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1. • Fred87
   • 5 julho 2017 ^editado

    # 1

   Boa noite,
   
   Algumas pedras da minha varanda cairam, sendo que retiraram as que estavam em risco de descolar.
   Isto foi à cerca de 4 anos.
   
   Foi aprovada a fixaçao das restantes, assim como a colocaçao de novas (orçamento sem a compra das pedras).
   Contudo a adminsitraçao do condominio sofreu uma alteraçao complicada, e a compra das pedras tem ficado sempre para trás por nao ser prioritário (o que tenho concordado, pois havia infiltraçoes no ultimo andar, que sao mais urgentes).
   Contudo estamos em 2017 e continua tudo na mesma, o que já incomoda, ainda para mais tendo em conta que as ditas obras no ultimo andar irao arrancar em breve, onde o valor das pedras em falta é uma migalha dentro do que foi aprovado para essas obras, mas o condominio nao tem dinheiro.
   
   Gostaria de saber, se existe alguma lei que proteja este tipo de situaçoes, ou seja, que proíbiba que a estética do prédio (fachada) seja diferente numa determinada habitaçao em relaçao ao restante.
2. •  
     happy hippy
   • 11 julho 2017 ^editado

    # 2

   Meu estimado, se as devidas e requeridas reparações ainda não se tiveram efectivadas, a responsabilidade começa por recair sobre si, porquanto a lei faculta-lhe todas as necessárias ferramentas para que possa defender os seus legítimos interesses.
   
   Dispõe para tanto, de três possíveis alternativas:
   (i) realiza as obras, por sua iniciativa, e posteriormente obtém o reembolso;
   (ii) solicita a intervenção da CM para a realização de obras coercivas;
   (iii) avança com uma acção judicial contra o condomínio (eventualmente mediante uma providência cautelar).
   
   Por ora, vou debruçar-me profusamente apenas sobre as duas primeiras. Veja infra.
   
   Obras urgentes e indispensáveis
   
   Precisamente quanto às partes comuns, dispõe o artº 1427º do CC que "as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer dos condóminos". Tal sucede, designadamente, quando exista alguma zona comum que esteja em riscos de ruir, ocorram infiltrações nas fracções através de fissuras existentes nas partes comuns (v.g., parede exterior do prédio).
   
   A lei não enuncia qualquer conceito de obras urgentes, decorrendo da natureza e da especificidade em concreto. Assim, haverá urgência quando a sua omissão ponha em risco ou perigo o direito de personalidade de algum dos condóminos ou habitante na fracção, designadamente a sua saúde ou integridade física. Assim ocorrerá, designadamente, quando exista uma infiltração que incida directamente sobre divisões de permanência por tempo elevado (v.g., quarto de dormir, cozinha, escritório de trabalho).
   
   Como referem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, III, p. 437), "a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador...sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador".
   Ou seja, para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente e que a reparação não se coadune com delongas temporais.
   
   Porém, resulta do preceito que a intervenção directa na realização de tais obras urgentes pelos condóminos de per si, tem natureza excepcional. Ou seja, compete primeiramente ao administrador de condomínio efectuar tais obras, razão por que se impõe que primeiramente o(s) condómino(s) afectado(s) comunique o facto ao administrador de condomínio e/ou reclame a convocação de uma assembleia de condóminos para decisão sobre tal matéria.
   
   A este propósito, e embora não resulte expressamente do texto legal, refere Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2000, p. 314), "resulta do regime da propriedade horizontal o dever de os condóminos comunicarem imediatamente ao administrador a necessidade de reparações urgentes".
   
   No mesmo sentido, Francisco Pardal e Dias da Fonseca (Da Propriedade Horizontal, p. 196) enunciam que "a prudência aconselha a efectivar a obra - reparação necessária - através da assembleia de condóminos ou do administrador, para evitar possíveis discussões sobre a qualificação de urgente e sobre a eventualidade de não poder exigir dos outros condóminos a parte respectiva, sem ser através da acção de enriquecimento sem causa".
   
   Contudo, o condómino não precisa de qualquer autorização do administrador ou da assembleia de condóminos para realizar as obras urgentes. Basta que, tendo havido comunicação da sua parte, ocorra a falta (omissão) ou impedimento do administrador na sua efectivação (artº 1427º do CC). A este propósito também se refere Rui Vieira Miller (A Propriedade Horizontal no Código Civil, p. 230), alvitrando que "não carece o condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com essa autorização".
   
   Requisito essencial é, como já referido, a falta (omissão) ou impedimento do administrador na realização das obras. Tal pode decorrer da consideração por este que as obras não revestem carácter urgente (caso em que é recomendável convoque uma assembleia de condóminos), mas também pode resulta da falta de vontade, delonga irrazoável ou inabilidade do mesmo na resolução do problema suscitado. Estes últimos motivos podem, todavia, consubstanciar fundamento para a remoção do administrador do seu cargo, já que lhe está imposta a incumbência de realizar as reparações necessárias, nos termos do artº 1436º, al. f) do CC.
   
   Reembolso das despesas
   
   Verificando-se os requisitos para a reparação urgente por iniciativa do condómino, assiste a este o reembolso da quantia despendida da parte do condomínio (isto é, dos restantes comproprietários nas partes comuns). O custo é repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções, nos termos do artº 1424º do CC, devendo assim o condómino que tomou a iniciativa receber da administração de condomínio o valor comprovado das despesas que suportou, deduzido da proporção cuja responsabilidade lhe cabia de acordo com o valor da sua fracção.
   
   Ainda que se venha a entender que as obras realizadas não tinham natureza urgente e que poderiam ter sido realizadas pela administração de condomínio ou noutro prazo, porque realizadas sobre partes comuns do edifício, assiste sempre ao condómino o direito ao reembolso do efectivamente despendido (desde que tenha sido adequado ao fim em causa), no âmbito das regras do enriquecimento sem causa (art.º 473º do CC), já que o entendimento implicaria o aumento de um património (do condomínio, que ficou beneficiado com as obras) e o correlativo empobrecimento de outro património (do condómino que tomou a iniciativa de as realizar e suportou as respectivas despesas), sem idónea causa justificativa dessa deslocação patrimonial.
   
   Se porventura a administração de condomínio se recusar a proceder ao reembolso da parte devida ao condómino que tomou a iniciativa, embora a obrigação emergente para o a administração de condomínio não seja estruturalmente uma obrigação contratual, a jurisprudência já entendeu ser aplicável em caso de incumprimento as regras do regime geral das obrigações, designadamente assistindo ao condómino que tomou a iniciativa o direito de se recusar a proceder ao pagamento das prestações de condomínio, ao abrigo da excepção de não cumprimento contratual, nos termos do artº 428º do CC (Cfr. Ac. RP, 01.04.1993, CJ, II, p. 201).
   
   Todavia, é meu entendimento que interpelada a administração de condomínio, nos termos do artº 805º do CC, para proceder ao pagamento do valor despendido (deduzido da proporção da responsabilidade do condómino) e aquela não o fazendo, em virtude da existência de créditos recíprocos, assistirá ao condómino que tomou a iniciativa de realizar as obras sobre as partes comuns, o direito de compensação de créditos, deixando assim de proceder ao pagamento das contribuições para o condomínio até se operar a efectiva e integral compensação, nos termos do artº 848º do CC.
   
   Obras coercivas
   
   Pode também recorrer à CM para requerer a feitura destas no âmbito de um processo coercivo. Este processo tem como objectivo assegurar condições de segurança e salubridade, impedir situações de risco para a via pública ou para imóveis vizinhos, e mais recentemente melhorar as questões estéticas dos imóveis.
   
   Inicia-se normalmente através de uma reclamação/pedido de vistoria dos inquilinos, proprietários, comunicações das Juntas de Freguesia, Serviços de Saúde, Protecção Civil ou por verificação in loco pela própria Câmara. Os pedidos de vistoria têm como base legal a legislação em vigor, enquadrando-se no artº 12 do REGEU ou no DL nº 555/99, de 16 de Dezembro (RJUE) alterado e republicado pelo DL nº 26/2010, de 30 de Março.
   
   No seguimento da referida legislação, é feito um levantamento sumário de confirmação e identificação das deficiências no imóvel (Verificação Prévia), a que se segue (regra geral) uma vistoria formal de que resulta um Auto de Vistoria, sendo dado conhecimento aos interessados deste Auto e dos prazos para realização das obras aí referidas (Audiência dos interessados). Após decorrido este período, serão notificados os proprietários para a execução das obras e dado conhecimento aos restantes interessados.
   
   Quando se verifica que o proprietário deu cumprimento às notificações camarárias o processo é arquivado. Nas situações contrárias, a Câmara pode substituir-se aos proprietários e executar as obras coercivamente (procedimento descrito no ponto seguinte).
   
   Com Intervenção da Câmara – Obras Coercivas
   
   Após se verificar que o proprietário não realizou as obras ordenadas pelo Município, nem o inquilino se dispõe a fazê-lo, o Município pode realizar coercivamente as obras: organiza um processo de empreitada por ajuste directo ou por concurso público, toma a posse administrativa do edifício e executa as obras em substituição dos proprietários.
   
   A realização destas obras coercivas pelo Município, tem por base a legislação em vigor (RJUE). A Câmara é ressarcida da totalidade das despesa efectuada com as obras, através da retenção da totalidade ou parte das rendas pagas pelos inquilinos (DL nº 157/2006, de 8 de Agosto), podendo ainda arrendar os fogos do edifício que se encontrem devolutos e, por último, através de execução fiscal.
   
   A escolha das obras a executar coercivamente pela CM, obedecem a uma criteriosa análise, nomeadamente: a degradação/risco de desmoronamento do imóvel, o número de famílias beneficiadas pelas obras no edifício, a antiguidade do processo e o orçamento despendido pela autarquia para esta rubrica.
   
   Legislação
   
   Artigo 89.º (Dever de conservação), do Decreto-Lei Nº 555/1999, de 16 de Dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação)
   1 - As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos.
   2 - SEM PREJUÍZO DO DISPOSTO NO NÚMERO ANTERIOR, A CÂMARA MUNICIPAL PODE A TODO O TEMPO, OFICIOSAMENTE OU A REQUERIMENTO DE QUALQUER INTERESSADO, DETERMINAR A EXECUÇÃO DE OBRAS DE CONSERVAÇÃO NECESSÁRIAS À CORRECÇÃO DE MÁS CONDIÇÕES DE SEGURANÇA OU DE SALUBRIDADE.
   3 - A câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, ordenar a demolição total ou parcial das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas.
   4 - Os actos referidos nos números anteriores são eficazes a partir da sua notificação ao proprietário.
   
   Artigo 90.º Vistoria prévia
   1 - As deliberações referidas no n.º 2 e n.º 3 do artigo anterior são precedidas de vistoria a realizar por três técnicos a nomear pela câmara municipal. (*)
   2 - Do acto que determinar a realização da vistoria e respectivos fundamentos é notificado o proprietário do imóvel, mediante carta registada expedida com, pelo menos, sete dias de antecedência.
   3 - Até à véspera da vistoria, o proprietário pode indicar um perito para intervir na realização da vistoria e formular quesitos a que deverão responder os técnicos nomeados. (*)
   4 - Da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual consta obrigatoriamente a identificação do imóvel, a descrição do estado do mesmo e as obras preconizadas e, bem assim, as respostas aos quesitos que sejam formuladas pelo proprietário.
   5 - O auto referido no número anterior é assinado por todos os técnicos e pelo perito que hajam participado na vistoria e, se algum deles não quiser ou não puder assiná-lo, faz-se menção desse facto. (*)
   6 - Quando o proprietário não indique perito até à data referida no número anterior, a vistoria é realizada sem a presença deste, sem prejuízo de, em eventual impugnação administrativa ou contenciosa da deliberação em causa, o proprietário poder alegar factos não constantes do auto de vistoria, quando prove que não foi regularmente notificado nos termos do n.º 2.
   7 - As formalidades previstas no presente artigo podem ser preteridas quando exista risco iminente de desmoronamento ou grave perigo para a saúde pública, nos termos previstos na lei para o estado de necessidade.
   (*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei Nº 177/2001, de 4 de Junho, cuja leitura sugiro, que nos termos do seu artigo 5.º entrou em vigor 120 dias após a data da sua publicação.
   
   Exemplo de minuta
   
   Requerimento de Vistoria e Posterior Realização de Obras
   Exm.º Senhor Presidente da Câmara Municipal ..……………..... (localidade)
   A ………………………… (nome, naturalidade e estado civil), portador do Bilhete de Identidade Nº …………, passado pelo Arquivo de Identificação de ………, em ………………. (data), contribuinte Nº …………….., residente em ……………………… (morada completa), na qualidade de condómino / proprietário / inquilino da fracção “___”, do prédio onde habita que é administrado por B ……………………. (nome), residente em ……………………………….. (morada completa), tendo as deficiências seguintes:
   a) As canalizações que permitem o escoamento das águas pluviais estão também em mau estado de conservação. Há pontos em que as caleiras estão completamente apodrecidas, e consequentemente, há infiltrações de águas na habitação o que, obviamente terá que ser reparado;
   b) As fossas e canalizações de esgotos apresentam deficiências, provavelmente devido a roturas ou obstruções, o que implica, para além de frequentes entupimentos, maus cheiros característicos de tal situação.
   Requer a V. Exa que, ao abrigo do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), se digne mandar proceder à vistoria do imóvel e providenciar no sentido de que as referidas anomalias sejam solucionadas, sujeitando-se às obras que pela administração do condomínio ou pela Exm.ª Câmara vierem a ser impostas.
   Espera e Pede deferimento,
   Local e data
   O Requerente,

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3. • RMSA99
   • 20 julho 2017

    # 3

   Boa noite.
   
   Passo a apresentar a situação para a qual gostaria de poder contar com o seu contributo.
   Adquiri a minha habitação própria e permanente em 2010. Há cerca de 3 anos comecei a sentir maus cheiros (nauseabundos mesmo, por vezes parecidos aos de um urinol público..), ruídos bastante sonoros na casa de banho e uma descida, por vezes bastante acentuada, do nível de água na minha sanita. Quando passo um fim de semana fora, é quase impossível entrar e permanecer em casa com o mau cheiro a esgotos.
   Por parte da minha seguradora, não houve interesse em pesquisar/diagnosticar o problema, uma vez que sem usarmos a casa de banho o mau cheiro e os ruídos persitem e até se acentuam se não houver circulação de água nos esgotos da minha fração a mesma situação acontece também noutras frações. Logo deram como provável um problema das partes comuns.
   Relatei a situação verbalmente por diversas vezes aos diversos administradores do condomínio, sem que nada tenha sido feito no sentido de perceber e resolver a situação.
   Contratei 2 técnicos para avaliar a situação e ambos afirmam tratar-se de um problema de ventilação no sistema de circulação dos esgotos da parte comum do prédio. Que a deficiente ventilação no sistema de circulação dos esgotos suga a água do meu cifão deixando de haver bolqueio à entrada dos maus cheiros e que os ruídos são consequência dessa deficiente circulação do sistema.
   Em assembleia de condóminos, com a presença do representante da empresa que faz a gestão do condomínio, as minhas queixas ficaram registadas e foi deliberada a participação de sinistro à seguradora do condomínio e caso fosse necessário proceder-se à realização de uma pesquisa (filmagem) para se diagnosticar o problema.
   A peritagem realizou-se em março e desde aí até meados de julho a empresa não respondeu aos meus e-mails solicitando informações sobre o andamento do processo. Por muita insistência minha e tomando a posição de apenas aceitar informações por escrito, a empresa de gestão informou-me, finalmente, de que a seguradora do condomínio, cujo segurado é a empresa de gestão (que de acordo com o pacote contratado é a responsável pela manutenção das partes comuns, mediante ordem da assembleia), emitiu relatório informando que a ocorrência não se enquadra nas coberturas da apólice, dando o processo por concluído em maio de 2017.
   Informaram-me ontem que foi efectuada, no dia 14 de julho, uma alteração do sistema de ventilação dos WCs das Fracções B, sem especificar qual é o diagnóstico, nem os procedimentos realizados.
   Questionei a situação de imediato pedindo informações adicionais. Fui informada de que, não havendo registo de melhorias a nível do problema, iriam avançar para a tal filmagem, partindo da minha fração para as outras - há mais frações com as mesmas queixas.
   
   A MINHA QUESTÃO É A SEGUINTE:
   
   Se a empresa de gestão do condomínio continuar a "queimar tempo" com pseudo-diligências para adiar a resolução de um problema que coloca em causa as condições higienico-sanitárias da minha casa e torna insuportável a sua habitabilidade, pondero seriamente avançar para as vias judiciais.
   A empresa de gestão não tem poderes deliberatórios, foi-lhe delegada (por contrato) a competência de executar as deliberações da assembleia de condóminos, certo?
   Se a assembleia delibera e a empresa não cumpre ou refugia-se em manobras evasivas que atrasam a resolução do problema...
   
   - CONTRA QUEM DEVO METER UMA AÇÃO JUDICIAL? CONTRA O CONDOMÍNIO OU CONTRA A EMPRESA CONTRATADA PARA A GESTÃO DO CONDOMÍNIO? OU CONTRA AMBOS?
   
   Aguardo o seu parecer, agradecendo a atenção.
4. • size
   • 21 julho 2017

    # 4

   Contra o condomínio, pois é quem é responsável direto pelas obras de reparação das avarias nas partes comuns.

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5. • RMSA99
   • 1 agosto 2017

    # 5

   Obrigada. Cumprimentos
6. •  
     happy hippy
   • 2 agosto 2017

    # 6

   Colocado por: RMSA99Há cerca de 3 anos comecei a sentir maus cheiros (nauseabundos mesmo, por vezes parecidos aos de um urinol público..), ruídos bastante sonoros na casa de banho e uma descida, por vezes bastante acentuada, do nível de água na minha sanita. Quando passo um fim de semana fora, é quase impossível entrar e permanecer em casa com o mau cheiro a esgotos.(1)
   
   Relatei a situação verbalmente por diversas vezes aos diversos administradores do condomínio, sem que nada tenha sido feito no sentido de perceber e resolver a situação.(2)
   
   Contratei 2 técnicos para avaliar a situação e ambos afirmam tratar-se de um problema de ventilação no sistema de circulação dos esgotos da parte comum do prédio. Que a deficiente ventilação no sistema de circulação dos esgotos suga a água do meu cifão deixando de haver bolqueio à entrada dos maus cheiros e que os ruídos são consequência dessa deficiente circulação do sistema.(3)
   
   Em assembleia de condóminos, com a presença do representante da empresa que faz a gestão do condomínio, as minhas queixas ficaram registadas e foi deliberada a participação de sinistro à seguradora do condomínio e caso fosse necessário proceder-se à realização de uma pesquisa (filmagem) para se diagnosticar o problema.(4)
   
   A peritagem realizou-se em março e desde aí até meados de julho a empresa não respondeu aos meus e-mails solicitando informações sobre o andamento do processo. Por muita insistência minha e tomando a posição de apenas aceitar informações por escrito, a empresa de gestão informou-me, finalmente, de que a seguradora do condomínio, cujo segurado é a empresa de gestão (que de acordo com o pacote contratado é a responsável pela manutenção das partes comuns, mediante ordem da assembleia), emitiu relatório informando que a ocorrência não se enquadra nas coberturas da apólice, dando o processo por concluído em maio de 2017.(5)
   
   Informaram-me ontem que foi efectuada, no dia 14 de julho, uma alteração do sistema de ventilação dos WCs das Fracções B, sem especificar qual é o diagnóstico, nem os procedimentos realizados. Questionei a situação de imediato pedindo informações adicionais. Fui informada de que, não havendo registo de melhorias a nível do problema, iriam avançar para a tal filmagem, partindo da minha fração para as outras - há mais frações com as mesmas queixas.(6)
   
   A MINHA QUESTÃO É A SEGUINTE:
   
   Se a empresa de gestão do condomínio continuar a "queimar tempo" com pseudo-diligências para adiar a resolução de um problema que coloca em causa as condições higienico-sanitárias da minha casa e torna insuportável a sua habitabilidade, pondero seriamente avançar para as vias judiciais.(7)
   
   A empresa de gestão não tem poderes deliberatórios, foi-lhe delegada (por contrato) a competência de executar as deliberações da assembleia de condóminos, certo?(8)
   
   Se a assembleia delibera e a empresa não cumpre ou refugia-se em manobras evasivas que atrasam a resolução do problema...(9)
   
   - CONTRA QUEM DEVO METER UMA AÇÃO JUDICIAL? CONTRA O CONDOMÍNIO OU CONTRA A EMPRESA CONTRATADA PARA A GESTÃO DO CONDOMÍNIO? OU CONTRA AMBOS?(10)
   
   Aguardo o seu parecer, agradecendo a atenção.

   
   
   (1) A minha estimada queira escusar-me, mas permitiu-se protelar a resolução deste problema por três anos? Sublinho, 3 anos?
   
   (2) Quando em causa estão os bens comuns, os condóminos devem sempre optar pela comunicação formal dos factos, para a devida feitura de prova...
   
   (3) Ambos os técnicos laboraram um competente relatório da vistoria então efectuada? Possui as facturas dos serviços? Em princípio, poderá exigir o reembolso das despesas...
   
   (4) Esta AGC podia e devia ter-se realizado há três anos atrás, por iniciativa do administrador; caso este se furta-se, podia então você dele recorrer para uma AGE, nos termos do artº 1438º do CC.
   
   (5) Queira escusar-me, mas não percebi. O seguro é a empresa de gestão?! De acordo com o pacote contratado a empresa é responsável por algo que a lei já lhe impõe (cfr. artº 1436º, al. f) do CC)?
   
   (6) O administrador há-de perceber, minimamente (esperemos) de administração de condomínios. Não se lhe pode exigir que saiba diagnosticar problemas havidos com equipamentos para os quais não se tem habilitado.
   
   (7) Com todo o devido respeito, pense duas vezes. Pese embora tenha, alguma (sublinhe-se) razão, para sua má fortuna, não logrará vencer a causa...
   
   (8) As administrações particulares ou profissionais, individuais ou "colectivas", não possuem um carácter deliberativo ou colegial (funções atribuídos em exclusivo à assembleia dos condóminos), mas antes executivo. Mais, se a AGC atribuir este poder ao administrador, tem-se essa deliberação nula (cfr. artº 280º do CC). Quanto à execução das deliberações da assembleia, tal nem carece de delegação, porquanto sobre ele impende por lei tal obrigação (cfr. artº 1436º, al. h do CC).
   
   (9) É neste ponto (sem prejuízo de outros, como os 3 anos que deixou correr) que perderá a causa em tribunal. Neste concreto, a lei confere, alguma discricionariedade ao tempo de execução dos seus poderes-deveres ou das deliberações da assembleia, salvo respectivamente de disposições ou deliberações em contrário.
   
   (10) Olvide por ora esse desiderato. Contacte formalmente a administração, exigindo a resolução do problema (certamente os técnicos que avaliaram a situação apontaram soluções e prazos de execução das devidas intervenções) num prazo tido por razoável. Se a administração nada fizer, pode e deve dela recorrer para a AGE nos termos do artº 1438º do CC. Para tanto é-lhe conferido o poder de a convocar por sua exclusiva iniciativa. Em sede plenária, fixe um prazo de execução. Se a administração não cumprir, pode qualquer condómino avançar com a feitura das obras nos termos do artº 1427º do CC, assistindo-lhes posteriormente o direito de reembolso.
   
   Se carecer de algum esclarecimento adicional, disponha.

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7. • Etranger
   • 2 agosto 2017

    # 7

   RMSA99,
   
   Antes de mais, dizer-lhe que não especificou, quando se referiu à intenção de avançar com uma acção judicial, qual o pedido respectivo.
   
   Portanto, dizer-lhe contra quem a acção deve ser proposta dependerá do que pretende.
   
   Simultaneamente, seria necessário conhecer o teor das respectivas actas das assembleias de condóminos, no sentido de saber o que foi sendo discutido e, eventualmente, deliberado a respeito do assunto.
   
   Em todo o caso, na assunção de pretender, tão só, a execução de obras atinentes à supressão da patologia referida, o utilizador happy hippy já explicou como deverá proceder.
   
   Quanto ao facto de já se terem passado 3 anos desde o conhecimento da ocorrência, isso poderá relevar, ou não, à lide. Creio que happy hippy estaria a referir-se à figura do abuso do direito para determinar um desfecho desfavorável à sua pretensão. No que a mim diz respeito, não serei tão definitivo quanto a este ponto. Dizer que é uma possibilidade, mas dependerá da prova que se produzir em tribunal.
   
   Sempre poderá alegar que a patologia tem vindo agravar-se sucessivamente, ao ponto do momento presente ser para si insuportável, e que se antes não recorreu de outras diligências, isso deveu-se à confiança que possuía na administração e nos seus vizinhos condóminos, conduta sua sempre norteada pela boa-fé e pela boa vizinhança.
   
   Estando a ser simplista, referir o que comecei por dizer: tudo dependerá da prova produzida.
   
   Dizer ainda que poderá pedir a condenação do condomínio no pagamento das indemnizações por eventuais danos. O exemplo óbvio seria a necessidade de ter de arrendar um outro imóvel, por força da absoluta falta de salubridade do seu.
   
   E neste caso - da impossibilidade de habitar o seu imóvel - também poderia deixar de pagar a quota do condomínio, ao abrigo do artigo 428º do Código Civil. Porque, se por um lado, a norma faz referência à fonte contratual como expediente à "exceptio" (excepção ao cumprimento), e as quotas de condomínio são obrigações "propter rem" (obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa), a verdade é que tem sido entendimento da jurisprudência que, nestes casos em que o condómino deixe de poder habitar o imóvel, este fique desobrigado do pagamento da quota do condomínio, pelo rompimento do sinalagma funcional (que são as obrigações recíprocas)
   
   Posto isto, aconselho-a a consultar um advogado.

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8. •  
     happy hippy
   • 2 agosto 2017

    # 8

   Quanto ao facto de já se terem passado 3 anos desde o conhecimento da ocorrência, isso poderá relevar, ou não, à lide. Creio que happy hippy estaria a referir-se à figura do abuso do direito para determinar um desfecho desfavorável à sua pretensão. No que a mim diz respeito, não serei tão definitivo quanto a este ponto. Dizer que é uma possibilidade, mas dependerá da prova que se produzir em tribunal.

   
   
   Meu estimado, seja muito bem vindo ao debate com o seu muito pertinente contributo, e sem pretender contraditá-lo, ou beliscar as suas opiniões, em face da sua menos correcta tradução do meu último escrito, sou de melhor me fundamentar.
   
   O prazo entretanto decorrido entre a origem do problema e o desiderato de intentar agora uma acção por "causa as condições higienico-sanitárias (que) torna insuportável a sua habitabilidade" (citação com sublinhado meu), acrescido de já se haver competentes deliberações colegiais e a intervenção executiva, sem que em plenário se tenha fixado um (pelo menos, razoável) prazo, não configura qualquer abuso de direito, mas pelas razões aduzidas (sem prejuízo de outras que poderia cumulativamente aludir), contribuiriam para que a condómina perdesse a acção, isto, não obstante haver uma legitima razão do seu lado, que não colhe, por ora, por a mesma se ter, involuntariamente, conivente com os prejuízos sofridos.
   
   Se tudo isto tivesse ocorrido há um ou dois meses atrás, garanto-lhe que, antes do fim do corrente mês de Agosto, querendo, e usando as ferramentas que lhe são facultadas pela lei, e sem ter de recorrer a vias mais formais (arbitragem, julgado de paz ou tribunal), estava o problema definitivamente resolvido a contento das legitimas pretensões desta condómina.
   
   

   Dizer ainda que poderá pedir a condenação do condomínio no pagamento das indemnizações por eventuais danos. O exemplo óbvio seria a necessidade de ter de arrendar um outro imóvel, por força da absoluta falta de salubridade do seu.

   
   
   Pese embora acompanhe o seu argumento (supra à citação) relativamente ao agravamento da patologia, e bem assim da excepção do cumprimento (infra à citação), a qual podia perfeitamente enquadrar-se na referida ferramenta que a lei atribui aos condóminos no artº 1427º do CC, já sou de, respeitosamente, discordar da sua opinião publicada citado no excerto, isto porque, sobre a condómina impende uma incindibilidade entre a propriedade privada e a compropriedade (cfr. artº 1420º CC), que implica uma dupla administração, a da propriedade privada (cfr. artº 1305º CC) e a das partes comuns (cfr. artº 1430º, nº 1 CC).
   
   Destas sortes, havendo-se a condómina co-administradora-colegial, partilha esta, solidariamente das responsabilidades intrínsecas aos titulares dos órgãos sociais (cfr. artº 154º, 165º e 500º do CC). Por outro lado, mesmo que ambos os órgãos de administração condominial se furtem ao cumprimento das suas obrigações, podia e devia a condómina agir em defesa dos seus legítimos interesses, porquanto a lei faculta-lhe diversas ferramentas, desde a realização coerciva das obras por imposição da CM, por competente acção judicial, mediante uma providência cautelar se necessário for, até à mais simples e rápida, a prescrita no artº 1427º do CC.
   
   Acresce ressalvar que, pese embora este preceito imponha a obrigatoriedade de as reparações se revestirem, cumulativamente, indispensáveis e urgentes (não podem ser uma coisa ou outra), e bem assim, na falta ou impedimento do administrador (embora aqui possamos englobar a incúria, o desleixo, etc...), ainda assim, podia a condómina obrar e exigir o reembolso das despesas por si suportadas (enquanto mandante), com fundamento na sub-rogação (cfr. artº 592º CC) e enriquecimento sem causa (cfr. artº 473º CC).

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9. • Etranger
   • 2 agosto 2017

    # 9

   Boa tarde, happy hippy.
   
   Não estando certo de ter compreendido em absoluto a sua missiva, permita-me colocar alguns pontos em perspectiva.
   
   

   "(...) contribuiriam para que a condómina perdesse a acção, isto, não obstante haver uma legitima razão do seu lado, que não colhe, por ora, por a mesma se ter, involuntariamente, conivente com os prejuízos sofridos."

   
   
   Os romano antigos diziam "dêem-me os factos, e eu lhes direi o direito". Ora, em tribunal os factos que importam são os que são provados, não necessariamente aqueles que aconteceram. Por um sentido de justiça, desígnio primeiro e último do Direito, deveria existir uma justaposição entre uns e outros. Contudo, ambos sabemos que as coisas não se processam necessariamente assim.
   
   Dito isto, dizer que a nossa amiga em causa poderá conseguir demonstrar que não esteve conivente com a situação presente. De outro modo, pode lograr provar que se conformou, a um dado tempo, com uma determinada realidade, mas que a situação alterou-se de tal sorte - e de forma não expectável - que a situação presente distancia-se de tal forma da realidade passada, que possamos considerar estar perante uma nova ocorrência , ainda que, eventualmente, proveniente da mesma fonte.
   
   Claro está que não conheço o teor das actas, nem de outras comunicações eventuais. Contudo, sobre isso já me referi. Em síntese, poderá haver margem - ou não, sublinhe-se - para se fazer prova bastante que a conduta da condómina não foi inerte ou negligente, podendo esta exercer, legitimamente, o seu direito.
   
   De resto, não discordo de si quando diz que a condómina pode ela mesmo mandar executar as obras, sendo posteriormente ressarcida, ou, em alternativa, requerer que as mesmas sejam feitas coercivamente por imposição camarária. Não obstante estas vias, a sua existência não encerra a possibilidade de se pedir a condenação judicial de todos os condóminos - na figura do seu representante legal, o administrador, não na pessoa em si, bem entendido - na realização das obras necessárias.
   
   Neste caso, acredite-me, e até falo por experiência pessoal, é bem possível a sua exigibilidade.
   
   Uma última nota: o condomínio, como bem sabe, não tem personalidade jurídica. Portanto, não é uma pessoa colectiva. A equiparação, por analogia, é controvertida.
   
   Contudo, diz-me a experiência, que nas acções onde se pronunciam questões atinentes aos condomínios, a imaginação e a plasticidade dos julgadores são de tal ordem, que ver um porco a conduzir uma bicicleta é algo de absolutamente vulgar.
   
   Cumprimentos. :)

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10. •  
      happy hippy
    • 2 agosto 2017

     # 10

    Meu estimado, permita-me que lhe enderece desde já um pertinente e respeitoso cumprimento pelo valimento das suas considerações que mostram do seu muito e bem saber! Dá-me um especial gozo ler os seus bem elaborados e fundamentados escritos, ainda que deles, possa eventualmente discordar, mas como ensina o velho adágio «da discussão nasce a luz». Espero pois, de futuro, consigo, e de elevada forma, promover sãs, oportunas e proveitosas altercações!
    
    Em bom rigor, não posso deixar de concordar com a sua válida argumentação, no entanto, e para má fortuna da interessada, e pese embora desconheçamos todos os pormenores intrínsecos ao caso aqui em apreço, pelo pouco que nos foi relatado, avançasse ela agora com uma competente acção, além de não lograr o desejado vencimento, ter-se-iam tais alegações facilmente desmontadas, até por um mediano jurisperito.
    
    Os condóminos têm forçosamente que interiorizar três ideias fulcrais na vida condominial: (i) a contratação das empresas de administração (99% das quais, pseudo-profissionais) não os desresponsabiliza das suas próprias responsabilidades administrativas; (ii) a assembleia dos condóminos responde solidariamente pelos actos ou omissões praticados pelo seu órgão executivo sobre o qual têm um dever de fiscalização activa; e (iii) perante a manifesta incúria da administração executiva e/ou o desleixo da administração colegial, a lei confere-lhes diversas ferramentas para possam defender os seus legítimos direitos...
    
    Quanto à sua nota final, é ponto assente, em termos jurisprudenciais e doutrinais, face ao regime legal e processual regulador da propriedade horizontal, que o condomínio não possui personalidade jurídica, mas personalidade judiciária, na figura do seu administrador. Desta sorte e pela redacção do artº 1437º do CC permite sustentar a ideia que o administrador do condomínio pode accionar e ser accionado, enquanto tal (como órgão executivo e representativo do condomínio - quando em causa está uma sua acção em cumprimento de uma deliberação colegial), mas também a título pessoal (quando em causa estão os actos ou omissões no exercício dos seus exclusivos poderes-deveres ou obrigações - como por exemplo, o dever de apresentar contas mediante um processo especial de prestação de contas ou pelo crime de abuso de confiança).
    
    Vale isto por dizer que o condomínio, e bem assim a sua assembleia, têm-se sempre representados juridicamente pelo administrador, mas isto não invalida que os condóminos, por si, individualmente possam pleitear contra o condomínio. Um bom exemplo da legitimidade activa do condómino, tem-se definida no nº 1 do artº 1433º do CC – são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que não tenha aprovado a deliberação susceptível de ser anulada – ao passo que a legitimidade passiva é assacada aos demais condóminos que a votaram positivamente, muito embora representados judiciariamente pelo administrador, na pessoa do qual são citados. Em bom rigor, a impugnação das deliberações tomadas em AGC conhece uma norma especial: “a representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito” (cfr. nº 6 do artº 1433º do CC).

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11. • RMSA99
    • 12 setembro 2017

     # 11

    Muito Obrigada pela ajuda com a apresentação dos respetivos enquadramentos de ambos os participantes.
    Neste momento, e depois de passar à fase de exigir que todas as diligências e comunicações fossem veiculadas por escrito, finalmente está agendada uma filmagem do sistema de esgotos a partir da 2 frações que apresentam queixas (a minha e a de baixo).
    Vamos ver se o diagnóstico é realizado e devidamente registado em relatório desta vez.
    Grata pela atenção.
    Cumprimentos a ambos.