Iniciar sessão ou registar-se
    • tlac
    • 17 setembro 2017

     # 1

    Boa tarde.
    Preciso de uma ajuda urgente, de preferência com respostas a
    Baseadas na legislação.
    Fiz um contrato promessa de compra de um apartamento e o Construtor agora diz que me entrega 3 meses depois. O que posso fazer?
    Como as coisas nao tem estado a correr bem, fui consultar a memória descritiva e deparei-me com muitas diferenças entre o que ele me vendeu e o projecto. Posso obriga-lo a realizar o que está na memória descritiva( por exemplo, móveis de cozinha e tampos de cozinha).
    Para além disso, fez alterações de construção e ainda nao deu entrada nas alterações á câmara. Isto é legal?
  1.  # 2

    Colocado por: tlacBoa tarde.
    Preciso de uma ajuda urgente, de preferência com respostas a
    Baseadas na legislação.
    Fiz um contrato promessa de compra de um apartamento e o Construtor agora diz que me entrega 3 meses depois. O que posso fazer?(1)
    Como as coisas nao tem estado a correr bem, fui consultar a memória descritiva e deparei-me com muitas diferenças entre o que ele me vendeu e o projecto. Posso obriga-lo a realizar o que está na memória descritiva( por exemplo, móveis de cozinha e tampos de cozinha).(2)
    Para além disso, fez alterações de construção e ainda nao deu entrada nas alterações á câmara. Isto é legal?


    (1) Poderá apenas exigir-lhe responsabilizes pelos prejuízos que esse facto lhe possam manifestamente causar. Por exemplo, se não tiver para onde ir e necessitar da habitação para a data acordada, poderá arrendar uma casa ou hospedar-se num hotel, exigindo posteriormente o reembolso dessas despesas (cfr. art. 483º e ss do CC).

    (2) Prima facie poderá exigir a reposição das coisas consoante o que se houve acordado. Nos termos do regime de empreitada, quando estão em causa imóveis destinados a longa duração, também o prazo de garantia é de 5 anos – art. 1225º, nº 1 do CC, e de acordo com o disposto no art. 916º do CC, o comprador de um imóvel deve denunciar ao vendedor o defeito da coisa, denúncia essa que deve ser feita até um ano, depois de conhecido o defeito, e dentro dos cinco anos após a entrega do imóvel.

    Quanto aos exemplos facultados, haver-se-à que analisar estes casos casuisticamente para aferir da sua razão...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
    • tlac
    • 18 setembro 2017

     # 3

    Happy hippy, poderei pedir a devolução do sinal em dobro após passar a data da entrega?
    O Construtor pode vender uma coisa diferente do que dá entrada no projeto inicial? É que eu nao vou fazer a cozinha com ele porque o que nos entregou na data da assinatura do contrato diz que a cozinha é lavada( e nao é, porque tem orla) e tem mau acabamento, e aquilo que diz na memória descritiva é que a cozinha é em termolaminado. Mas há mais diferenças...
  2.  # 4

    Colocado por: tlacO Construtor pode vender uma coisa diferente do que dá entrada no projeto inicial?

    Pode! Desde que isso tenha sido acordado entre as parte.

    Colocado por: tlacÉ que eu nao vou fazer a cozinha com ele

    Atenção! Já lhe comunicou isso?

    Colocado por: tlacque nos entregou na data da assinatura do contrato diz que a cozinha é lavada( e nao é, porque tem orla) e tem mau acabamento, e aquilo que diz na memória descritiva é que a cozinha é em termolaminado. Mas há mais diferenças...

    Omitindo contatos e identificação de pessoas, pode pôr aqui o descritivo daquilo que assinou?
    Como sabe que a cozinha que lhe vai montar não é a que estava descrita no contrato? Ele já começou a montar a cozinha?
  3.  # 5

    Colocado por: tlacHappy hippy, poderei pedir a devolução do sinal em dobro após passar a data da entrega?(1)
    O Construtor pode vender uma coisa diferente do que dá entrada no projeto inicial?(2) É que eu nao vou fazer a cozinha com ele porque o que nos entregou na data da assinatura do contrato diz que a cozinha é lavada( e nao é, porque tem orla) e tem mau acabamento, e aquilo que diz na memória descritiva é que a cozinha é em termolaminado. Mas há mais diferenças...(3)


    Sumário:

    (1) Meu estimado, num contrato promessa, só depois de convertida a mora em incumprimento definitivo, tem, pois, o promitente fiel direito à resolução do contrato com fundamento naquele incumprimento.

    (2) O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.

    (3) Havendo-se desconformidades, pode não aceitar a entrega da coisa, e subsequentemente, exigir o seu direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato.

    Fundamentação:

    (1) Atente que um contrato promessa é o contrato pelo qual as partes, ou uma delas, se obrigado a celebrar novo contrato – o contrato definitivo (cfr. artº 410 nº 1 do CC), sendo que toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do preço presume-se ter o carácter de sinal (cfr. artº 441 do CC).

    E a regra aqui é que se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação, por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue, mas se o incumprimento for assacável a quem recebeu o sinal, tem a contraparte a faculdade de exigir o dobro do que lhe prestou (cfr. artº 442, nº 2 do CC). Acresce salientar que na ausência de convenção contrária, no caso de perda do sinal ou do seu pagamento em dobro, não há lugar, com fundamento no não cumprimento do contrato promessa, a qualquer outra indemnização (artº 442, nº 4 do CC).

    Agora, nos termos gerais, o incumprimento definitivo de uma obrigação ocorre quando, objectivamente, o credor perca o interesse na prestação e quando o devedor não cumpra num prazo razoavelmente fixado pelo credor – a chamada interpelação admonitória (cfr. artº 808 do CC). Porém, deve notar-se que o incumprimento definitivo surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objectivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adopta uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento.

    Quando tal ocorra, não se torna necessário que o credor lhe assine um prazo suplementar para haver incumprimento definitivo: a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato, ou afirma de forma inequívoca que não realizará a sua prestação. O incumprimento definitivo traduz uma desistência, por parte do direito, de manter vivo o dever de prestar principal, na expectativa de que o devedor o cumpra.

    E a resolução (contratual) é uma forma condicionada, vinculada e retroactiva de extinção dos contratos: condicionada por só ser possível quando fundada em lei ou convenção; vinculada por requerer que se alegue e demonstre determinado fundamento e retroactiva por operar desde o início do contrato (cfr. artº 433 do CC). Fala-se também por vezes em rescisão, equivalendo esta à resolução, sendo utilizada, preferencialmente, para designar a resolução fundada na lei.

    Ora a resolução por incumprimento implica o chamado incumprimento definitivo (cfr. artº 801º, nº 1 do CC). O não cumprimento simples apenas levaria à mora; só quando fosse ultrapassado o prazo razoavelmente fixado pelo credor ou, quando objectivamente, desaparecesse o interesse deste na prestação, se poderiam transcender as consequências da mora. O credor poderia, então, resolver o contrato, entre outras medidas, com relevo para a indemnização.

    Ou seja, a regra estabelecida na lei é a de que a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato do qual emerge a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bivinculante para que o credor possa resolvê-lo, libertando-se do seu dever de prestar, é necessário, em princípio, que a prestação da contraparte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor (cfr. artº 801º, nº 1 do CC).

    (2) Costuma-se dizer que “Os pactos são para cumprir e as promessas para honrar!”. Ora o art.º 406.º do CC consagra, no seu nº 1, o princípio da força vinculativa dos contratos – uma vez celebrado, o contrato plenamente válido e eficaz constitui lei imperativa entre as partes celebrantes. No que aos deveres do empreiteiro diz respeito, este encontra-se adstrito, principalmente, à obrigação de realização da obra. Afinal, o objecto do contrato de empreitada é a realização de uma certa obra (art. 1207º CC) de acordo com o que foi convencionado entre as partes e sem vícios (art. 1208º CC). O contrato deve pois, ser pontualmente cumprido (art. 406º CC), de acordo com o princípio da boa-fé (art. 762º, nº2 CC) e no prazo estipulado pelas partes, sob pena do empreiteiro incorrer em mora, independente de interpelação, se o exceder (art. 805º, nº2, a) CC).

    O não cumprimento das obrigações referidas no art. 1208º CC, dá lugar a variadas sanções. O empreiteiro pode ser compelido à eliminação dos defeitos (art. 1221º, nº1 CC) ou ficar sujeito à redução do preço (art. 1222º, nº2 CC), à resolução do contrato (art. 1222º, nº2 CC) ou a uma indemnização pelos danos causados (art. 1223º CC).

    Como consequência de direitos de terceiros ou de regras técnicas, podem surgir alterações ao plano convencionado que se impõem como necessárias. É o art. 1215º CC que prevê este regime. Encontram-se excluídas desta disposição legal as situações em que a execução da obra se tornou mais difícil ou onerosa e/ou situações que resultem de facto imputável a alguma das partes. Nestes casos, poder-se-ão aplicar os regimes de alteração das circunstâncias (art. 437º e ss. CC) e/ou do incumprimento das obrigações (art. 790º e ss. CC), respectivamente.

    Estas alterações que surgem como necessárias deverão ser alvo de entendimento entre as partes, que deverão modificar o contrato por mútuo consentimento (artigo 406º, nº1 CC). No caso delas não conseguirem chegar a um acordo, “caberá ao tribunal determinar as execuções e fixar as correspondentes modificações quanto ao preço e
    prazo de execução da obra” (artigo 1215º, nº1 CC).

    (3) A Constituição da República Portuguesa estabelece no seu artigo 60º, nº 1, que o consumidor tem
    “direito à qualidade dos bens e serviços consumidos, à formação e à informação, à protecção da saúde, da segurança e dos seus interesses económicos, bem como à reparação de danos”. A Lei de Defesa do Consumidor – Lei nº 24/96, de 31 de Julho, com a última alteração e republicação pela Lei nº 47/2014, de 28 de julho – acrescenta no art. 4º que “os bens e serviços destinados ao consumo devem ser aptos a satisfazer os fins a que se destinam e produzir os efeitos que se lhes atribuem, segundo as normas legalmente estabelecidas, ou, na falta delas, de modo adequado às legítimas expectativas do consumidor”.

    A conformidade do bem é representada na obrigação que o vendedor tem de respeitar escrupulosamente os termos do acordo, ou seja, de entregar a coisa tal como estabelecido no contrato. A desconformidade resulta da diferença entre o bem que o vendedor deveria entregar de acordo com o contrato e o bem que entrega. A desconformidade existe assim em duas situações: vício ou defeito do bem.

    Um bem não é conforme com o contrato quando não for conforme com a descrição que dele é feita ou não possua as qualidades apresentadas pelo vendedor, através de uma amostra ou modelo al. a) do nº 2 do art. 2.º do DL 67/2003, de 08 de Abril (alterado pelo DL 84/2008, de 21 de maio), que transpõe para a ordem jurídica nacional a Directiva nº 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, sobre certos aspectos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, e altera a Lei nº 24/96, de 31 de Julho.

    Quando não for adequado ao uso específico para o qual o consumidor o destine, desde que, aquando da compra, tenha informado o vendedor (al. b) do nº 2 do art. 2º); Quando não for adequado à utilização habitualmente dada aos bens do mesmo tipo, ou seja, não permitir um uso normal (al. c) do nº 2 do art. 2º); Quando não tiver as qualidades e o desempenho habituais dos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, ou seja, não corresponda às legítimas expectativas do consumidor, atendendo à natureza do bem e às declarações públicas feitas pelo vendedor, produtor ou outro representante, sobre as características concretas do bem, nomeadamente, através da publicidade ou rotulagem (al. d) do nº 2 do art. 2º); Quando a má instalação do bem de consumo pelo vendedor ou efectuada sob sua responsabilidade (nº 4 do art. 2º); e quando a da má instalação do bem de consumo pelo consumidor, por incorrecções nas instruções de montagem (nº 4 do art. 2º).

    No entanto, e segundo o citado diploma, não há falta de conformidade (cfr. nº 3 do art. 2º) se no momento da celebração do contrato, o consumidor conhecer a falta de conformidade, ou seja, saiba da existência do defeito ou vício.

    A responsabilidade do vendedor está delimitada por dois elementos cumulativos: (i) A existência de desconformidade à data da entrega, ainda que esta só seja visível depois de uma utilização prolongada do bem; (ii) A exteriorização da desconformidade no prazo de 2 anos se se tratar de bem móvel (exemplo: carro, bateria de telemóvel ou de computador portátil, livro ou peça de roupa) ou de 5 anos se for um bem imóvel (exemplo: terreno, casa, apartamento, sanitários ou móveis de cozinha).

    O nº 2 do art. 3º do diploma estabelece que se presume que a falta de conformidade que se manifeste dentro do prazo dos 2 anos, para os bens móveis, ou dos 5 anos, para os bens imóveis, já existia na data de entrega do bem. Isto significa que, se o consumidor invoca a desconformidade, cabe ao vendedor provar que esta é posterior à data da entrega, ou seja, que não é de origem. Se não o conseguir fazer, considera-se que a desconformidade já existia quando o bem foi entregue. A presunção pode fazer a diferença se a situação for decidida num tribunal. Existem duas excepções a esta regra, que têm a ver com a natureza da coisa e com as características da falta de conformidade.

    O consumidor tem direito à reposição da conformidade do bem. Esta reposição da conformidade deve ser feita:
    1) Sem encargos;(*)
    2) Em prazo razoável, tendo em conta a natureza do defeito, tratando-se de um bem imóvel;
    3) Num prazo máximo de 30 dias, se se tratar de um bem móvel.
    4) Sem grave inconveniente para o consumidor.
    Para repor a conformidade, o consumidor pode optar por exigir:
    a) A reparação do bem;(**)
    b) A substituição do bem;
    c) A redução adequada do preço;
    d) A resolução do contrato.
    O consumidor pode optar por uma das soluções previstas, com dois limites:
    - a impossibilidade da solução;
    - o pedido constituir abuso de direito.

    (*) A lei estabelece a gratuitidade para o consumidor do exercício dos seus direitos. O nº 1 do art. 4º do diploma determina que, “em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato”. O nº 3 do art. 4º clarifica o alcance desta expressão, estabelecendo que ela se reporta “às despesas necessárias para repor o bem em conformidade com o contrato, incluindo, designadamente, as despesas de transporte, de mão-de-obra e material”. Assim, o consumidor não tem de pagar qualquer valor pelas operações de reposição da conformidade, incluindo as relativas a perícias ou ao transporte do bem.

    (**) O nº 2 do art. 4º do diploma refere que, “tratando-se de um bem imóvel, a reparação ou a substituição devem ser realizadas dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza do defeito, e tratando-se de um bem móvel, num prazo máximo de 30 dias, em ambos os casos sem grave inconveniente para o consumidor”. Assim, no caso de um bem imóvel, a lei não define um prazo concreto, devendo ser analisado em cada caso qual é o prazo razoável. Esse prazo pode ser superior a 30 dias, no caso de se tratar de um defeito de pequena gravidade ou de solução complexa, ou inferior a 30 dias, se a urgência impuser uma solução imediata do problema, por exemplo, se estiver em causa a habitabilidade de um imóvel. No que respeita à reposição da conformidade de um bem móvel através de reparação ou substituição, a lei define um prazo concreto de 30 dias (desde a alteração do diploma pelo DL 84/2008).

    Se o vendedor não cumprir o prazo para a reposição da conformidade através de reparação ou substituição, o consumidor deve, em primeiro lugar, denunciar a situação junto da entidade competente – actualmente, a Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) –, nomeadamente através do Livro de Reclamações, podendo ser aplicada uma coima ao infractor, nos termos do artigo 12.º-A do diploma. Para além desta sanção, se o vendedor não cumprir o dever de reparação ou substituição do bem no prazo de 30 dias, o consumidor pode exigir imediatamente outra solução, nomeadamente a resolução do contrato. Tem ainda ao seu dispor a via judicial.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
    • tlac
    • 19 setembro 2017

     # 6

    Happy hippy, é advogado? Costuma ter casos complicadoa deste género? Pelo que vi do que me escreveu percebe muito disto... Precisava de alguém que percebesse e me pudesse ajudar, porque neste momento sinto-me obrigado a ficar com algo que nao me agrada, porque nao foi aquilo que me foi vendido. Mas depois de tudo o que já investi e do tempo que perdi sinto que nao devo sair prejudicada...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: andrefjg
  4.  # 7

    Meu estimado, pela enésima vez (passe o exagero), sou de salientar que não sou advogado nem possuo formação jurídica, pese embora me possa rogar de possuir uma substancial bagagem de conhecimento legislativo, este porém, sublinhe-se, no âmbito da propriedade horizontal em concreto, mas também em diversas matérias matérias avulsas, que a esta possam estar, directa ou indirectamente, e de alguma forma, conexas. No mais, querendo e/ou necessitando, amiudadas vezes sou de recorrer da opinião de um advogado que tenho na parentela, cuidando, obviamente de não me descomedir...

    Relativamente ao caso que aqui nos trouxe, tenho procurado nas minhas intervenções generalizar tanto quanto possível, porquanto, e até por experiência própria, sei que estas matérias costumam ser assaz complexas. Se no ponto 1) má fortuna a sua, por ora, não lhe assiste razão, no 2) a razão é inteiramente sua, já no 3) ter-se-à que analisar toda a situação em todos os seus pormenores, e casuisticamente, porquanto, mesmo havendo-se sua a razão, pode não a lograr na sua totalidade. Neste concreto, embora possa e deva produzir tanta prova quanto a que consiga (cfr. artº 342º CC), tal pode não lhe bastar para lograr tudo quanto deseja (leia-se, ficando com uma meia-vitória)...
 
0.0119 seg. NEW