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1. • reginamar
   • 19 setembro 2017

    # 1

   Olá, ontem tivemos uma reunião de condomínio e o morador do rés-do-chão queixou-se de infiltrações no terraço. Nós informamos o condómino do 1º andar para arranjar as tijoleiras levantadas, mas ele exigiu que fosse o condomínio a pagar a reparação. Como fomos contra, ele pesquisou no telemóvel e apresentou uma decisão de um tribunal que tirou do site da deco. Eu fui procurar e é este aqui:
   
   Caso:
   
   Em outubro de 2011, o casal M., dono do apartamento do 6.º andar esquerdo, avançou com uma ação contra o vizinho de cima, J.S., e contra a administração do condomínio. A motivá-la estavam os danos no apartamento do casal, causados pela negligência de J.S. em cuidar do seu terraço, que serve de cobertura parcial da fração dos M. Com efeito, em 2006, surgiram infiltrações de água e humidade na casa do casal, provenientes do referido terraço. Apesar de ter ficado decidido em reunião de condomínio que as obras, a rondar 4 mil euros, seriam pagas pelo prédio, a situação foi-se arrastando, sem que estas tivessem início. Cansado de esperar, o casal recorreu ao julgado de paz.
   
   Decisão:
   
   Em audiência, ficou provado que J.S. nunca fizera obras no terraço, que a tijoleira estava degradada, com peças partidas e que os escoamentos de água estavam sempre entupidos devido à falta de limpeza. O juiz deu então razão ao casal: considerou que os danos do seu apartamento tinham sido causados por infiltrações de água vindas do terraço. No entanto, os terraços de cobertura, mesmo que destinados ao uso exclusivo de um condómino, como sucede neste caso, são considerados partes comuns do edifício. Por isso, o tribunal absolveu J.S. e condenou apenas a administração do prédio a fazer o arranjo e a pagar o valor orçamentado para a pintura do teto e das paredes e para o arranjo do chão.
   
   ■ Julgado de paz de Santa Marta de Penaguião, 31/10/2011
   
   Comentário:
   
   De acordo com o Código Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. Os terraços de cobertura, mesmo que destinados ao uso exclusivo de um condómino, são considerados partes comuns. As despesas com a conservação dessas partes e de serviços de interesse comum, como a limpeza do prédio e os elevadores, regra geral, são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações. Estão assim incluídas tanto as pequenas despesas de manutenção, como as despesas que resultem de um acontecimento imprevisto como, por exemplo, uma infiltração num dos terraços. Contudo, se as infiltrações ocorrerem na sequência de atos ou omissões do proprietário utilizador (por ex. falta de limpeza do terraço) este poderá ter de assumir os prejuízos.
   
   Por um lado, a decisão do tribunal é que a responsabilidade é do condomínio, mas a deco diz que nos atos e omissões a culpa é do utilizador. Afinal como é?
2. •  
     Pedro Barradas
   • 19 setembro 2017

    # 2

   Está certo.. as obras do terraço tem de ser pagas pelo condominio.
   Excpeto se o problema tenha sido decorrente da má utilização do condómino que tem a utilização exclusiva desse espaço...
   
   Esta é a minha opinião.

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3. • reginamar
   • 19 setembro 2017

    # 3

   Obrigado Pedro, mas isso é o que nós defendemos. Se o condómino não limpa, contribui para as infiltrações e se assim é como é que neste caso o tribunal reconhece a falta de limpeza e mesmo assim condena o condomínio?
4. • emad
   • 19 setembro 2017 ^editado

    # 4

   Colocado por: reginamarObrigado Pedro, mas isso é o que nós defendemos. Se o condómino não limpa, contribui para as infiltrações e se assim é como é que neste caso o tribunal reconhece a falta de limpeza e mesmo assim condena o condomínio?

   
   Reginamar está a tentar convencer-se de uma coisa que nunca vão ganhar. E que provas tem vocês que o condómino não fez manutenção? E se houver alguma tijoleira partida ele não pode substituir sem autorização do condomínio. Caso contrário pode ser acusado de ter reparado mal. Isso é tipo o copo meio cheio ou meio vazio.
   Se é parte comum e não tem provas que o condómino utilizou mal nem danificou o terraço, nunca um tribunal o vai responsabilizar.
   É o problema dos terraços considerados partes comuns. É lixado ter de pagar a reparação de uma coisa que apenas um tem direito. Mas por um lado se calhar quem compra um apartamento com terraço já paga mais caro para o ter.

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5. •  
     Schlüter-Portugal
   • 19 setembro 2017

    # 5

   E para a tijoleira estar partida, o problema maior está por baixo.

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6. •  
     callinas
   • 19 setembro 2017 ^editado

    # 6

   A falta de limpeza não origina infiltrações.
   A falta de limpeza pode originar por exemplo um entupimento de um tubo de queda, no entanto se algo bem feito, haverá sempre um escoamento secundário.
   Para ter ideia, sendo as coisas bem feitas, a falta de limpeza é consequência entupimento de um tubo de queda, leva a inundação do interior da habitação do seu vizinho, antes de ir para baixo. É um exemplo grosseiro.
   
   Acho que não vai encontrar quem lhe diga o que quer ouvir, uma vez que a partir do momento que o terraço do vizinho cobre um apartamento, então o terraço é área comum, portanto todos têm de pagar o seu arranjo. Há problemas construtivos aí.

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7. •  
     happy hippy
   • 20 setembro 2017

    # 7

   Colocado por: reginamarOlá, ontem tivemos uma reunião de condomínio e o morador do rés-do-chão queixou-se de infiltrações no terraço. Nós informamos o condómino do 1º andar para arranjar as tijoleiras levantadas, mas ele exigiu que fosse o condomínio a pagar a reparação. Como fomos contra, ele pesquisou no telemóvel e apresentou uma decisão de um tribunal que tirou do site da deco. Eu fui procurar e é esteaqui:

   
   
   Minha estimada, os terraços, a par com o regime da proporcionalidade e o ruído de vizinhança, é das matérias que maior altercação suscita e mais celeuma causa na comunidade condominial, quando em plenário reunida. E, neste concreto, atente-se que a jurisprudência, foi objecto de decisões divergentes. Para tanto, atente nas súmulas replicadas infra, ambas fundamentadas em jurisprudência nacional:
   
   - O STJ em 8-4-97 decidiu que "é intermédio e não de cobertura, o terraço incrustado num dos vários andares do prédio que dá cobertura apenas a uma parte e que não se situa ao nível do último pavimento na sua parte superior e que se encontra sempre afectado ao uso exclusivo dos donos daquele andar e ao qual só eles têm acesso."
   
   - O STJ em 31-5-03 decidiu finalmente que "o conceito de terraço de cobertura a que se reporta o art. 1421.º, n.º 1, al. b), do CC (redacção do DL n.º 267/94, de 15-10) abrange qualquer terraço que sirva de cobertura ao próprio edifício ou a alguma das fracções prediais, ainda que destinados ao uso exclusivo de algum, ou alguns, dos condóminos."
   
   Destas sortes, actualmente, tem-se fixada a jurisprudência no sentido da imperatividade de todos os terraços, independentemente da sua utilização e localização, contanto se contenham estes com uma inequívoca função primária ou secundária (cumulativamente com a panorâmica), de cobertura. Se assim não resultar, os terraços, prima facie, perdem a sua comunhão.
   
   Assente esta matéria de facto, cumpre agora apreciar o mérito da suscitada questão.
   
   O que verdadeiramente caracteriza a ph é a fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectados ao serviço do todo. Significa, portanto, a coexistência, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos comuns. Ora, de acordo com o disposto no art. 1420º do CC, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo dois direitos decorrentes do princípio da incindibilidade.
   
   E desta resulta que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (cfr. art. 1424º, nº 1 do CC), considerando-se, como tal, incluídas as despesas que sejam indispensáveis para manter essas partes comuns em condições de poderem servir para o uso a que se destinam, tanto podendo tratar-se de pequenas despesas de manutenção ordinária, como de despesas impostas por qualquer evento que tenha provocado danos extensos nas coisas a reparar.
   
   Destarte, pela feitura de obras de conservação/reparação nos terraços, ainda que parciais, e mesmo que afectos ao uso exclusivo de alguns condóminos, é da responsabilidade do condomínio. Para ter o direito que sobre o vizinho se arroga, isto é, responsabilizá-lo pela feitura da requerida reparação, sobre o condomínio impende o ónus da prova (cfr. art. 342º, nº 1, do CC) dos factos integrantes dos requisitos da responsabilidade civil extracontratual previstos no artº 483º do mesmo diploma, geradora da obrigação de indemnização.
   
   Acresce ressalvar que a responsabilidade civil especial, prevista no art. 493º, nº 1, do CC, designadamente quanto aos danos causados por coisas, móveis ou imóveis, assente numa presunção de culpa, cabe a quem tiver em seu poder a coisa, com o dever de a vigiar. Nos termos desta disposição legal, que estabelece uma presunção de culpa, derrogando a norma do art. 487º, nº 1, do CC, prevê-se a responsabilidade civil de quem tem a seu cargo a vigilância de coisas, móveis ou imóveis, animais, ou exerce uma actividade perigosa, pela sua própria natureza ou pela natureza dos meios utilizados, pelos danos que a coisa ou os animais causarem.
   
   Vale isto por dizer, que têm que provar que o condómino tem responsabilidade, directa ou indirecta no facto ou na ilicitude (na forma de violação de direito alheio ou de qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios), no vínculo de imputação do facto ao agente (quer na modalidade de dolo, quer na de mera culpa), no dano, e/ou no nexo de causalidade (concreto mas adequado, face ao disposto no art. 563º do mesmo) entre o facto (levantamento das tijoleiras) e o dano (infiltrações havidas).
   
   Desta sorte, a responsabilidade civil, pelos danos causados por inundação provinda do terraço, não sendo ilidida a presunção de culpa, recai sobre o condomínio.

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8. • reginamar
   • 20 setembro 2017

    # 8

   Colocado por: emad
   Reginamar está a tentar convencer-se de uma coisa que nunca vão ganhar. E que provas tem vocês que o condómino não fez manutenção? E se houver alguma tijoleira partida ele não pode substituir sem autorização do condomínio.

   
   
   emad aqui não se trata de ganhar ou perder até porque a reparação foi aprovada por unanimidade: o condomínio vai pagar a reparação. A questão é que o condómino tem vasos (que arrastam nas limpezas), mesa e cadeiras metálicas (sempre a ser arrastadas daqui para ali) e os filhos brincam ali com trotinetes. Tudo isto contribui para um maior desgaste e ajuda a que estas coisas aconteçam...
   
   Se eu usar uma coisa comum que também é usada pelos outros e se ela se estragar nas minhas mãos, mesmo que eu não esteja a dar mau uso, quem paga, o condomínio? Se calhar até devia ser, mas eu sentia-me moralmente responsável pela reparação. Sempre me ensinaram que quem usa e estraga, paga.
   
   

   Colocado por: Schlüter-PortugalE para a tijoleira estar partida, o problema maior está por baixo.

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   Por acaso foi essa a razão que ficou registada em ata!
   
   

   Colocado por: callinasA falta de limpeza não origina infiltrações.
   A falta de limpeza pode originar por exemplo um entupimento de um tubo de queda, no entanto se algo bem feito, haverá sempre um escoamento secundário.
   

   
   
   calinas não sei se concordo totalmente contigo. Todas as nossas varandas têm uma pequena inclinação para escoar a água e é exatamente no canto junto à canalização que todos temos a parte de baixo das varandas negros e a descascar, enquanto o resto está em bom estado. Não acho que seja apenas coincidência.
   
   Happy, muito obrigado pelas suas explicações, como sempre muito esclarecedoras!
9. •  
     happy hippy
   • 21 setembro 2017

    # 9

   Colocado por: reginamar
   A questão é que o condómino tem vasos (que arrastam nas limpezas), mesa e cadeiras metálicas (sempre a ser arrastadas daqui para ali) e os filhos brincam ali com trotinetes. Tudo isto contribui para um maior desgaste e ajuda a que estas coisas aconteçam...
   

   
   
   Minha estimada, o seu argumento, sublinhe-se, não é tão descabido quanto possa parecer, e tem escudo legal. Do meu acervo, possuo uma competente decisão julgada e transitada do Tribunal da Relação do Porto de 19-12-2007 (proferido no proc. n° 736562, em www.dgsi.pt/jtrp.nsf), o qual se pronuncia, em conclusão, que se retira tais despesas da previsão do n° 1 do art. 1424° do CC e insere as mesma na previsão do n° 3 do mesmo comando legal, imputando as mesmas a quem utiliza em termos exclusivos o mesmo terraço, afirmando mesmo que "o n° 3, do art.1424°, CC compreende na sua previsão quer as despesas de manutenção quer as despesas de fruição, imputando tais encargos com partes comuns à responsabilidade dos condóminos que as usam exclusivamente, com exclusão dos demais condóminos; conforme a este normativo, as despesas de conservação e fruição de um terraço de cobertura que é de uso exclusivo de um condómino, incluindo a sua impermeabilização, correm por conta desse condómino".
   
   Fui agora contudo de aferir se haveria um acórdão de um ano mais actual, e boa fortuna a minha, encontrei uma decisão produzida mais recentemente, não pela Relação mas pelo Supremo Tribunal de Justiça (09-06-2016), foi produzida decisão no sentido de:
   (i) o art. 1424º, nº 1, do CC contém um princípio geral que se traduz na obrigação de os condóminos suportarem, na proporção do valor da sua fracção, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício;
   (ii) O nº 3 do art. 1424º do CC contém uma excepção ao referido princípio ao estabelecer que as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem, i.e., dos titulares das fracções a que dão serventia exclusiva aqueles lanços de escada ou partes comuns (como sucede com um terraço que serve de cobertura a parte do prédio). E finalmente
   (iii) Há, porém, que distinguir, dentro dessas despesas, as chamadas despesas de manutenção das despesas de reparação resultantes, não do uso normal das partes comuns do edifício pelos condóminos que delas se servem, mas de deficiência na construção ou de falta de manutenção de espaços exteriores a essas partes comuns que não são utilizados por aqueles condóminos: as primeiras são a cargo dos condóminos que usam e fruem do terraço por serem eles os beneficiários exclusivos do mesmo e, em princípio, terem sido eles que deram origem ao desgaste ou deterioração dos materiais desse terraço; já as segundas são a cargo de todos os condóminos por as reparações a realizar constituírem um benefício comum de todos eles.
   
   Fundamenta-se para esta competente súmula, que o art.1424º nº1 do CC contém um princípio geral que se traduz na obrigação dos condóminos suportarem, na proporção do valor da sua fracção, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e que as obrigações referidas neste artigo quanto às despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, constituem um exemplo típico de obrigações “propter rem”, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta. Dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado quem for titular do direito real. Ora é consabido que os terraços têm-se imperativamente comuns (cfr. artº 1421º, nº 1 al. b) do CC).
   
   No entanto, o nº3 do art.1424º estabelece uma excepção ao princípio geral estabelecido no anterior nº 1, dizendo que: “As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”. Ora quando a lei fala em escadas ou partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos quer referir-se, ao mencionar estes, às respectivas fracções autónomas, atribuindo a responsabilidade das despesas aos titulares das fracções a que dão serventia exclusiva aqueles lanços de escada ou partes comuns.
   
   No caso em apreço estamos perante um terraço que serve de cobertura a parte do prédio, sendo que o mesmo se encontra afectas ao uso exclusivo de um ou mais condóminos. Assim, o legislador ao considerar os terraços como coisas comuns teve em vista a integração dos mesmos na estrutura do prédio e afectos à função de cobertura como de telhado se tratasse, seja de parte seja da totalidade do edifício. Fundamentalmente interessa a função de protecção do edifício contra os elementos atmosféricos.
   
   Destarte, dúvidas não subsistem que as ditas despesas de manutenção são a cargo dos condóminos que usam e fruem do terraço por serem eles os beneficiários exclusivos do mesmo e, em princípio, terem sido eles quem deram origem ao desgaste ou deterioração dos materiais do mesmo terraço.
   
   Porém, tudo isto é válido se o terraço dispor de pendentes com inclinação adequada que não provoque o empossamento de águas de lavagem e pluviais em algumas zonas, com aparecimento de eflorescências nos mosaicos cerâmicos do pavimento; os pavimentos, se não existem juntas abertas por deficiente base de assentamento e falta de elasticidade do material das juntas, e se existem ralos de pavimento sem vestígios de entupimento por falta de manutenção, mesmo aqueles de difícil acesso, porque situados para além dos muretes e vedação que delimita o espaço de utilização dos condóminos.
   
   Desta sortes, é pacífico que as deficiências estruturais da obra e a manutenção de materiais situados em espaços não utilizados pelos condóminos do primeiro piso não podem implicar despesas que onerem apenas alguns condóminos já que as reparações a realizar serão benefício comum de todos os condóminos. Assim, sendo as obras, a reparar no terraço, resultantes, não do uso normal das mesmas pelos condóminos que dele se servem em exclusividade, mas de deficiência na construção ou de não manutenção de materiais exteriores ao dito terraço, todos os condóminos devem participar no custo das reparações, na proporção do valor das suas fracções.

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10. • reginamar
    • 26 setembro 2017

     # 10

    Obrigado happy, afinal de contas eu tinha alguma razão! Só é pena o condomínio já ter decidido pagar a reparação, mas como temos tijoleiras de reserva só vamos pagar a mão-de-obra do trolha.
    
    Entretanto pergunto-lhe a si e/ou a quem souber responder:
    
    1) Eu não vou voltar com a minha decisão atrás (votei a favor do condomínio pagar), mas se quisesse voltar atrás, podia?
    
    2) Se não tivessemos tijoleiras suplentes e não arranjassemos outras tijoleiras iguais, tinhamos que trocar as tijoleiras todas do terraço?
    
    3) E se trocassemos todas, o vizinho do lado podia obrigar-nos a meter tijoleiras iguais no terraço dele para que os terraços ficassem iguais?
11. •  
      happy hippy
    • 27 setembro 2017

     # 11

    Colocado por: reginamarObrigado happy, afinal de contas eu tinha alguma razão! Só é pena o condomínio já ter decidido pagar a reparação, mas como temos tijoleiras de reserva só vamos pagar a mão-de-obra do trolha.
    
    Entretanto pergunto-lhe a si e/ou a quem souber responder:
    
    1) Eu não vou voltar com a minha decisão atrás (votei a favor do condomínio pagar), mas se quisesse voltar atrás, podia?
    
    2) Se não tivessemos tijoleiras suplentes e não arranjassemos outras tijoleiras iguais, tinhamos que trocar as tijoleiras todas do terraço?
    
    3) E se trocassemos todas, o vizinho do lado podia obrigar-nos a meter tijoleiras iguais no terraço dele para que os terraços ficassem iguais?

    
    
    (1) Minha estimada, contanto não enfermem, directa ou indirectamente de vício que as enferme, tornando-as susceptíveis de nulidade (art. 286º e 287º do CC) ou anulabilidade (artº 1433º do CC), nos termos do artº 1º, nº 2 do DL 26894 de 25.10, "As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções." Desta sorte, o sentido sufragado na deliberação prevalece até que seja substituído por outra deliberação em sentido diverso.
    
    (2) Dispõe o art. 562º do CC que: «Quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação.» Ora, como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Vol. I, 4.ª edição, pág. 581), estabelece-se como princípio geral, o dever de reconstituir a situação anterior à lesão, isto é, o dever de reposição das coisas no estado em que estariam se não se tivesse produzido o dano. No entanto, demonstrando-se que a reconstituição natural não é possível ou que é excessivamente onerosa, poderá admitir-se uma substituição na sua suficiência com tijoleira o mais parecida possível, com eventual indemnização pecuniária.
    
    No mesmo sentido, veja-se a posição do Professor Paulo Mota Pinto (Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, Vol. II, Coimbra Editora, Dezembro de 2008, pág. 1490 e 1491): «Esta prioridade de um ressarcimento in natura ao credor; diversamente da execução espe­cífica, está subordinada (além de aos restantes requisitos da responsabilidade civil) às exigências previstas no art. 566°, nº 1, ou seja, à sua possibilidade, suficiência e não excessiva one­rosidade para o devedor, mas é uma prioridade objectiva, isto é, que se impõe ao credor e ao devedor, não sendo disponível pelo primeiro. Impõe-se ao devedor, que só pode con­trariá-la invocando as circunstâncias previstas no art. 566°, nº 1: mostrando que a recons­tituição natural não é possível ou que é excessivamente onerosa para ele, pois o credor pode ter, e frequentemente terá, interesse em que a indemnização tenha lugar in natura. Mas impõe-se em geral também ao credor, que não pode exigir imediatamente uma indemnização por equivalente, só o podendo fazer se (de entre as circunstâncias previstas no art. 566°) a reconstituição natural não for possível ou, sobretudo, se não reparar integral­mente os danos».
    
    (3) Negativo. Esse argumento não colhe. Por linha arquitectónica entende-se o “conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica” e o arranjo estético do edifício “ao conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto”. Ora, como escreve P. Lima e A. Varela, ob. citada, pág. 425, “quanto às limitações relativas à estética do edifício, é evidente que apenas se aplicam aos elementos da fracção autónoma visíveis do exterior (porta ou portas de acesso, janelas, persianas, varandas, etc.).

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