No CPCV o que significa exatamente a cláusula "Caso a outorga da escritura de compra e venda não ocorra, até ao termo do prazo referido na Cláusula Quarta [termo este que é uma data precisa], por motivo culposo relacionado com o (...)"
Significa:
- se a escritura não for assinada até à data indicada, então... ou - se a escritura não for agendada até à data indicada, então...
Desculpem a pergunta, mas apesar de já ter procurado o significado exato da palavra 'outorgar' (conceder, conferir, anuir, etc.) continuo na dúvida.
Minha estimada, por «outorga» do contrato, entende-se a sua concretização, leia-se, celebração da escritura de promessa ou de contrato definitivo (ambos, de compra e venda). Neste concreto estamos pois um contrato promessa que estabelece um prazo para a feitura do negócio, porém, seria interessante conhecer o que dimana do restante preceito: "Por motivo culposo relacionado com o (...)".
Ora aqui estaremos a entrar no não cumprimento, que pode levar-nos à perda do sinal ou à sua devolução em dobro, consoante a parte que incorreu no incumprimento. Porém, se não se respeitar a data para a outorga, isto não significa desde logo, a imposição desta referida sanção. Se não cumprir com a data contratualizada e contanto se ofereça a celebrar escritura noutra, não incorre em qualquer sanção.
Destarte, na jurisprudência, prevalece largamente o entendimento segundo o qual o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora, só tendo lugar as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro, bem como a da exigência do valor actualizado da coisa deduzido do preço convencionado (cit. art. 442º, nº 2 do CC) no caso de incumprimento definitivo da promessa.
Breve fundamentação:
Isto porque, segundo a melhor doutrina, embora a expressão "não cumprimento", utilizada no art. 442º, nº 2, do CC – no segmento em que o CPCV possa estatuir por exemplo que, se o não cumprimento do contrato for devido... (ao contraente que recebeu o sinal), tem aquele (o contraente que constituiu o sinal) a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago " -, seja susceptível de ser duplamente interpretada, ora num sentido restrito (segundo o qual o corpo deste preceito tem apenas em vista o incumprimento definitivo da promessa ou a impossibilidade de cumprimento), ora num sentido mais amplo (segundo o qual a norma do cit. art. 442º-2 poderia funcionar independentemente de o contrato ser resolvido e poderia haver desvinculação contratual sem um incumprimento definitivo), «a existência de sinal e a estrutura da promessa bilateral parece tornar, aqui, sem sentido, uma escolha puramente indemnizatória e mesmo que se adira à interpretação mais moderna do art. 801º, 2 do CC, o pedido indemnizatório assenta necessariamente num incumprimento definitivo com exoneração recíproca da obrigação de conclusão do contrato».
Súmulas da nossa jurisprudência:
Cfr., no sentido de que «a resolução da promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro (art. 442º do Código Civil) só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa», pelo que, «se houver simples mora da parte de algum dos promitentes, já não se aplica o disposto no art. 442º, nº 2, do Código Civil,, embora o promitente lesado tenha direito a uma reparação pelos danos causados, nos termos do art. 804º do Código Civil», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 2/5/1985 (in BMJ nº 347, pp. 375 e segs.).
Cfr., também no sentido de que «a resolução do contrato-promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo do mesmo contrato», o Ac. da Rel. de Lisboa de 2/6/1987 (in Col. Jur., 1987, tomo 3, p. 108).
Cfr., igualmente no sentido de que «a simples mora não é suficiente para desencadear o mecanismo indemnizatório do sinal», o Ac. da Rel. de Lisboa de 6/7/1989 (in Col. Jur., 1989, tomo 4, p. 113).
Cfr., de igual modo no sentido de que a mora do promitente-vendedor (resultante do não cumprimento do prazo acordado entre as partes para a celebração da escritura pública de compra e venda) «não é o suficiente para conduzir á revogação ou extinção do contrato-promessa e ao pagamento do sinal em dobro, já que não houve interpelação para fixação de prazo certo e determinado ou de prazo suplementar», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 14/2/1990 (sumariado in Actualidade Jurídica, 2º, p. 90).
Cfr., uma vez mais no sentido de que «a resolução do contrato-promessa e a sanção da restituição do sinal em dobro só tem lugar no caso de inadimplemento definitivo do mesmo contrato (imputável ao promitente vendedor)», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 7/3/1991 (in BMJ nº 405, p. 456).
Cfr., ainda no sentido de que a faculdade conferida ao promitente-comprador pelo art. 442º, nº 2, do Cód. Civil (de, ocorrendo incumprimento imputável ao promimente-vendedor, exigir, como indemnização, o valor da coisa ao tempo do cumprimento, determinado objectivamente, deduzido do preço convencionado, e sem prejuízo da restituição do sinal e da parte do preço que tenha sido paga), «para ser exercida, está dependente da verificação simultânea do não cumprimento e da tradição da coisa, [mas] não é necessária a existência de sinal», «só que a modalidade do não cumprimento é o definitivo e não a simples mora», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 12/3/1991 (in BMJ nº 405, p. 434).
Cfr., novamente no sentido de que «a sanção prescrita no nº 2 do art. 442º do Cód. Civil, na redacção anteror ao Decreto-Lei nº 379/86, que permite ao pomitente-vendedor fazer seu o sinal recebido e ao promitente-comprador exigir o dobro do sinal prestado, pressupõe uma situação de incumprimento definitivo, dado que à mora só pode corresponder a obrigação de indemnizar o dano moratório, de harmonia com o disposto no nº 1 do art. 804º do mesmo Código», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 2/12/1992 (in BMJ nº 422, p. 335).
Cfr., ainda e sempre no sentido de que «só no caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo promitente-vendedor há lugar à restituição do sinal em dobro», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 4/11/1993 (in Col. Jur./STJ, 1993, Tomo 3, P. 105).
Cfr., uma vez mais no sentido de que «o nº 2 do art. 442º do Cód. Civil, mesmo pela nova redacção do Dec-Lei nº 379/86, de 11-11, só tem aplicação, tal como antigamente, nos casos de incumprimento definitivo, não bastando a simples mora», o Ac. da Rel. de Évora de 28/9/1994 (sumariado in BMJ nº 439, p. 671).
Cfr., ainda e sempre no sentido de que «a aplicação das sanções previstas no art. 442º do Cód. Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-prmessa e não a simples mora, depois das alterações introduzidas pelo Dec-Lei nº 379/86, de 11-11», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 24/10/1995 (in Col. Jur./STJ, 1995, tomo 3, p. 78).
Cfr., novamente no sentido de que, «no regime do Dec-Lei nº 379/86, de 11-11, as sanções previstas no art. 442º do Cód. Civil, à excepção da execução específica, dependem do incumprimento definitivo, não bastando a mora», o Ac. da Rel. de Lisboa de 28/11/1996 (in Col. Jur., 1996, tomo 5, p. 118).
Cfr., no sentido de que «constitui diferença na estrutura do funcionamento das sanções do sinal e da indemnização do aumento do valor do objecto mediato do contrato-promessa sobre o preço convencionado – a admissão, quanto a esta, da excepção de cumprimento, que o regime do sinal recusa», pelo que, «da inovadora admissão desta excepção, no art. 442º, nº 3, do Cód. Cvil, na redacção do Dec-Lei nº 379/86, de 11-11, e dessa diferença estrutural da “nova sanção” – é mera decorrência a sua aplicação em situação de mora debitoris», sendo que «a sua introdução no sistema sancionatório do contrato-promessa não conduz à subversão do regime do sinal, funcionando este em situação de definitivo incumprimento», o Ac. da Rel. do Porto de 10/7/1997 (in Col. Jur., 1997, tomo 4, p. 183).
Cfr., uma vez mais no sentido de que «a aplicação das sanções previstas no nº 2 do art. 442º do Cód. Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples mora», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 8/2/2000 (in Col. Jur./STJ, 2000, tomo 1, p. 72).
Cfr., novamente no sentido de que «só o incumprimento definitivo dá lugar à aplicação do nº 2 do artigo 442º do Código Civil, embora o promitente lesado possa pedir reparação de danos causados pela mora», o Ac. do STJ de 18/4/2006 (Proc. nº 06A844; Relator – SEBASTIÃO PÓVOAS), cujo texto integral está acessível, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.
Cfr., uma vez mais no sentido de que «fora casos especiais como o da pura e simples recusa do cumprimento, destruição da coisa, alienação a terceiro ou fixação de prazo essencial, a aplicação das sanções previstas no art. 442.º do CC pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa e não a simples mora»; [isto porque] «as indemnizações aí previstas têm natureza compensatória, o que pressupõe a resolução ou extinção do contrato-promessa; já a simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados (art. 804.º, n.º 1, do CC), com indemnização a fixar nos termos gerais», o Ac. do STJ de 14/11/2006 (Proc. nº 06A3344; Relator – SILVA SALAZAR), acessível no sítio da Internet www.dgsi.pt.
Cfr., ainda no sentido de que «a simples mora não é suficiente para desencadear o mecanismo indemnizatório do sinal, que pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não permitindo, por via de regra, fora das três hipóteses tipificadas [uma deliberada e definitiva intenção do promitente-vendedor de não cumprir a obrigação contratual de celebrar a escritura; perda do interesse na celebração do contrato definitivo por parte do promitente-comprador; interpelação admonitória do promitente-vendedor para celebrar o contrato definitivo] a imediata resolução do contrato, e bem assim como do pagamento do sinal em dobro», o Ac. do STJ de 27/10/2009 (Proc. nº 449/09.3YFLSB.C1.S2; Relator – HÉLDER ROQUE), acessível, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.
Cfr., porém, no sentido de que, «no actual regime do contrato-promessa a mora na realização da prestação de contratar dá lugar às sanções correspondentes (devolução, em dobro, do sinal prestado ou perda do sinal), independentemente de existir (ou não) incumprimento definitivo», o Ac. da Rel. de Coimbra de 13/5/1992 (sumariado in BMJ nº 417, p. 830).
Cfr. todavia, no sentido de que «o promitente-comprador pode resolver o contrato-promessa e exigir a restituição do sinal em dobro, verificada a simples mora do promitente-vendedor, não tendo que comprovar a perda do interesse objectivo no cumprimento ou que recorrer previamente à intimação admonitória para cumprimento, e aguardar o decurso do prazo fixado, nos termos do art. 808º do Cód. Civil», o Ac. da Rel. do Porto de 21/9/1992 (in Col. Jur., 1992, tomo 4, p. 240).
Cfr., contudo, no sentido de que «o direito do promitente não faltoso de resolver o contrato-promessa de compra e venda e exigir o valor da coisa ou o aumento intercalar do valor depende da simples mora», o Ac. da Rel. do Porto de 31/5/1993 (sumariado in BMJ nº 427, p. 580).
Cfr., no entanto, no sentido de que «a constituição em mora determina para o vendedor a restituição do sinal em dobro», sendo que «o direito a haver sinal em dobro é de vencimento automático, determinando-se pelo incumprimento da prestação prometida», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 9/12/1993 (in Col. Jur./STJ, 1993, tomo 3, p. 170 e também in BMJ nº 432, p. 362).
Cfr., porém, no sentido de que, enquanto «no regime do art. 442º do Cód. Civil (redacção do Dec-Lei nº 236/80) a resolução do contrato-promessa exigia o incumprimento definitivo de um dos contraentes; no regime actual (Dec-Lei nº 379/86) para a resolução basta a simples mora», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 10/2/1998 (in Col. Jur./STJ, 1998, tomo 1, p. 63).
Cfr., todavia, no sentido de que, «no regime actual do contrato-promessa, face ao disposto no art. 442º, nºs 2 e 3, do Cód. Civil, na redacção introduzida pelo Dec-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro, a sanção de exigência pelo promitente-comprador não faltoso do dobro do sinal é aplicável logo que o devedor incorra em mora na realização da obrigação de contratar», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 15/12/1998 (in BMJ nº 482, p. 243).
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