Quando se adquire um imóvel pertença ainda ao construtor, o mesmo é obrigado a dar garantia de 5 anos? Mesmo que seja o último imóvel a ser vendido pelo construtor num edifício já com mais de 10 anos?
Meu estimado, pese embora a opinião anterior não se tenha ferida de erro, em bom rigor, assim poderá não ser, porquanto, as anomalias eventualmente detectadas, para efeito de garantia, carecerão de se terem analisadas casuisticamente. Vale isto por dizer, que o regime estabelecido no art. 1225º do CC confere ao adquirente do imóvel destinado a longa duração o direito de exigir ao vendedor/construtor a eliminação dos defeitos ou a indemnização pelo prejuízo decorrente do vício de construção.
Aqui importa produzir uma nota explicativa, porquanto o conceito de vendedor/construtor não deve ser interpretado num contexto puramente literal, relevando, não tanto o desenvolvimento material da actividade de construção, mas sim o domínio profissional da construção do imóvel, pelo que só com esta amplitude conferida ao conceito de vendedor/construtor se torna eficaz a protecção do consumidor/adquirente do imóvel, que o DL 267/94 lhe quis proporcionar com as alterações que introduziu no art. 1225º do CC.
Destarte, o art. 1225º do CC contempla três prazos de caducidade: (i) o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente; (ii) o prazo de 1 ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia; e (iii) o prazo de 1 ano, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a acção destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos ou à indemnização.
Assim, se o defeito apenas surge ou é conhecido pelo adquirente do prédio, após o decurso do prazo de garantia, já não poderá ser exercido o direito de denúncia da acção, mas se, ao contrário, o defeito apenas se tornar conhecido no período final do prazo de garantia, mas antes deste se esgotar, então o adquirente dispõe do prazo de 1 ano, a partir do conhecimento, para exercer o direito de denúncia e de outro ano, subsequente à denúncia, para exercer o direito de acção.
Importa atentar que, quando estamos na presença de um prédio constituído em regime de PH e os defeitos invocados se referem a partes comuns do edifício (mesmo que afectas em exclusivo - cfr. artº 1421º, nº 3º do CC), a entrega do imóvel ao adquirente, para o efeito da contagem do prazo de garantia, teve-se por efectuada aquando da instituição da administração do condomínio, seja por iniciativa do construtor/vendedor, seja por acção dos condóminos.
Finalizo alertando para uma excepção à regra dos 5 anos. Havendo dolo no acto inerente à construção, pode exercer o seu direito no prazo da prescrição ordinária (20 anos), sem que tal constitua um abuso de direito!