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1. • size
   • 30 outubro 2017

    # 21

   Colocado por: Cristiana FigueiredoBoa noite, venho por este meio pedir a vossa ajuda na seguinte situação:
   - Sou proprietário de um estabelecimento com 20 metros quadrados, no qual a administração cobra 20 euros mensais, e venho a saber que o prédio ao lado com uma loja igual à minha paga 8 euros mensais.
   Como não concordo com a mensalidade puseram-me no tribunal dos Julgados da Paz por não pagar o condomínio há 2 anos consecutivos. Queria pagar o mesmo que a outra loja mas mas não aceitaram! Como posso resolver esta situação?
   Obrigada!

   
   
   Irá ter muita dificuldade em evitar a condenação em pagar.
   As quotas do condomínio são aprovadas em assembleia de condóminos, com base num orçamento de despesas correntes e Fundo Comum de Reserva, não existindo qualquer tabela pré-fixada, ou comparação com outros prédios diferentes.
   Se recusou pagar as quotas dos 2 anos com o argumento que referiu, de certo que isso não vai ser validado.
   Na altura deveria ter se interessado por saber a justificação do valor dos € 20,00 e reclamar caso existisse alguma ilegalidade. Agora já é tarde.
   
   Nos Julgados de Paz irá haver uma reunião entre as partes, chamada MEDIAÇÃO, onde pode esclarecer e acordar com o Administrador a melhor forma de resolver o problema.
   Falta saber qual a configuração fisica da sua loja, mas, normalmente, as lojas não pagam para despesas com elevadores, água, energia e limpeza do prédio, caso não tenha entrada pelo mesmo.
   Será esta a circunstância que no seu condomínio não está a ser levado em conta no cálculo da sua quota ?
   Pois, não frequenta as assembleias e agora desconhece.

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2. •  
     happy hippy
   • 2 novembro 2017

    # 22

   Colocado por: Cristiana Figueiredo
   - Sou proprietário de um estabelecimento com 20 metros quadrados, no qual a administração cobra 20 euros mensais, e venho a saber que o prédio ao lado com uma loja igual à minha paga 8 euros mensais.(1)
   Como não concordo com a mensalidade puseram-me no tribunal dos Julgados da Paz por não pagar o condomínio há 2 anos consecutivos. Queria pagar o mesmo que a outra loja mas mas não aceitaram! Como posso resolver esta situação?(2)
   Obrigada!

   
   
   (1) Minha estimada, primeiramente não pode nem deve comparar as comparticipações para as despesas de fruição e conservação de fracções que, mesmo iguais, na disposição e área, não integrem o mesmo prédio. Quanto ao montante que lhe cabe pagar, para aferir da sua correcção, pode e deve consultar o orçamento, e em especial, a forma como foi efectuada a distribuição das quotas-partes de cada fracção, isto é, se as comparticipações se têm feitas em função da proporcionalidade (permilagem) ou se hão despesas aprovadas em partes iguais (cfr. artº 1424º do CC).
   
   Pese embora o pagamento de despesas em partes iguais não seja ilegal, importa aferir se ambas as administrações observaram escrupulosamente as regras impostas na lei. Caso não o tenham feito, já não pode impor uma correcção relativamente aos orçamentos anterior, porquanto, tendo já caducado o prazo de anulação por falta de tempestiva oposição, têm-se os vícios que enfermam as deliberações sanados (cfr. artº 14333 do CC). Desta sorte, apenas pode exigir o cumprimento da lei na aprovação do próximo orçamento (nº 1 artº 1424º).
   
   (2) O incumprimento de uma obrigação nunca deve ter-se usado como retaliação por um qualquer acto ou decisão de qualquer das administrações (a executiva e/ou a da colegial), porquanto, a lei faculta ao condómino recorrente, ferramentas para se opor às irregularidades que uma e outra incorram, seja por via do artº 1433º, seja pelo artº 1438º, ambos do CC.
   
   Perante a presente situação, cumpra no imediato, e voluntariamente, com a satisfação da sua obrigação (sem prejuízo de lhe poder ser exigidas as penas pecuniárias estabelecidas em sede de regulamento e juros de mora - cfr. artº 1434º CC)). No mais, teve muita sorte pelo facto da administração ter recorrido a um Julgado de Paz e não a um Solicitador de Execução. Desta sorte, só terá que pagar a taxa do Julgado, que não chega aos 100€ (numa execução, teria um acréscimo de mais de 1000€ à dívida).

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
3. • marvi
   • 24 novembro 2017 ^editado

    # 23

   Mais uma dor de cabeça.
   
   tenho dois estabelecimentos aproximax 60 m 2 cada.os estabelecimentos ficam no mesmo prédio,a escada do prédio divide os 2 estabelecimentos embora não haja acesso das lojas à escada pelo interior.
   
   este prédio nunca teve administrador de condominio.
   Ultimamente têm-se feito reuniões no sentido de se eleger um administrador.
   
   O problema é que eu faltei à ultima reunião e decidiram que as lojas deveriam pagar o mesmo que os apartamentos.
   
   isto é correto?ou as lojas devem pagar menos?as lojas têm reclames e aparelhos de refrigeração,podem os condonimos exigir uma taxa sobre eles mesmo que já lá existam há anos?
   
   Edit.o predio não tem elevador
   
   obg a todos
4. •  
     happy hippy
   • 25 novembro 2017

    # 24

   Colocado por: marviMais uma dor de cabeça.
   
   tenho dois estabelecimentos aproximax 60 m 2 cada.os estabelecimentos ficam no mesmo prédio,a escada do prédio divide os 2 estabelecimentos embora não haja acesso das lojas à escada pelo interior.
   
   este prédio nunca teve administrador de condominio.(1)
   Ultimamente têm-se feito reuniões no sentido de se eleger um administrador.(2)
   
   O problema é que eu faltei à ultima reunião edecidiram que as lojas deveriam pagar o mesmo que os apartamentos.(3)
   
   isto é correto?(4) ou as lojas devem pagar menos?(5) as lojas têm reclames e aparelhos de refrigeração,podem os condonimos exigir uma taxa sobre eles mesmo que já lá existam há anos?(6)
   
   Edit.o predio não tem elevador
   
   obg a todos

   
   
   Meu estimado, não esperava rir-me hoje! Desta feita, permita-me abordar com alguma ligeireza a matéria aqui suscitada.
   
   (1) Pois, está equivocado. O prédio tem um administrador provisório, que o é, mesmo que não o queira ser, mesmo que ignore que o seja, por imposição da lei (cfr. artº 1435º-A nº 1 do CC).
   
   (2) Compete a este administrador provisório, convocar uma AGC para se eleger um administrador de entre os condóminos, ou contratar um terceiro (cfr. artº 1435º, nº 4 CC). Se este não lograr tal eleição, pode e deve recorrer ao tribunal para que este nomeie um administrador (cfr. artº 1435º nº 2 CC).
   
   (3) Em que data reuniram em plenário? Enviaram-lhe cópia da acta?
   
   (4) Não, de todo (excepto se o título o permitir). A assembleia pode acordar no pagamento das despesas em partes iguais ou em função da fruição, contanto obtenham o vencimento exigido na lei (cfr. artº 1424º nº 2 CC). Porém, este acordo só pode abranger as despesas de fruição e pagamento de despesas de serviços comuns. Para que as despesas de conservação possam ser comparticipadas em partes iguais ou em função da fruição, carecem de uma deliberação tomada por unanimidade.
   
   Neste concreto, atente-se que a lei exige que a convocatória informe sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade (cfr. artº 1432º nº 2 do CC). Caso um condómino falte à reunião plenária, aplica-se-lhe necessariamente o preceituado no nº 5 e ss. deste normativo. Ou seja, o silêncio, decorridos 90 dias, equivale ao assentimento do ausente.
   
   Pode e deve impugnar nos termos preceituados no artº 1433º do CC.
   
   (5) Prima facie, sim, e em função da respectiva proporcionalidade. A não ser que você não se importe de pagar mais. Por força do preceituado no nº 3 do artº 1424º do CC, as despesas relativas às partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos, ficam a cargo dos mesmos.
   
   (6) Não! Essa deliberação constitui um manifesto abuso de direito (cfr. artº 334º CC), pelo que pode e deve impugnar a mesma. Ele há cada uma!...

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
5. • marvi
   • 25 novembro 2017 ^editado

    # 25

   Colocado por: happy hippy(3)Em que data reuniram em plenário? Enviaram-lhe cópia da acta?

   
   
   a reunião foi a semana passada e recebi a a carta ontem,mas dia 15 /12 há outra reunião.
   
   como tb não vou poder ir posso passar uma procuração a alguém que me represente mesmo que não more no prédio?
   
   
   obrigado pela disponibilidade
   
   ps,os estabelecimentos em causa pertencem a tres proprietarios,estou em crer que os recibos de condominio serão passados individualmente e acordo com as percentagens de propriedade de cada um!?
6. • marvi
   • 25 novembro 2017

    # 26

   Caro Happy...e no seguimento desta trapalhada outra ainda maior.
   
   Afinal há uma admnistrador neste prédio só que ninguém pagou nada de 2011 a 2016
   
   o ano passado houve uma inundação nas lojas provocada pelos esgotos.
   A inundação provocou a destruição do chão flutuante numa dessas lojas.O inquilino que tinha metido o chão na loja por sua conta veio exigir aos proprietários que lhe pagassem o prejuizo.Os proprietarios assim fizeram e assumiram o prejuizo contando no entanto responsabilizador todos os condominios
   
   Agora que está em fase embrionária de se recomeçar a pagar as quotas do condominio com regularidade e por "ordem na casa"os condonimos não querem assumir a responasbilidade da inundação ter sido causada pelos esgotos,argumentam que foi da responsabilidade do inquilino,isto sem terem provas algumas.
   
   Transcrevo parte da carta enviada pelo inquilino da loja ao na altura (pesudo)-admnistrador do condominio).
   
   Assunto: Inundação de Loja
   15 de Janeiro de 2016
   Na qualidade de arrendatária da loja sita...... venho expor lhe a seguinte situação:
   No passado dia 26 de Dezembro de 2015 pelas 10h, .... co-arrendatária da loja, dirigiu-se à mesma e verificou que havia agua no chão do W.C, chamou o piquete da Camara Municipal que veio e nada pôde fazer porque a rede de esgotos não estava entupida, deixando um aviso com esta indicação (em anexo) 1 no dia 27 de Dezembro fui á loja para ver a situação e não havia agua. Contactei as Sras. da loja ao lado (-n2b ) que me transmitiram que também tinham tido água a sair pela sanita.
   Pensando que a situação estava ultrapassada no dia seguinte de manha voltei á loja para o confirmar e constatei que não havia na altura água no chão. Sai e quando regressei por volta das 17,30 do dia 28/12/2015 verifiquei que já tinha dois gabinetes o corredor e o W.0 repletos de água, dejectos e urina, o que também se passava no n2 b, que também tinha uma quantidade considerável de agua no chão, mas como tem um desnível que coloca o pavimento do W.C. a um nível inferior ao da restante loja, não causou estragos. Eventualmente por ser uma hora com mais pessoas em casa, verificava-se um volume elevado de agua dejectas e urina a sair, sendo que a funcionaria do n2b , contactou com o Sr. .... responsável pelo condomínio do prédio a pedir autorização para a fossa do mesmo fosse desentupida e o seu custo facturado ao prédio.
   O piquete procedeu ao desentupimento da fossa existente no passeio, em frente à entrada do prédio.
   Depois de termos limpo a loja, verificamos que o pavimento flutuante (obrigatoriamente colocado por se tratar de um requisito para um espaço de actividade clinica) estava todo encharcado e por baixo deste a tela colocada igualmente encharcada e assim tudo estava num estado danificado e irrecuperável.
   
   1
   o anexo deixado pelo piquete do departamento das águas e residuos da CM diz:
   
   "Dado que o problema não é da rede publica,caso pretenda que a CM faça o desentupimento blá blá blá...
7. •  
     happy hippy
   • 25 novembro 2017

    # 27

   Colocado por: marvi
   As lojas têm reclames e aparelhos de refrigeração,podem os condonimos exigir uma taxa sobre eles mesmo que já lá existam há anos?
   

   
   
   Meu estimado, após a excessiva ligeireza com que laborei o meu anterior escrito, sou de a esta matéria regressar para a tratar com a devida acuidade, porquanto, não me facultou você todos os necessários elementos, tidos por essenciais, para apreciar devidamente os contornos da mesma.
   
   Afixação de publicidade
   
   Em face da exigida taxa, é possível que aqueles se baseiem nesta súmula do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 15-03-2007, o qual decidiu que:
   "A fachada do edifício é uma parte comum, integrante e incindível do direito, que se encontra a ser utilizada, em parte, apenas por um dos condóminos, com a afixação de publicidade ao seu comércio, daí retirando as necessárias vantagens económicas.
   E, porque a utilização da fachada se traduz num beneficio económico para os Apelados (leia-se a loja, ressalva minha), a Apelante (leia-se o condomínio, ressalva minha) tem direito a cobrar-se da mesma, como decidiu, sendo as deliberações da assembleia vinculativas para todos os condóminos - mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para os que ingressem no condomínio após a sua aprovação.
   
   Porém, importa ressalvar que, nesta decisão da assembleia dos condóminos, o proprietário da fracção comercial, não só esteve presente na referida reunião plenária, como não votou contra aquela decisão, para a poder impugnar. Mais, o condómino ou arrendatário não carece de autorização da assembleia dos condóminos para afixar publicidade referente ao estabelecimento.
   
   Aliás, o mesmo Tribunal da Relação de Lisboa, em Acórdão de 21-10-2008 decidiu que:
   (...)
   6. As coisas comuns de prédio em regime de propriedade horizontal, para além da sua destinação principal, têm com frequência uma destinação secundária ou acessória, como sucede com as paredes mestras ou as fachadas dos edifícios, que servem também para afixar tabuletas ou anúncios publicitários.
   7. É facultado a qualquer condómino, salvo disposição em contrário do título constitutivo, o uso de parte comum para tal fim, desde que isso não obste à funcionalidade da destinação principal da coisa, não afecte o arranjo estético do prédio, nem prive os demais condóminos de usar de igual direito.
   8. Dentro desses limites, o uso da coisa comum pelos consortes pode ser disciplinado pela assembleia de condóminos, nomeadamente por via regulamentar, ao abrigo do disposto no artigo 1429º-A do CC, sem que tal implique a criação de um direito especial de uso exclusivo da parte comum.
   9. A autorização da assembleia de condóminos para que um condómino use as partes comuns, dentro dos limites da lei e do regulamento, na afixação de publicidade da actividade que exerce no prédio, não constitui por si só abuso de direito, mesmo que se trate de actividade concorrente com outro condómino.
   
   Resulta pois destes pontos 8 e 9, que a assembleia pode disciplinar a afixação da publicidade, nomeadamente, balizando que a mesma se encontre colocada na parte superior da porta envidraçada do estabelecimento, sendo que a sua estrutura possa abranger, em comprimento, a totalidade da porta do estabelecimento e respectiva montra.
   
   Acresce ressalvar que a anterior decisão, acompanha uma outra, anterior, do Supremo Tribunal de Justiça, que apreciou desta questão, num acórdão proferido em 10/5/2005, concluiu o mesmo que:
   “I - Ao arrendatário comercial é lícito, no âmbito do contrato de arrendamento, fazer uso da publicidade do estabelecimento, designadamente nas paredes exteriores do prédio arrendado.
   II- É admissível o suprimento do consentimento do senhorio que recusou a autorização exigida administrativa para o licenciamento da publicidade ao estabelecimento comercial instalado no prédio dado de arrendamento”.
   
   Aliás, com base na actual legislação, a afixação deste tipo de publicidade não carece de qualquer licenciamento camarário: "... atendendo ao disposto na al. c) do nº 3 do art. 1º da Lei 97/88, de 17 de agosto, com as alterações introduzidas pelo art. 31º do DL 48/2011, de 1 de Abril, a afixação ou inscrição de mensagens publicitárias de natureza comercial, quando ocupam o espaço público contíguo ao estabelecimento e publicitam os sinais distintivos do seu comércio ou do respetivo titular da exploração ou estão relacionados com bens ou serviços comercializados no estabelecimento e cumprem os critérios definidos pelo Município, no Regulamento Municipal para a Ocupação do Espaço Público e Publicidade, não estão sujeitas a licenciamento, a autorização, a autenticação, a validação, a certificação, a actos emitidos na sequência de comunicações prévias com prazo, a registo ou a qualquer outro acto permissivo, nem a mera comunicação prévia." Também não tem taxa associada.
   
   Aparelhos de refrigeração
   
   Pretender cobrar uma taxa pela colocação destes equipamentos, afigura-se-me, a todos os títulos, ridícula! Quando mito, poderiam exigir a sua retirada por considerarem aqueles passíveis de prejudicar a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio, nos termos da al. a) do nº 2 do artº 1422º do CC. Neste concreto, e continuando almofadado no Tribunal da Relação de Lisboa, este decidiu em 30-04-2009 que: "A consideração sobre se os aparelhos de ar condicionado são ou não inovação depende da apreciação a fazer à natureza da obra em causa, terá sempre de ser contextualizada, numa base em que convirjam diversos factores, designadamente os que se prendam com a própria estrutura da obra (grandeza e expressão da mesma), as características do prédio (classificado, ou não classificado, com interesse arquitectónico ou indiferenciado a esse nível), a sua localização no plano urbano (em artéria onde haja ou não uma harmonia de edificações), e o reflexo que em concreto a obra cause no todo do prédio".
   
   Mais recentemente, em 24-06-2010, o STJ, decidiu que: "A colocação de aparelhos de ar condicionado na fachada de um prédio, sem especial valimento arquitectónico, não integra o conceito de inovação para efeitos do artº 1425º do C. Civil." O mesmo já antes, em 13-01-2005 decidiu que "I - A acção com vista à condenação de um condómino a remover as poleias e aparelhos de ar condicionado colocados no exterior de um edifício integra-se nos poderes conferidos ao administrador de condomínios pelo artigo 1436°, alíneas f) e l) do Código Civil. II - A provar-se a impossibilidade de instalação de aparelhos de ar condicionado em condições que não afectassem ou afectassem em menor grau o equilíbrio arquitectónico e o arranjo estético do imóvel comum, e que essa instalação era necessária para garantir a saúde de um condómino, importa admitir tal instalação não obstante o disposto em contrário no título constitutivo da propriedade horizontal."
   
   

   Colocado por: marvi
   a reunião foi a semana passada e recebi a a carta ontem,mas dia 15 /12 há outra reunião.(1)
   
   como tb não vou poder ir posso passar uma procuração a alguém que me represente mesmo que não more no prédio?(2)
   
   ps,os estabelecimentos em causa pertencem a tres proprietarios,estou em crer que os recibos de condominio serão passados individualmente e acordo com as percentagens de propriedade de cada um!?(3)

   
   
   (1) A reunião plenária de 15/12 tem-se irrelevante para a matéria que importa aqui tratar. Dispõe o art. 1433:
   - «as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado» (nº1);
   - «no prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes» (nº2);
   - «no prazo de 30 dias contados nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem» (nº3);
   - «o direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação» (nº4).
   
   Como se vê, a lei fez iniciar a contagem do prazo para o condómino ausente requerer a realização da assembleia extraordinária no prazo de 10 dias, contados da sua comunicação, devendo este efectuar a exigência da AGE por carta registada (com aviso de recepção, se quiser, porém, este ultimo formalismo não obrigatório). Recebida aquela, tem o administrador 20 dias, contados da sua recepção, para convocar a assembleia de impugnação.
   
   (2) Sim. Nos termos do artº 1431º, nº 3 do CC, os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
   
   (3) Correcto.

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8. • marvi
   • 25 novembro 2017 ^editado

    # 28

   Caro Happy,uma vez mais obrigado pela disponibilidade,no entanto já lhe tinha colocado uma questão acima #26 que penso ter-lhe-há passada despercebida e esta sim a mais importante.
   
   resumidamente,houve inundação numa loja com prejuizo de 2000€ para o inquilino que foi imediatamente suportada pelos proprietarios por ser imperativa para a actividade do inquilino.
   Agora alguns dos condominio recusam-se a ressarcir os proprietarios.
   a inundação não teve origem na rede publica mas na caixa de esgoto do prédio.
   
   bottom line,é ou não é obrigada a administração obrigada a ressarcir os proprietarios do estabelecimento provocados ao inquilino uma vez que a inundação foi provocada pelo entupimento da caixa de esgoto do prédio?
   
   ps,se e quando tiver paciência se dignar a responder a este imbróglio,e de ler o post#26 fico agradecido.
   
   ps2,não é urgente,tenho até dia 15 para preparar a minha defesa ;)
9. •  
     happy hippy
   • 26 novembro 2017

    # 29

   Meu estimado, o seu escrito em #26 não me passou despercebido. Por manifesta indisponibilidade, não me foi de todo possível debruçar-me sobre o mesmo, no sentido de sobre ele poder atempadamente emitir melhor opinião (queira pois, por tal, escusar-me), se bem que, a solução desta matéria tem-se pacífica no seu enquadramento. E porque carece de fundamentada opinião, vou utilizar uma competente súmula jurídica devidamente complementada para que lhe faculte elementos bastantes para laborar a sua posição.
   
   Lamentavelmente não possuirão os proprietários relatório de um Engenheiro Civil, efectuado para apurar a causa das inundações e bem assim do relatório do perito da seguradora, mesmo eximindo-se ao pagamento da indemnização, onde se pudesse concluir não ter existido um entupimento do colector predial que serve a caixa que assiste ao tubo de queda do W. C, mas antes com origem no ramal predial, ou colector que serve as várias caixas de visita, porquanto apareceram igualmente águas, noutros aparelhos sanitários de outros W. C. de outros estabelecimentos. Outra hipótese será a do entupimento da prumada ao nível do troço horizontal, pela razão exposta, se bem que numa ou noutra situação a causa terá origem na característica dos detritos de despejo, muito possivelmente por sólidos de grandes dimensões, insufláveis, proibidos pelo Regulamento Municipal de Saneamento, sendo que esta situação poderá ter sido provocada por qualquer um dos condóminos servidos pela prumada em questão.
   
   Contra o argumento dos condóminos, desde logo, podemos lançar do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 15-11-2007, onde se decidiu de forma perfeitamente inteligível que: "O colector geral de esgotos de edifício em regime de propriedade horizontal é parte comum do prédio, pelo que são da responsabilidade dos condóminos as despesas com a sua conservação e fruição, as quais subsistem mesmo nos casos em que tais despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um deles ou a terceiros."
   
   Destarte, provado-se que as inundações na fracção comercial se ficaram a dever a um problema no colector geral, as pretensões dos referidos proprietários poderão ser satisfeitas, face às regras do ónus da prova.
   
   Fundamentação:
   
   O art. 1420º, nº 1 do CC enuncia o princípio basilar de que “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”. O art. 1421º enumera as partes comuns do edifício. A enumeração feita no nº 1 é imperativa, no sentido de que os elementos nela incluídos são necessariamente comuns a todos os condóminos. Outras coisas podem entrar na comunhão, como as que constam da discriminação feita no n. 2, mas não entram nela forçosamente.
   
   O nº 2 presume, de facto, que são comuns outros elementos do prédio. Mas essa presunção pode ser ilidida, desde que se prove que os referidos elementos foram atribuídos pelo título constitutivo da propriedade horizontal a um ou a alguns dos condóminos, ou adquiridos por estes através de actos possessórios. Assim, há partes do prédio que são comuns por força de disposição imperativa da lei (art. 1421º, nº 1) e há outras que são comuns quando os condóminos não declarem o contrário (art. 1421º, nº 2). Só quanto aos elementos imperativamente comuns se verifica uma compropriedade necessária e permanente. Relativamente às partes comuns enumeradas no nº 2 do art. 1421º, a comunhão poderá cessar em qualquer momento, por acordo dos condóminos.
   
   Os elementos imperativamente comuns ou fazem parte da estrutura essencial do prédio ou estão afectados, numa relação de instrumentalidade necessária, ao serviço de todas as fracções autónomas. Eles são imprescindíveis na totalidade, ao uso e fruição destas fracções, pelo que a lei não permite a sua divisão, nem a sua subordinação a regime diverso da compropriedade.
   
   Nos termos do disposto na al. d) do nº 1 do art. 1421º são imperativamente comuns as instalações gerais de água.
   
   Dispõe o art. 1424º, nº 1 que, “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”. “Nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns devem incluir-se todas as que sejam indispensáveis para manter essas partes em condições de poderem servir para o uso a que se destinam, independentemente do montante a que, em cada caso, ascendam. Tanto pode tratar-se de pequenas despesas de manutenção ordinária, como de despesas impostas por qualquer evento que tenha provocado danos extensos nas coisas a reparar.
   
   A responsabilidade dos condóminos pelas despesas de conservação e fruição é uma responsabilidade ex lege e subsiste mesmo nos casos em que tais despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um deles ou a terceiro. É evidente, no entanto, que, nestes caos, aos condóminos será lícito agir contra o autor do dano, de acordo com os princípios gerais da responsabilidade civil.
   
   Portanto, as obrigações do condómino concorrer para os encargos de conservação e fruição do edifício e a obrigação do condomínio de reparar os danos causados numa fracção por infiltrações de água provenientes de uma parte comum não dimanam de contrato, mas da natureza real do instituto da propriedade horizontal.

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10. • marvi
    • 26 novembro 2017 ^editado

     # 30

    Caro Happy,mais uma vez obrigado pela resposta e pela paciência.
    
    

    Colocado por: happy hippyLamentavelmente não possuirão os proprietários relatório de um Engenheiro Civil, efectuado para apurar a causa das inundações

    
    
    não tenho relatório de Eng civil mas foi pedido um relatório referente ao entupimento de esgoto à CM o qualse encontra nas mãos de outro co proprietario com o qual ainda não tive possibilidade de contactar.Em principio esta semana já devo saber o que diz o relatório.
    
    Depois quando souber digo algo
    
    mais uma vez obrigado e boa noite
    
    JP
11. •  
      nunogouveia
    • 28 novembro 2017

     # 31

    Apenas uma achega que não asei se já foi mencionada: a permilagem das frações não tem de traduzir a respetiva área relativa, antes o "valor" da fração. Ora, o valor da frações pode traduzir muitas fatores, piso em que se encontra, vistas desafogadas, melhores ou piores acabamentos, ter ou não ter lareira, etc, etc. Numa loja a permilagem pode enfatizar a visibilidade, valor de localização da mesma.É óbvio que uma loja com mais frente de montra, valerá mais do que uma, com a mesma área e com uma frente reduzida.

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