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1. • Filipe Costa
   • 2 novembro 2017

    # 1

   Boa tarde,
   
   é a primeira vez que participo no forum, mas tenho uma questão com alguma urgência e tenho tentado obter resposta por todos os meios.
   
   Encontro-me em processo de compra de um apartamento novo, com espaço de parqueamento já atribuído. Neste mesmo edifício existem mais imóveis ainda por vender, pertencentes ao mesmo proprietário (são imóveis de banco). Como tenho uma deficiência física que me obriga a deslocar-me numa cadeira de rodas o lugar de parqueamento no meu apartamento não é compatível, por ser demasiado estreito, existem no entanto outros lugares como disse de apartamentos do mesmo dono.
   
   Pergunta, é possível proceder à alteração dos lugares atribuídos, quem e o quê seria necessário, para além claro, da vontade das partes? Aprovação do condomínio, novas escrituras.
   
   Agradeço desde já todas as resposta que me levem ao esclarecimento ou indicações de onde poderia obter este tipo de informação.
   
   Muito obrigado,
   FC
2. • size
   • 2 novembro 2017

    # 2

   Esses lugares estão ou não constituidos em frações autónomas ? Se sim, seria fácil.
   Pode implicar a necessidade de uma alteração ao TCPH (Escritura da PH)
   Normalmente, os lugares de estacionamento são numerados e estão afectos no TCPH a cada uma das frações.

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3. •  
     happy hippy
   • 2 novembro 2017

    # 3

   Colocado por: Filipe Costa
   Encontro-me em processo de compra de um apartamento novo, com espaço de parqueamento já atribuído. Neste mesmo edifício existem mais imóveis ainda por vender, pertencentes ao mesmo proprietário (são imóveis de banco). Como tenho uma deficiência física que me obriga a deslocar-me numa cadeira de rodas o lugar de parqueamento no meu apartamento não é compatível, por ser demasiado estreito, existem no entanto outros lugares como disse de apartamentos do mesmo dono.
   

   
   
   Meu estimado, você mesmo ressalvou a melhor solução para o seu constrangimento! É mais simples e económico optar pela aquisição de uma das fracções detentoras das garagens de maior área, do que tentar a permuta que, embora exequível, tem-se muito mais complexa (implica na obtenção da aquiescência de todos os proprietários, na subsequente alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e ainda no eventual respectivo recalculo das permilagens já atribuídas) e dispendiosa (terá que pagar uma expectável diferença entre o valor atribuído à área da sua garagem e a área da nova e ainda todas as despesas relativas à alteração do título).

   Concordam com este comentário: reginamar

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4. •  
     larkhe
   • 3 novembro 2017

    # 4

   Se ainda estão por vender o mais facil do ponto de vista mesmo que tenha de pagar um extra ao Construtor , e a alteraçao da numeraçao das garagens, normalmente são pintados nas paredes
   
   Nunca vi nenhum caso em que na escritura estivesse os m2 de estacionamento.

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5. • Filipe Costa
   • 3 novembro 2017

    # 5

   Meu estimado, você mesmo ressalvou a melhor solução para o seu constrangimento! É mais simples e económico optar pela aquisição de uma das fracções detentoras das garagens de maior área, do que tentar a permuta que, embora exequível, tem-se muito mais complexa (implica na obtenção da aquiescência de todos os proprietários, na subsequente alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e ainda no eventual respectivo recalculo das permilagens já atribuídas) e dispendiosa (terá que pagar uma expectável diferença entre o valor atribuído à área da sua garagem e a área da nova e ainda todas as despesas relativas à alteração do título).

   
   
   Agradeço a sua resposta, mas a pergunta consiste na possibilidade e custo da troca, não como deveria fazer as escolhas de vida. Existe com certeza uma muito boa razão para eu não optar pelo imóvel que contem o dito parqueamento, achei que não fazia sentido explanar, o que de novo, são opções de vida.
6. •  
     happy hippy
   • 3 novembro 2017

    # 6

   Meu estimado, queira por favor escusar-me, mas cumpre-me corrigir a sua indevida tradução daquilo que por mim foi lavrado. Em momento algum fui de afirmar ou insinuar qual a opção por si a tomar, decisão final que só a si lhe cabe em função dos critérios que melhor lhe aprouverem. Apenas fui de salientar que, havendo-se mais fracções disponíveis, estas com garagens com áreas mais generosas, tem ali, a considerar, uma solução mais simples e económica. A outra, a que pretende aferir se exequível, prima facie cabível, tem os constrangimentos que ressalvei...
   
   Da letra da lei resulta que o título constitutivo da PH deverá obrigatoriamente especificar as partes correspondentes às várias fracções autónomas, por forma a que fiquem devidamente individualizadas, devendo-se igualmente fixar os respectivos valores, expressos em percentagem ou permilagem (cfr. artº 1418º nº 1 do CC). Destarte, as garagens, ter-se-ão pois especificadas nestes termos, o mesmo valendo contudo para os lugares de garagem (cfr. artº 1421º nº 3 do CC).
   
   Da letra da lei, também resulta que para se lograr a modificação do título, só com o acordo de todos os condóminos (cfr. artº 1419º nº 1 do CC), sendo que, condóminos, são todos aqueles que se hão na qualidade de proprietários e ainda, os terceiros titulares de direitos sobre as fracções. Ora, este acordo de carácter negocial terá necessariamente que resultar de uma competente deliberação colegial, tomada em sede de assembleia dos condóminos, por unanimidade (cfr. artº 1432º, em especial, nº 5 e ss. do CC).
   
   Neste caso, sendo a modificação do título constitutivo da PH, do exclusivo interesse de um dos condóminos, após lograr o acordo com a entidade detentora das fracções com quem pode negociar a permuta e de obter o posterior e exigido vencimento em sede plenária, a este cabe suportar as despesas inerentes à outorga da alteração da escritura pública, que pode ter-se feita pelo administrador em representação de todos os consortes (cfr. artº 1419º nº 2 do CC). Para ter uma ideia de custos, vide aqui.
   
   Ao custo da necessária modificação do título, acrescerá indubitavelmente uma diferença no preço a pagar pela alienação da fracção autónoma por parte do vendedor, porquanto, como se compreenderá, uma fracção primitivamente havida com uma garagem de 20 m2 não terá o mesmo valor patrimonial de outra, exactamente igual, mas com uma garagem de 40 m2. Desta sorte, é legitimo esperar que esta valorização, feita em detrimento de outra fracção, implique numa competente indemnização. Vale isto por dizer que, ao propor a permuta, terá que se considerar um acréscimo no preço a pagar para compensar a perda de valor da outra fracção.
   
   Por tudo o acima exposto, sou de lhe desejar a melhor fortuna, ciente que tem pela frente um desiderato possível, mas de difícil concretização (normalmente não é fácil negociar com bancos)...

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
7. •  
     larkhe
   • 3 novembro 2017 ^editado

    # 7

   Colocado por: happy hippyMeu estimado, queira por favor escusar-me, mas cumpre-me corrigir a sua indevida tradução daquilo que por mim foi lavrado. Em momento algum fui de afirmar ou insinuar qual a opção por si a tomar, decisão final que só a si lhe cabe em função dos critérios que melhor lhe aprouverem. Apenas fui de salientar que, havendo-se mais fracções disponíveis, estas com garagens com áreas mais generosas, tem ali, a considerar, uma solução mais simples e económica. A outra, a que pretende aferir se exequível, prima facie cabível, tem os constrangimentos que ressalvei...
   
   Da letra da lei resulta que o título constitutivo da PH deverá obrigatoriamente especificar as partes correspondentes às várias fracções autónomas, por forma a que fiquem devidamente individualizadas, devendo-se igualmente fixar os respectivos valores, expressos em percentagem ou permilagem (cfr. artº 1418º nº 1 do CC). Destarte, as garagens, ter-se-ão pois especificadas nestes termos, o mesmo valendo contudo para os lugares de garagem (cfr. artº 1421º nº 3 do CC).
   
   Da letra da lei, também resulta que para se lograr a modificação do título, só com o acordo de todos os condóminos (cfr. artº 1419º nº 1 do CC), sendo que, condóminos, são todos aqueles que se hão na qualidade de proprietários e ainda, os terceiros titulares de direitos sobre as fracções. Ora, este acordo de carácter negocial terá necessariamente que resultar de uma competente deliberação colegial, tomada em sede de assembleia dos condóminos, por unanimidade (cfr. artº 1432º, em especial, nº 5 e ss. do CC).
   
   Neste caso, sendo a modificação do título constitutivo da PH, do exclusivo interesse de um dos condóminos, após lograr o acordo com a entidade detentora das fracções com quem pode negociar a permuta e de obter o posterior e exigido vencimento em sede plenária, a este cabe suportar as despesas inerentes à outorga da alteração da escritura pública, que pode ter-se feita pelo administrador em representação de todos os consortes (cfr. artº 1419º nº 2 do CC). Para ter uma ideia de custos, videaqui.
   
   Ao custo da necessária modificação do título, acrescerá indubitavelmente uma diferença no preço a pagar pela alienação da fracção autónoma por parte do vendedor, porquanto, como se compreenderá, uma fracção primitivamente havida com uma garagem de 20 m2 não terá o mesmo valor patrimonial de outra, exactamente igual, mas com uma garagem de 40 m2. Desta sorte, é legitimo esperar que esta valorização, feita em detrimento de outra fracção, implique numa competente indemnização. Vale isto por dizer que, ao propor a permuta, terá que se considerar um acréscimo no preço a pagar para compensar a perda de valor da outra fracção.
   
   Por tudo o acima exposto, sou de lhe desejar a melhor fortuna, ciente que tem pela frente um desiderato possível, mas de difícil concretização (normalmente não é fácil negociar com bancos)...

   
   
   Happy valorizo muito todos os seus comentarios, mas neste caso acho que existe um equivoco... o Filipe tem um espaço de parqueamento e não uma garagem no meu entender de leigo são coisas diferentes
   
   Os espaços de parqueamento em garagens normalmente são identicos em termos de tamanho , a diferença penso eu passa pela localizaçao do espaço de parqueamento dentro da garagem comum , sendo a que ele pretende mais favoravel a sua condição do que a outra.
   
   Neste aspecto não vejo qualquer problema em trocar uma pela outra junto do construtor.
   
   
   No meu caso tanto na caderneta predial como na escritura só diz imovel em propriedade horizontal bla bla bla com sotão x m2 identificado com a letra F e espaço de parqueamento na garagem comum identificado com a letra F
   
   ...
8. • Silver Wolf
   • 3 novembro 2017

    # 8

   Colocado por: larkheSe ainda estão por vender o mais facil do ponto de vista mesmo que tenha de pagar um extra ao Construtor , e a alteraçao da numeraçao das garagens, normalmente são pintados nas paredes
   
   Nunca vi nenhum caso em que na escritura estivesse os m2 de estacionamento.

   Estas pessoas agradeceram este comentário:Filipe Costa

   
   
   O número do parqueamento e a sua associação à respectiva fracção deverão estar nas telas finais que se encontram junto da CM respectiva.
   
   O simples pintar de outro número não resolverá o problema, só tenderá a criar ainda mais confusão aquando da venda das próximas fracções.
9. •  
     happy hippy
   • 4 novembro 2017

    # 9

   Colocado por: larkhe
   Happy valorizo muito todos os seus comentarios, mas neste caso acho que existe um equivoco... o Filipe tem um espaço de parqueamento e não uma garagem no meu entender de leigo são coisas diferentes
   

   
   
   Meu estimado, sou de lhe agradecer a deferência. Quanto às garagens, têm-se estas especificadas na al. d) do nº 2 do artº 1421º do CC - com uma presunção de comunhão. É evidente que esta realidade só se verifica se as garagens (abertas ou fechadas) não fizerem parte integrante da própria fracção ou não se constituírem como fracções autónomas, assim constando do título constitutivo.
   
   Havendo-se estas como comuns, podem ou não ter-se afectadas ao uso exclusivo de algum, ou alguns, ou de todos os condóminos (cfr. nº 3). Se do título resultar que, embora em zona comum, se tiverem os lugares demarcados para uma utilização privativa, tem-se estabelecido um direito a essa utilização como parte integrante da propriedade privada de cada condómino, portanto inseparável das respectivas fracções. Porém, importa sublinhar que tal direito se constitui como uma simples relação possessória, complemento da propriedade das respectivas fracções autónomas, pelo que, estas posses não se têm susceptíveis de poderem conduzir à usucapião (excepto com a modificação do título).
   
   Caso não se tenham os lugares afectados, haverá que disciplinar o seu uso e fruição em sede do regulamento do condomínio. No entanto, os lugares de estacionamento em parte comum, têm-se delimitados no pavimento da garagem por marcação a tinta e com a identificação da fracção a cujo uso foram atribuídos.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar