Iniciar uma discussão

1. • Nani Vieira
   • 8 julho 2017 ^editado

    # 1

   Boa tarde
   Vivo num prédio com 45 apartamentos e algumas lojas no rés do chão.
   Eu vivo numa fracção do 1o andar.
   Uma das lojas do rés do chão vai trasformar-se numa enorme clinica de medicina dentária.
   Sem consultar nenhum condômino ou convocar qualquer reunião, a empresa Administradora de condomínio, cuja gerente vive numas das fracções do prédio, passou uma declaração ao dono da clinica a autorizá-lo a instalar um equipamento industrial de ar condicionado por cima da "pala" da porta da entrada do prédio, que "por acaso" é a parede do meu quarto, o que irá provocar ruído, vibrações e desfrear a estética do prédio.
   Quando soube já estavam feitas duas "crateras" e a instalação eléctrica, e de imediato enviei um email à administradora e avisei a Câmara Municipal.
   Entretanto, a Fiscalização Municipal deslocou-se à clínica e as "crateras" foram fechadas com cimento, tendo no entanto ficado a instalação eléctrica.
   Ontem, tomei conhecimento que deu entrada na Câmara processo para autorização de alteração de fachada onde está apensa declaração da Empresa de condomínio que autoriza a instalação dos equipamentos.
   Como pode uma empresa representar os condôminos sem previamente os consultar e convocar reunião para aprovação da instalação do equipamento e alteração da fachada?
   Qual a legislação que suporta/ou não tal decisão?
   Obrigada
2. • size
   • 8 julho 2017

    # 2

   Colocado por: Nani Vieira
   
   Qual a legislação que suporta/ou não tal decisão?
   
   Obrigada

   
   
   Penso não existir legislação a suportar tal atitude da administração.
   
   O administrador é o membro executivo da assembleia de condóminos e não membro deliberativo. DEMITAM-O...
   
   As funções do administrador são as seguintes:
   
   Artigo 1436.° - Funções do administrador
   
   São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
   
   a) Convocar a assembleia dos condóminos;
   b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
   *c) Verificar a existência do seguro do edifício contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
   d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
   e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
   f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
   g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
   h) Executar as deliberações da assembleia;
   i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
   *j) Prestar contas à assembleia;
   *l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
   *m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

   Concordam com este comentário: Nani Vieira
3. •  
     Picareta
   • 8 julho 2017

    # 3

   Colocado por: Nani VieiraOntem, tomei conhecimento que deu entrada na Câmara processo para autorização de alteração de fachada onde está apensa declaração da Empresa de condomínio que autoriza a instalação dos equipamentos.

   
   O mais provável é a Câmara não aceitar essa declaração.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Nani Vieira
4. • Nani Vieira
   • 8 julho 2017

    # 4

   Obrigada, Picareta.
   A Câmara, à primeira impressão, aceitará a declaração sob a presunção de que a administração representa TODOS os condôminos, ou seja, tem o seu aval.
   Terei de, nos termos dos artigos 82 e 83 do Código do Procedimento Administrativo, recorrer, alegando que não fui consultada (preferencialmente com um abaixo assinado dos outros condôminos) exigindo que seja apresentada para apensão ao processo a acta de reunião onde foi dado o "aval" ( reunião essa que não existiu, logo, não há acta).
   Mas o riso que existe é que a Câmara aceite a Declaração como válida, não se "importando" se houve ou não reunião ou acta, partindo do principio que se a declaração existe, é porque houve...
5. • RCF
   • 8 julho 2017 ^editado

    # 5

   Nani Vieira
   Eu, no seu lugar, enviava o quanto antes uma carta (registada) à Câmara, identificando-se como condómino e dizendo que se opõe ao diferimento do processo de autorização de instalação desse equipamento, acrescentando que o assunto não foi alvo de discussão nem deliberação da assembleia de condomínio.
   Tem de agir, antes que possa ser tarde.

   Concordam com este comentário: Nani Vieira

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Nani Vieira
6. • Nani Vieira
   • 8 julho 2017 ^editado

    # 6

   Obrigada RCF
   Farei isso através de requerimento ao Presidente da Camara, na próxima segunda feira.
   Contudo, deixo aqui o meu apelo.
   Se houver algum suporte legal que contrarie a "autoridade" da empresa de gestão de condôminos em matéria de representar os condôminos sem sua autorização, agradeço.
   Até já!
7. •  
     Picareta
   • 8 julho 2017

    # 7

   Colocado por: Nani VieiraSe houver algum suporte legal que contrarie a "autoridade" da empresa de gestão de condôminos

   
   O código civil é muito claro, quanto às competências do administrador do condomínio.
8. • Silver Wolf
   • 8 julho 2017

    # 8

   Eu enviava uma cartinha à administração, informando que não têm competências para passar essa declaração e que iria responsabilizar pessoalmente os administradores pelas consequências da mesma.
   
   Simultâneamente, contactava os vizinhos para conseguir 25% do prédio para se convocar uma assembleia de condóminos para destituir a administração, comunicar à CM a não concordância dos condóminos com essas alterações, e atentar um pedido de indemnização às pessoas que emitiram essa declaração.
   
   Com um pouquinho de sorte, os próprios administradores que emitiram a declaração irão perceber os riscos pessoais das consequências do acto e irão ser os seus melhores aliados para impedir essa instalação.
   
   Não creio que consiga resolver as coisas com "apenas" umas cartas.
9. • RCF
   • 9 julho 2017

    # 9

   Nani Vieira
   Efetuar o enquadramento legal, por vezes e especialmente para quem não é jurista, pode ser contraproducente. Basta que alegue a alínea errada, ainda que o artigo certo, para que a argumentação seja desconsiderada.
   Havendo razão, basta demonstrar os motivo e no seu caso, basta dizer que é condómino, que a autorização do pretendido o prejudica, que não autorizou e que o assunto não foi alvo de discussão ou deliberação de assembleia de condomínio.
   Quanto ao dirigir a carta ao presidente da câmara, pode não ser a melhor opção. Importante é que a carta vá para o técnico ou para o serviço que tem o assunto/processo para análise. Se conseguir arranjar o número do processo é ótimo. Coloque-o na carta, de modo a assegurar que ela vai para o processo.
10. • joaocss
    • 9 julho 2017

     # 10

    julgo que pra fazer tais obras e para a loja ser transformada em clínica tinha que haver uma reunião extraordinária, em que o quorum teria que aceitar tais mudanças, e mesmo assim so depois disso, e de cartas registadas com a ata dessa reunião entregues a todos os condóminos, e os não presentes na reunião não apresentarem nenhum "descontentamento" passados 60 dias da reunião é que poderiam iniciar a obra...
    Como ja foi dito aqui, mande cartas registadas para a administração e para a CM, exija copia das autorizações assim como da ata em que consta aprovação da maioria dos condóminos, que pelo que percebi nem existiu reunião...
    
    Agora... se houve reunião e se os condóminos não quiseram saber, como infelizmente se passa na maioria dos prédios hoje em dia, se houve atas entregues e os condóminos não as quiseram receber...
    
    Ai não ha quase nada a fazer...
11. •  
      Picareta
    • 9 julho 2017

     # 11

    Colocado por: RCFQuanto ao dirigir a carta ao presidente da câmara, pode não ser a melhor opção. Importante é que a carta vá para o técnico ou para o serviço que tem o assunto/processo para análise.

    
    A correspondência para a Câmara Municipal é sempre dirigida ao presidente.
12. • RCF
    • 9 julho 2017

     # 12

    Colocado por: Picareta
    A correspondência para a Câmara Municipal é sempre dirigida ao presidente.

    
    Onde é que isso está escrito?
    Importante é que chegue onde se pretende que chegue.

    Concordam com este comentário: Nani Vieira
13. •  
      callinas
    • 9 julho 2017

     # 13

    Eu não sei onde está escrito, mas as correspondência para o órgão que é a câmara, é sempre dirigida ao presidente da câmara.
    
    Também concordo com o que foi dito, deve se imediato enviar correspondência à câmara, descrevendo a sua situação, o que deveria ter feito mal soube da entrega desse processo na câmara com a referida declaração.
14. • mln2c
    • 9 julho 2017

     # 14

    Não faria sentido enviar a carta registada/aviso de recepção para o Presidente e ao mesmo tempo enviar cartas normais para os vereadores, diretor do urbanismo? ou da área responsável por essas aprovações e eventualmente para o técnico?
    
    Não sou jurista mas penso que talvez faça mais sentido assim.

    Concordam com este comentário: Nani Vieira
15. •  
      Picareta
    • 9 julho 2017

     # 15

    Colocado por: mln2cNão sou jurista mas penso que talvez faça mais sentido assim.

    
    Não. é sempre para o presidente, e ele depois despacha para quem de direito.
16. • RCF
    • 9 julho 2017

     # 16

    Colocado por: Picareta
    Não. é sempre para o presidente, e ele depois despacha para quem de direito.

    
    Nas Câmaras pequenas (muito pequenas) sim. Nas grandes, o presidente não faria mais nada...
    Neste caso, independentemente de ser dirigido ao presidente ou não, importante é que chegue ao processo é, para isso, é conveniente que identifique esse processo ou, no mínimo, que identifique bem a situação.

    Concordam com este comentário: Nani Vieira
17. • marcoaraujo
    • 10 julho 2017

     # 17

    Colocado por: RCFNas grandes, o presidente não faria mais nada

    
    
    Normalmente o presidente das grandes câmaras (tipo Lisboa ou Porto) tem um funcionário cuja unica função é ler as cartas dirigidas ao presidente e fazer os respectivos despachos para quem de direito.
    
    Mesmo nas câmaras de média dimensão é por norma o asessor do presidente quem lê e filtra as cartas.
18. • pedromdf
    • 10 julho 2017 ^editado

     # 18

    Acho que primeiro que tudo é saber junto do serviço de urbanismo da câmara qual o tipo de estabelecimento que está autorizado/aprovado para o espaço previsto no edifício. A câmara não poderá conceder licença a um tipo de estabelecimento diferente do previsto.
    Ao saber isto vai descartar logo à partida uma série de hipóteses de reclamação junto dos mesmos serviços ...
19. • joaocss
    • 10 julho 2017

     # 19

    Eu continuo a achar que primeiro que tudo é saber quais os condóminos que deram e se deram autorização em reunião extraordinária para que as obras fossem feitas...
20. •  
      happy hippy
    • 11 julho 2017

     # 20

    Colocado por: Nani Vieira
    Ontem, tomei conhecimento que deu entrada na Câmara processo para autorização de alteração de fachada onde está apensa declaração da Empresa de condomínio que autoriza a instalação dos equipamentos.(1)
    Como pode uma empresa representar os condôminos sem previamente os consultar e convocar reunião para aprovação da instalação do equipamento e alteração da fachada?(2)
    Qual a legislação que suporta/ou não tal decisão?(3)
    Obrigada

    
    
    (1) Meu estimado, no domínio da propriedade horizontal, o licenciamento administrativo para a realização de obras ou alteração do fim do uso de uma fracção num edifício sujeito a esse regime, não tem qualquer efeito derrogatório ou modificativo dos direitos e deveres dos condóminos, dos comproprietários ou, em geral, das relações entre proprietários e terceiros.
    
    Vale isto por dizer que, as autorizações de entidades administrativas, não tem a virtualidade de alterar o estatuto da propriedade horizontal constante do respectivo título constitutivo, nem de se sobrepor às legalmente exigidas autorizações condominiais. Destarte, a aprovação camarária não se tem por bastante, havendo-se exigido que, para se obrar, haja uma autorização obtida em colégio plenário. Importa aqui salientar que, a edilidade apenas
    
    (2) Pese embora o administrador seja no essencial, um órgão executivo da assembleia dos condóminos, aquele possui, em bom rigor, competências próprias, autênticos poderes-deveres, os quais pode exercer sem qualquer autorização ou dependência da assembleia, sendo nulas (não confundir com anuláveis) quaisquer tentativas desta em retirar ou limitar tais poderes daquele.
    
    Não obstante, os poderes-deveres que lhe são conferidos ao administrador pelo legislador, estes, têm-se devidamente balizados na letra da lei, pelo que, sempre que no exercício desses seus poderes-deveres, algum ou alguns condóminos entendam que os mesmos extravasaram as suas competências, ou que se têm susceptíveis de violar os direitos de um ou vários condóminos, podem estes, lançar mão de uma das ferramentas que lhes é conferida pela lei: o recurso dos actos do administrador.
    
    (3) Regra geral, os poderes-deveres têm-se elencados no artº 1436º do CC, entre alguns outros preceitos avulsos, inseridos no próprio código civilista, ou no DL 268/94 de 25 de Outubro. No entanto, quando no exercício das suas funções aquele viole uma das suas obrigações, em especial, e neste caso em especial, o que dimana da segunda parte da alínea l) do artº 1436º do CC, "Assegurar a execução (...) das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio", ao substituir-se ao colégio, incorre numa ilegalidade que importa contrariar.
    
    Desta sorte, pode você, sozinho, e por sua exclusiva iniciativa, recorrer dos actos do administrador para a assembleia dos condóminos, nos termos do artº 1438º do CC, para tanto, podendo proceder à convocação da mesma, nos rigorosos termos previstos no artº 1432º do CC, onde deverá invocar o artigo de recurso (isto é, que convoca a AGE no âmbito daquele normativo legal), a ordem do dia (onde indicará muito telegraficamente a razão bastante para o recurso).
    
    O colégio poderá então apreciar os vossos argumentos e a vossa razão e em plenário ratificar ou não o expediente usado pelo seu órgão executivo. Havendo-se logrado um vencimento a favor do seu desiderato com a continuidade das referidas obras, pode e deve avançar com as competentes acções contra o administrador (cfr. artº 1437º, nº 2 do CC). Caso o vencimento se haja contrário ao seu desiderato, resta-lhe acatar a decisão dos seus consortes, e, futuramente, agir contra a clínica com fundamento na lei do ruído (cfr. DL 9/2007), artº 1346º e 70º do CC.

    Concordam com este comentário: Nani Vieira

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Nani Vieira