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1. • PAVC
   • 20 fevereiro 2018 ^editado

    # 1

   Boa tarde
   
   adquiri uma fração em condomínio. Antes da aquisição, como é aconselhável, verifiquei e confirmei que o anterior proprietário da fração que comprei não tinha divida.
   No entanto, na primeira reunião de condomínio, verifiquei que o fundo de reserva do condomínio está comprometido há vários anos por uma divida de 1500 euro deixada por outro ex-habitante, devedor de prestações de cerca de 5 anos (é espanhol tinha crédito em espanha). Este senhor deixou de pagar tudo e teve um papel na porta indicando a penhora do bem. Não sei como (talvez chegando a acordo com o banco credor), acontece que o mesmo conseguiu vender a casa a um novo proprietário no ano passado e a divida permanece.
   A empresa que gere o condomínio abriu processo para cobrança da divida, no entanto nunca se conseguiu recuperar o saldo devido, justificando que se deveu ao sigilo bancário em espanha.
   Na ultima reunião foi-nos comunicado que serão todos condóminos a pagar esta divida, através do fundo de reserva, ou voluntáriamente através de aumento da prestação mensal do condominio.
   A minha questão é a seguinte: Não deveria ser o condominio ou o condómino que adquiriu a fração a que se refere a dívida a pagar? No meio de tantos envolvidos, desde o devedor, ao banco do devedor, atual proprietário, será legal cobrar-se a divida aos restantes habitantes do prédio?
   Agradeço antecipademente a atenção
   
   PAVC
2. • nielsky
   • 20 fevereiro 2018

    # 2

   Para mim, quem deve de pagar é a empresa que gere o condomínio.
   Não foi para isso que foi contratada?
   
   Agora sem saber como correu a tentativa de cobrança é difícil opinar.
3. • size
   • 20 fevereiro 2018

    # 3

   Colocado por: PAVC
   Na ultima reunião foi-nos comunicado que serão todos condóminos a pagar esta divida, através do fundo de reserva, ou voluntáriamente através de aumento da prestação mensal do condominio.
   A minha questão é a seguinte: Não deveria ser o condominio ou o condómino que adquiriu a fração a que se refere a dívida a pagar? No meio de tantos envolvidos, desde o devedor, ao banco do devedor, atual proprietário, será legal cobrar-se a divida aos restantes habitantes do prédio?
   Agradeço antecipademente a atenção
   
   PAVC

   
   
   É a empresa de administração que está credora do valor dessa divida do ex-condómino, por se ter substituído na reposição sucessivas das quotas ? É importante saber-se isto.
   
   Quando determinado condómino provoca uma divida por quotas não pagas ao condomínio, que não seja possível cobrar, é obviamente o condomínio que a tem de suportar .
   E sendo o Condomínio a ter que a suportar, é o mesmo de que dizer que o valor terá que ser, forçosamente, repartido pelos restantes condóminos, onde não se pode incluir o condómino faltoso.
   
   Agora, poderá haver pano para mangas, por incúria da empresa de administração, devendo por isso ser de algum modo responsabilizada, caso não tenha alertado anualmente a assembleia de condóminos sobre o acumular dessa divida e que por comodismo não desenvolveu , atempada e eficazmente o necessário para a sua cobrança. Se é a Empresa que está credora dessa dívida, será oportuno terem que negociar essa questão. Não autorizem que a Empresa vá retirar o dinheiro ao Fundo Comum de Reserva, sem que isso seja bem discutido e aprovado em assembleia de condóminos.

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4. • bettencourt
   • 20 fevereiro 2018

    # 4

   Tudo isso é irrelevante. Se tem menos de 5 anos paga o actual proprietário ou outro - é um problema do tribunal. O condomínio só deve colocar a ação aos proprietários desse imóvel.
5. • size
   • 20 fevereiro 2018

    # 5

   Colocado por: bettencourtTudo isso é irrelevante. Se tem menos de 5 anos paga o actual proprietário ou outro - é um problema do tribunal. O condomínio só deve colocar a ação aos proprietários desse imóvel.

   
   
   
   O actual proprietário, (novo condómino comprador) nunca pode ser responsabilizado por dívidas de quotas do anterior condómino vendedor.
6. • jorgferr
   • 20 fevereiro 2018

    # 6

   Colocado por: size
   
   
   O actual proprietário, (novo condómino comprador) nunca pode ser responsabilizado por dívidas de quotas do anterior condómino vendedor.

   Está enganado basta ler os tópicos do hippy
7. • bettencourt
   • 20 fevereiro 2018

    # 7

   A dívida é o imóvel e não do proprietário
8. • size
   • 20 fevereiro 2018

    # 8

   Colocado por: bettencourtA dívida é o imóvel e não do proprietário

   
   
   Aonde é que sso está previsto, quanto a dividas por quotas de fruição ?
9. • nielsky
   • 20 fevereiro 2018

    # 9

   A ser verdade, se for por inércia da empresa de gestão do condomínio, então é essa quem tem de pagar.
10. • bettencourt
    • 20 fevereiro 2018

     # 10

    É fácil - experimentem
11. • size
    • 20 fevereiro 2018

     # 11

    Colocado por: bettencourt
    A dívida é o imóvel e não do proprietário

    
    
    Não é bem assim.
    
    A divida é do caloteiro que a constituiu;
    
    
    Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
    Processo:
    0753550
    Nº Convencional: JTRP00040482
    Relator: SOUSA LAMEIRA
    Descritores: CONDOMÍNIO
    DESPESAS
    COMPRA E VENDA
    
    Nº do Documento: RP200707090753550
    Data do Acordão: 09-07-2007
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: S
    Privacidade: 1
    
    Meio Processual: APELAÇÃO.
    Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
    Indicações Eventuais: LIVRO 307 - FLS 188.
    Área Temática: .
    
    Sumário:
    Não deve ser imputada ao actual proprietário de determinada fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição, as quais continuam a ser da responsabilidade do anterior proprietário.

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12. • bettencourt
    • 20 fevereiro 2018

     # 12

    Veja as mais actuais
13. • size
    • 20 fevereiro 2018

     # 13

    Colocado por: bettencourtVeja as mais actuais

    
    
    Para quê, se o código civil não foi alterado sobre esta matéria ?
14. • bettencourt
    • 20 fevereiro 2018

     # 14

    Então não veja e experimente apenas
15. •  
      happy hippy
    • 21 fevereiro 2018

     # 15

    Colocado por: PAVC
    No entanto, na primeira reunião de condomínio, verifiquei que o fundo de reserva do condomínio está comprometido há vários anos por uma divida de 1500 euro deixada por outro ex-habitante, devedor de prestações de cerca de 5 anos (é espanhol tinha crédito em espanha).(1)
    
    Este senhor deixou de pagar tudo e teve um papel na porta indicando a penhora do bem. Não sei como (talvez chegando a acordo com o banco credor), acontece que o mesmo conseguiu vender a casa a um novo proprietário no ano passado e a divida permanece.(2)
    
    A empresa que gere o condomínio abriu processo para cobrança da divida, no entanto nunca se conseguiu recuperar o saldo devido, justificando que se deveu ao sigilo bancário em espanha.(3)
    
    Na ultima reunião foi-nos comunicado que serão todos condóminos a pagar esta divida, através do fundo de reserva, ou voluntáriamente através de aumento da prestação mensal do condominio.(4)
    
    A minha questão é a seguinte: Não deveria ser o condominio ou o condómino que adquiriu a fração a que se refere a dívida a pagar?(5)
    
    No meio de tantos envolvidos, desde o devedor, ao banco do devedor, atual proprietário, será legal cobrar-se a divida aos restantes habitantes do prédio?(6)
    
    

    
    
    (1) Meu estimado, não confunda o Fundo Comum de Reserva, para o qual, os condóminos comparticipam com um mínimo de 10% correspondente ao valor suportado proporcionalmente para fazer face às despesas de fruição e conservação das partes comuns (cfr. artº 4º do DL 268/94 de 25/10), com um défice na conta corrente da gestão condominial, advindo aquele de comparticipações devidas e não satisfeitas.
    
    Em face do prazo do incumprimento, importa atentar às prescrições que consistem, na faculdade de o beneficiário recusar o cumprimento da prestação ou de se opor ao exercício de um direito decorrido certo prazo (cfr. art. 304º, nº 1, do CC), encontrando-se previsto o prazo ordinário de 20 anos (cfr. art. 309º do CC), e outros mais curtos, diga-se, excepcionais, de 5 anos (cfr. art. 310º do CC).
    
    A maioria da doutrina e jurisprudência assume o entendimento de que, em relação às quotas de condomínio, ou seja, às comparticipações das despesas comuns, sendo prestações periodicamente renováveis e não prestações instantâneas fraccionadas, estas integram, assim, a situação prevista na já referida al. g) do art. 310º, do CC, estando, pois, sujeitas ao prazo de prescrição de 5 anos. São prestações que se renovam, pois, anualmente, enquanto durar o condomínio (cfr. art. 1424º e 1431º do CC) e por essa razão gozam do prazo especial de 5 anos, iniciando-se este prazo a partir da data em que a prestação pode ser exigida (cfr. nº 1 do art. 306º CC). No entanto, eventuais comparticipações devidas e que não se insiram na obrigação periódica, gozam do prazo maior - 20 anos.
    
    (2) Neste ponto, entramos numa matéria que carece de uma análise casuística. Em tese, existem dois tipos de dívidas: as ambulatórias (reparações, obras de conservação/manutenção) e as não ambulatórias (despesas fruição e pagamento de serviços). As primeiras reportam-se àquelas que podem acompanhar a alienação do imóvel, enquanto as segundas serão - prima facie - sempre da responsabilidade do anterior proprietário.
    
    A este respeito, decidiu o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 07-07-2016:
    I – Nos termos do art. 1424 n.º 1, do Código Civil, “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
    II – Esta obrigação de pagamento constitui uma obrigação “propter rem”, inerente à coisa em si e não à pessoa do seu proprietário pelo que a mesma se transmite necessariamente para o adquirente do direito real.
    III – Esta característica de “ambulatoriedade”, porém, não ocorre designadamente quando estejam em causa prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio.
    IV – Assim quando o condómino vende a sua fracção autónoma, estando em atraso no pagamento das contribuições devidas ao condomínio, não se deve onerar o adquirente da fracção autónoma com uma despesa que não corresponde a nenhuma vantagem real para si.
    V – Relativamente ao pagamento de despesas extraordinárias – reparação de elevadores ou reabilitação do prédio – em que ocorreu no momento que mediou entre a deliberação de realizar essas obras e a conclusão da respectiva empreitada uma transmissão de uma fracção por um determinado condómino, aqueles custos, salvo acordo em contrário, devem ser suportados, na proporção correspondente, pelo novo condómino tendo em conta que será este a retirar proveito do gozo do bem ao qual foi incorporada aquela beneficiação.
    
    (3) Desde Janeiro de 2017 que os juízes portugueses podem fazer o arresto imediato de uma conta bancária de um devedor, desde que este seja residente num país da União Europeia, com base num regulamento do Parlamento Europeu que prevê a chamada "decisão de arresto" que visa "agilizar a cobrança de dívidas entre países transfronteiriços". Esta medida permite a um credor pedir a um magistrado português o bloqueio imediato de uma conta bancária do seu devedor, desde que se prove haver perigo de o dinheiro do titular da dívida ser movimentado.
    
    Trata-se contudo, esta uma medida preventiva que só pode ser aplicada se existirem indícios da existência de um crédito, indícios da possibilidade de esse património do devedor desaparecer e proporcionalidade entre o que se pretende acautelar e os efeitos do arresto para a vida do devedor.
    
    (4) Aqui importaria aferir por que razão não acautelou a administração dos interesses do condomínio, juntando-se à penhora do imóvel. No entanto, lamentavelmente, irá aquela desculpar a sua falta de profissionalismo, argumentando o seu estatuto de órgão executivo da assembleia (primeiro órgão na hierarquia administrativa - cfr. artº 1430, nº 1 do CC), furtando-se pois de quaisquer responsabilidades, com fundamento nos preceituado nos artº 164º, 165º e 500º do CC.
    
    (5) Primeiramente importa saber-se se a quitação se tornou incobrável...
    
    (6) Toda a razão do seu lado, porém, pela manifesta demonstração de total incompetência e/ou aptidão para as funções que exerce, porventura muita inexperiência ou falta de competência, mas certamente excessiva inépcia da administração, ao que se soma a natural ignorância dos condóminos, agora terá que responder, solidariamente, pelos erros de terceiros...

    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, PAVC
16. • size
    • 21 fevereiro 2018

     # 16

    Colocado por: bettencourtEntão não veja e experimente apenas

    
    
    Mas experimentar o quê ?
    
    Acaso, saberá do que é se está a falar ?
17. • PAVC
    • 26 fevereiro 2018

     # 17

    Muito obrigado pelas respostas e interesse.
    Dada a minha inexperiência neste assunto, acabei por não ficar totalmente esclarecido na reunião de condomínio. Peço desculpa por algum termo usado que possa dificultar/gerar má interpretação. Pelo que percebi, depois de a empresa de condomínio interpor acção ao devedor (custas suportadas por devedor/empresa administradora de condomínio), a divida deixada pelo ex-condómino foi dada como incobrável. Desconheço se tem residência em espanha ou mantém conta bancária na UE. Mas se tiver, não foram esgotadas todas as vias para o considerar incobrável. Nesse caso, os condóminos deverão solicitar acesso à documentação do processo que a empresa de condomínio dispõe?
    
    Depois disto, não consta nenhuma informação/votação nas atas anuais do condomínio de dar acesso ao Fundo Comum de Reserva à empresa que gere o condomínio para que a divida fosse colmatada. A empresa administradora informou-nos do valor do FCR, mas nas contas considera que este é inexistente considerando o balanço com a divida do ex-condomino. Daí a minha confusão em relação ao FCR.
    
    Outra questão é em relação à possivel mudança de empresa que administra o condomínio. Verifiquei que os restantes moradores estão descontentes com a gestão de condomínio e pretendem mudar de empresa, mas pelo que percebi, após fazer-se essa mudança, cada um dos condóminos vai ser "convidado" a pagar "solidariamente" parte da divida do caloteiro, consoante a permilagem....E nesse caso, efectivamente acho que foi dada uma sentença que serão os restantes condóminos a pagar indiretamente esta divida...e eu que ao comprar apartamento até verifiquei que o imóvel que estava a comprar não tinha divida, e afinal vou levar com uma divida de um ex-condomino que nem conheci (desculpem o desabafo)...só queria apurar se isto é correto....
    
    Muito obrigado por todas as respostas!
18. • luisvv
    • 26 fevereiro 2018

     # 18

    Creio que está a confundir a "Empresa de administração" com o "Condomínio".
    
    

    Colocado por: PAVC
    Pelo que percebi, depois de a empresa de condomínio interpor acção ao devedor (custas suportadas por devedor/empresa administradora de condomínio), a divida deixada pelo ex-condómino foi dada como incobrável. Desconheço se tem residência em espanha ou mantém conta bancária na UE. Mas se tiver, não foram esgotadas todas as vias para o considerar incobrável. Nesse caso, os condóminos deverão solicitar acesso à documentação do processo que a empresa de condomínio dispõe?
    
    

    
    
    As custas são suportadas sempre pelo Condomínio (havendo a hipótese de a Empresa, ter adiantado o valor a título de empréstimo, por forma a resolver pontualmente uma necessidade de tesouraria).
    Independentemente do desfecho, a documentação do processo pertence ao condomínio, pelo que os condóminos podem a qualquer momento pedir a sua consulta.
    
    

    
    Depois disto, não consta nenhuma informação/votação nas atas anuais do condomínio de dar acesso ao Fundo Comum de Reserva à empresa que gere o condomínio para que a divida fosse colmatada. A empresa administradora informou-nos do valor do FCR, mas nas contas considera que este é inexistente considerando o balanço com a divida do ex-condomino. Daí a minha confusão em relação ao FCR.
    

    
    Ao que percebo, não se trata de ter tido acesso, mas de não ter depositado em conta própria o FCR, por o valor de quotas recebido ser direccionado para o pagamento de despesas.
    É uma situação indesejável e irregular, embora a alternativa fosse a) aumento de quotas (por forma a que as quotas dos pagantes suportassem as despesas todas, mais o FCR); b) falta de pagamento a fornecedores;
    
    

    
    Outra questão é em relação à possivel mudança de empresa que administra o condomínio. Verifiquei que os restantes moradores estão descontentes com a gestão de condomínio e pretendem mudar de empresa, mas pelo que percebi, após fazer-se essa mudança, cada um dos condóminos vai ser "convidado" a pagar "solidariamente" parte da divida do caloteiro, consoante a permilagem....E nesse caso, efectivamente acho que foi dada uma sentença que serão os restantes condóminos a pagar indiretamente esta divida...e eu que ao comprar apartamento até verifiquei que o imóvel que estava a comprar não tinha divida, e afinal vou levar com uma divida de um ex-condomino que nem conheci (desculpem o desabafo)...só queria apurar se isto é correto....
    

    
    
    Creio que haverá aqui alguma confusão (só por manifesta boa vontade uma Empresa permite acumulação de dívidas significativas). Admitindo que a dívida existe e que não há motivo para contestá-la, deve ser paga independentemente de continuarem com eles.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
19. • size
    • 26 fevereiro 2018

     # 19

    Muito obrigado pelas respostas e interesse.
    Dada a minha inexperiência neste assunto, acabei por não ficar totalmente esclarecido na reunião de condomínio. Peço desculpa por algum termo usado que possa dificultar/gerar má interpretação. Pelo que percebi, depois de a empresa de condomínio interpor acção ao devedor (custas suportadas por devedor/empresa administradora de condomínio), a divida deixada pelo ex-condómino foi dada como incobrável. Desconheço se tem residência em espanha ou mantém conta bancária na UE. Mas se tiver, não foram esgotadas todas as vias para o considerar incobrável.
    

    
    Todos os condóminos do seu condomínio, você incluído, tem absoluta necessidade de se inteirarem, cabalmente, como ocorreu todo o expediente relativo às quotas que não foram pagas pelo condómino espanhol, porque parece existir desconhecimento total .
    
    Se as quotas mensais não foram pagas por esse condómino, há que saber onde é que a Empresa de administração foi buscar o dinheiro para suprir essa falta ? Retirou do FCR ou emprestou, ela própria, o dinheiro ?
    Das duas, uma;
    Se foi retirando do FCR o suficiente para suprir a falta do devedor, o valor da dívida está, automaticamente resolvida. Tanto que se tornou incobrável.
    Se foi a Empresa a ter que emprestar dinheiro ao condomínio ao longo dos anos, total ou parcialmente, então a empresa estará credora desse valor e, supostamente, poderá estar, agora, a exigir o seu pagamento.
    

    
    Nesse caso, os condóminos deverão solicitar acesso à documentação do processo que a empresa de condomínio dispõe?
    

    
    Poderão solicitar, mas anualmente, a Empresa terá apresentado as contas aos condóminos, onde, forçosamente, esta ocorrência da divida de quotas terá sido apresentada aos condóminos, bem assim a informação da necessária compensação monetária. Ou seja, retirada do FCR ou empréstimo da Empresa ?
    Se assim aconteceu, o que andaram os condóminos a fazer ? A assobiar para o lado ?
    

    
    Depois disto, não consta nenhuma informação/votação nas atas anuais do condomínio de dar acesso ao Fundo Comum de Reserva à empresa que gere o condomínio para que a divida fosse colmatada. A empresa administradora informou-nos do valor do FCR, mas nas contas considera que este é inexistente considerando o balanço com a divida do ex-condomino. Daí a minha confusão em relação ao FCR.
    

    
    Que grande contradição. Como é possível a Empresa informar o saldo do FCR e ao mesmo ser considerado que tal valor não existe nas apresentação de contas ?
    Mais uma vez o que andam os condóminos a fazer ?
    O fato de, supostamente, existir contribuições do condóminos para o FCR e o mesmo não apresentar saldo, é sinal que a Empresa terá utilizado esse dinheiro para suprir a falta da quota do condómino devedor. Mas quanto ? Foi suficiente ? Ao longo dos anos os condóminos não se interrogaram ?
    É que, na apresentação anual de contas os condóminos tem o direito de solicitar todos os esclarecimentos comprovativos, nomeadamente os extractos bancários
    

    
    Outra questão é em relação à possivel mudança de empresa que administra o condomínio. Verifiquei que os restantes moradores estão descontentes com a gestão de condomínio e pretendem mudar de empresa, mas pelo que percebi, após fazer-se essa mudança, cada um dos condóminos vai ser "convidado" a pagar "solidariamente" parte da divida do caloteiro, consoante a permilagem...
    

    
    Pelo que diz, é de admitir que a Empresa emprestou dinheiro ao condomínio e está credora de algum valor que, obviamente, a ser despedida, irá exigir o reembolso do valor em causa. Sabem quanto e porquê ? O FCR não foi suficiente ? Deviam saber. Na apresentação anual de contas isso deve estar referenciado.
    

    
    .E nesse caso, efectivamente acho que foi dada uma sentença que serão os restantes condóminos a pagar indiretamente esta divida...e eu que ao comprar apartamento até verifiquei que o imóvel que estava a comprar não tinha divida, e afinal vou levar com uma divida de um ex-condomino que nem conheci (desculpem o desabafo)...só queria apurar se isto é correto....
    
    

    
    Neste caso, o imóvel que adquiriu não tem, individualmente, nenhum encargo de divida ambulatória e à partida, foi considerada incobrável e terá sido resgatada em parte, ou na sua totalidade, por um empréstimo da Empresa de Administração. Ou seja, actualmente, é o Condomínio que será devedor à empresa de Administração .
    Se assim for, serão todos os atuais condóminos, incluindo você, a ter que pagar tal divida. Divida do condomínio a terceiros.