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  1.  # 1

    Olá,

    Estou a comprar um imóvel e tenho dúvidas sobre os cálculos feitos para o valor de IMT que tenho a pagar.

    A fracção em causa tem dois alienantes:

    - Um tem direito de Usufruto Vitalício
    - O outro de Nua Propriedade Vitalício

    O Facto Tributário é: 2 - Aquisição de figuras parcelares do direito de propriedade sobre imóveis
    O Tipo de bem é: Futuro já existente

    Supondo que o valor acordado para a compra do imóvel é de 180k, como é que é calculado, tanto o IMT como o IS neste caso?

    Qual a percentagem pertencente a cada alienante? A idade tem influência nos cálculos?

    Se alguém me pudesse ajudar, agradecia imenso.


    Obrigado!
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  3.  # 2

    Como não percebo nada disto aqui vai um simulador do IMT. http://apemip.info/info/imt.cfm

    De salientar que há outros encargos a pagar caso haja empréstimos. http://www.creditohabitacao.com/artigos/dicas-conselhos/show/comprar-casa-quais-os-custos/
  4.  # 3

    Obrigado VitorMSA mas este caso é muito mais complexo.

    Esse simulador não tem em conta a questão do usufruto e das percentagens referentes às idades dos intervenientes.

    Vamos ver se alguém percebe deste tipo de casos.
  5.  # 4

    Mas o imt é pago pelo comprador, certo?
  6.  # 5

    Certo!
  7.  # 6

    Colocado por: Roberto Jesuseste caso é muito mais complexo.

    Mais complexo porquê?

    Vai haver dois vendedores, portanto soma os dois valores e paga o IMT tendo em conta o total desses dois números (a não ser que o VPT seja superior e então pagará o IMT pelo valor do VPT).
  8.  # 7

    Isso era o que eu pensava mas nas Finanças dizem que os valores são diferentes e eu não consigo perceber porquê. E insistem que está tudo bem

    Supondo o valor de 180k que referi (valor fictício), as proporções que estão na guia do IMT são as seguintes:

    Alienante 1:
    VPT - 20k
    Declarado - 40k

    Alienante 2:
    VPT - 200k
    Declarado - 190k

    Ou seja, o total declarado nem bate certo com os 180k (eu acho que devia bater certo!)


    Além disto, para cada um dos alienantes, diz o seguinte:
    Benefícios: Parte indivisa de Bem para habitação em co-propriedade no mesmo acto: € 180.000,00

    No entanto, para o alienante 2, o resultado que me dá é o da fórmula de cálculo normal para o IMT, usando o valor dos 180k.

    Volto a referir que um dos alienantes tem usufruto e o outro é o proprietário.
  9.  # 8

    Colocado por: Roberto JesusA idade tem influência nos cálculos?

    A idade do usufrutuário tem/teve influência na determinação do valor do imóvel usufruído.


    Colocado por: Roberto JesusSupondo que o valor acordado para a compra do imóvel é de 180k,


    Colocado por: Roberto Jesus(valor fictício)

    Qual é o problema de colocar aqui o valor real?
    É que "supor" e "valor fictício" pode levar a erros nas respostas que aqui obtém.


    Colocado por: Roberto Jesuso total declarado nem bate certo com os 180k (eu acho que devia bater certo!)

    O total declarado dá 230.000 que é diferente dos 180.000. Mas afinal os 180.000 são reais ou fictícios?

    Segundo o exemplo que acima expõe, com o VPT de 220.000 (20.000+200.000) e como o valor declarado pelo Alienante 1 é superior ao VPT que ele possui, o IMT a pagar deve ser sobre 240.000 (200.000 do VPT do Alienante 2 e 40.000 do valor declarado pelo Alienante 1).

    É esse valor que nas Finanças lhe dizem que deve ser usado ? Se é, acho compreensível e CORRECTO de acordo com a legislação.
  10.  # 9

    Olá JOCOR, desde já muito brigado pela sua ajuda

    Inicialmente pensei que desse para colocar a questão com um valor aproximado. No entanto, para lhe dar mais detalhes poderei colocar os valores correctos visto que não tenho outra forma de os explicar porque eu não entendo de facto as contas feitas pelas finanças. Dito isto:

    - O valor que vou pagar pelo fração em causa (apartamento) é de € 188.960,00.
    - As guias para pagamento estão divididas por duas pessoas, sendo que as contas são iguais para essas duas pessoas. Isto é, os valores abaixo apresentados são a colecta por comprador.

    O que as finanças me apresentam é a colecta separada por alienante, da seguinte forma:

    # ALIENANTE 1 - USUFRUTO VITALÍCIO #
    Parte: 1/2
    Valor Patrimonial IMT: € 11.010,84
    Valor Declarado: € 18.896,00
    Benefícios: Parte Indivisa de Bem para habitação em co-propriedade no mesmo acto, € 188.960,00
    Matéria Colectável: € 188.960,00
    Taxa: 7,00 %
    Parcela a Abater: € 8.163,12
    Colecta: € 506,41

    # ALIENANTE 2 - NUA PROPRIEDADE VITALÍCIO #
    Parte: 1/2
    Valor Patrimonial IMT: € 99.097,55
    Valor Declarado: € 94.480,00
    Benefícios: Parte Indivisa de Bem para habitação em co-propriedade no mesmo acto, € 188.960,00
    Matéria Colectável: € 188.960,00
    Taxa: 7,00 %
    Parcela a Abater: € 8.163,12
    Colecta: € 2.532,04

    NOTAS:
    1 - Eu pretendo adquirir o apartamento como primeira habitação mas no cálculo do segundo alienante, está a ser usada a tabela de segunda habitação - também não entendo porquê e se está correcto;

    2 - Considerando que o cálculo para o segundo alienante é para ser usado com a tabela de segunda habitação, o valor bate certo mas está a usar o total do valor que vou pagar pela fracção o que me leva a pensar que a colecta para o primeiro alienante não faz qualquer sentido. Inclusivamente não consigo chegar ao valor indicado por muito que veja e reveja as leis.


    Mais uma vez muito obrigado pela ajuda!
  11.  # 10

    Parece-me que há na sua explicação algo que não bate certo.
    Para já, não conheço a expressão "Valor Patrimonial IMT", penso que se estará a referir a VPT - "Valor Patrimonial Tributário".
    Depois, usa a expressão "Matéria Colectável"; independentemente das expressões que poderão existir nalgum impresso/formulário para preencher e pagar o IMT, penso que se estará a referir ao VALOR DECLARADO da compra.
    Mas na sua última informação refere o "Valor Declarado" para o Alienante 1 com o valor de 18.896,00 euros (que por acaso é 10% do valor que você diz que vai dar pelo imóvel todo) e diz que o "Valor Declarado" para a compra ao Alienante 2 é 94.480 euros (que por acaso é 50% do valor que você diz que vai dar pelo imóvel todo).
    Se isto está correcto e você não teve aqui nenhum lapso chegamos à conclusão de que só vai comprar 60% do imóvel. O que é que acontece com os outros 40% ?
    Também acho estranho (ou pouco normal) que aquilo a que você chama "Valor Patrimonial IMT", no caso do Alienante 1 seja inferior ao "Valor Declarado" e no caso do Alienante 2 acontece o contrário, isto é, o "Valor Declarado" é menor do que o "Valor Patrimonial IMT".
    Além disso,isto também não bate certo

    Colocado por: Roberto JesusMatéria Colectável:€ 188.960,00
    Taxa:7,00 %
    Parcela a Abater:€ 8.163,12
    Colecta:€ 2.532,04


    pois 7% de 188.960 euros são 13.227,20 euros e subtraindo-lhe 8.163,12 euros não dá os 2.532,04 de "Colecta" que você refere.
    Veja este link (se é que não viu já) e diga mais.

    https://www.economias.pt/tabelas-imt/
  12.  # 11

    Olá JOCOR,

    O que você não percebeu é exactamente o mesmo problema que eu tive.

    Tudo o que eu transcrevi em cima, incluíndo a expressão "Valor Patrimonial IMT", "Matéria Colectável" e a incoerência de valores, é exactamente sem qualquer alteração, o documento que tenho neste momento em minha posse (Guia para pagamento IMT).

    E sim, as contas não batem certo, daí ter colocado a questão para perceber se alguém me poderia explicar.

    Atenção no entanto, que tal como eu referi acima, todos esses valores são para apenas uma pessoa (a casa vai ser adquirida por duas e foram emitidas duas guias exactamente iguais).

    Aproveito também para adicionar alguma informação.
    Pelo que percebo, os cálculos para o alienante 2 estão correctos (usando a fórmula normal do IMT) e para o alienante 1 é obtido também como a mesma fórmula mas depois multiplicada por 10% (devido à idade da usufrutuária). O único erro nessa conta é que não está dividida pelos dois compradores.
  13.  # 12

    Se for para pagar duas vezes a colecta 2.532,04 € já dá os tais 5.064,08 euros que corresponde aos 7% do Valor total diminuindo-lhe a parcela a abater.

    Isso talvez signifique que as contas do Alienante 1 não são para considerar e não pagar sob pena de pagar mais de 100% .
    A pagar a colecta do alienante 1 só poderá pagar-se mais 90% daquilo que agora é indicado para o alienante 2.
    As Finanças - quase de certeza - enganaram-se.
  14.  # 13

    Obrigado JOCOR,

    As finanças, por duas vezes disseram-me que está tudo certinho.

    Ao que parece, como o alienante 1 tem usufruto, é normal pagar uma percentagem do total mesmo que o bolo total ultrapasse os 100%. Isto foi a ideia com que fiquei mas, sinceramente, nem eles sabem muito bem.

    Também fiquei com a ideia de que a parte do usufruto devia ser calculada tendo em conta a tabela de segunda habitação e o outro de primeira habitação mas também não consigo que alguém me confirme isto.
  15.  # 14

    Colocado por: Roberto JesusAo que parece, como o alienante 1 tem usufruto, é normal pagar uma percentagem do total mesmo que o bolo total ultrapasse os 100%

    NÃO. O imóvel é constituído por 100% sendo xis% correspondentes ao usufruto e os restantes 100 menos xis por cento correspondentes à nua propriedade.

    Colocado por: Roberto JesusTambém fiquei com a ideia de que a parte do usufruto devia ser calculada tendo em conta a tabela de segunda habitação e o outro de primeira habitação mas também não consigo que alguém me confirme isto.

    Também não. A parte do usufruto da propriedade e a restante (a da nua propriedade) no seu conjunto formam o imóvel que vai ser comprado e que será "habitação própria e permanente " do comprador ou não.
    Se for o primeiro caso tem a tabela respectiva e se for o outro tem a outra tabela. Neste caso a diferença é de cerca de 900 euros no IMT a pagar.
  16.  # 15

    Pois...

    Nem sei bem o que fazer. Como é que é possível então darem-me umas guias assim?

    Nem sequer falei no Imposto de selo em que o cálculo está exactamente da mesma forma. (100% valor) x 0,8% + (100% valor) x 0,8% x 10%
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  18.  # 16

    Se não quiser pagar mais do que lhe compete, terá que lá voltar e eles passarem-lhe novas guias.
  19.  # 17

    Sim, a ver se mudando de balcão, consigo que me passem as correctas.

    Obrigado JOCOR por toda a ajuda e comentários.
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