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1. • Pedro Carneiro
   • 6 setembro 2017

    # 1

   Bom dia, comprei uma moradia t4 há 2 anos e tenho uma moradia degradada (já caiu o telhado inclusive) encostada à minha, que me dava um jeitão para ter um espaço ao ar livre para churrascos e para estacionar o segu do carro etc, o que acontece é que a casa em questão é de vários herdeiros, e pelos vistos há um deles que não quer vender. No caso penso que se trata de uma falta de entendimento entre os herdeiros, e sabendo que a legislação dita que se um dos herdeiros não quiser vender não é fácil fazê-lo, ando a investigar outras formas de dar a volta à situação. A moradia em questão por não ter telhado já começou a infiltrar algumas humidades na minha garagem, e estou a pensar enviar uma carta a um dos herdeiros (preferencialmente o mais velho) a queixar-me dessa humidade causada pela casa, exigindo que resolvam a situação. Caso não obtenha resposta, que será o ideal, e mais provável, irei dirigir-me à Câmara Municipal para apresentar uma queixa sobre o problema, levando uma cópia da carta enviada ao herdeiro mais velho e fotos dos efeitos das infiltrações. Se a coisa correr como esperado, o município exige a realização de obras sob pena de o imóvel ser vendido pelo valor patrimonial. Queria saber se há algum tipo de legitimidade nesta ação e se há outras formas de resolver este problema, sendo que o objetivo principal é adquirir o imóvel. Obrigado
2. •  
     happy hippy
   • 6 setembro 2017

    # 2

   Colocado por: Pedro CarneiroBom dia, comprei uma moradia t4 há 2 anos e tenho uma moradia degradada (já caiu o telhado inclusive) encostada à minha, que me dava um jeitão para ter um espaço ao ar livre para churrascos e para estacionar o segu do carro etc, o que acontece é que a casa em questão é de vários herdeiros, e pelos vistos há um deles que não quer vender.(1) No caso penso que se trata de uma falta de entendimento entre os herdeiros, e sabendo que a legislação dita que se um dos herdeiros não quiser vender não é fácil fazê-lo, ando a investigar outras formas de dar a volta à situação.(2) A moradia em questão por não ter telhado já começou a infiltrar algumas humidades na minha garagem, e estou a pensar enviar uma carta a um dos herdeiros (preferencialmente o mais velho) a queixar-me dessa humidade causada pela casa, exigindo que resolvam a situação.(3) Caso não obtenha resposta, que será o ideal, e mais provável, irei dirigir-me à Câmara Municipal para apresentar uma queixa sobre o problema, levando uma cópia da carta enviada ao herdeiro mais velho e fotos dos efeitos das infiltrações. Se a coisa correr como esperado, o município exige a realização de obras (4) sob pena de o imóvel ser vendido pelo valor patrimonial(5). Queria saber se há algum tipo de legitimidade nesta ação e se há outras formas de resolver este problema, sendo que o objetivo principal é adquirir o imóvel(6). Obrigado

   
   
   (1) Pese embora não faça pertinente ressalva, subentende-se do seu escrito que já terá entrado em contacto com pelo menos um dos herdeiros, dando-lhe informal conhecimento do seu desiderato e terá obtido uma informação que, havendo vários herdeiros, todos à excepção de um, estarão eventualmente interessados na alienação do prédio pelo seu justo valor...
   
   (2) Em tese, o património pode conservar-se indiviso durante um prazo determinado, que não exceda os 5 anos, de acordo com o artº 2101º do CC, no entanto, este prazo pode ter-se renovado, uma ou mais vezes, desde que haja acordo (convenção) entre os herdeiros. De salientar ainda que a partilha dos bens pode ser pedida por qualquer dos herdeiros, sendo que se houver acordo entre todos basta dirigirem-se a um Cartório Notarial ou ao Balcão de Heranças. Porém, não havendo acordo, não sendo possível contar com a participação de, pelo menos, um dos herdeiros ou ainda em caso de incapacidade, procede-se então ao inventário dos bens, actualmente da competência dos Cartórios Notariais.
   
   (3) Também em tese, até à realização da partilha, os bens da herança são administrados quase sempre por um dos herdeiros, que se designa por cabeça de casal (cfr. artº 2079º CC). Ora o cargo de cabeça de casal, de acordo com o CC, defere-se pela seguinte ordem: (i) cônjuge sobrevivo, não separado judicialmente de pessoas e bens, se for herdeiro ou tiver metade nos bens do casal; (ii) testamenteiro, salvo declaração do testador em contrário; (iii) parentes que sejam herdeiros legais; e (iv) herdeiros testamentários. De salientar que de entre os parentes que sejam herdeiros legais, preferem os mais próximos em grau e de entre os herdeiros legais do mesmo grau de parentesco, ou de entre os herdeiros testamentários, avançam os que viviam com o falecido há pelo menos um ano à data da morte. Em igualdade de circunstâncias, é o herdeiro mais velho. Em suma, o cabeça de casal é a pessoa a quem cabe a administração da herança até à sua liquidação e partilha, devendo, anualmente, prestar contas da herança aos demais herdeiros.
   
   (4) Neste concreto importa atentar ao que dimana da lei, nomeadamente do RGEU:
   
   Artigo 89º (Dever de conservação):
   1 - As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos.
   2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade.
   3 - A câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, ordenar a demolição total ou parcial das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas.
   4 - Os actos referidos nos números anteriores são eficazes a partir da sua notificação ao proprietário.
   
   Artigo 90º Vistoria prévia
   1 - As deliberações referidas no n.º 2 e n.º 3 do artigo anterior são precedidas de vistoria a realizar por três técnicos a nomear pela câmara municipal.
   2 - Do acto que determinar a realização da vistoria e respectivos fundamentos é notificado o proprietário do imóvel, mediante carta registada expedida com, pelo menos, sete dias de antecedência.
   3 - Até à véspera da vistoria, o proprietário pode indicar um perito para intervir na realização da vistoria e formular quesitos a que deverão responder os técnicos nomeados.
   4 - Da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual consta obrigatoriamente a identificação do imóvel, a descrição do estado do mesmo e as obras preconizadas e, bem assim, as respostas aos quesitos que sejam formuladas pelo proprietário.
   5 - O auto referido no número anterior é assinado por todos os técnicos e pelo perito que hajam participado na vistoria e, se algum deles não quiser ou não puder assiná-lo, faz-se menção desse facto.
   6 - Quando o proprietário não indique perito até à data referida no número anterior, a vistoria é realizada sem a presença deste, sem prejuízo de, em eventual impugnação administrativa ou contenciosa da deliberação em causa, o proprietário poder alegar factos não constantes do auto de vistoria, quando prove que não foi regularmente notificado nos termos do n.º 2.
   7 - As formalidades previstas no presente artigo podem ser preteridas quando exista risco iminente de desmoronamento ou grave perigo para a saúde pública, nos termos previstos na lei para o estado de necessidade.
   
   Artigo 91º Obras coercivas
   1 - Quando o proprietário não iniciar as obras que lhe sejam determinadas nos termos do artigo 89.º ou não as concluir dentro dos prazos que para o efeito lhe forem fixados, pode a câmara municipal tomar posse administrativa do imóvel para lhes dar execução imediata.
   2 - À execução coerciva das obras referidas no número anterior aplica-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 107.º e artigo 108.º.
   
   Destarte, a CM pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade, sendo que a não conclusão das obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade nos prazos fixados para o efeito é punível como contra-ordenação (com coima graduada de 498,80 € até ao máximo de 99759,40 €, no caso de pessoa singular, ou até 249398,50 €, no caso de pessoa colectiva)(*).
   
   (*) Os valores indicados carecem de confirmação porquanto pode haver-se alterada a competente legislação.
   
   (5) Podia concretizar (preferencialmente com fundamentação legal) esta sua informação?
   
   (6) recurso a um Julgado de Paz (se o houver no seu concelho) ou Tribunal (se o seu concelho não se houver servido pelo JP). Caso se justifique pode avançar mesmo com uma providência cautelar (sendo que neste caso, carecerá do auto de vistoria da CM).

   Estas pessoas agradeceram este comentário: nunogouveia, reginamar
3. • Pedro Carneiro
   • 6 setembro 2017

    # 3

   Obrigado pela informação muito pertinente,happy hippy!neste caso então posso concluir que a primeira coisa a fazer será contatar o proprietário (herdeiro responsável) e expor a situação, ou será mais conveniente começar por me dirigir diretamente à CM? Tenho algumas dúvidas que o caso vá ter resolução entre os herdeiros,visto ser um imóvel antigo e há muitos anos em abandono, cujas obras de recuperação/conservação seriam bastante caras. Sei de uma situação parecida em queum vizinho se queixou da degradação do imóvel vizinho e por falta de entendentendimento dos herdeiros acabou por adquirir o mesmo por uns meros 3000 euros, que era o valor patrimonial atribuído pelas finanças para efeitos de cobrança de IMI. será possível isso ter efeito?com abrangência legal? E a CM não pode simplesmente obrigar os proprietários a conservar o imóvel, uma vez que para além dos danos infligidos na minha habitação o imóvel em questão tem uma série de telhas em risco de cair para uma rua onde muitas pessoas, crianças e automóveis passam diariamente?obrigado mais uma vez!
4. •  
     nunogouveia
   • 7 setembro 2017

    # 4

   thanks again Happy Hippy.

   Concordam com este comentário: RJAS1972, reginamar
5. •  
     happy hippy
   • 7 setembro 2017

    # 5

   Colocado por: Pedro CarneiroObrigado pela informação muito pertinente,happy hippy!neste caso então posso concluir que a primeira coisa a fazer será contatar o proprietário (herdeiro responsável) e expor a situação, ou será mais conveniente começar por me dirigir diretamente à CM?(1) Tenho algumas dúvidas que o caso vá ter resolução entre os herdeiros,visto ser um imóvel antigo e há muitos anos em abandono, cujas obras de recuperação/conservação seriam bastante caras.(2) Sei de uma situação parecida em queum vizinho se queixou da degradação do imóvel vizinho e por falta de entendentendimento dos herdeiros acabou por adquirir o mesmo por uns meros 3000 euros, que era o valor patrimonial atribuído pelas finanças para efeitos de cobrança de IMI. será possível isso ter efeito?com abrangência legal?(3) E a CM não pode simplesmente obrigar os proprietários a conservar o imóvel, uma vez que para além dos danos infligidos na minha habitação o imóvel em questão tem uma série de telhas em risco de cair para uma rua onde muitas pessoas, crianças e automóveis passam diariamente?(4)obrigado mais uma vez!

   
   
   (1) Meu estimado, o expediente mais avisado será o de contactar primeiramente o herdeiro cabeça de casal para, numa linguagem calma, amigável e assertiva, colocá-lo ao corrente de uma situação que lhe será estranha, muito embora esta argumentação não colha como escusa (porquanto a responsabilidade civil especial, prevista no art. 493º, nº 1, do CC, designadamente quanto aos danos causados por coisas, móveis ou imóveis, assente numa presunção de culpa, onde cabe a quem tiver em seu poder a coisa, com o dever de a vigiar) e da urgente necessidade de se obrar sob pena de se agravarem os prejuízos de sua responsabilidade.
   
   (2) No seguimento do ressalvado supra, quanto ao especial cuidado e forma de abordar o herdeiro cabeça de casal, e porque há um manifesto interesse seu em adquirir o prédio em causa, pode apontar para a desnecessidade de se obrar em ruinas que em nada lhe aproveitam, disponibilizando-se então e em conversa (aqui sublinhei este argumento, mas pode e deve abordar outros, como o seu desiderato de evitar recorrer a meios mais formais, porque não o deseja e porque aprecia as relações de boa vizinhança, etc.) o seu interesse em poder adquirir o referido prédio pelo seu justo valor, eventualmente apresentando já um valor previsional ou deixando esse pormenor para uma futura avaliação feita por quem de direito.
   
   (3) Houvesse você efectuado uma leitura mais cuidada do meu anterior escrito e teria encontrado a resposta a esta questão. No seu primitivo escrito você começou por ressalvar que "o município exige a realização de obras sob pena de o imóvel ser vendido pelo valor patrimonial", laborando em erro - penso eu e salvo melhor opinião. Tanto quanto sei ou julgo saber, a única forma de um proprietário se ter compelido a alienar a sua propriedade, será numa expropriação (cfr. artº 1308º e 1309º CC). A nossa lei civilista prevê duas espécies de expropriação: uma por utilidade pública e outra por utilidade privada. A primeira consiste na privação, através de um acto da autoridade pública e por motivo de utilidade pública, da propriedade ou do uso de determinada coisa. No que tange à segunda categoria de expropriações, as de carácter particular ou privado, visam as mesmas, essencialmente, regular conflitos de vizinhança, situando-se o seu campo de abrangência e aplicação na área das servidões legais.
   
   Não me vou debruçar sobre o caso que relata, no entanto, reportando-me ao já por mim ressalvado e cito "porém, não havendo acordo, não sendo possível contar com a participação de, pelo menos, um dos herdeiros ou ainda em caso de incapacidade, procede-se então ao inventário dos bens, actualmente da competência dos Cartórios Notariais", é de presumir que o inventário se teve feito por terceiros, que não os desavindos herdeiros, e para tanto, esses terceiros, se outros documentos de prova (avaliações solicitadas a quem de direito), recorreu ao "valor patrimonial atribuído pelas finanças para efeitos de cobrança de IMI". No entanto, atente que isto será uma excepção, não a regra!
   
   (4) As Câmaras Municipais têm uma obrigação legal de intervenção, no entanto, devido à falta de celeridade dos seus serviços, acrescido da excessiva burocracia, estas situações, amiúde, só têm resolução em tribunal. No entanto, nesta fase, este não deverá ser o seu objectivo.Vide infra informação mais fundamentada:
   
   Obras coercivas
   
   Pode recorrer à CM para requerer a feitura destas no âmbito de um processo coercivo. Este processo tem como objectivo assegurar condições de segurança e salubridade, impedir situações de risco para a via pública ou para imóveis vizinhos, e mais recentemente melhorar as questões estéticas dos imóveis.
   
   Inicia-se normalmente através de uma reclamação/pedido de vistoria dos inquilinos, proprietários, comunicações das Juntas de Freguesia, Serviços de Saúde, Protecção Civil ou por verificação in loco pela própria Câmara. Os pedidos de vistoria têm como base legal a legislação em vigor, enquadrando-se no Artº 12 do REGEU ou no DL nº 555/99, de 16 de Dezembro (RJUE) alterado e republicado pelo DL nº 26/2010, de 30 de Março.
   
   No seguimento da referida legislação, é feito um levantamento sumário de confirmação e identificação das deficiências no imóvel (Verificação Prévia), a que se segue (regra geral) uma vistoria formal de que resulta um Auto de Vistoria, sendo dado conhecimento aos interessados deste Auto e dos prazos para realização das obras aí referidas (Audiência dos interessados). Após decorrido este período, serão notificados os proprietários para a execução das obras e dado conhecimento aos restantes interessados.
   
   Quando se verifica que o proprietário deu cumprimento às notificações camarárias o processo é arquivado. Nas situações contrárias, a Câmara pode substituir-se aos proprietários e executar as obras coercivamente (procedimento descrito no ponto seguinte).
   
   Com Intervenção da Câmara – Obras Coercivas
   
   Após se verificar que o proprietário não realizou as obras ordenadas pelo Município, nem o inquilino se dispõe a fazê-lo, o Município pode realizar coercivamente as obras: organiza um processo de empreitada por ajuste directo ou por concurso público, toma a posse administrativa do edifício e executa as obras em substituição dos proprietários.
   
   A realização destas obras coercivas pelo Município, tem por base a legislação em vigor (RJUE). A Câmara é ressarcida da totalidade das despesa efectuada com as obras, através da retenção da totalidade ou parte das rendas pagas pelos inquilinos (DL n 157/2006, de 8 de Agosto), podendo ainda arrendar os fogos do edifício que se encontrem devolutos e, por último, através de execução fiscal.
   
   A escolha das obras a executar coercivamente pela CM, obedecem a uma criteriosa análise, nomeadamente: a degradação/risco de desmoronamento do imóvel, o número de famílias beneficiadas pelas obras no edifício, a antiguidade do processo e o orçamento despendido pela autarquia para esta rubrica.