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1. •  
     happy hippy
   • 29 julho 2017

    # 1

   Colocado por: Palhavahappy hippy ,
   
   E legalmente a conservatória pode ser responsabilizada por alguma incorreção decorrente da escritura?

   
   
   Não. A responsabilidade por eventuais falsidades, simulações, ou erros, serão das partes envolvidas. O cartório notarial também se terá solidário na responsabilidade se se teve conivente...
   
   

   Colocado por: JOCOR
   
   ???????? !!!!!!!!! ?????? Não se enganou ??

   
   
   Não.
   
   Importa por saber se o preço “devido” a que alude o art. 1410º, nº 1, do CC, é o preço realmente pago pelo adquirente ou o preço declarado na escritura pública? Respondo, replicando um competente Aresto do nosso Supremo Tribunal de Justiça:
   
   Defende a ré/recorrente que o preço “devido” a que alude o art. 1410.º do Código Civil é o preço realmente pago pelo adquirente do prédio objecto da preferência (no caso, € 75 000, 00, em vez de € 40 000,00), e que cabe ao preferente manifestar a intenção de exercer a preferência por tal preço, procedendo ao depósito do valor efectivamente acordado e pago pelas partes, sob pena de caducidade do seu direito.
   
   Diversamente, consideram os autores que o preço devido é o preço declarado na escritura pública, desde que não se tenha invocado qualquer causa (falsidade, simulação, erro) que invalide o mesmo.
   
   A 1.ª instância, seguindo de perto o entendimento perfilhado no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18-06-1996 (in www.dgsi.pt), manifestou concordância com esta posição da ré, muito embora o fundamento principal para a improcedência da acção se tivesse centrado na falta de demonstração, por banda dos autores, do facto negativo constitutivo do direito de preferência, isto é, de que a ré à data da aquisição não era proprietária de prédio confinante.
   
   O Tribunal da Relação de Coimbra, citando dois Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, um de 11-01-2011 (e não, como se refere, de 11-02-2011), outro, de 01-04-2014 (ambos acessíveis em www.dgsi.pt) para ilustrar o que considera ser o preço “devido”, concluiu não ser o preço pago, mas o preço acordado, sendo este, em princípio, o preço declarado, a não ser que se prove que o preço acordado não é o declarado mas outro, o que, em sua análise, não ficou demonstrado nos autos, tanto mais que a ré não forneceu qualquer explicação para a desconformidade, não arguiu a simulação do preço da venda, não invocou qualquer erro ou mero lapso ocorrido na escritura.
   
   Vem-se discutindo qual o sentido da expressão “preço devido”, nomeadamente se corresponde ao preço real ou ao preço que veio a ser declarado na escritura pública de compra e venda e em que circunstâncias, para, uma vez definido o conceito, retirar a consequência da não realização do depósito no prazo e condições impostas por lei.
   
   Encerrando a ideia de garantir, tanto quanto possível, a utilidade real da acção de preferência, a exigência do depósito do preço traduz uma segurança para o alienante – que fica a coberto do risco de perder a posição de adquirente do bem e de o contrato não vir a ser celebrado com o preferente –, e ainda para o preferente que é forçado a apresentar, desde logo, os meios necessários para a aquisição que pretende realizar.
   
   A preferência, traduzida no direito de haver para si a coisa alienada, assegura ao respectivo titular uma prioridade de contratar em igualdade de condições, no que esta igualdade de condições representa para o adquirente (Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, Publicações Universidade Católica, Colecção Teses, Porto 2006, pág. 655.
   
   Na realidade, “o direito de preferência numa versão tradicional autêntica, consiste na faculdade atribuída a alguém de em condições de igualdade (tanto por tanto) chamar a si com preterição de outrem a aquisição de determinada coisa ou direito que o titular pretenda alienar”, cfr. Antunes Varela, in RLJ 119, pág. 381.
   
   Como tal, o termo “preço devido” designará o valor em dinheiro a pagar pelo preferente como contrapartida da aquisição do bem sujeito à preferência (no fundo, o conceito técnico de “preço” a que alude o art. 874.º do Código Civil), valor esse correspondente ao benefício económico ajustado entre vendedor e o adquirente como contrapartida da alienação do bem.
   
   No § 1.º do artigo 1566.º do Código de Seabra, na redacção que lhe foi dada pela Reforma de 1930, se dispunha que o preferente devia depositar o preço que, segundo as condições do contrato, estivesse pago ou vencido. O n.º 1 do actual art. 1410.º do Código Civil, mandando depositar o preço devido, sem qualquer restrição ou especificação, se afasta deliberadamente daquela solução – Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª ed., Coimbra Editora, Limitada, págs. 374 e seguintes.
   
   Para explicar esta alteração referem, no local citado, os mesmos autores: “é que o alienante pode ter concedido crédito ao adquirente apenas em atenção à confiança que este lhe merecia, ou à capacidade de pagamento que o respectivo património lhe proporcionava, e não seria razoável que a lei estendesse ao preferente, por conta e risco do alienante, as mesmas facilidades de pagamento”.
   
   Cremos querer tal significar que o conceito de “preço pago” não surge, necessariamente, como sinónimo de “preço acordado”, pela simples razão de naquele poderem estar contempladas situações em que se acertaram pagamentos parcelares ou prestacionais entre o alienante e o terceiro adquirente (é o caso do Ac. do STJ de 11-01-2011, citado no acórdão recorrido), visando a alteração da lei tornar claro que a preferência se faz pela totalidade do preço (o devido) e não por apenas uma parte, a que estaria paga ou vencida.
   
   Dito isto, temos por mais justo e adequado à formulação legal o entendimento de que a preferência há-de fazer-se pelo preço real, o valor correspondente à contrapartida da alienação do bem. A não ser assim, configurando-se caso em que o preço real é superior ao preço declarado, apesar de a simulação ser inoponível a terceiros de boa fé – art. 243.º, n.º 1, do Código Civil, verificar-se-ia locupletamento injustificado do preferente, que não merece a protecção da lei (neste sentido, entre outros, Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9.ª ed., revista e aumentada, Almedina, 2001, pág. 418).
   
   O preço devido corresponderá ao preço real, que pode ser quer o preço pago pelo terceiro adquirente ao alienante, quer o preço acordado entre estes para a transacção, mesmo que ainda não esteja pago, a menos que tal não se tenha provado, situação em que, a final, o preço devido corresponderá, simplesmente, ao preço declarado na escritura pública.
   
   É este o entendimento que se extrai da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, dominante na matéria, de que são exemplo os seguintes:
   
   - Ac. do STJ de 22-02-2005, (Revista n.º 4669/04): o preço objecto da preferência é o preço constante da escritura à data da instauração da acção de preferência que o preferente tem de depositar, embora, provado posteriormente ser superior o preço real, deva depositar a diferença, no prazo fixado pela sentença, sob pena de perder o direito;
   
   - Ac. do STJ de 01-04-2014 (Revista n.º 854/07.0TBLMG.P1.S1, in www.dgsi.pt): o preço objecto da preferência é aquele que consta do teor da escritura pública, único elemento disponível para os preferentes, com base no qual instauraram a acção, a não ser que os contraentes aleguem e demonstrem que, por engano ou intencionalmente (simulação do preço), se declarou, na escritura de venda, um preço não correspondente à realidade, caso em que o preferente deverá depositar o preço efectivamente pago;
   
   - Ac. do STJ de 27-10-2015 (Revista n.º 125/04.3TBSAT.C1.S1, in www.dgsi.pt): o preço objecto da preferência é o preço declarado na escritura pública, a não ser que se tenha provado simulação, erro ou que é outro o preço real;
   
   Também as Relações têm proferido vários arestos no mesmo sentido, nomeadamente, os seguintes:
   
   - Ac. da Relação de Coimbra de 04-11-2008 (Apelação n.º 557/2001.C1, in www.dgsi.pt): é o preço real, porque provada a divergência entre a declaração negocial e a vontade real dos declarantes, que resultou de acordo entre vendedores e compradores e implica a caracterização do negócio como relativamente simulado;
   
   - Ac. da Relação de Guimarães de 24-05-2011 (Apelação n.º 1/09.3TCGMR-A.G1, in www.dgsi.pt): é o preço real pago pela coisa que é objecto da preferência.
   
   - Ac. da Relação de Guimarães, de 19-01-2012 (Apelação n.º 3782/09.0TBGMR.G1, in www.dgsi.pt): é o preço real, efectivamente pago, independentemente de se tratar ou não de um caso de simulação do preço.
   
   No caso em apreço, a segunda ré, recorrente, provou que: “O preço pago aos 1ºs RR pela ré JJ relativamente à compra por si efectuada do prédio descrito nos pontos 5. e 6., foi de 75.000,00 euros” (facto 7.).
   
   Demonstrado nos autos o preço efectivamente pago pela ré JJ, será este o relevante, independentemente de vir desacompanhado de uma qualquer justificação para a discrepância de valores verificada, a qual nada acrescentaria ao cerne do exercício do direito de preferência, entendido como a faculdade conferida ao seu titular de contratar em condições idênticas às do terceiro adquirente.
   
   Logo, provado o preço real da compra e venda (€ 75 000,00), é este o preço pelo qual o direito de preferência dos autores deve ser exercido, e não o preço declarado na escritura de compra e venda (€ 40 000,00), decisão que se insere no objecto do processo, visto que peticionado pela ré recorrente em sede reconvencional.
   
   Nesta conformidade, definido o preço real pelo qual deve ser exercido o direito de preferência (€ 75 000,00), deve dar-se oportunidade aos autores, preferentes, de efectivarem o depósito do remanescente (€ 35 000,00), que corresponde à diferença entre os preços declarado e o real, devendo conceder-se para o efeito um prazo de quinze dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de perda do direito, entendimento que não envolve excesso de pronúncia, conforme doutrina dos citados Acórdãos de 22-02-2005 e de 18-04-2013.

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2. • LuB
   • 30 julho 2017 ^editado

    # 2

   A lei afinal até concede algumas regalias ao indivíduo que decidiu comprar, sem se dar ao trabalho de comunicar aos inquilinos a venda do bem em causa.
   
   Segundo o Happy Hippy ao não se comunicar atempadamente, caiu-se numa ilegalidade.
   A meu ver se a lei não foi cumprida deveria haver uma punição. Mas parece não haver pois aquele cenário 2 (opção de não comunicação da venda antes da escritura) de que fala en cima, é tratada em termos fiscais/ punitivos mais como uma opção, do que como uma ilegalidade. Daí a confusão que eu tive no meu post # 14, deste tópico.
   Digo isto porque o comprador quando entrega o bem que comprou e que depois cedeu porque foi preferido "legalmente" pelo inquilino, tem direito a receber o custo do prédio + juros +indemnização por obras entretanto executadas. Além disso se declarou fraudolentamente um valor abaixo do valor real de venda, ainda assim vai receber o dinheiro real da venda. Depois de ter enganado descaradamente o fisco?
   Ou eu não percebi nada ou isto é mesmo muito estranho!
3. • ricard0liveira
   • 30 julho 2017

    # 3

   Mas estando eu a passar recibos á inquilina e tendo ela sabido (verbalmente) da venda. É possível eu pedir-lhe para assinar uma adenda ao contrato que já existe com os antigos proprietários a dizer que sabe que sou novo proprietário e que as rendas têm de ser depositadas em "x" conta?
   Isso serviria como prova que ela tomou conhecimento ou tem mesmo de ser a carta registada?
   É porque passado um ano receber uma carta com essa informação, Se ela nem souber que tinha direito de preferência talvez se ponha a investigar o porquê de ter recebido aquilo e vou eu andar 6 meses com o coração nas mãos.
4. • Palhava
   • 30 julho 2017

    # 4

   1~Imagine que alguém com capital descobre essa situação.
   Financiando a compra segundo o valor escriturado em conluío com algum inquilino.Sendo o inquilino um Testa de Ferro.
   Um pesadelo.
   
   2~A declaração de não exercer direito de preferência pode ser feita sem os inquilinos saberem os valores da transação?
   
   3-Cartorios notariais e conservatória não verificam as nuances de cada escritura?Eu achava que eram como uma segurança para tudo estar conforme.
5. • LuB
   • 30 julho 2017 ^editado

    # 5

   1~Imagine que alguém com capital descobre essa situação.
   Financiando a compra segundo o valor escriturado em conluío com algum inquilino.Sendo o inquilino um Testa de Ferro.
   
   Um pesadelo.

   
   Exactamente.
   Essa situação é caricata mas acontece muitas vezes com prédios de elevado valor no centro de Lisboa. É muito desagradável. Enviam a carta registada que chaga no dia da escritura ou na véspera sendo que um testa de Ferro que está á par do negócio e está por detrás deles, resolveu usá-los para "roubar o negócio" por aquela via O inquilino pobre depois recebe uma quantia X pelo favor que fez ao tipo, ou como pagamento fica no apartamento sem pagar durante uns tempos. Quem recorreu ao banco, ao advogado, e gastou tempo com o negócio, é assim ultrapassado por um Xico esperto cheio de dinheiro.

   Concordam com este comentário: Palhava, zabe1974
6. • Palhava
   • 30 julho 2017

    # 6

   Colocado por: ricard0liveiraHá cerca de um ano comprei um prédio com vários inquilinos.
   Fizeram-me um contrato de arrendamento com opção de compra e eu exerci a opção de compra passado cerca de um ano (o ano passado).
   Os inquilinos desse prédio (que está em propriedade total) não foram notificados para exercer o direito de preferência, mas até agora também não reclamaram e pagam as rendas a mim e eu passo recibo.
   Nunca tive qualquer problema.
   Mas neste momento em que estou a actualizar rendas e a rentabilizar o imóvel ocorreu-me: a venda pode ser impugnada por algum dos inquilinos que lá residia há mais de 3 anos por nunca terem renunciado ao direito de preferência?
   Muito obrigado e uma boa noite.

   
   O RicardoOliveira diz que inicialmente foi inquilino
   Sendo assim,o prédio estava em propriedade total,e não fraccionado.Não pode ser vendido a várias pessoas a não ser que entrassem em sociedade.
   Como é que outros inquilinos a esta altura do campeonato podem vir a exigir a compra?
7. •  
     happy hippy
   • 1 agosto 2017 ^editado

    # 7

   Colocado por: ricard0liveiraMas estando eu a passar recibos á inquilina e tendo ela sabido (verbalmente) da venda. É possível eu pedir-lhe para assinar uma adenda ao contrato que já existe com os antigos proprietários a dizer que sabe que sou novo proprietário e que as rendas têm de ser depositadas em "x" conta?(1)
   Isso serviria como prova que ela tomou conhecimento ou tem mesmo de ser a carta registada?(2)
   É porque passado um ano receber uma carta com essa informação, Se ela nem souber que tinha direito de preferência talvez se ponha a investigar o porquê de ter recebido aquilo e vou eu andar 6 meses com o coração nas mãos.(3)

   
   
   (1) Meu estimado, esse expediente é obrigatório...
   (2) ... mas apenas faz prova da sua titularidade, sem mais.
   (3) O prazo prescrito na lei conta-se da data em que os preferentes tiveram efectivo conhecimento das cláusulas/condições da alienação (neste caso, o valor).
   
   No mais, não é crível que os preferentes, possam vir a interessar-se agora, quando nada manifestaram após formal conhecimento da alienação, um ano volvido. Labore um novo contrato, actualizando a mudança da titularidade e eventualmente, actualizando o valor da renda.
   
   Quanto à comunicação do projecto de venda, em bom rigor, não impende sobre si o ónus da mesma. Aliás, quer a faça ou não, caso os preferentes pretendam exercer o seu direito, é contra o anterior proprietário vendedor, e não contra si, que deverão intentar a competente acção.
   
   Desta sorte, porque só a si importa - e só você conhece todos os elementos intrínsecos - é que pode e deve ponderar qual a estratégia que melhor defende os seus legítimos interesses, podendo:
   
   (i) Facultar a comunicação projecto de venda, informando que adquiriu o prédio por X. Para tanto, labora uma missiva, onde, informa, sem informar, isto é, apresenta-se como proprietário, ressalvando que tal facto já era do conhecimento geral, e de forma muito concisa que adquiriu o prédio por X, mas sem informar do direito de preferência. Pode aproveitar o ensejo para abordar algumas matérias relativas ao prédio, como benfeitorias a realizar (embora sem precisar datas, logo, obras para outras calendas, se bem nos entendemos...).
   
   (ii) Nada informar sobre o projecto de venda, porquanto sobre si não impede tal obrigação. Neste concreto, e sem que isto constitua um conselho, replico aqui uma frase muito usada, quer por jurisperitos, quer pelas autoridades administrativas quando em causa estão matérias mais delicadas que importa prolongar no tempo: «se as águas estão tranquilas por que fazer ondas?». Vale por dizer que, decorrido um ano sobre o conhecimento da alienação, sem que alguém tenha manifestado oposição, não é de todo crível que agora alguém o faça...
   
   

   Colocado por: Palhava1~2~A declaração de não exercer direito de preferência pode ser feita sem os inquilinos saberem os valores da transação?
   

   
   
   Meu estimado, se os preferentes não tiverem interesse na alienação, não carecem da manifestada declaração de desinteresse, tendo-se por bastante o seu silêncio (cfr. artº 218º do CC). Desta sorte, decorrido o prazo legal (se outro não se houve convencionado), perde aquele o direito ao referido direito.
   
   Agora, se um preferente souber da alienação, sem que lhe tenha sido informado o projecto de venda, pode em qualquer altura intentar uma competente acção, através da qual, tomará então formal conhecimento do mesmo, podendo subsequentemente, exercer ou não o seu direito, pelo exigido depósito, no prazo estabelecido na lei, do integral valor do negócio.
   
   

   Colocado por: Palhava
   Sendo assim,o prédio estava em propriedade total,e não fraccionado.Não pode ser vendido a várias pessoas a não ser que entrassem em sociedade.
   Como é que outros inquilinos a esta altura do campeonato podem vir a exigir a compra?

   
   
   Havendo-se o prédio em propriedade vertical, como tal terá necessariamente que se ter alienado, porém, se houverem vários preferentes, ou se abre uma licitação entres todos eles, ficando com o prédio aquele que efectuar a maior oferta, ou fazem os interessados um acordo onde todos se constituem compradores, pelo que passam a adquirir a prédio em compropriedade (cfr. artº 1403º e ss. do CC), podendo posteriormente, qualquer dos comproprietários exigir a divisão nos termos do artº 1412º e 1413º do CC, nada obstando a que este negócio não se haja capaz de posteriormente se reverter para a compropriedade para o propriedade vertical (pouco crível) ou avançar para a propriedade horizontal (cfr. artº 1414º e ss. do CC).

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8. • JOCOR
   • 1 agosto 2017

    # 8

   Colocado por: happy hippynada obstando a que este negócio não se haja capaz de posteriormente se reverter para a compropriedade para o propriedade vertical (pouco crível) ou avançar para a propriedade horizontal (cfr. artº 1414º e ss. do CC).

   
   Será que em casos como este , depois, se poderá constituir a Propriedade Horizontal por USUCAPIÃO , conforme artigo 1417º do C. C. ?
9. •  
     happy hippy
   • 3 agosto 2017

    # 9

   Colocado por: JOCOR
   Será que em casos como este , depois, se poderá constituir a Propriedade Horizontal por USUCAPIÃO , conforme artigo 1417º do C. C. ?

   
   
   Meu estimado, havendo-se um prédio em regime de propriedade vertical, propriedade por andares ou compropriedade, contanto satisfaça os exigidos requisitos elencados no artº 1415º do CC, nada obsta a que se constitua o regime de propriedade horizontal, podendo este desiderato resultar de um negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial.
   
   A constituição da propriedade horizontal, por usucapião, resulta directa­mente da situação possessória correspondente ao exercício de um direito de proprie­dade sobre fracção autónoma de um edifício em propriedade horizontal e de um direito de compropriedade sobre as partes comuns e da sua invocação pelo possuidor (cfr. artº 1287º e 1288º do CC), tendo a sentença que a venha a reconhecer eficácia meramente declarativa. Assim, a posse correspondente ao exercício deste direito de propriedade especí­fico deve revelar as particularidades deste direito real, devendo os possuidores do prédio em questão agir como se este estivesse constituído sob o regime da propriedade horizontal.
   
   Aogra, há que distinguir, porém, o usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal, do usucapião como meio de adquirir o direito de proprie­dade sobre a fracção autónoma de um prédio já sujeito a tal regime, situações que divergem relativamente ao conteúdo da respectiva posse. Assim, no primeiro caso são todos os condóminos que têm de actuar sobre o prédio, por eles parcelado em fracções susceptíveis de corresponderem às exigên­cias da sua utilização em regime de propriedade horizontal, como se efectivamente este regime estivesse regularmente constituído, usando, pois, cada um a sua fracção autónoma com exclusão dos demais e fruindo todos, como comproprietários, mas com as limitações inerentes a essa especial forma de compropriedade as partes comuns do prédio, todos contribuindo também, na proporção de valor das suas fracções, ou apenas aqueles que de tais coisas se servem, para as despesas com a conservação e fruição das partes comuns que alguns utilizem exclusivamente, todos ainda se constituindo em assembleia para administrarem as partes comuns através de um administrador que nesta elegerem, todos enfim, actuando pela mesma forma que actuariam como se fossem co-titulares de um direito de propriedade horizontal regularmente constituído sobre o prédio.
   
   Porém, e porque versa o excerto por si replicado, nas reversões, importa sublinhar que, uma vez constituída a ph, esta não é passível de reversão (excepto se lhe faltarem os requisitos legais - artº 1416º CC) ou adquirir alguma área por usucapião, em face do regime geral do direito de propriedade sobre imóveis, qualquer edifício incorporado no solo só pode ser objecto de um único direito de domínio, o qual abrangerá toda a construção, o solo em que esta assenta e os terrenos que lhe servem de logradouro, numa manifestação do princípio da especiali­dade ou da individualização que rege os direitos reais, na vertente segundo a qual, incidindo o direito de propriedade sobre a totalidade das coisas que cons­tituem o seu objecto, não podem as suas partes integrantes ou componentes serem objecto de direito de propriedade de titular diferente, sendo o destino jurídico da coisa unitário.
   
   O regime da propriedade horizontal constitui uma das excepções a este princípio, uma vez que permite que sobre o mesmo edifício de estrutura unitária se constituam distintos direitos de propriedade, com diferentes titulares, que incidem sobre fracções independentes desse prédio (cfr. artº 1414º e ss do CC). Daí que, tendo em consideração, por um lado, as limitações impostas pelo princípio da individualização e, por outro lado, o regime excepcional da propriedade horizontal, os tribunais têm vindo a afirmar que a posse, em termos de direito de propriedade, de parte de um prédio não sujeito ao regime da propriedade horizontal, não pode determinar a aquisição por usucapião dessa parte, sem a prévia ou, pelo menos, simultânea constituição do imóvel em propriedade horizontal, a qual pode ocorrer por usucapião.
   
   No entanto, pode-se contudo admitir que em determinados casos a simples posse de parte de um prédio possa conduzir à constituição indirecta da propriedade horizontal sobre todo o edifício, por usucapião, para que tal suceda é necessário demonstrar que dessa situação possessória resultou a divisão do prédio em fracções autónomas que sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública e que cumpram os requisitos para a aprovação de tal divisão pela entidade pública competente.
   
   Destarte, não se encontrando demonstrada uma prévia ou pelo menos simultânea constituição da propriedade horizontal do edifício em causa, a posse de parte desse edifício não pode determinar a aquisição por usucapião dessa parte, uma vez que não são susceptíveis de um domínio autónomo partes componentes de uma coisa.

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10. • ricard0liveira
    • 8 agosto 2017

     # 10

    Se eu fizer um novo contrato de arrendamento ela perde o direito de preferência da compra que fiz?
    Se colocar o prédio em propriedade horizontal ela fica apenas com direito àquela fracção ou continua com direito a anular a compra do prédio na totalidade ?