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  1.  

  1.  # 1

    Boa noite,

    Estou preocupada com as seguintes situações.

    Quando cheguei hoje a casa, encontrei o meu avô muito nervoso. E a minha avó, também.

    Tentaram-me explicar a situação, e até chamei a vizinha para lhe perguntar se sabia o que se teria passado durante a tarde.
    Resumindo parece ter estado cá, o senhorio acompanhado de um senhor, que ninguém sabe quem era, e que por sinal traziam documentos para assinar.

    Segundo diz a minha avó, o meu avô estava demasiado nervoso para ler o que fosse, e ambos assustados, fecharam a porta.
    Bom, espero que compreendam a situação. Os meus avos, têm respectivamente, 74 e 78, estão bastante frágeis.

    Consegui apurar junto da vizinha, que leu rapidamente a carta, e que segundo ela o assunto tinha a ver com a venda do andar, mas também teve receio de assinar a carta sem se aconselhar.
    A tentativa de vender o andar, já tinha sido feita, senão estou em erro no ano 1999 ou até 2000.
    Nesse ano os meus avós não tinham maneira de comprar esse andar, nem agora.

    O contrato de arrendamento assinado teve lugar no ano 1987, e estão ao abrigo do NRAU (tendo invocado carência financeira)

    Como podem imaginar estou preocupada, porque os meus avós recearam assinar.

    Podem sofrer algum tipo de penalização por não terem assinado o documento? Podem ser despejados?

    Como devem atuar?

    Confesso que não percebo nada do assunto e venho pedir-vos ajuda.

    Cumprimentos

    Vitoria Fernandes

  2.  # 2

    Já falou com o senhorio para saber do que se trata?

  3.  # 3

    Minha estimada, em causa estará o desiderato do senhorio alienar o imóvel, havendo-se aquele expediente feito para dar cumprimento ao que dimana da lei, nomeadamente, no concernente ao direito de preferência. De acordo com a lei em vigor, o arrendatário tem direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do imóvel que arrende há mais de três anos. De facto, propondo-se vender a terceiro a coisa a que se reporta a preferência, o obrigado deve comunicar previamente ao titular do respectivo direito o projecto de venda e as clausulas que o integram, daí possivelmente a referida carta, se bem que do ponto de vista formal, o pacto de preferência, em princípio, é válido independentemente de quaisquer formalidades (cfr. art. 219° do CC).

    Recebida a comunicação, o titular do direito de preferência tem de o exercer dentro de determinado prazo — em princípio, oito dias —, sob pena de caducidade (cfr. art. 416° do CC), podendo no entanto, as partes convencionar um prazo mais curto para o exercício do direito e, em qualquer caso, pode o vinculado à preferência conceder um prazo mais alargado para esse exercício.

    Se o vinculado à preferência vender a coisa a terceiro sem fazer a comunicação referida no art. 416°, incorre em responsabilidade civil por incumprimento do pacto de preferência, ficando constituído na obrigação indemnizar nos termos gerais do direito. Acontece, é claro, o mesmo se, não obstante ter feito a comunicação do projecto de contrato prevista na lei, vender a coisa a terceiro sem aguardar uma tomada de posição do preferente, dentro do prazo em que pode fazê-lo. É ainda idêntica a consequência se o vinculado à preferência vender a coisa a terceiro em condições mais favoráveis para este do que as indicadas na comunicação do projecto de contrato feita ao titular do direito de preferência.

    Destarte, o obrigado a dar preferência deve comunicar ao titular do respectivo direito o “projecto de venda” que se proponha fazer a terceiro e “as cláusulas do respectivo contrato”, sendo que a lei não indica qualquer forma particular para a comunicação, pelo que, em princípio, pode até ser verbal (*). Todavia, traduzindo-se essa comunicação numa proposta de contrato, tem de revestir a forma que legalmente for exigida para este. Por outro lado, apenas o obrigado à preferência tem legitimidade — substantiva — para fazer a comunicação, o que não impede, é claro, que a mesma possa ser feita por quem para o efeito tenha legitimidade indirecta — v.g. mandatário.

    A comunicação deve conter os elementos essenciais do contrato projectado e tudo o mais que integra o respectivo conteúdo, e não apenas — como se tem entendido — aquilo que se julgue poder influenciar a decisão do titular do direito de preferência no sentido de o exercer ou não. Aliás, mesmo em relação a elementos que objectivamente pareçam marginais, pode acontecer que, em concreto, em relação ao titular do direito de preferência, tenham significativa relevância na perspectiva da posição a tomar.

    Assim, não cabe ao vinculado à preferência — e pode ser juridicamente arriscado — fazer distinções no conteúdo da comunicação, permitindo-se antecipar juízos sobre o que pode relevar, ou não, na decisão do titular do direito de preferência quanto a exercê--lo, ou não. De todo o modo, a lei determina — sem restrições — que sejam comunicadas ao titular do direito de preferência “as clausulas do respectivo contrato”.

    (*) No entanto, a experiência comum aconselha, em geral e em particular nas coisas jurídicas, a utilização da escrita. É a redução a escrito que permite, não raro, afinar e precisar ideias, e constitui suporte para eliminar ou atenuar dúvidas. A matéria aqui em causa envolve muitas vezes interesses importantes ou, pelo menos, significativos. Assim, mal se entende que o projecto de contrato entre o vinculado à preferência e terceiro seja acertado apenas de boca. Um mínimo de prudência conduz à elaboração de um escrito, que será naturalmente um suporte mais consistente para fazer a comunicação ao titular do direito de preferência.

    A circunstância de o adquirente poder vir a ser, em alternativa, o titular do direito de preferência ou um terceiro torna indicado, em termos de segurança jurídica, que se procure cobrir essas duas frentes. É, por isso, corrente que o obrigado à preferência celebre um contrato-promessa de compra e venda com o terceiro, cuja eficácia ficará, é claro, sujeita à condução suspensiva de não exercício do direito de preferência. Neste caso, a comunicação a que se reporta o art. 416° reproduzirá a parte do texto do contrato-promessa que corresponda ao conteúdo do contrato definitivo prometido.

    Caso não exerçam os senhores seus avós o direito de preferência, pode o imóvel ter-se alienado a terceiros, transferindo-se para aqueles o actual contrato de arrendamento. No processo de venda, o imóvel arrendado é transmitido a um terceiro, mantendo-se inalterado o contrato de arrendamento, operando apenas uma modificação subjectiva da pessoa do senhorio para um novo senhorio. Note-se que esta alteração não requer o acordo ou autorização prévia do arrendatário. O novo proprietário, passando então a ser o novo senhorio, irá assumir os direitos e obrigações inerentes a esta nova qualidade, mantendo-se o contrato de arrendamento para o inquilino exactamente igual. De qualquer modo, a alteração do titular do imóvel deverá ser comunicada ao inquilino, até mesmo para efeitos do modo de pagamento das rendas.
    Concordam com este comentário: reginamar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Vitoria

  4.  # 4

    Obrigada pela ajuda.

    Só tenho uma pergunta: como posso acautelar o facto de terem receado não assinar carta que o senhorio trazia em mão?

  5.  # 5

    Boa Noite,

    Precisava de uns esclarecimentos, se possível.

    Relativamente ao prazo de oito (8) para resposta ao senhorio, quando é que começa o prazo? Pegunto isso, porque não estando ninguém em casa, o carteiro deixa na caixa do correio uma notificação.
    Assim, só no dia seguinte é que podemos levantar a carta à estação dos correios.
    É neste dia que começa a contagem?

    A minha outa pergunta refere-se á venda do andar, e o meu avô não pode comprar-
    Deve o meu avô responder ao senhorio frisando que não tem viabilidade ecónomica?
    Não podendo comprar, continua como inquilino, ou seja, o contrato de arrendamento inicial, mantêm-se.

    Obrigada.

  6.  # 6

    Colocado por: VitoriaNão podendo comprar, continua como inquilino, ou seja, o contrato de arrendamento inicial, mantêm-se.

    SIM. Passará a pagar a renda ao novo proprietário. O contrato mantém-se igual e como o seu avô terá mais de 65 anos irá continuar na casa enquanto quiser.


    Colocado por: VitoriaDeve o meu avô responder ao senhorio frisando que não tem viabilidade ecónomica?

    Pode responder-lhe ou não. Se não responder terá o mesmo efeito do que se lhe responder a dizer que não compra.


    Colocado por: Vitoriacomo posso acautelar o facto de terem receado não assinar carta que o senhorio trazia em mão?

    Não há nada a recear; não assinou e ninguém o podia obrigar.Não sofre consequências nenhumas com a não assinatura.

  7.  # 7

    Colocado por: VitoriaObrigada pela ajuda.

    Só tenho uma pergunta: como posso acautelar o facto de terem receado não assinar carta que o senhorio trazia em mão?


    Minha estimada, tem-se irrelevante se assinaram a carta ou não. Aqui importa observar se foi dado efectivo conhecimento dos elementos essenciais do negócio. Deve entender-se, para lá da identificação do bem objecto do mesmo, o preço e a identidade do comprador. As condições de pagamento só podem considerar-se essenciais se o titular do direito de preferência demonstrar que as mesmas oferecem facilidades, como o pagamento em prestações, que o levariam a exercer a preferência.

    Segundo o disposto no art. 416ºdo CC, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato (nº1); por sua vez, recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinalar prazo mais longo (nº2).

    Colocado por: VitoriaBoa Noite,

    Precisava de uns esclarecimentos, se possível.

    Relativamente ao prazo de oito (8) para resposta ao senhorio, quando é que começa o prazo? Pegunto isso, porque não estando ninguém em casa, o carteiro deixa na caixa do correio uma notificação.
    Assim, só no dia seguinte é que podemos levantar a carta à estação dos correios.
    É neste dia que começa a contagem?(1)

    A minha outa pergunta refere-se á venda do andar, e o meu avô não pode comprar-
    Deve o meu avô responder ao senhorio frisando que não tem viabilidade ecónomica?
    Não podendo comprar, continua como inquilino, ou seja, o contrato de arrendamento inicial, mantêm-se.(2)

    Obrigada.


    (1) O prazo para exercício do direito de preferência conta-se desde a data em que é recebida a comunicação para tal exercício ou, na omissão de tal comunicação, da data em que o preferente tem conhecimento dos elementos essenciais do negócio que lhe deveriam ter sido atempadamente comunicados. A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida ou ainda quando, só por culpa do destinatário, não foi por ele oportunamente recebida (cfr. nºs 1 e 2, do art. 224º CC).

    (2) Não manifestando o preferente o seu interesse, decorrido o prazo, caduca tal direito, podendo o senhorio alienar o imóvel a terceiro. Neste caso, tem-se a alienação feita com um ónus (arrendamento), cujo contrato se transfere, sem alterações (excepto na titularidade) para o novo proprietário.

  8.  # 8

    Boa noite,

    Estou preocupada pois ouvi falar na Comunicação Social, nas chamadas "Novas Leis Sobre Arrendamento", e que dizia " O Conselho de Ministros aprovou a 26 de Abril um pacote legislativo que pode alterar radicalmente os contratos de arrendamento em vigor, e que pode favorecer ou desfavorecer os inquilinos e os senhorios".

    Confesso que li parte do texto, e quanto mais li mais confusa fiquei e preocupada pelos meus avós, que já vivem na habitação desde 1987 e têm 74 e 78, estão ao abrigo do NRAU (tendo invocado carência financeira)

    É que nem sei o que os meus avós devem fazer...Nada receberam do senhorio...

    Por favor, ajudem para que eu possa ajudar os meus avós.

    Muito obrigada.

    Vitoria Fernandes
    • size
    • 14 maio 2018 editado

     # 9

    O governo anda às voltas com isso, mas ainda não legislou nada.
    Mas, presumo que não deve ficar preocupada, pois parece que não será alterada a norma de não poder serem concretizados despejos sobre arrendatários de idade igual ou superior a 65 anos.

  10.  # 10

    Obrigada, Size

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