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1. • mig28pm
   • 2 julho 2009 ^editado

    # 1

   Estou a tentar vender o meu apartamento sem recorrer a imobiliárias. Penso que o processo "normal" para a realização da venda será a celebração de um contrato promessa compra e venda devidamente sinalizado e posteriomente a marcação de escritura. Assim até parece simples... DUVIDAS:
   1) Como redigir o contrato promessa compra e venda? Podem enviar-me exemplos? Tem alguma validade juridica? Terá de ser reconhecido notorialmente? Nesse contrato deverá ser estipulado o limite de tempo para a realização de escritura?
   2) Qual o sinal a pedir? 10%? Se a escritura não for realizada no timming estipulado tenho legitimidade para não devolver o sinal e arranjar outro comprador?
   3) Estou a pagar um emprestimo bancario sobre esse imovel. Devo solicitar ao meu banco algum documento para "sossegar" os potenciais compradores?
   4) Certificado energético??? Sou obrigado a pedi-lo? Onde o fazer e custos?
   5) Preciso de apresentar ou solicitar mais alguma documentação?
   6) A escritura é marcada pelo comprador, certo? Só tenho de lá ir assinar?
   Obrigado! ([email protected])
2. • smarga
   • 2 julho 2009

    # 2

   Por partes:
   - Contrato promessa de compra e venda
   Penso que a DECO tem um contrato promessa tipo, mas posso enviar-lhe uma minuta se achar necessário. Basicamente deste contrato devem constar:
   -os elementos de identificação do vendedor (se casado de ambos cônjuges)- Bilhete de Identidade, NIF e residência;
   -elementos de identificação do(s) comprador(es) - Bilhete de Identidade, NIF e residência;
   - identificação do imóvel - morada, andar, fracção autónoma, se o prédio estiver constituído em propriedade horizontal, descrição da Conservatória Predial, artigo matricial e n.º e data da licença de habitação (se não souber estes dados, podem ser consultados na sua escritura de compra e venda da casa).
   - Preço de venda;
   - Valor do sinal - o valor de 10%, é um valor meramente indicativo, pode pedir e aceitar qualquer valor, inclusivamente pode não pedir qualquer sinal (cada caso deve ser analisado individualmente);
   - data ou prazo para a realização da escritura de compra e venda;
   -cláusulas de rescisão;
   As clausulas de rescisão podem não ser inseridas no contrato promessa se as mesmas forem as que derivem do Código Civil, ou seja e de um modo resumido, se o comprador desitir da compra por facto não imputável ao vendedor este último pode reter o valor dado como sinal. Se o vendedor desistir da compra, por facto não imputável ao comprador, deverá devolver ao comprador o valor do sinal pago em dobro.
   O contrato deverá ser assinado e rubridado pelas partes. Por lei o contrato deverá ser reconhecido notarialmente, contudo as partes podem de livre vontande prescindir deste reconhecimento, sem afectar a validade legal do contrato. Deverá ainda, após assinatura proceder ao pagamento do imposto de selo de contrato (5€), por norma ninguém paga este imposto, porém se tiver de agir judicialmente o contrato será considerado inválido, até à regularização fiscal deste imposto.
   
   Registos Provisórios
   Se o comprador recorrer a crédito bancário, poderá antes da escritura, ter que fazer o registo provisório da venda, na Conservátoria do Registo Predial, da área do prédio. Este registo é uma declaração, elaborada em formulário próprio (pode ser obtido online), na qual refere que pretende vender a X (compradores), o imóvel Y, pelo preço de Z. O pagamento de registo, por norma é efectuado pelo comprador.
   
   Escritura de compra e venda - documentação
   A escritura pode ser marcada pelo comprador do imóvel, habitualmente após o processo bancário estar aprovado e os registos provisórios feitos. Como vendedor deverá levar para a escritura a sua identificação, certidão predial do prédio actualizada, caderneta predial urbana actualizada, original da licença de habitação.
   Como tem um empréstimo bancário é necessário ainda, junto do seu banco providenciar para que lhe seja entregue no dia da escritura um documento de permita levantar a hipoteca (distrate da hipoteca).
   Convém nesta data ter o certificado energético, apesar de haver um esclarecimento da ordem dos notários de que a sua apresentação não é obrigatória, apenas a posse do mesmo, muitos notários têm estado a solicitar a sua apresentação.
   Se aplicável, deverá ainda apresentar a ficha técnica da habitação, devidamente carimbada pela Câmara, para imóveis construídos depois de 2004.
   Se fizer a escritura no sistema de casa pronta a caderneta e a certidão predial são consultadas online, pelo que apenas necessita de saber os dados destas (artigo e n.º da descrição).
   
   Certificado Energético
   Obrigatório para qualquer transmissão, de imóveis novos e usados.
   Pode consultar o site da Adene para saber quais os técnicos qualificados para a sua área.
   Os preços que aplicam, sinceramente não sei. A taxa que terá de pagar à Adene é de 54€ (45€+IVA)
3. • Gonçalo
   • 2 julho 2009

    # 3

   Posso tentar responder algumas questões, pois vendi o meu apartamento há pouco tempo.
   Aproveito para aconselhar o uso de mediador. É que se não fosse o meu mediador imobiliário, eu nem sequer sabia para onde me virar, uma vez que não havia sido pedido cancelamento de hipoteca do vendedor anterior.
   1-O contrato de PCV foi assinado sem recurso a notário e sim, tinha um prazo de 90 dias.
   2-No meu caso foi-me entregue um cheque com um valor aproximado de 18% do valor do imóvel.
   3-Penso que a conservatória pode emitir um documento em como prova que não existem quaisquer outras hipotecas.
   4-Sim, certificado é necessário. O melhor é contactar a Home Energy, para não ser assaltado por freelancers
   5-Tem de marcar a escritura e transmitir ao banco o dia, hora e local da mesma para lá estar um representante
   6-Não sei, quem a marcou foi o mediador
4. • Diane
   • 2 julho 2009

    # 4

   Porque não tenta informar-se num notário? Eu comprei o meu primeiro apartamento directamente ao constructor. Eu era muito jovem e foi a minha mãe que se ocupou de tudo. Teve que andar de um lado para o outro, mas valeu a pena, pois gastou muito menos dinheiro.
   Pode também marcar uma consulta num advogado e pedir conselho. Talvez eles a possam ajudar, pois parece-me que eles sabem o que se deve fazer.
   Os mediadores imobiliários têm pessoal muito pouco competente e arrisca-se a ficar lesado ou a lesar o comprador. Além disso, cobram-lhe muito dinheiro pela venda. Eles não sabem interpretar correctamente os documentos que recebem do cliente que quer vender e cometem erros de assustar. O melhor é mesmo tentar vender sem recorrer a vendedores.
   Boa sorte para si.
5. • primavera
   • 3 julho 2009

    # 5

   Colocado por: DianeOs mediadores imobiliários têm pessoal muito pouco competente e arrisca-se a ficar lesado ou a lesar o comprador. Além disso, cobram-lhe muito dinheiro pela venda. Eles não sabem interpretar correctamente os documentos que recebem do cliente que quer vender e cometem erros de assustar. O melhor é mesmo tentar vender sem recorrer a vendedores.
   Boa sorte para si.

   
   
   Lá porque teve azar ser mal atendida, não quer dizer que todas as imobiliárias sejam iguais.
   Nem todos os profissionas trabalham da mesma maneira (seja no ramo imobiliário ou noutro qualquer)
   No meu caso recorri ao arrendamento e depois á compra de um apartamento numa imobiliária e não posso dizer nada nada nada contra eles. Muito pelo contrario. No caso do arrendamento eles conseguiram que eu desse apenas um mês de aviso prévio da saída do apartamento e na compra não tive dúvidas nenhumas e fiquei satisfeita com a escolha do meu sonho.
6. • mig28pm
   • 3 julho 2009

    # 6

   Smarga,
   muito obrigado pelo esclarecimento tão completo. peço-lhe então por favor que me envie uma minuta de um contrato promessa compra e venda para o meu endereço [email protected]. desda já o meu muito obrigado!
   Aproveito a oportunidade para agradecer ao Gonçalo, Diane e Prmavera o vosso contributo neste tópico.