Boa tarde, tenho uma duvida que gostava de se ajudado se possível. Tenho uma infiltração de água na minha habitação já à aproximadamente 5 anos. Nunca chegou a ser resolvida pela a administração de condomínio apesar de terem sido feitas algumas tentativas. Chegaram à conclusão de que era necessário efetuar uma nova intervenção no prédio, fizeram um orçamento para apresentar na assembleia de condóminos mas foi eleita uma nova empresa para administrar o condomínio e orçamento não foi discutido. Devo agora começar todo o processo de queixas com a nova administração ou a nova administração tem que dar seguimento ás minhas queixas?
A nova administração tem a obrigação de tomar conta de tudo aquilo que está a decorrer no condomínio, nomeadamente dar seguimento à resolução da infiltração que existe.
Mas, envie-lhes carta registada com aviso de recepção a lembrar-lhes a existência de tal problema pendente da administração anterior.
Colocado por: carlosja Devo agora começar todo o processo de queixas com a nova administração ou a nova administração tem que dar seguimento ás minhas queixas?
Meu estimado, para atalhar, pode e deve começar por alertar a actual administração para a existência da infiltração havida na sua fracção autónoma, solicitando-lhe que labore no sentido da feitura das necessárias obras. Se possuir documentação de suporte relativamente a discussões anteriores, pode a elas recorrer, porém, aquelas pouco ou nada irão aproveitar a esta, excepto se houver alguma deliberação colegial à qual deva atentar. Feita esta comunicação, se a administração do condomínio for de facto profissional, saberá como agir.
E se não agir? Pergunta-se você...
Como fui de ressalvar, se se tiver aquela profissional, saberá que, nos termos do artº 1436º do CC, são funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, assegurar a execução das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio (alínea l), nomeadamente, e sem prejuízo de outras, realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (alínea f), podendo e devendo para tanto, convocar a assembleia dos condóminos (alínea a) para discussão e aprovação do orçamento para a feitura das reparações.
A lei confere ao convocador 10 dias de calendário para que aquele proceda à feitura da competente convocação do plenário condominial (cfr. artº 1432º nº 2 do CC), pelo que, será de esperar que, no dia posterior ao da comunicação, proceda à convocação, dispondo então daquele prazo para solicitar um ou mais orçamentos para apresentação em sede plenária.
Em assembleia, os condóminos regra geral, podem apreciar da necessidade de se obrar no imediato ou de protelar a feitura das intervenções, nomeadamente, se não houver saldo bastante em caixa e o condomínio não possuir um fundo comum de reserva constituído e com as verbas necessárias, porém, em face da estarmos na estação das chuvas, o mais avisado será não adiar em demasia as mesmas, pelo que, poder-se-à que optar por uma de duas medidas imediatas: 1) O administrador faz aprovar desde logo uma quota extraordinária; 2) O condómino procede à feitura das reparações e posteriormente faz um acerto de contas com a administração.
Caso o administrador não proceda à convocação desta assembleia, a lei faculta-lhe uma ferramenta para ultrapassar essa situação: Perante a inércia daquele, você pode, sozinho e por sua iniciativa, convocar a assembleia, nos precisos termos exigidos (cfr. artº 1432º do CC)O, invocando para tanto o artº 1438º do CC. Regra geral, a assembleia reune quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (cfr. artº 1431º nº 2 do CC), pelo que, esta tem-se uma excepção legal a este preceito.
Independentemente de quem convoque a AGE, caso os seus consortes não aprovem a feitura das reparações, prima facie o administrador não poderá por sua iniciativa fazê-las, pese embora possua esse poder-dever (vide artº 1436º, al. f)), porquanto, perante aquela deliberação, nenhuma responsabilidade lhe poderá ser imputada, enquanto órgão executivo da assembleia.
Desta sorte, resta-lhe recorrer a outros meios. Destarte, pode e deve recorrer à Câmara Municipal para requerer a feitura das requeridas intervenções no âmbito de um processo coercivo. Este processo tem como objectivo assegurar condições de segurança e salubridade, impedir situações de risco para a via pública ou para imóveis vizinhos, e mais recentemente melhorar as questões estéticas dos imóveis. Este inicia-se normalmente através de uma reclamação/pedido de vistoria do interessado, mediante comunicação à Junta de Freguesia, Serviços de Saúde, Protecção Civil ou por verificação in loco pela própria Câmara Municipal.
Os pedidos de vistoria têm como base legal a legislação em vigor, enquadrando-se no artº 12 do REGEU ou no DL nº 555/99, de 16 de Dezembro (RJUE) alterado e republicado pelo DL nº 26/2010, de 30 de Março, e no seguimento da referida legislação, é feito um levantamento sumário de confirmação e identificação das deficiências no imóvel (Verificação Prévia), a que se segue (regra geral) uma vistoria formal de que resulta um Auto de Vistoria, sendo dado conhecimento aos interessados deste Auto e dos prazos para realização das obras aí referidas (Audiência dos interessados). Após decorrido este período, serão notificados os proprietários para a execução das obras e dado conhecimento aos restantes interessados.
Quando se verifica que o proprietário deu cumprimento às notificações camarárias o processo é arquivado. Nas situações contrárias, a Câmara pode substituir-se aos proprietários e executar as obras coercivamente (procedimento descrito no ponto seguinte), se bem que nestes casos, os interessados, face à burocracia e delongas, terão que recorrer à via judicial, quiçá através de uma competente providência cautelar (neste caso, o Auto de Vistoria camarário é fulcral para uma mais célere decisão).
Das obras Coercivas com Intervenção da Câmara
Em tese, após se verificar que o proprietário não realizou as obras ordenadas pelo Município, este pode realizar coercivamente as obras: organiza um processo de empreitada por ajuste directo ou por concurso público, toma a posse administrativa do edifício e executa as obras em substituição dos proprietários.
A realização destas obras coercivas pelo Município, tem por base a legislação em vigor (RJUE). A Câmara é ressarcida da totalidade das despesa efectuada com as obras, podendo ainda arrendar os fogos do edifício que se encontrem devolutos e, por último, através de execução fiscal.
A escolha das obras a executar coercivamente pela CM, obedecem a uma criteriosa análise, nomeadamente: a degradação/risco de desmoronamento do imóvel, o número de famílias beneficiadas pelas obras no edifício, a antiguidade do processo e o orçamento despendido pela autarquia para esta rubrica.
Do enquadramento legislativo
Artigo 89.º (Dever de conservação), do Decreto-Lei Nº 555/1999, de 16 de Dezembro (RJUE) 1 - As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos. 2 - SEM PREJUÍZO DO DISPOSTO NO NÚMERO ANTERIOR, A CÂMARA MUNICIPAL PODE A TODO O TEMPO, OFICIOSAMENTE OU A REQUERIMENTO DE QUALQUER INTERESSADO, DETERMINAR A EXECUÇÃO DE OBRAS DE CONSERVAÇÃO NECESSÁRIAS À CORRECÇÃO DE MÁS CONDIÇÕES DE SEGURANÇA OU DE SALUBRIDADE. 3 - A câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, ordenar a demolição total ou parcial das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas. 4 - Os actos referidos nos números anteriores são eficazes a partir da sua notificação ao proprietário.
Artigo 90.º Vistoria prévia 1 - As deliberações referidas no n.º 2 e n.º 3 do artigo anterior são precedidas de vistoria a realizar por três técnicos a nomear pela câmara municipal. (*) 2 - Do acto que determinar a realização da vistoria e respectivos fundamentos é notificado o proprietário do imóvel, mediante carta registada expedida com, pelo menos, sete dias de antecedência. 3 - Até à véspera da vistoria, o proprietário pode indicar um perito para intervir na realização da vistoria e formular quesitos a que deverão responder os técnicos nomeados. (*) 4 - Da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual consta obrigatoriamente a identificação do imóvel, a descrição do estado do mesmo e as obras preconizadas e, bem assim, as respostas aos quesitos que sejam formuladas pelo proprietário. 5 - O auto referido no número anterior é assinado por todos os técnicos e pelo perito que hajam participado na vistoria e, se algum deles não quiser ou não puder assiná-lo, faz-se menção desse facto. (*) 6 - Quando o proprietário não indique perito até à data referida no número anterior, a vistoria é realizada sem a presença deste, sem prejuízo de, em eventual impugnação administrativa ou contenciosa da deliberação em causa, o proprietário poder alegar factos não constantes do auto de vistoria, quando prove que não foi regularmente notificado nos termos do n.º 2. 7 - As formalidades previstas no presente artigo podem ser preteridas quando exista risco iminente de desmoronamento ou grave perigo para a saúde pública, nos termos previstos na lei para o estado de necessidade. (*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei Nº 177/2001, de 4 de Junho, cuja leitura sugiro, que nos termos do seu artigo 5.º entrou em vigor 120 dias após a data da sua publicação.
Artigo 91º (Obras coercivas) 1. Quando o proprietário não iniciar as obras que lhe sejam determinadas nos termos do artigo 89º ou não as concluir dentro dos prazos que para o efeito lhe forem fixados, pode a câmara municipal tomar posse administrativa do imóvel para lhes dar execução imediata. 2. À execução coerciva das obras referidas no número anterior aplica-se, com as devidas adaptações, o disposto nos artigos 107º e 108º.
Minuta (meramente ilustrativa podendo dela retirar o que lhe aprouver para laborar o seu próprio requerimento)
Requerimento de Vistoria e Posterior Realização de Obras Exm.º Senhor Presidente da Câmara Municipal ..……………..... (localidade) A ………………………… (nome, naturalidade e estado civil), portador do Bilhete de Identidade Nº …………, passado pelo Arquivo de Identificação de ………, em ………………. (data), contribuinte Nº …………….., residente em ……………………… (morada completa), na qualidade de condómino / proprietário / inquilino da fracção “___”, do prédio onde habita que é administrado por B ……………………. (nome), residente em ……………………………….. (morada completa), tendo as deficiências seguintes: a) As canalizações que permitem o escoamento das águas pluviais estão também em mau estado de conservação. Há pontos em que as caleiras estão completamente apodrecidas, e consequentemente, há infiltrações de águas na habitação o que, obviamente terá que ser reparado; b) As fossas e canalizações de esgotos apresentam deficiências, provavelmente devido a roturas ou obstruções, o que implica, para além de frequentes entupimentos, maus cheiros característicos de tal situação. Requer a V. Exa que, ao abrigo do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), se digne mandar proceder à vistoria do imóvel e providenciar no sentido de que as referidas anomalias sejam solucionadas, sujeitando-se às obras que pela administração do condomínio ou pela Exm.ª Câmara vierem a ser impostas. Espera e Pede deferimento, Local e data O Requerente,
Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar