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1. • inquilinopt
   • 12 novembro 2017

    # 1

   Qual é o procedimento a adoptar para vincular legalmente as partes envolvidas na venda de um imóvel novo (moradia) a uma garantia cujo prazo é superior ao prazo por omissão estipulado na lei?
   Essa informação deve constar em algum contrato previamente celebrado entre o construtor e o cliente, ou faz parte da escritura?
2. •  
     happy hippy
   • 13 novembro 2017

    # 2

   Meu estimado, desde logo, esta matéria vem regulada no artigo 1225º do Código Civil, o qual, no seu número 1, nos refere o seguinte:
   
   Artigo 1225º
   Imóveis destinados a longa duração
   
   1 – Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
   
   Quer isto dizer que existe um prazo legal e obrigatório de garantia, de 5 anos, no entanto, nada obsta a que este possa ser superior caso as partes assim o convencionem – em que o empreiteiro responde pelos danos causados ao dono da obra que sejam decorrentes de vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ou apresentar defeitos. Ou seja, dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver (cfr. nº 1 artº 405º CC).
   
   Desta sorte, se houver acordo nesse sentido, deverão necessariamente fazer lavrar no respectivo contrato de compra e venda uma competente uma competente cláusula que estabelece esse superior prazo de garantia. Algo dentro disto:
   
   Cláusula ...
   Prazo de garantia
   
   1) O imóvel está sujeito a um período de garantida de (...) anos a contar da data da sua entrega, pelo que, se a obra, por vício do solo ou solidez da construção, e bem assim por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
   2) A denúncia deverá ser formalizada pelo comprador junto do vendedor até um ano depois de conhecido o defeito.
   3) No caso de não haver acordo o comprador tem o prazo de um ano após a denúncia para propor acção judicial para reparação, substituição ou indemnização.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
3. • inquilinopt
   • 13 novembro 2017

    # 3

   Caro happy hippy, muito obrigado pela resposta.
   
   Depreendo então que essa cláusula deva fazer parte do contrato celebrado no ato da escritura, correto? Isto é, não é necessário nenhum contrato à parte.
4. • zedasilva
   • 13 novembro 2017

    # 4

   Colocado por: inquilinoptpelo que, se a obra, por vício do solo ou solidez da construção, e bem assim por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos,

   
   Caro happy hippy
   A sua opinião enquanto jurista.
   Tenho um torneira que deixou de funcionar. 2 interruptores que foram á vida, e fecho de uma janela que avariou.
   Isto não é defeito do solo, da solidez da construção ou uma má execução dos trabalhos.
   Está coberto pelas clausulas desta garantia?
5. •  
     happy hippy
   • 13 novembro 2017

    # 5

   Colocado por: zedasilva
   Caro happy hippy
   A sua opinião enquanto jurista.(1)
   Tenho um torneira que deixou de funcionar. 2 interruptores que foram á vida, e fecho de uma janela que avariou.
   Isto não é defeito do solo, da solidez da construção ou uma má execução dos trabalhos.
   Está coberto pelas clausulas desta garantia?(2)

   
   
   (1) Meu estimado, queira escusar-me, mas pela enésima vez, sou de salientar que não sou, não me tenho, nem me rogo como jurisperito. Tenho dito.
   
   (2) O comprador pode exercer os direitos previstos no art. 4º do DL 67/2003, de 8 de Abril, quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de 2 ou 5 anos a contar da entrega do bem, consoante se trate, respectivamente, de coisa móvel ou imóvel. Também, desde 7 de Julho de 2003, pela primeira vez adoptaram-se medidas jurídicas relativas às garantias voluntárias, oferecidas pelo vendedor, pelo fabricante ou por qualquer intermediário, no sentido de reparar, substituir ou reembolsar o preço pago pelo bem defeituoso, podendo, nomeadamente, proceder ao alargamento dos prazos legais de garantia.
   
   Código Civil
   Art. 204º - Coisas imóveis
   1 - São coisas imóveis:
   a) Os prédios rústicos e urbanos;
   b) As águas;
   c) As árvores, os arbustos e os frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo;
   d) Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores;
   e) As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos.
   2 - Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
   3 - É parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência.
   
   Art. 1225º
   1 – Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionada, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou o erros na execução dos trabalhos ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
   2 – A denúncia em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no à no seguinte à denúncia.
   3 – Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.
   4 - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
   
   Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril
   Art. 4º - Direitos do consumidor
   1 - Em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato.
   2 - A reparação ou substituição devem ser realizadas dentro de um prazo razoável, e sem grave inconveniente para o consumidor, tendo em conta a natureza do bem e o fim a que o consumidor o destina.
   3 - A expressão «sem encargos», utilizada no n.º 1, reporta-se às despesas necessárias para repor o bem em conformidade com o contrato, incluindo, designadamente, as despesas de transporte, de mão-de-obra e material.
   4 - Os direitos de resolução do contrato e de redução do preço podem ser exercidos mesmo que a coisa tenha perecido ou se tenha deteriorado por motivo não imputável ao comprador.
   5 - O consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos nos números anteriores, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.".
   
   O comprador pode exercer os direitos previstos no art. 4º do DL 67/2003, de 8 de Abril, quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de dois ou cinco anos a contar da entrega do bem, consoante se trate, respectivamente, de coisa móvel ou imóvel. No que aos condomínios interessa, imóvel é todo o prédio urbano, bem como os direitos que lhe são inerentes e as suas partes integrantes (todas as coisas móveis ligadas materialmente ao prédio com carácter de permanência) (cfr. art. 204º do CC).
   
   Destarte, para as coisas imóveis a lei contempla um prazo de garantia de 5 anos a contar da recepção da coisa pelo consumidor. A lei manda tratar as partes integrantes dos prédios como coisas imóveis, em virtude da sua ligação fisicamente constante com o prédio ao serviço do qual foram postas. Ou seja, as coisas móveis ligadas pelo construtor a um prédio para nele prestarem um serviço de modo permanente, são consideradas pela lei como coisas imóveis.
   
   Resulta também de lei, o comprador poder exercer os direitos previstos no art. 4º do DL 67/2003, de 8 de Abril, quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de 2 ou 5 anos a contar da entrega do bem, consoante se trate, respectivamente, de coisa móvel ou imóvel. Não olvidando também que todos os "equipamentos" estão sujeitos a desgaste derivado do normal uso e podem conter bens consumíveis, como também necessitam de manutenção periódica, muitas vezes esquecida pelos utilizadores.
   
   Relativamente aos seguintes componentes de construção, quando instalados com carácter de permanência no imóvel: "As torneiras? Os lavatórios? A banheira incorporada na casa-de-banho? As portas? As janelas? As persianas ou os estores? " São bens imóveis ou móveis? Com que aspecto e funcionalidade ficaria o prédio sem os supra mencionados elementos? Pelo exposto, podemos, ainda que de forma não muito pacífica, incluí-los nos primeiros, mas perante uma avaria ou semelhante, importará aferir se se deveu a um vício ou defeito do material, ou se se deveu ao uso (excessivo ou imprudente).
   
   Guia das Garantias na Compra e Venda - actualização
   
   O DL 84/2008, de 21 de Maio, procedeu à primeira alteração ao DL 67/2003, de 8 de Abril, que transpôs para a ordem jurídica nacional a Directiva nº 1999/44/CE, do PE e do Conselho, de 25 de Maio, sobre certos aspectos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas. Republica, em anexo o DL 67/2003, de 8 de Abril, com a redacção actual (resultante das alterações introduzidas).
   
   Este Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio - primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, que transpôs para a ordem jurídica nacional a Directiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, sobre certos aspectos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas - aprova novas medidas para reforçar as garantias dos consumidores relativamente aos bens de consumo.
   
   No que diz respeito às garantias dos bens de consumo, o diploma agora aprovado "estabelece um prazo máximo de 30 dias para a reparação dos bens móveis" e define para os bens imóveis "um prazo razoável" (cfr. artigo 4.º, n.º 2). No regime anterior apenas se definia um "prazo razoável" para as operações de reparação e substituição de ambos os bens.
   
   Contrariamente ao que se tem verificado, o prazo de garantia será reiniciado caso exista a substituição do bem (cfr. artigo 5.º, n.º 6). O prazo é de 2 anos para um bem móvel e um bem imóvel tem uma garantia de 5 anos.
   
   O novo diploma "estabelece um prazo de 2 anos para a caducidade do exercício dos direitos após a queixa para os bens móveis e de 3 anos para os bens imóveis" (cfr. artigo 5.º, n.º 1) mas "o prazo de garantia é suspenso durante o período em que o consumidor se encontrar privado do uso dos bens e logo após a queixa".
   
   Para exercer os seus direitos, o consumidor deve denunciar ao vendedor a falta de conformidade num prazo de dois meses, caso se trate de bem móvel, ou de um ano, se se tratar de bem imóvel, a contar da data em que a tenha detectado. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 2).
   
   Caso o consumidor tenha efectuado a denúncia da desconformidade, tratando -se de bem móvel, os direitos atribuídos ao consumidor nos termos do artigo 4.º caducam decorridos dois anos a contar da data da denúncia e, tratando -se de bem imóvel, no prazo de três anos a contar desta mesma data. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 3).
   
   A partir de agora passa a existir "um regime sancionatório de natureza contra-ordenacional que, actualmente, não existia" sendo que "as coimas poderão chegar aos 30 mil euros". (cfr. artigos 12.º-A, 12.º-B e 12.º-C).
   
   Altera também os artigos 4.º e 12.º da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho – Lei de Defesa dos Consumidores -.

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