # 5

    Colocado por: Sonia Gonçalvesde 6.093,98 determinado no ano de 2016 e o VTP é de 5.790,00.

    Parece-me um VPT demasiado baixo ... Qual é a área do imóvel?

    Sabe quando foi a última vez em que foi aumentada a renda ?


    Colocado por: Sonia GonçalvesNão tenho a Licença de Utilização aqui comigo por isso não lhe sei dizer o que diz mas vou tentar averiguar.

    Esperemos que não tenha um dissabor ao ver a Licença de Utilização.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Sonia Gonçalves

  6.  # 6

    Boa Noite Jocor,

    Permilagem da dita fracção: 170,0000
    Área total do terreno e de implantação do edifício e area privativa total: 245,000 m2

    A última vez que tenho registo de aumento de renda foi em 2011. Passou de €93 para os actuais €95,96
    Não percebo porque não foram enviadas mais cartas de aumento de renda depois desta datada de 23/11/2011 porque só há muito pouco tempo tenho esta questão em mãos.

    Mas a que tipo de dissabor se está a referir?
    No pior dos cenários o que é que poderá acontecer?
    A Licença de Utilização não tem que ser minimamente coincidente com o que consta na caderneta?

    Muito Obrigada!
    Sónia

  7.  # 7

    Colocado por: Sonia Gonçalvesaumento de renda depois desta datada de 23/11/2011



    Colocado por: Sonia GonçalvesPassou de €93 para os actuais €95,96

    A actualização das rendas para 2012 podia ser de 3,19% e foi esse aumento que foi tratado nessa carta para ter efeitos a partir de Janeiro de 2012.
    Daí para cá, se tivessem "aproveitado" todas as actualizações permitidas a renda estaria agora em cerca de 101 euros. Não me parece que esse valor contentasse a Sónia.

    Se o VPT fosse superior a - por exemplo - 20.000 euros, já poderia usar a lei que saiu em 2012 a permitir AUMENTOS mediante certas condições, mas com a renda de 96 euros tanto lhe faz ter um VPT de 17.000 euros como ter o VPT de 6.000 como é o caso.

    Aliás, se esse VPT que indicou é mesmo o que consta na caderneta predial, muito provavelmente a área da sua fracção NÃO é de 245 m2 mas será bem menor. Estou certo?


    Colocado por: Sonia GonçalvesMas a que tipo de dissabor se está a referir?
    No pior dos cenários o que é que poderá acontecer?

    Se a licença de utilização não contemplar a possibilidade de uso para COMÉRCIO ou outra actividade assim mais lucrativa (que não garagem) então se a Câmara for alertada para isso a Sónia poderá ser impedida de arrendar a não ser para a actividade para a qual está licenciada ... e aí pode baixar muito o valor de mercado do imóvel.


    Colocado por: Sonia GonçalvesA Licença de Utilização não tem que ser minimamente coincidente com o que consta na caderneta?

    Não. As Finanças nem sempre cobram o IMI de acordo com a Licença de Utilização passada pelas Câmaras, embora normalmente seja em prejuízo do proprietário, coisa que aqui não me parece ser.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Sonia Gonçalves

  8.  # 8

    Boa Tarde Jocor,

    Do que compreendo da caderneta, a permilagem da fracção são os referidos 170,0000 e os 245,000m2 correspondem à área total do edifício onde esta fracção se insere.

    Pois... agora estou mesmo ansiosa para ver o que consta na licença de utilização.

    Mas de qualquer forma, nada me impede de enviar uma carta registada à viúva a solicitar a restituição da fracção, pois não?
    Saber-me-á dizer se tenho que o fazer com uma "redacção jurídica" invocando artigos e afins ou posso, de uma forma simplista, solicitar a restituição da fracção?

    Obrigada,
    Sónia

  9.  # 9

    Colocado por: Sonia GonçalvesDo que compreendo da caderneta, apermilagemda fracção são os referidos170,0000e os 245,000m2 correspondem à área total do edifício onde esta fracção se insere.

    A caderneta predial tem perto do fim vários valores e um deles é a área da sua fracção (tem a letra A). Se "leu" bem a caderneta, eu apostaria que a área será cerca de vinte a trinta metros quadrados, mas a avaliar por aquilo que diz acima fico com a ideia de que a fracção será bem maior.
    Isto pode ser importante (para o caso de o VPT ser maior do que os tais seis mil euros que a Sónia acima referiu.



    Colocado por: Sonia GonçalvesMas de qualquer forma, nada me impede de enviar uma carta registada à viúva a solicitar a restituição da fracção, pois não?

    Não tenho a certeza de que o arrendado não passe para a viúva.


    Colocado por: Sonia GonçalvesSaber-me-á dizer se tenho que o fazer com uma "redacção jurídica" invocando artigos e afins ou posso, de uma forma simplista, solicitar a restituição da fracção?

    Eu no seu lugar TALVEZ propusesse fazer um novo contrato considerando que com a morte do arrendatário o contrato inicial teria terminado e com esse novo contrato pediria uma nova renda (de acordo com o preço de mercado).

  10.  # 10

    Encontrei agora a resposta à sua questão principal. Lei 31/2012, artigo 58º:

    Artigo 58.º
    Transmissão por morte no arrendamento
    para fins não habitacionais
    1 — O arrendamento para fins não habitacionais termina
    com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo
    sucessor que, há mais de três anos, explore, em comum
    com o arrendatário primitivo, estabelecimento a funcionar
    no local.
    2 — O sucessor com direito à transmissão comunica ao
    senhorio, nos três meses posteriores ao decesso, a vontade
    de continuar a exploração.

    Penso que é isto, mas entretanto "estude" a lei que acima referi, a Lei 31/2012, de 14 de Agosto.

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