Colocado por: sizeClarifique:
Existe ou não 2 telhados nessa PH, 1 de cobertura exclusiva do edifico principal e outro de cobertura exclusiva da fração fabril ?
Colocado por: happy hippyMinha estimada, nos prédios constituídos em regime de propriedade horizontal as partes comuns podem ou não constar do respectivo título constitutivo. No entanto, as partes do prédio enunciadas taxativamente no art. 1421º, nº 1 do CC, são sempre comuns ainda que no documento constitutivo se hajam omitidas, emitidas ou neste incluídas como fazendo parte de determinada fracção autónoma.
De salientar que quanto às partes exemplificativamente enunciadas no art. 1421º, nº 2 do CC, tem o autor do título constitutivo da propriedade horizontal a faculdade de moldar a sua natureza jurídica incluindo-a expressamente em qualquer fracção autónoma, como partes comuns, como partes comuns afectas ao uso exclusivo de determinada fracção ou nada declarar. No silêncio do título, são partes comuns.
Embora não aborde esta matéria, quanto ao sótão - espaço compreendido entre o tecto da fracção ou fracções superiores e o telhado - não se confunde com o telhado, não faz parte da estrutura do edifício, e não está compreendido no art. 1421, n. 1 b) do CC. O sótão cabe no art. 1421º nº 2, al. b) do CC desde que nada se disponha em contrário no título constitutivo, o sotão presume-se parte comum quando não afecto ao uso exclusivo de uma das fracções autónomas.
Se o autor do título constitutivo da propriedade horizontal, antes de vender as fracções, afecta o sótão ao uso da fracção autónoma situada no piso imediatamente inferior, daí não decorre a propriedade de tal sótão pelo dono daquela fracção porque a declaração do autor do título, para ser válida e eficaz, tem que constar do título.
Atente-se que na propriedade horizontal não há clandestinidade: as partes ou são próprias de cada condómino ou são comuns; as não incluídas no título como próprias, são comuns, não podem ser objecto de propriedade singular. Para que uma parte comum do edifício possa ser objecto de uso exclusivo de um condómino (sem perder a sua natureza de parte comum) é necessário que seja previsto expressamente no título constitutivo do regime de propriedade horizontal ou autorizado por todos os condóminos.
Desta sorte, a utilização do sótão - parte comum - do edifício pelo ou pelos condóminos que dele possam fruir, pressupõe que ele seja, do ponto de vista constitutivo, adequado ao uso que se lhe queira dar (arrecadação, uso por pessoas, etc) e que com tal utilização se não ofenda os direitos dos demais condóminos, o qual prevalece. De outro modo, o sótão só poderá ser utilizado na sua função natural de caixa de ar do edifício.
O citado artigo 1421º estabelece:
1.São comunsas seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b)O telhadoou os terraços de cobertura,ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes;
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não estejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Colocado por: casalucia
. Sim, são dois telhados. O do prédio principal, onde são os apartamentos; e outro de cobertura exclusiva dessa fracção fabril.
Colocado por: size
Deduz-se que no mesmo lote de terreno foram construídos 2 edificios, estruturalmente separados, cada um com o seu próprio telhado independente, fazendo, todavia, parte de uma unica propriedade horizontal(condomínio).
Os 2 telhados são, efectivamente, partes comuns do condomínio. Ou seja, não são partes privadas de ninguém.
No entanto, há que ressalvar uma questão que, talvez seja aquela que pretenderá equacionar;
-> Os encargos com partes comuns que apenas sirvam, em exclusivo, um determinado numero de condóminos devem ser suportados apenas por esses condóminos . As do telhado do prédio principal pagam os condóminos habitacionais, as do telhado do armazém paga o proprietário do mesmo..
Colocado por: casalucia
Olá Size, obrigada pela resposta. Era precisamente o que queria saber. Sabe onde está isso escrito em termos legais?
Colocado por: size
Nº 3 do artigo 1424 º do Código Civil;
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Artigo 1424.° - Encargos de conservação e fruição
1- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2- * Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3- * As despesas relativas aos diversos lanços de escadasou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
Colocado por: casalucia
Obrigada pela resposta. Como leiga na matéria é um pouco difícil compreender; e talvez me tenha exprimido mal, mas não existe qualquer sótão. Existe sim dois edifícios, com dois telhados distintos: um com os vários apartamentos, e outro que é uma fracção única e independente, a tal que é fabril.
Obrigada.
Colocado por: happy hippy
Minha estimada, sou de a este tópico regressar para efectuar uma pertinente ressalva. Laborei o meu anterior escrito no pressuposto de estarmos perante um único edifício que, em termos ilustrativos, podemos apontar para um L maiúsculo, onde o traço horizontal representa as fracções habitacionais e o horizontal, a fracção fabril. Neste caso, pese embora esta última se tenha "independente" (atente que neste regime as fracções têm que ser autónomas - distintas e isoladas -, com saída para uma parte comum ou via pública), desde que hajam elementos estruturais comuns, existe uma incindibilidade que não pode ser afastada pelas partes, pelo que, pelas despesas com a reparação de qualquer elemento indicado no nº 1 do artº 1421º, respondem todos os condóminos, sem excepções, aqui não se aplicando o preceituado no nº 3 do artº 1424º do CC.
São obrigatoriamente partes comuns o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e todas as outras partes que constituem a estrutura do prédio, o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção, as entradas, os vestíbulos, as escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos, as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes (cfr. artº 1421º, nº 1, do CC).
No entanto, se estivermos perante um prédio (não confundir com edifício), composto por dois blocos, um habitacional e o outro fabril, estruturalmente separados, isto é, se entre um e outro não houver nenhum elemento estrutural comum (excepto o solo) - leia-se, um intervalo ou um espaço, então estamos perante a figura tipificada no artº 1438º-A do CC, o que significa que as normas relativas ao regime da PH tem-se aplicado a ambos, com as necessárias adaptações, e aqui, acompanho a opinião do colega que participou nesta discussão, isto é, aceita-se a aplicação do preceituado no nº 3 do artº 1424º do CC.
Neste concreto, atente-se que a lei contempla actualmente dois regimes de propriedade horizontal, um relativo ao conjunto de edifícios previsto no citado artº 1438º-A do CC, e o outro concernente a edifícios não integrados em conjuntos, ou ditos fraccionados, no entanto, só no primeiro deve o título constitutivo especificar os edifícios integrantes do conjunto e as fracções autónomas de cada um deles. Este preceito reporta-se a situações consubstanciadas em conjuntos imobiliários afectados a determinados fins, cuja realização dependa da existência de partes comuns relativas a cada um deles.
Destas sortes, fica o pertinente esclarecimento.