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  1.  # 1

    Boa tarde moro num predio onde nao existe condominio agora começou a chover me em casa visto o predio estar muito degradado ea precisar de reparaçao o que posso fazer??? Se é obrigatorio condominio quem fiscaliza???onde me posso dirigir para resolver o problema
  2.  # 2

    Você paga condomínio? Casa comprada ou alugada?
  3.  # 3

    É casa comprada quando comprei tentei depositar o dinheiro ninguem sabia onde como alias nao sabiam nada e tem se vindo a arrastar ate agora
  4.  # 4

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    • 14 dezembro 2017

     # 5

    O condomínio é existente (conjunto de todos os condóminos do prédio), o que lhe falta é uma gestão através de um administrador..

    Há que eleger um administrador ou requer ao Tribunal para que o condomínio seja gerido.;


    Artigo 1435.° - Administrador

    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

    3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

    4- * O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

    5- * O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
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  5.  # 6

    Colocado por: anagagoBoa tarde moro num predio onde nao existe condominio agora começou a chover me em casa visto o predio estar muito degradado ea precisar de reparaçao o que posso fazer???(1) Se é obrigatorio condominio quem fiscaliza???(2) onde me posso dirigir para resolver o problema(3)


    (1) A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. nº 1 do art. 1430º do CC). A assembleia de condóminos tem carácter deliberativo, competindo-lhe “decidir sobre os problemas do condomínio que se refiram às partes comuns, encontrando soluções para os resolver, delegando no administrador a sua execução e controlando o modo como este dela se desempenha.

    A assembleia de condóminos é o órgão supremo e deliberante da comunidade dos condóminos. É um órgão colegial constituído por todos os condóminos, com poderes de controlo, poderes de aprovação, poderes normativos e poderes de cominação. Resulta da intervenção de um princípio social que deriva do facto de haver uma comunidade. Depois que haja uma comunidade, todos os comparticipantes devem poder intervir na gestão e administração das partes comuns (cfr. art. 1405º do CC). Trata-se da voz do grupo dos condóminos. É um órgão natural, permanente e estrutural, que não requer nomeação ou inscrição.

    Conforme decorre do exposto, o administrador tem funções de natureza executiva, enunciadas no art. 1436º do CC e em outros preceitos legais, nomeadamente no DL nº 268/94, de 25.10. Compete à assembleia de condóminos eleger e exonerar o administrador (cfr. art. 1435º nº 1 do CC).

    Poderá dar-se o caso de a assembleia de condóminos não eleger administrador. Então, caberá ao tribunal nomear administrador, a requerimento de qualquer dos condóminos (cfr. nº 2 do art. 1435º do CC). O processo adequado a tal nomeação judicial de administrador de condomínio é o previsto no art. 1428º do CPC. Trata-se de um processo de jurisdição voluntária, cuja tramitação é completamente distinta da do procedimento cautelar comum (cfr. art. 384º a 388º do CPC), pelo que não seria possível aproveitar a tramitação desta providência para obter a nomeação de administrador tida em vista no art. 1435º nº 2 do CC (cfr. art. 199º do CPC).

    Porém, eventualmente um ou mais condóminos podem julgar necessária a nomeação de um administrador do condomínio com fundamentos e nos termos próprios do procedimento cautelar comum, ou seja, a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de lhes causar lesão grave e dificilmente reparável (cfr. art. 381º nº 1 e 2 e 387º nº 1 do CPC).

    A tramitação do procedimento cautelar comum é inadequada e inaproveitável para a nomeação judicial de administrador de condomínio prevista no nº 2 do art. 1435º do CC, a menos que esteja em causa a nomeação urgente e provisória de um administrador tendo em vista proteger um direito que seja alvo de ameaça susceptível de causar ao condómino ou condóminos lesão grave e dificilmente reparável.

    (2) A assembleia do condomínio (cfr. artº 1430º, nº 1 do CC). Vide ponto anterior.

    (3) Minha estimada, pode e deve recorrer à Câmara Municipal para requerer a feitura das requeridas intervenções no âmbito de um processo coercivo. Este processo tem como objectivo assegurar condições de segurança e salubridade, impedir situações de risco para a via pública ou para imóveis vizinhos, e mais recentemente melhorar as questões estéticas dos imóveis. Este inicia-se normalmente através de uma reclamação/pedido de vistoria do interessado, mediante comunicação à Junta de Freguesia, Serviços de Saúde, Protecção Civil ou por verificação in loco pela própria Câmara Municipal.

    Os pedidos de vistoria têm como base legal a legislação em vigor, enquadrando-se no artº 12 do REGEU ou no DL nº 555/99, de 16 de Dezembro (RJUE) alterado e republicado pelo DL nº 26/2010, de 30 de Março, e no seguimento da referida legislação, é feito um levantamento sumário de confirmação e identificação das deficiências no imóvel (Verificação Prévia), a que se segue (regra geral) uma vistoria formal de que resulta um Auto de Vistoria, sendo dado conhecimento aos interessados deste Auto e dos prazos para realização das obras aí referidas (Audiência dos interessados). Após decorrido este período, serão notificados os proprietários para a execução das obras e dado conhecimento aos restantes interessados.

    Quando se verifica que o proprietário deu cumprimento às notificações camarárias o processo é arquivado. Nas situações contrárias, a Câmara pode substituir-se aos proprietários e executar as obras coercivamente (procedimento descrito no ponto seguinte), se bem que nestes casos, os interessados, face à burocracia e delongas, terão que recorrer à via judicial, quiçá através de uma competente providência cautelar (neste caso, o Auto de Vistoria camarário é fulcral para uma mais célere decisão).

    Das obras Coercivas com Intervenção da Câmara

    Em tese, após se verificar que o proprietário não realizou as obras ordenadas pelo Município, este pode realizar coercivamente as obras: organiza um processo de empreitada por ajuste directo ou por concurso público, toma a posse administrativa do edifício e executa as obras em substituição dos proprietários.

    A realização destas obras coercivas pelo Município, tem por base a legislação em vigor (RJUE). A Câmara é ressarcida da totalidade das despesa efectuada com as obras, podendo ainda arrendar os fogos do edifício que se encontrem devolutos e, por último, através de execução fiscal.

    A escolha das obras a executar coercivamente pela CM, obedecem a uma criteriosa análise, nomeadamente: a degradação/risco de desmoronamento do imóvel, o número de famílias beneficiadas pelas obras no edifício, a antiguidade do processo e o orçamento despendido pela autarquia para esta rubrica.

    Do enquadramento legislativo

    Artigo 89.º (Dever de conservação), do Decreto-Lei Nº 555/1999, de 16 de Dezembro (RJUE)
    1 - As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos.
    2 - SEM PREJUÍZO DO DISPOSTO NO NÚMERO ANTERIOR, A CÂMARA MUNICIPAL PODE A TODO O TEMPO, OFICIOSAMENTE OU A REQUERIMENTO DE QUALQUER INTERESSADO, DETERMINAR A EXECUÇÃO DE OBRAS DE CONSERVAÇÃO NECESSÁRIAS À CORRECÇÃO DE MÁS CONDIÇÕES DE SEGURANÇA OU DE SALUBRIDADE.
    3 - A câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, ordenar a demolição total ou parcial das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas.
    4 - Os actos referidos nos números anteriores são eficazes a partir da sua notificação ao proprietário.

    Artigo 90.º Vistoria prévia
    1 - As deliberações referidas no n.º 2 e n.º 3 do artigo anterior são precedidas de vistoria a realizar por três técnicos a nomear pela câmara municipal. (*)
    2 - Do acto que determinar a realização da vistoria e respectivos fundamentos é notificado o proprietário do imóvel, mediante carta registada expedida com, pelo menos, sete dias de antecedência.
    3 - Até à véspera da vistoria, o proprietário pode indicar um perito para intervir na realização da vistoria e formular quesitos a que deverão responder os técnicos nomeados. (*)
    4 - Da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual consta obrigatoriamente a identificação do imóvel, a descrição do estado do mesmo e as obras preconizadas e, bem assim, as respostas aos quesitos que sejam formuladas pelo proprietário.
    5 - O auto referido no número anterior é assinado por todos os técnicos e pelo perito que hajam participado na vistoria e, se algum deles não quiser ou não puder assiná-lo, faz-se menção desse facto. (*)
    6 - Quando o proprietário não indique perito até à data referida no número anterior, a vistoria é realizada sem a presença deste, sem prejuízo de, em eventual impugnação administrativa ou contenciosa da deliberação em causa, o proprietário poder alegar factos não constantes do auto de vistoria, quando prove que não foi regularmente notificado nos termos do n.º 2.
    7 - As formalidades previstas no presente artigo podem ser preteridas quando exista risco iminente de desmoronamento ou grave perigo para a saúde pública, nos termos previstos na lei para o estado de necessidade.
    (*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei Nº 177/2001, de 4 de Junho, cuja leitura sugiro, que nos termos do seu artigo 5.º entrou em vigor 120 dias após a data da sua publicação.

    Artigo 91º (Obras coercivas)
    1. Quando o proprietário não iniciar as obras que lhe sejam determinadas nos termos do artigo 89º ou não as concluir dentro dos prazos que para o efeito lhe forem fixados, pode a câmara municipal tomar posse administrativa do imóvel para lhes dar execução imediata.
    2. À execução coerciva das obras referidas no número anterior aplica-se, com as devidas adaptações, o disposto nos artigos 107º e 108º.

    Minuta (meramente ilustrativa podendo dela retirar o que lhe aprouver para laborar o seu próprio requerimento)

    Requerimento de Vistoria e Posterior Realização de Obras
    Exm.º Senhor Presidente da Câmara Municipal ..……………..... (localidade)
    A ………………………… (nome, naturalidade e estado civil), portador do Bilhete de Identidade Nº …………, passado pelo Arquivo de Identificação de ………, em ………………. (data), contribuinte Nº …………….., residente em ……………………… (morada completa), na qualidade de condómino / proprietário / inquilino da fracção “___”, do prédio onde habita que é administrado por B ……………………. (nome), residente em ……………………………….. (morada completa), tendo as deficiências seguintes:
    §1. A autora do presente requerimento está a sofrer estragos na fracção autónoma de que é proprietária, motivados por infiltrações de água. Tais infiltrações ocorrem através das partes comuns – concretamente, cobertura do prédio e paredes, sendo que a administração do condomínio, não desenvolve as diligências a que está obrigada e que dessa omissão resultam danos na fracção autónoma.
    Requer a V. Exa que, ao abrigo do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), se digne mandar proceder à vistoria do imóvel e providenciar no sentido de que as referidas anomalias sejam solucionadas, sujeitando-se às obras que pela administração do condomínio ou pela Exm.ª Câmara vierem a ser impostas.
    Espera e Pede deferimento,
    Local e data
    O Requerente,
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    • marvi
    • 15 dezembro 2017 editado

     # 7

    Colocado por: anagagorecisar de reparaçao o que posso fazer??

    é mandar reparar antes que a emenda seja pior que o soneto
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    • 15 dezembro 2017

     # 8

    Colocado por: anagago
    Boa tarde moro num predio onde nao existe condominio agora começou a chover me em casa visto o predio estar muito degradado ea precisar de reparaçao o que posso fazer???


    Uma vez que não existe administrador, pode tomar a iniciativa de mandar efectuar a reparação do telhado e, posteriormente, cobrar de TODOS os condóminos a sua quota -parte da despesa.
    Mas convém que, antecipadamente, convoque os condóminos para uma pequena reunião no átrio de entrada do prédio para lhe expor o problema.

    ***************************

    Artigo 1427.° - Reparações indispensáveis e urgentes

    As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
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  6.  # 9

    O que se entende por impedimento do administrador?

    Não encontro nada no código civil para esta questão, assumindo que existe administrador de condominio:

    "suponhamos que existe um caso muito grave e urgente (imaginemos uma enorme racha na parede exterior, portanto zona comum, que, quanto chove, faz entrar 2 a 3 mil litros de água para dentro do apartamento, portanto uma autêntica calamidade e um assunto que tem de ser resolvido no espaço máximo de uma semana) e na assembleia de condóminos nada se resolve seja porque motivo for - inércia da mesma, recusa dos outros proprietários em pagar o arranjo porque o problema não os afecta, etc.

    Qual a base legal, para um condómino avançar com as obras por conta própria neste caso, e depois descontar nas quotas de condominio? Aplica-se aqui este artigo 1427?
  7.  # 10

    Colocado por: marcoaraujoO que se entende por impedimento do administrador?(1)

    Qual a base legal, para um condómino avançar com as obras por conta própria neste caso, e depois descontar nas quotas de condominio? Aplica-se aqui este artigo 1427?(2)


    (1) Em bom rigor, a lei ressalva «faltas ou impedimentos». Dispõe o art. 1427º do CC que “as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino”. Ora por falta ou impedimento, hão-de entender-se, uma ausência temporária do edifício, o gozo de um período de férias, uma eventual impossibilidade de aquele cumprir com a sua obrigação, por exemplo, uma doença, ou de qualquer outro obstáculo que o afecte tornando-o incapaz de intervir.

    (2) Em tese, nas partes comuns dos edifícios, em princípio, não podem os condóminos fazer obras ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensáveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador, porém, a recusa do administrador na realização das obras legitima a actuação do condómino. Quando não haja administrador ou este esteja impedido ou não possa intervir e seja necessário proceder com urgência a obras que se apresentem como indispensáveis, qualquer condómino pode efectuá-las por si, sendo as despesas repartidas segundo os critérios estabelecidos no art. 1424º CC.
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  8.  # 11

    Colocado por: happy hippyporém, a recusa do administrador na realização das obras legitima a actuação do condómino


    Muito obrigado pela sua resposta. Para mim o que escreveu faz todo o sentido.
    Mas onde é que isto está escrito? No código civil não encontro nada que, neste caso, legitime a actuação do condómino. Ou estou a ver mal?
    Se não há lei que diga isto explicitamente, há ao menos jurisprudência neste sentido em algum acordão?
  9.  # 12

    Colocado por: marcoaraujo

    Muito obrigado pela sua resposta. Para mim o que escreveu faz todo o sentido.
    Mas onde é que isto está escrito? No código civil não encontro nada que, neste caso, legitime a actuação do condómino. Ou estou a ver mal?
    Se não há lei que diga isto explicitamente, há ao menos jurisprudência neste sentido em algum acordão?


    Meu estimado, escapou-lhe certamente:

    Decreto-Lei nº 47 344 de 25-11-1966
    LIVRO III - DIREITO DAS COISAS
    TÍTULO II - Do direito de propriedade
    CAPÍTULO VI - Propriedade horizontal
    SECÇÃO III - Direitos e encargos dos condóminos

    Artigo 1427.º - (Reparações indispensáveis e urgentes)
    As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
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  10.  # 13

    Não me escapou.
    O art 1427 refere "na falta ou impedimento do administrador".

    Ora, não está em falta, pois existe efectivamente um administrador em plenas funções e impedido também não está, pois não se encontra ausente nem suspenso.
    Simplesmente recusa a realização de obras.

    Ou estou a ver mal a coisa?
  11.  # 14

    Colocado por: marcoaraujoNão me escapou.
    O art 1427 refere "na falta ou impedimento do administrador".

    Ora, não está em falta, pois existe efectivamente um administrador em plenas funções e impedido também não está, pois não se encontra ausente nem suspenso.
    Simplesmente recusa a realização de obras.

    Ou estou a ver mal a coisa?


    Nesse caso, recorra do administrador para a assembleia dos condóminos. Para tanto, a lei faculta-lhe a possibilidade de convocar, sozinho e por sua iniciativa, a reunião plenária, invocando para tanto a indisponibilidade do administrador para o fazer.

    Artigo 1438.º - (Recurso dos actos do administrador)
    Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

    Importa sublinhar que o termo "actos" tem-se extensivo às omissões (acto de omitir - não actua porque manifestamente nega-se a fazê-lo). Se também a assembleia se negar à feitura das obras, sendo certo que se terá, com o administrador, solidária na responsabilidade (cfr. artº 164º, 165º e 500º, todos do CC) então poderá tomar outras medidas que não importa agora adiantar...
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    • size
    • 16 dezembro 2017

     # 15

    Colocado por: marcoaraujo
    Não me escapou.
    O art 1427 refere "na falta ou impedimento do administrador".

    Ora, não está em falta, pois existe efectivamente um administrador em plenas funções e impedido também não está, pois não se encontra ausente nem suspenso.
    Simplesmente recusa a realização de obras.

    Ou estou a ver mal a coisa?


    Quer dizer, teríamos, então, uma norma legal inócua, dando cobertura a uma suposta recusa habilidosa do administrador .
    A recusa do administrador, pura e simplesmente, se traduz numa falta do administrador, falta de ação na realização da obra que se apresenta indispensável e urgente.
    Não se compliquem as coisas.


    0524747
    Nº Convencional: JTRP00038439
    Relator: ALBERTO SOBRINHO
    Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
    CONDOMÍNIO
    ADMINISTRADOR

    Nº do Documento: RP200510250524747
    Data do Acordão: 25-10-2005
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: S
    Privacidade: 1

    Meio Processual: APELAÇÃO.
    Decisão: REVOGADA.
    Área Temática: .

    Sumário:
    I- Nas partes comuns dos edifícios, em princípio, não podem os condóminos fazer obras ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensaveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador.
    II- A recusa do administrador na realização das obras legitima a actuação do condómino.
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  12.  # 16

    Boa, assim está mais claro :)

    Obrigado a ambos.
  13.  # 17

    Estive a ler o acordão e está claríssimo: há infiltrações e fala-se com o administrador e expõe-se o caso em assembleia de condóminos. Em caso de recusa da assembleia em avançar com as obras (algo muito comum, pelo simples facto de que é um problema que não afecta os restantes condóminos e como tal preferem não gastar dinheiro com isto), pode o proprietário avançar com as obras a suas expensas e posteriormente exigir indeminização ao condominio.
    Segue extrato do acordão:



    Para legitimar a feitura das obras por um dos condóminos necessário se torna ainda que não haja administrador ou que este não possa intervir.
    Sufragamos inteiramente a posição assumida na sentença recorrida quando aí se afirma que, a recusa do administrador na realização das obras, legitima a actuação do condómino.
    Seria incompreensível que, perante a recusa do administrador na realização de obras urgentes e indispensáveis, tivesse o condómino que o convencer a actuar mediante uma providência judicial, sabido que a situação concreta de iminente perigo não se compadeceria com as delongas que uma decisão deste tipo sempre acarreta. Seria impossibilitá-lo na prática de remediar uma situação de consequências gravosas.
    Por isso, no espírito da lei e presumindo-se que o legislador consagrou as soluções mais acertadas (nº 3 do art. 9º C.Civil), tem de se considerar que na falta do administrador se inclui a sua voluntária inacção para realização das obras urgentes e imprescindíveis. Na expressão legal falta do administrador cabe perfeitamente a sua voluntária falta de actuação no desempenho das respectivas funções.
    A apelante diligenciou inúmeras vezes junto da Administração do Condomínio e da Assembleia de Condóminos no sentido de ver realizada as obras necessárias a evitar as infiltrações. Começou a sua luta na década de 80, continuou em 1993 e 1994 a confrontar aqueles órgãos com as infiltrações que entretanto voltaram a acontecer, para em 1998 insistir pela realização das obras, apresentar orçamentos dos respectivos custos e fixar um prazo limite para a Administração as começar. Mas todas estas diligências não foram suficientes para provocar a realização das obras- cfr. nºs 4 a 7 e 9 a 15 dos factos assentes. E só após todas estas diligências se terem frustrado e na iminência de risco para a sua habitação causada pela não realização das obras, é que tomou a iniciativa de as fazer por si.
    Estava, portanto, perfeitamente legitimada a intervenção da apelante/condómina para realização das obras necessárias e urgentes de reparação do edifício.
  14.  # 18

    Colocado por: marcoaraujoEstive a ler o acordão e está claríssimo: há infiltrações e fala-se com o administrador e expõe-se o caso em assembleia de condóminos. Em caso de recusa da assembleia em avançar com as obras (algo muito comum, pelo simples facto de que é um problema que não afecta os restantes condóminos e como tal preferem não gastar dinheiro com isto), pode o proprietário avançar com as obras a suas expensas e posteriormente exigir indeminização ao condominio.


    Meu estimado, pese embora tudo quanto já se houve tratado, importa contudo fazer uma pertinente ressalva. O art. 1427º do CC, ressalva a feitura de «reparações indispensáveis e urgentes», havendo-se esta exigência cumulativa, isto é, não basta que sejam indispensáveis ou urgentes, têm que ser ambas as coisas.

    Numa leitura mais restritiva do citado preceito parece resultar que, perante a necessidade da feitura de reparações indispensáveis e urgentes, o condómino só tem legitimidade para agir por sua iniciativa, na «falta ou impedimento do administrador», sem que para tanto necessite de recorrer à assembleia dos condóminos, porquanto, para se convocar legalmente uma reunião plenária, há que respeitar o prazo de 10 dias de antecedência (cfr. artº 1432º, nº 1 do CC).

    Neste concreto, o condómino pode atalhar este prazo, isto é, realizar a assembleia sem respeitar o expresso prazo de antecedência, desde que, todos os condóminos concordarem que a assembleia se reúna e delibere sem olhar àquele condicionalismo legal, aplicando.se para tanto, e com as devidas adaptações, o prescrito no CSC, no seu art. 54º nº 1, que consagra as figuras das deliberações unânimes por escrito e das assembleias totalitárias ou universais, permitindo, respectivamente, que a vontade social se manifeste fora do conclave ou em assembleia não regularmente convocada, ou sobre assunto não previamente tabelado.

    Ora perante uma recusa do administrador e a impossibilidade de reunir a assembleia universal, e bem assim, não podendo o condómino aguardar os 10 dias para lograr a convocação da assembleia, perante a reparação indispensável e urgente, que requererá uma intervenção premente e imediata, pode e deve o condómino avançar para a reparação, ou para uma primeira intervenção, sem prejuízo da feitura da convocação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
 
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