Anónimo disse: O valor de construção de uma moradias por m2, dependerá sempre de milhentos factores, por isso, a resposta para a sua questão é no mínimo complicada, mas para uma moradia com acabamentos de gama média, poderá considerar 700 a 750€ por m2. Geralmente quando falo nestes valores, chamam-me louco, mas vi demasiadas pessoas entaladas porque se meteram a construir baseadas em valores impossíveis, mas só o descobriram quando era demasiado tarde. Sou chefe dos orçamentos e do controle de custos de uma empresa de construção civil, e já orçamentei e fui director de obra de algumas vivendas. Como faço controle de custos às nossas obras, julgo ter uma visão realista dos valores. Não é que não se consigam valores mais baixos, mas é a aldrabar naquilo que não se vê e/ou a fugir às finanças.
Cumps
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Anónimo disse: Neste momento,não há grandes diferenças entre as diversas zonas do pais, porque os materiais custam o +/- o mesmo em todo o lado e os custo da mão de obra, estão espremido até ao tutano (falta de trabalho). Onde as zonas do pais têm influência, é no preço do terreno, mas isso não está considerado no preço m2 de construção.
Anónimo disse: O valor de 500 a 600€ por m2, até acredito que exista, mas gostaria de ver as contas para acreditar. È que 500€/m2 (100contos o m2) é um valor que se ouve desde que cheguei à construção e já lá vão 15 anos. Por isso acho dificil de acreditar, mas se diz que existe, aceito. Agora, não iniciava a construção de uma vivenda, baseado nessa expectativa, sem um orçamento descriminadinho, para não ter surpresas no final. è que as surpresas nunca são boas e se estivermos a trabalhar no limite, pode ser muito mau.
Anónimo disse: Sim, são valores finais para a construção, excluindo processos de licenciamento, projectos e taxas.
É que no caso de uma vivenda, geralmente fala-se no preço m2 de construção "DA VIVENDA", mas esquecem-se dos arranjos exteriores, dos muros, portões, etc e todos esses custos, terão de ser adicionados ao custo m2 de construção. Porque de fala em 500€/m2, o raciocino é o seguinte: Vou construir uma casa com 300m2 x 500€, preciso de 150 000€ e fazem as contas à vida com esse valor. Quando se descobre que não chega, já se chegou a um ponto em que não se pode voltar para trás. Mas ai já é tarde de mais
Aqui o anónimo continua com algumas dificuldades em identificar-se. Ainda não atinei com o sistema, mea culpa
A última vivenda que fizemos em 2004, pagámos a um subempreiteiro de mão obra 40000€+IVA, para uma vivenda de 200m2 em Vialonga. Essa moradia foi vendida ao cliente por 110.000€ (550€/m2) e enterrámos lá 21.000€. Custou-nos a nós 650€/m2 (trabalho nos empreiteiros). Conheci bem a obra e se tivesse corrido muito bem poderíamos ter poupado 10.000€, não mais, o que daria em condições óptimas 600€/m2. Mas isto são custos, se lhe colocar uma margem de 20% (normal para este tipo de empreitada) teria de a vender por 720€/m2+IVA.
O subempreiteiro de MO foi claramente esmagado e por causa da qualidade e de alguns trabalhos não incluido, gastámos +15000 em MO, pelo que: Mão de obra: 55000€ Materiais: 32000€ Subempreitadas= 23000€ Total custos directos: 110.000€ Custo directo m2 = 550€/m2 ou 110.000€
Mas neste valor, não estão considerados os encargos da empresa nem os custos de estaleiro: Encargos de empresa: 8% (4400€) Estaleiro: 4% (220€) 550€ + 12% = 616€/m2 - Este é o meu custo de fazer uma obra daquela natureza, porque se tenho uma empresa, os custos das sedes têm de ser amortizados nas obras e dai considerar-se uma percentagem de 8%. O estaleiro serve para pagar os custos com o equipamento, ferramentas, seguros, garantias bancárias, garantias de boa execução etc. É óbvio que se o empreiteiro tiver uma empresa na carrinha de 9 lugares e um telemóvel, estes custos podem-se retirar e se for tudo feito sem facturas, tira-se muito do estaleiro, mas ai joga-se à roleta, que ás vezes é russa, porque não havendo contracto escrito, se alguém abandonar a obra, como é que se prova?
Finalmente falta a margem de lucro, que actualmente dependendo do tamanho da empreitada e esta é pequena, andará entre os 15% e 25%. Considerando um valor médio de 20%, teremos 616€*20%, o que dará um valor de venda ao cliente de 740€/m2 ou 148.000€, com um lucro de 24800€. Como uma vivenda demora a fazer, cerca de 10 meses, dá um lucro mensal de 2500€, antes de impostos. Muito não é?
Voltando à sua pergunta, e se optar pela opção que equacionou, lembro-lhe duas coisas.
No caso dos materais, compro com descontos que variam entre os 20% e os 55%. O cliente particular, consegue normalmente 10% ou 15% de desconto, pelo que se optar por essa solução terá de adicionar +15% aos custos dos materiais. isto é, os materiais custar-lhe-ão cerca de 36.800€ (+ 4800€) o que anula o valor dos encargos de empresa. Poupa deste lado e gasta no outro.
No caso das subempreitadas directas (tipo caixilharia de alumínio, carpintarias, portões de garagem, portas de segurança), aqui as coisas são um pouco mais nublosas, porque vaio cair nas mãos dos comerciais, que lhe tentarão impingir uma solução xpto carissima, ou lhe venderão soluções que você não têm experiência para avaliar, pelo que pode comprar soluções economicamente cuja relação preço qualidade é boa, para o vendedor. Ainda que faça uma escolha acertada, têm uma capacidade de negociação muito diferente de quem compra todos os meses. Vamos que até faz isto bem feito. irá novamente pagar +10% do que eu pagaria, que acho um valor mais do que razoável. 23000+10%= 2300€ e aqui anula os custo de estaleiro, porque poupou no estaleiro e gastou aqui.
Penso que lhe demonstrei, que antes de se aplicar a margem de lucro do empreiteiro, isto é, o total de custos directos + custos indirectos, será equivalente, quer vá por uma solução ou por outra.
Mas dir-me-á, pá, mas pelo menos poupo o lucro do empreiteiro, cerca de 25000€. Poupa, claro que poupa, mas prepare-se para emigrar no próximo ano, quando acabar ter uns cabelos brancos. Quem é que vai escolher materiais, telefonar. isso custa dinheiro em deslocações e tempo. Mas é uma opção. E aqui não dou opiniões, cada um sabe de sim.
E ainda se levantarem os seguintes problemas
Quantidades: Quem é que as calcula? Se for o empreiteiro manda vir bem por cima, porque não é ele a pagar e lá se vai o pseudo lucro e se sobrar muito o empreiteiro leva para casa, para não se ver.
Entrega dos materiais em obra: Comprar materiais para uma obra, não é ir ao AKI (a menos que os custos não sejam importantes), é necessário fazer consultas de preços e prever no mínimo 3 a 4 semanas para entrega. Ora se o material chegar atrasado, o empreiteiro usá-lo-á como justificação para todos os atrasos na obra. Descarga e guarda dos materiais: Sendo os materiais do cliente quem é que os descarrega, arruma e guarda? Se desaparecer alguma coisa quem é responsável?
Desculpe lá o testamento, mas espero ter-lhe dado uma panorâmica da situação. E para não ser acusado de estar a vender o meu peixe, a minha participação em Fóruns, têm uma única regra: Não faço negócios nos fóruns nem ando à procura de trabalho.
Agradeço a todos, um obrigada especial para o pagc, que a paginas tantas me fez soltar uma gargalhada dos diabos.
Também eu, novata nestas lides, acabei por me aperceber q construir uma moradia é realmente um bico de obra...
Tive a sorte de me darem um terreno, o qual me apressei a meter o projecto à camara alegando "razoes ponderosas" antes que acabasse o prazo. E consegui! pensei eu...ENA GRANDE VITÓRIA! pfffffffffffffffff maçarica
O facto e q ando a braços com uma engenheira que nunca mais ata nem desata, e descobri que afinal essa conversa do "ahh e tal, constrois uma casa por 100.000 euros" é um barrete de todo o tamanho. Não sao cem...são cem mais isto e aquilo e aquiloutro. Coisas que ninguem imaginava.
E no final, há ainda quem tenha a coragem de afirmar q construiu por 100 mil...o resto foi o Pai natal que ofereceu, com certeza.
Veja bem que a referida engenheira ainda ontem afirma com toda a convicção que construia por 100 €/m2...deve é ser uma tendita daquelas da quechua.
Resumindo, mesmo com projecto aprovado, com terreno oferecido, vejo-me na perspectiva de desistir da ideia de ter uma casa no campo...era bom que houvesse a tal solução "chave-na-mão" mas sem enganos...um belo dum toma la dá cá.
e de certeza que não existe uma solução de "cahve na mão" pesquisou bem?,,,, ou quer uma soluçaõ dessa, mas quer que ela se concretize apenas de "boca", como o pagc menciona e muito bem, que tal um contrato ??.
e depois diz ai que a engenheira afirma com toda a convicção que construia por 100 €/m2,,,,Engenheira quê ? Agrónoma? pois para dizer isso cá pra mim é mas é Eng.ª Informática...só pode,,,,
Vai a sole-atelier.com e preenche o formulário que se encontra na página 'Pedido de Projecto'. É completamente gratuito e pelo menos já ficas com um valor de referência. Apesar de ser de Caminha eles dão-te o valor para a tua zona. Sinceramente, é um gabinete de arquitectura que recomendo a gente. Também dão informação gratuita sobre construção/arquitectura. É apenas uma questão de experimentar.
Anónimo disse: Pois é...construir tem muito que se lhe diga! Julgo que a nível de preços encontra-se de tudo! Vou falar da minha experiência própria. Apesar de trabalhar numa profissão que em nada tem a haver com construção civil, desde tenra idade que tenho colaborado em diversas obras da minha família! Desde serventia de pedreiro, canalizador, serralheiro, carpinteiro e electricista, enfim... tenho feito um pouco de tudo! Como Engenheiro de Electrónica confesso que estou mais à vontade com instalações electricas, embora o meu curso nao me tenha preparado para ser um verdadeiro electricista! Actualmente na minha vivenda pessoal, dei de empreitada tudo o que dizia respeito à estrutura da casa (armação de ferro, coferragem, pilares, vigas, placas...) depois durante os fins-de-semana, feriados, tardes livres, etc, eu, o meu pai e mais um bom pedreiro fomos desenvolvendo o resto do trabalho. Depois de muito, suor, lágrimas e sacrifícios, tenho uma vivenda que se considerarmos a cave tem 450 m2 de área de construção. Foi usado apenas material de primeira qualidade, a casa está recheada de dispositivos de domótica e também instalei sistema de aquecimento da água através de paineis solares! A montagem da cozinha foi feita por um carpinteiro amigo, que usou balsa marinha para os fundos dos móveis, portas de cerejeira, e tampos em granito negro africano. Ao nível da cozinha ainda investi num frigorífico americano, placa de indução, forno, máquina de lavar, exaustor e microondas da bosch. A única coisa que não teve mão da família foi mesmo a construção da piscina que foi logo orçamentada e construida por uma empresa que se dedica apenas a essa actividade. Numa das casas de banho tenho jacuzzi e sauna. Agora tudo isto tem os seus prós e contras!
Contras Gosado pelos colegas na empresa onde trabalho, pois para eles cai-lhes a honra se pegarem numa pá ou colher de pedreiro! - Para mim qualquer emprego honesto tem todo o mérito e diga-se de passagem, estériotipos à parte, um bom pedreiro chega a ganhar bem mais do que muita gente que tem cursos superiores, eu que o diga. Pouco tempo livre e sempre que o tinha dedicava-o à casa. Todo o tempo que se perde a comprar materiais, fazer encomendas e... para situações mais complicadas e técnicas arranjar a mão-de-obra especializada. Demorei três anos a construir a casa e apesar do enorme esforço financeiro também não fiz vida de miserável evitando umas boas férias fora do país ou um outro vício.
Prós O preço por m2 é-me difícil de estimar pois teria de incluir o meu trabalho e da minha familia, mas deve ser metade dos valores aqui divulgados. Tenho a casa dos meus sonhos. Não pedi um tostão ao banco. E... já estou a pensar no próximo investimento.
Felizmente tive a sorte dos meus pais me fornecerem o terreno, não tive ajudas monetárias, mas tive a ajuda de um pai que me aliviou o bolso em muitos euros. Antes de enveredar nesta aventura questionei os orçamentos a vários empreiteiros do preço chave na mão! E sempre que me apareciam com valores astronómicos eu perguntava. - Não acha que está a pedir um valor um pouco elevado! E um respondeu-me: Porque diz isso, então se for ao banco eles emprestam!!! Se calhar uma das causas para estes preços altíssimos é talvez mesmo pq os bancos emprestam e acabamos por ficar enforcados de 30 a 50 anos!!! Outra situação que notei é a do empreiteiro que trabalha como um operário normal e a do que trabalha no escritório! Curiosamente se puxarmos por eles até conseguímos preços semelhantes, contudo o empreiteiro de escritório costuma fazer orçamentos à custa da redução de gastos na mão de obra e muitas das vezes tomam muitas obras ao mesmo tempo e na maior parte do tempo têm a obra parada pq os trabalhadores foram passear até outra obra! E muitas das vezes os trabalhadores que se julgam mal pagos acabam por se vingar com furtos nas obras e afins... Por isso optem pelo empreiteiro que trabalha como um pedreiro normal e sempre que forem à obra podem lhe pedir contas deste ou daquele pormenor! Gosto de trabalhar com pessoas simples e trabalhadoras. O empreiteiro de corrente e relógio de ouro a mim não me diz nada! Pois sei que fará pagar bem pelos seus vícios ou se não o fizer sai do lombo dos operários. Atenção! Com isto não quero dizer que seja sempre assim, estou apenas a falar de estereótipos.
De facto a forma mais fácil de fazer uma casa é ir ao banco, pedir o dinheiro, deixar a família toda como fiadora, entregar o dinheiro a um tipo que diz que vai empregar apenas em material de primeira pq para ele fazem mega-descontos, aguardar pela chave na mão e esperar que não hajam problemas na construção!
Em relação ao material muitas das vezes o desconto vem associado ao mesmo material comprado para várias vivendas! Mas aí também a exclusividade não é muita pois na vossa casa o material usado é igual a outras 20 vivendas, por ex! E... qual é o interesse de comprar material de primeira se isso irá interferir nos ganhos directos do empreiteiro! Mas neste ponto não digo nada pois da mesma forma que existem pessoas desonestas também existem as honestas.
Jfernandes, é por ser Páscoa que decidiu ressuscitar um tópico com mais de um ano? eheheh A resposta à sua pergunta é depende... depende dos mecanismos que tiver para controlar os custos da construção.
Chave na mão...é mais seguro para o dono da obra, e segunto tenho constatado conte com 700€/m2 para ter uma casa com acabamentos médios..se procurar bem..arrranja ate com bons acabamentos. Isto moradias, pk no meu caso...um bloco de apartamentos, ouvi falar que o preço é inferior...talvez uns 600€/m2. Agora não me pergunte se é com iva...:)