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1. • brunomcf
   • 9 julho 2009 ^editado

    # 1

   Boas!!
   Como sabem a unica forma de combater a crise é com investimento!!
   O facto de ja ter obrigaçoes perante a banca cujas tenho dificuldades em cumprir, faz-me dar o salto e optar por investir para rentabilizar os bens q possuimos.Passo a explicar,tenho 1 credito universitario no millenium de 11000€ com taxa de 9%, como a vida nao correu como esperava efectuei outro na caixa no valor de 5000€ com taxa de 9% tb. E como uma desgraça nunca vem so nao consegui terminar o curso devido a 3 cadeiras, logo terei que efectuar nova matricula, pagar mais uma anuidade, estou a ver mais 5000€ q terei de investir.
   
   Como identifiquei aqui uma janela de opurtunidades que os meus pais nao souberam aproveitar (sempre viveram com uma politica do genero meter o dinheiro debaixo do colchao), vou amanha ao banco pedir uma simulaçao para uma credito habitaçao (hipoteca) que cubra o valor em divida no bcp (11000€ que terao uma taxa inferior a 5%, logo fico a ganhar), e o valor que tera que ser investido para a construçao. Estando a casa como hipotecada, e sendo esta consideravelmente grande, creio que nao havera problema quanto ao valor a financiar.
   
   O que aconteçe é que temos uma propriedade onde se encontra a nossa casa com uma area envolvente com cerca de 2 hectares. A cerca de 1 kilometro da nossa residencia encontra-se a faculdade de saude (porto 10 min pela A4) . Isto é, tem alunos de todo o pais com casa/quarto arrendado nesta zona.
   
   Logo a minha ideia era ampliar a casa, ou inclusive construir outra, com cerca de 4 ou 5 quartos, sala de estar (reduzida), casa de banho e, cosinha e garagem. Iria ter tambem ligaçao a internet e tvcabo, algo quase indispensavel para estudantes, pelos menos no caso da net. O preço a praticar seria de 150-200 euros cada quarto ja com despesas de luz a agua incluidas.Axam razoavel?Aceito opinioes relativas ao preço.
   
   5 quartos x 150€ cada = 750€ mes
   5 quartos x 200€ cada = 1000€ mes
   4 quartos x 150€ cada = 600€ mes
   4 quartos x 200€ cada = 800€ mes
   Com 5 quartos a 200 euros cada, o que me pareçe razoavel visto as condiçoes q ofereçe supracitadas, o retorno financeiro é no minimo aliciante, mesmo contando com despesas fixas de agua e luz!!
   
   Agora, quanto ao investimento inicial q tera de haver, é q ja n faço ideia dos valores, terei de pedir orçamentos.A soluçao mais barata sera expandir a casa para uma das fachadas, ja que é de forma rectangular, nao se tornara visualmente pouco apelativa, ira ficar com a forma de um “L”. Isto rondara quanto, ja mobiliado, 30 000, 50 000, 100 000€ ? Nao faço a minima...lol (De salientar que tenho 1 amigo dono de uma fabrica de moveis, ira fazer um desconto bacano, na ordem de 30 a 50% hehe)
   
   As ameaças para este potencial negocio serao uma possivel mudança da universidade de local (cespu), mas tendo em conta o seu tamanho, a infraestrutura em si, e o facto de ser relativamente nova, creio q tao cedo nao sai daqui. Sei que a faculdade onde estudei estava a perder bue de alunos e a upt tambem, sera isto generalizado? Afectara a cespu (faculdade daqui proxima) ? É q ainda o ano passado uma amiga minha queria entrar mas n teve media mesmo sendo privada...lol
   
   No fundo, sera um investimento para rentabilizar os nossos bens, ja q temos esta opurtunidade, e colmatar tambem o facto de nao estar a conseguir cumprir com as obrigaçoes que me comprometi perante a banca. Sera do genero “2 em 1”, ou estarei a enterrar-me ainda mais? Deem a vossa opiniao!!
   Cumps 
2. • brunomcf
   • 13 julho 2009 ^editado

    # 2

   Boas!!
   Entao nenhuma opiniao? lol
   Gostaria de acrescentar que a construçao sera de baixa qualidade, visto a sua finalidade ser para arrendamento estudantil. Alguem me consegue dar um orçamento, ficando a uma com 5/6 quartos2 casas de banho, e uma cozinha/sala a partida 2 em 1 para poupança de espaço. Estava a pensar ter o corredor de acesso de um lado, e os quartos do outro, ou axam q deverei alargar um pouco mais, e ter um corredor ao meio, e ter quartos dos 2 lados, duplicando assim o numero destes?
   
   Aqui fica o screenshot do google earth, desculpem, mas n consegui fazer melhor.A parte para onde pretendo expandir esta delineada a preto.
   
   
   Cumps :)
3. •  
     FD
   • 13 julho 2009

    # 3

   Primeira coisa a ver antes de tudo é ir ao departamento de urbanismo da Câmara Municipal saber se essa expansão ou nova construção é permitida.
   
   Por aqui fala-se em gastar entre 500€ e 1000€ por m2 para construir. Neste caso, com quartos de 15m2, uma sala de 30m2, duas casas de banho de 8m2 (uma parece-me manifestamente pouco para 5 quartos) e uma cozinha de 20m2, fora áreas de circulação (corredores, halls, etc.), estamos a falar em cerca de 140 a 160m2.
   Calculando, se quer baixa qualidade, a média a 600€/m2, dará algo como 140m2*600€=84.000€, fora outros custos como licenças, taxas, projectos, etc. Eu apontaria para algo perto dos 110.000€, criando já uma boa margem de segurança.
   Num simulador de crédito à habitação, que não é o caso, para 20 anos isso dará algo como 650€/mês (com a Euribor baixíssima). Como isto não é um crédito à habitação, as taxas são mais elevadas e aqui já é muito difícil dizer uma estimativa, mas eu apontaria, pelo menos, para 800€/mês se seguir a Euribor. Se quiser calcular como sendo um crédito à habitação, o que eu duvido que consiga - nenhum banco fará um empréstimo nessas condições para uma "expansão" da casa, especialmente nos tempos que correm - as contas podem ser completamente diferentes, mas eu não contava com isso sob o risco de ficar "pendurado".
   E estamos a falar num financiamento a 100% o que deve ser difícil conseguir em qualquer banco. Acrescente-lhe os 21.000€ que precisa e verá que as coisas podem-se tornar complicadas - as avaliações dos bancos andam por baixo e não por cima.
   Isto, fazendo as contas em relação a um empréstimo. Se vai hipotecar a casa existente, depende tudo de quanto lhe emprestam e a que taxa de juro - aí já não posso ajudar, não conheço a casa.
   
   Agora, os problemas: atenção à idade dos seus pais, o prazo do empréstimo, a não ser que tenham outros rendimentos fixos, não deverá ultrapassar a idade da reforma deles, se ultrapassar, poderá ser mais difícil aprovar o crédito.
   Depois tem a questão de conseguir arrendar os 5 quartos - se há muita oferta, pode ser difícil a não ser que baixe o preço - se baixa o preço as suas contas ficam todas inválidas. Depois deverá preocupar-se com os incumprimentos e as despesas, que aparecem sempre. E por último, conte com pelo menos 20% das rendas para pagar o IRS todos os anos...
   
   E não estou sequer a considerar aspectos legais quanto ao licenciamento de um estabelecimento que não é mais que uma hospedaria.
   
   Pode dar dinheiro, mas a longo prazo - no curto prazo não me parece que satisfaça a sua necessidade de pagar os empréstimos existentes. Eu optava antes e simplesmente por fazer a hipoteca sobre a casa existente, pagar os empréstimos existentes, começar a trabalhar, pagar a hipoteca e depois então pensar nisso.
4. •  
     Pedro Azevedo78
   • 13 julho 2009

    # 4

   Colocado por: brunomcfO que aconteçe é que temos uma propriedade onde se encontra a nossa casa com uma area envolvente com cerca de 2 hectares. A cerca de 1 kilometro da nossa residencia encontra-se a faculdade de saude (porto 10 min pela A4) . Isto é, tem alunos de todo o pais com casa/quarto arrendado nesta zona.
   

   
   Está a falar da CESPU?
   se sim tem de ter um conta uma coisa, a quantidade "brutal" de apartamentos que apareceram na zona para aluguer. Ficam super perto da escola, tendo alguns blocos quase dentro da mesma...
   Informe-se sobre a taxa de ocupação desses apartamentos neste momento e os preços que estão a ser praticados.
   A oferta neste momento é mesmo muita...
   jà muita gente ganhou bom dinheiro por ali, recuando uns 10 anos... Agora muito sinceramente não sei se um projecto desses será tão interessante assim.
5. • brunomcf
   • 13 julho 2009

    # 5

   FD, segundo o simulador de credito como da caixa e millenium, é possivel sobre o pretexto de "obras" obter a mesma taxa que para um credito habitaçao para construçao de uma nova moradia, o que tambem pode-se entender cm tal, visto a dimensao da mesma, no entanto creio q vai acarretar mais despesas legais.
   Imaginemos que faço um credito hipotecario no sentido de acentar a minha situaçao economica neste momento e acabar o curso superior, em outubro ja estaria com uma situaçao economica estavel pois encontrei um emprego a contracto e bem remunerado.Poderia fazer novo credito hipotecario sobre a mesma propriedade, tendo um ja a decorrer? Ou teria que o amortizar por completo e so depois poderia fazer um novo?
   De qq forma amanha vou ao banco falar sobre isso, e tambem vem ca a casa um empreiteiro meu conhecido fazer o orçamento.
   
   Pedro Azevedo78, pelo que tenho conhecimento a Cespu n tem perdido alunos, tera a volta de 4000, e a oferta em Gandra nao sera totalmente satisfatoria em termos quantitativos, por ate ha 2 anos atras a minha tia, residente de uma freguesia vizinha, em Rebordosa, alugava sempre os quartos extra a estudantes da Cespu. Alias terminaram parcialmente um predio, sendo o bloco ao lado de minha casa o q esta terminado, este tem 2 apartamentos t3,que foram prontamente alugados a estudantes o ano passado.
   Passei na faculdade e vi os anuncios de quartos para aluguer, tinha poucos, o q é natural nesta faze do ano, mas tambem demnstra que a oferta nao sera assim tanta...
   É uma pena o processo de abertura do curso de medicina geral nao ter avançado para a Cespu, sendo escolhido em detrimento a universidade do Algarve. Tambem se fala na possibilidade da cooperativa passar a universidade, mas sao apenas possibilidades. No entanto sei que os terrenos ao lado esquerdo da cespu (visto da nacional 15) estao em zona de equipamento.Isto é uma zona reservada para uma possivel expansao da cespu.
   
   Cumps :)
   
   ps: se por acaso alguem souber cm dar a volta aos engenheiros na camara para tirare aquilo de zona de equipamento dava-me jeito, pois temos la 3.5 hectares em que n podemos fazer absolutamente nada.ja se encontra em zona de equipamento desde 2004, nao axo justo, se tem um projecto p zona q avançem com ele. Agora estao numa posiçao, que nao f***** nem saiem de cima (dcpem a linguagem), mas é bastante costrangedor, estar a espera de 1 dia receber uma carta da camara indicando que vamos ser expropriados...
6. •  
     Pedro Azevedo78
   • 15 julho 2009 ^editado

    # 6

   Bruno,
   
   Quanto à "saúde" da CESPU, de facto não tem que se preocupar. Em termos de grandes investimentos estão talvez um pouco mais virados para o polo de Famalicao neste momento, mas Gandra tem o futuro garantido.
   Falo mesmo é da quantidade de apartamentos disponiveis. Tenho uma amiga com apartamento lá, que tem tido muitas dificuldades em o ter arrendado... E os letreiros não são tão poucos quanto isso.
   Não o quero desanimar! Apenas chamar a atenção...
   Fui estudar para lá logo no segundo ano após a escola ter mudado do Porto para lá. Meus deus como aquilo era... lol Morei um ano num "barraco com alcatifa" como nós lhe chamávamos...
   Quem lá vai agora nem reconhece aquilo! Impressionante o que uma faculdade faz por um local.
   Quanto ao que diz sobre os projectos em "stand by", como bem disse, a maior parte deles estao relacionados com a tal esperança de levarem medicina para lá.
   Como isso tão cedo não vai ocorrer, parece-me que vai continuar parado... (depois da "derrota" para a Universidade do Algarve, pelo que sei já entregaram novo projecto, desta vez uma parceria com a UTAD...)
   
   Boa sorte
7. • smarga
   • 15 julho 2009

    # 7

   brunomcf:
   Apenas um alerta, as obras que pretende efectuar, não podem ser analisadas como crédito à habitação.
   O crédito a habitação e obras dirige-se apenas para estes casos: habitação própria permanente, habitação secuncária e habitação para arrendamento. Sendo que a que apresenta indexantes mais favoráveis é o crédito para habitação própria permanente.
   Em rigor, o investimento que pretende efectuar tem ser analisado como se se tratando de um crédito ao investimento, sendo os indexantes, substancialmente superiores que os aplicados no crédito para habitação própria permanente, por se considerar que o risco associado é superior.
   
   Não pense que pode omitir este investimento ao banco, e declarar que as obras se destinam à amplicação da sua casa (ou casa dos pais - que neste caso teriam de ser eles a pedir o financiamento), pois terá de fazer uma série de declarações onde afirma que a casa se destina a habitação própria permanente, entre as quais se encontram as finanças - quando procede ao pagamento do IMT .
8. • brunomcf
   • 15 julho 2009

    # 8

   Pedro Azevedo78
   Nao sabia desse projecto entregue em parceria com a Utad, e nem sei cm funcionara na pratica. Havera lugar a novos cursos no polo de gandra? Se sim, isso sera positivo para aquilo que pretendo por em pratica. Quando sera a data para o aval sobre esse projecto? Aguardar pela mesma seria possibilidade, pois havendo + cursos, logo ha mais alunos, e a possibilidade de ocupar todos os quartos sera maior.
   
   De salientar tambem aspectos q poderao abonar a decisao de um estudante em optar para vir para este tipo de residencia e nao para um apartamento. Sendo 1 especie de vivenda ampliada, tem a vantagem de ter + espaço, menos barulho.Tera um jardim de dimensoes consideraveis. Tambem ira ter internet e tvcabo, factor que foi preponderante pelo menos para mim, na decisao de escolha de 1 quarto quando fui estudante ate ha poucos meses atras.
   Nao vou dizer que a construçao recente sera favoravel, pois rande parte dos predios que ca tem nao tem mais de 12 anos...
   
   
   smarga, a casa esta em nome dos meus pais, logo fazer um credito em nome deles, mesmo sendo credito habitaçao, ja teria uma taxa de 8.5%. A minha ideia é eles efectuare uma doaçao, isto é por a casa nao so em nome deles, mas tabem em meu nome e dos meus irmaos. Assim poderei fazer o credito em meu nome certo?
   
   Quanto ao facto de se tratar de um investimento dado a sua natureza, poderei alegar que a ampliaçao da casa sera para eu morar nela, assim cm porventura os meus irmaos. Alias, estarei a pensar ficae num destes quartos, pois a minha casa "actual" é de 1870, paredes interiores em cal, e chao em soalho, ganha mto po, e n curto mto.
   Logo estando eu a morar nela nao havera problema. Nao serei o unico, a fazer obras de ampliaçao/modificaçao, e alugar parte da casa a estudantes, cm sei de mtos casos q compraram apartamentos com o intuito de os arrendar.Eles nao vem ca verificar se estou eu a morar nela, ou estao outras pessoas.
   
   Quanto a taxa de ocupaçao, é algo que terei mesmo de verificar. Ja vi que na cespu nao tem mtos anuncios afixados, no entanto isso é inconclusivo, e terei de arranjar mais fontes para me sustentar se este investimento tera ou nao viabilidade.
   
   Ja veio ca um empreiteiro, que é irmao de um amigo que andou cmg na escola. Eu disse-lhe a finalidade, entao cm pretendia algo de baixa qualidade, ele deu-me um preço a rondar os 250€ metro quadrado.Axo mto bom pelo q vi aqui no forum. Façe a minha descnfiança no preço, indicou-me q o material usado seria razoavel nao "rasca de todo" ..lol
   Falou-me para pedir o projecto na Projecasa, pois tratando-se apenas de uma amliaçao simples, nao seria necessario um arquitecto.
   De qq forma, vou pedir + 2 ou 3 orçamentos
   
   Cumps :)
9. •  
     Pedro Azevedo78
   • 15 julho 2009

    # 9

   Colocado por: brunomcfNao sabia desse projecto entregue em parceria com a Utad, e nem sei cm funcionara na pratica. Havera lugar a novos cursos no polo de gandra?

   
   Creio que não. A parceria é apenas para o curso de medicina. Pelo que sei não abrem mais cursos.
10. • smarga
    • 15 julho 2009

     # 10

    Brunocmf
    algumas considerações:
    -Mesmo que os seus pais lhe façam uma doação da casa, possivelmente eles continuam como usufrutuários até à morte, pelo que estes terão sempre de autorizar as obras e possivelmente o crédito, pois penso, que ficam com co-responsáveis pelo pagamento;
    - Se a doação foi repartida por si e pelos seus irmãos estes ficam co-proprietário do imóvel e terão sempre de aprovar que o crédito seja realizado, porque o imóvel terá um ónus (hipoteca), e podem não estar interessados no mesmo, pois serão subsidiáriamente responsáveis pelo pagamento no caso de incumprimento.
    - Declarar que a ampliação será para habitação própria permanente sua e dos seus irmãos... Não sei as idades deles, nem as perspectivas de vida, nem o estado civil... por exemplo, basta um deles ser casado, para de certeza não querer alterar a residência fiscal
    - Em relação ao valor da taxa que referiu, parece-me que esta não é uma taxa, na actual conjuntura, de crédito a habitação própria permanente - as últimas simulações que pedi ao banco, tinham taxas menores. A taxa de 8.5%, terá um spread de aproximadamente 6%. Este valor,parece-me que são spread's aplicados para crédito ao investimento.
    -A amplicação não precisa de projecto? dificilmente. Vai aumentar a área construída e a Câmara não quer ser informada de como pretende fazer esta amplicação? Informa-se melhor.
    - Já foi à Câmara questionar sobre a hipótese de aprovarem a amplicação? É que o PDM pode não autorizar a realização de obras de construção.
    - Sem querer discutir os preços que os outros empreiteiros aplicam, parece-me que 250€/m2, não pretende cumprir a regulamentação em vigor: por exemplo a regulamentação térmica... e já agora e com a azar a regulamentação acústica que qualquer dia vai ser publicada - algumas câmaras já começaram a pedir nos estabelecimentos públicos estudos acústicos.
    
    Não o quero desmotivar... mas vá com calma e dê um passo de cada vez:
    -Informe-se primeiro, na Câmara, mesmo que seja, no inicio informalmente, sobre se pode fazer a ampliação que pretende,
    -Se sim consulte um arquitecto, explique-lhe o que pretende e aconselhe-se.
    -Consulte um empreiteiro credenciado, com alvará, não se meta com pseudo-construtores
    - peça uma simulação no banco (não vá aos simuladores)
    -faça umas contas, do valor da obra: taxas, projectos, construção, licenciamento, mobiliário, equipamentos que pretende colocar, publicidade, valor que fica a pagar de empréstimo e acrescente um item para diversos
    
    Só depois é que saberá se facto é um bom negócio ou não. Quando tiver estes dados, falem com os seus pais e irmãos, para lhes mostrar a oportunidade de negócio que têm se fizer o investimento.