Temos 2 casinhas pequenas de 25m2 cada, que estão a ser renovadas para alojamento local. Deveriam ter ficado prontas na terceira semana de Junho, as obras começaram na terceira semana de Fevereiro, mas com sorte ficam prontas na terceira semana de Setembro, quase o dobro do tempo. Neste momento já é uma luta. Nos pagamos por fases da obra que não estavam cumpridas porque confiámos. Dos quase 50.000€ ainda faltam 5.000. Adicionalmente houve muitas coisas que não foram cumpridas. Por exemplo portas exteriores de madeira que no fim não foram instaladas porque em agosto não haviam fornecedores, contudo nos pagámos todos os materiais em Março. Foram instaladas as mais baratas da Leroy Merlin e ainda foi uma luta porque era maior que A umbreira da porta e iam instalar assim, tal e qual, na parte de dentro. Obviamente reclamei e cortaram a porta para caber. A cobertura que foi em painel sandwich parece não ter sido bem instalada e o ruído entra todo, incluindo a mínima conversa de rua, ao qual o construtor diz que não. E ele ainda nos cobra por todos os detalhes. Não são detalhes que atrasam a obra, são coisas pequenas. A fachada foi pintada sem retocar imperfeições ao contrário do que dizia o contrato. E parece que vão retocar agirá e pintar novamente, após reclamação. Aquilo ficou uma arte de Picasso. Para não mencionar todos os erros que foram feitos como umas escadas para a mezzanine que foram mal fabricadas e ainda por cima instaladas ao contrário, o pessoal tinha que entrar de gatas... isso foi corrigido tambem. Enfim isto foi uma saga, porque há muito mais coisas.
Nos perdemos os 3 meses mais importantes de temporada alta para rendimentos que este ano teriam sido bastantes, estamos a pagar todas as contas sem rendimentos e isto entrou em descalabro.
No contrato não há qualquer cláusula de atraso na obra.
Neste momento já só queremos a coisa minimamente terminada e vamos ter que contratar outra empresa para colocar um isolamento adicional no teto.
A minha dúvida é: quais são os meus direitos? Porque vontade de lhe pagar o que falta com tudo o que vamos ter que pagar para insonorização, não me apetece.
Estou muito chateada e levo um desgosto enorme com tudo isto. E o construtor ainda é arrogante e em vez de dizer vamos corrigir os erros diz algo como "Vamos fazer as alterações pedidas". Não são pedidos, foram erros. Inúmeros...
Alguém saberá que direitos tenho? Porque como disse, já é uma luta...
Colocado por: Nadiaalexarts Alguém saberá que direitos tenho?
Minha estimada, regra geral, deve-se cuidar de, em seu devido tempo, contratualizar o prazo para a feitura, conclusão e efectiva entrega da empreitada. Nestes casos, havendo-se lavrado neste sentido, ter-se-ão, em princípio, os legítimos direitos da parte contratante, pacificamente salvaguardados, nomeadamente no referente aos lucros cessantes (o empreiteiro só não seria civilmente responsável pelo atraso se provasse que este se devia a factores estranhos ao seu controlo).
Quanto ao incumprimento do prazo
Em tese e de acordo com as regras do art. 342º do CC o ónus da prova recai sobre ambos os litigantes, devendo o autor provar os factos constitutivos do direito que alega, sendo que o réu terá de provar os factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito que aquele invoca. Mas beneficiando o autor de uma presunção legal, não tem que provar os factos que a ela conduzem, invertendo-se quanto a esses factos, se constitutivos do direito do demandante, o encargo da não prova para a contraparte (cfr. nº 1 do art. 344º do CC).
Na responsabilidade contratual há pois uma presunção legal da culpa do contraente faltoso, mas sublinhe-se que é sobre o contraente cumpridor que recai o ónus da prova dos restantes pressupostos: violação contratual, dano e nexo causal. No entanto há de se considerar o juízo de causalidade numa perspectiva meramente naturalística de apuramento da relação causa-efeito, porquanto assente nesse nexo naturalístico, pode o tribunal verificar da existência de nexo de causalidade, o que se prende com a interpretação e aplicação do art. 563° do CC.
Ora este preceito consagrou a doutrina da causalidade adequada, na formulação negativa nos termos da qual a inadequação de uma dada causa para um resultado deriva da sua total indiferença para a produção dele , que, por isso mesmo, só ocorreu por circunstâncias excepcionais ou extraordinárias. De acordo com esta doutrina, o facto gerador do dano só pode deixar de ser considerado sua causa adequada se se mostrar inidóneo para o provocar ou se apenas o tiver provocado por intercessão de circunstâncias anormais, anómalas ou imprevisíveis.
Quanto aos lucros cessantes
Ora dispõe o art. 564º, nº 1 do CC que o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado, como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão. Portanto o dever de indemnizar abrange os prejuízos sofridos, a diminuição dos bens já existentes na esfera patrimonial do lesado - danos emergentes, e os ganhos que se frustaram, os prejuízos que advieram ao lesado por não ter aumentado, em consequência da lesão, o seu património - lucros cessantes (cfr. anotação ao art. 564º do CC anotado dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, ed. de 1968, pág. 401).
Aliás, conforme ensina o Prof. Galvão Teles, in "Direito das Obrigações", 6ª ed., pág. 373, « Os danos emergentes traduzem-se numa desvalorização do património, os lucros cessantes numa sua não valorização. Se diminui o activo ou aumenta o passivo, há um dano emergente (damnum emergens); se deixa de aumentar o activo ou de diminuir o passivo, há um lucro cessante (lucrum cessans). Ali dá-se uma perda, aqui a frustração de um ganho.»
Também o STJ num seu Acórdão de 23/5/78 (B.M.J. nº 277; pág. 2589, decidiu que «Nos lucros cessantes pressupõe-se que o lesado tinha, no momento da lesão, um direito ao ganho que se frustrou, ou melhor, a titularidade de uma situação jurídica que, mantendo-se, lhe daria direito a esse ganho.». Em 21/11/79 (B.M.J. nº 291, pág. 480) o Supremo decidiu que «O art. 564º, nº 1, abrange não só os danos emergentes como os lucros cessantes, representando aqueles uma diminuição efectiva e actual do património e estes traduzindo não um aumento do património, mas a frustração de um ganho.» E em 4/3/80 (R.L.J. 114º- 317) que «Os danos patrimoniais compreendem duas modalidades: os danos emergentes, que correspondem aos prejuízos sofridos, respeitando à diminuição do património (já existente) do lesado; e os lucros cessantes, que correspondem aos ganhos que deixou de ter por não ter aumentado, em consequência da lesão, o seu património (art. 564º, nº 1, do Cód. Civil).»
Por aqui se verifica que é pacífico na doutrina e a jurisprudência, o entendimento sobre aquilo em que consistem os danos emergentes e os lucros cessantes. Correspondendo os lucros cessantes aos prejuízos que advieram ao lesado por não ter aumentado, em consequência da lesão, o seu património, tais prejuízos, em termos de direito, não correspondem aos custos fixos (despesas com pessoal, rendas, fornecimentos e serviços externos, etc).
Quanto aos defeitos
Desde logo, esta matéria vem regulada no art. 1225º do Código Civil, o qual nos refere o seguinte: 1 – Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente. 2 – A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia. 3 – Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º 4 – O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
Quer isto dizer que existe um prazo legal de garantia, de 5 anos – que pode ser superior caso as partes assim o convencionem – em que o empreiteiro responde pelos danos causados ao dono da obra que sejam decorrentes de vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ou apresentar defeitos. Este prazo de 5 anos começa a contar na data da entrega do imóvel, e sua aceitação, sem defeitos aparentes, que normalmente corresponde no caso da aquisição de imóvel, à data do registo pelo adquirente.
Atente que o dono da obra, para fazer valer com êxito uma pretensão para reparação de defeitos detectados numa obra de longa duração, terá de (i) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja nos 5 anos após a entrega da mesma, e (ii) propor a acção, caso o empreiteiro ou vendedor do imóvel não aceitem proceder à reparação dos defeitos, no prazo de 1 ano a partir do momento em que efectuou a denúncia (por escrito, sublinhe-se). Aliás, quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação - cfr. art. 563º do Cód. Civil.
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Antes de mais muito obrigada por toda a informação. Devo confessar que algumas coisas foram mais complicadas de compreender.
Havia um contrato e nesse contrato ficou estipulado que a obra estaria pronta na terceira semana de Junho. Neste momento já nem sabemos se ficará pronta até ao fim de Setembro. Já nos foram dados inúmeros prazos e a construtora contratada culpa sempre os fornecedores. O certo é que há uma fachada por rectificar com rebocos e detalhes no interior, e não havia ninguém na obra até as 16:00. Tinha ficado verbalmente acordado que iriam fazer as renovações na terceira casa, mas posto tudo isto não qyeremos. Até porque instalaram um painel sandwich e na cimeira, onde se unem as placas não há qualquer isolamento termico/acústico ao qual nos disse que isso é extra, ora o ruído entra todo e o sistema que nos vendeu é uma porcaria. Temos então que contratar outra empresa para colocar teto falso com isolamento acústico porque se ouve tudo.
Enfim uma saga. Fomos imensamente correctos, pagamos pelas fases a tempo e as mesmas não foram cumpridas com 1001 desculpas. Pedem desculpa, mas os danos e angústia estão causados.
Só quero que terminem e não ve-los mais...
Obrigada uma vez mais.
Já veremos que colocamos alguma acção judicial contra eles.