Uma pergunta a quem souber, a nossa empresa pretende adquirir terreno para construir, rentalizar fazendo aluguer anual, e vender mais tarde daqui a uns anos, e apresentaram-nos o custo do projecto chave na mão de 135,000€ + IVA.
Pergunto se como o negocio é de empresa para empresa, este iva que nos vão cobrar é dedutivel de alguma forma, uma vez que nos dedicamos a venda de produtos para a restauração que é uma area distinta.
É dedutível,se na primeira operação realizada, venda ou aluguer, fizerem a renúncia (prevista art 12) à isenção (prevista no artigo 9, n°29-salvo erro). Na renda vão ter de liquidar iva Quando venderem posteriormente vão ter de liquidar iva.
Para poderem fazer a renúncia têm de cumprir um x número de requisitos, como não ser para habitação (ainda que a tipologia da construção o seja) o arrendatário tem de "usar" para uma atividade, sendo que isso é fácil de contornar, basta no contrato de aluguer ficar escrito que é para q atividade x. Outra condição é que a renda anual x 20 seja maior que o valor de aquisição/construção.
No livro direito tributário, no n°4 ou 5 do artigo 12, diz lá qual o ofício circulado que contém todas essas regras. Não esquecer que a dedução só pode ser feita no fim da obra quando já sabe que reúne os requisitos para a dedução, até lá mantém esse possível iva dedutível contabilizado em stand by até o poder deduzir (pelo prazo máximo de 4 anos).
Outra hipótese, é que a operação se enquadre desde logo no artigo 4° como uma prestação de serviços. Mas tem de cumprir os requisitos que a excluem de operação isenta (alineas do n29 do artigo 9, e que a colocam logo como uma operação isenta com possibilidade de renúncia).
Isto tudo é por memória, pelo que considere prováveis erros, omissões e pior que tudo invenções!
Colocado por: Pedro Barradaso que diz o vosso TOC? é a esse que devem questionar todas as implicações fiscais.
Pedro, o CC que faz dezenas de contabilidades por atacado, a cobrar 150 a 300€ por cliente é para lançar faturas, a maior parte tem lá umas meninas sem formação a quem ensinaram que têm de debitar e creditar pelo mesmo valor (mas nao lhes perguntem o que são as partidas dobradas). A maior parte não sabe nada disto. Os revisores é o inverso, cobram muito e pronto, como cobram é suposto fazerem um óptimo trabalho, só que não. Amanhã já coloco aqui o ofício circulado que referi e uma informação vinculativa.
Sandra, mal seria que fosse preciso abrir nova empresa, adiciona mais um CAE às atividades.
NTORION, confirmo os seus escritos... por isso já tive chatices com as empresas de contabilidade, do qual tive de mudar... e a contabilidade de uma empresa de serviços, dedicadas a projectos, é uma coisa muito simples.... As facturas/ recibos que uma empresa destas passa por mês serão menos do que um qq comercio saudável passa num só dia... as despesas idem, sem inventários, etc... É certo o pessoal que está a digitar dados, pouca inFOrmação tem... Mas ao TOC,pague 150 ou 300, tem o dever de informar o cliente.... MAs sei que não é fácil e muitas vezes com informações contraditórias... De facto muitas vezes vi-me ser melhor elucidado com as pesquisas por conta própria...
Pedro, o problema é que o Contabilista Certificqdo tá a leste do que se passa, ele nao faz a contabilidade, tem lá as meninas que recebem os papeis e lançam na contabilidade... O CC na maior parte das vezes é um comercial que angaria clientes e faz a gestão dessa mesma carteira de clientes. Infelizmente.
Não tenho a versão atualizada, mas esta serve para se ter uma ideia:
Regime de renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis Decreto Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro [1] Artigo 1.º
Objeto
A renúncia à isenção do IVA nas transmissões de bens e prestações de serviços abrangidas pelos n.ºs 30 e 31 do artigo 9.º do Código do IVA, prevista nos n.ºs 4 a 6 do artigo 12.º do mesmo Código, pode ser exercida nos termos e condições definidos no presente regime.
Artigo 2.º
Condições objetivas para a renúncia à isenção
1 - A renúncia à isenção é admitida nas operações relativas a bens imóveis quando se mostrem satisfeitas as seguintes condições:
a) O imóvel se trate de um prédio urbano ou de uma fração autónoma deste ou ainda, no caso de transmissão, de um terreno para construção;
b) O imóvel esteja inscrito na matriz em nome do seu proprietário, ou tenha sido pedida a respectiva inscrição, e não se destine a habitação;
c) O contrato tenha por objeto a transmissão do direito de propriedade do imóvel ou a sua locação e diga respeito à totalidade do bem imóvel;
d) O imóvel seja afeto a atividades que confiram direito à dedução do IVA suportado nas aquisições;
e) No caso de locação, o valor da renda anual seja igual ou superior a 25 avos do valor de aquisição ou construção do imóvel. [2]
2 - Verificadas as condições previstas no número anterior, a renúncia só é permitida quando o bem imóvel se encontre numa das seguintes circunstâncias:
a) Esteja em causa a primeira transmissão ou locação do imóvel ocorrida após a construção, quando tenha sido deduzido ou ainda seja possível deduzir, no todo ou em parte, o IVA nela suportado;
b) Esteja em causa a primeira transmissão ou locação do imóvel após ter sido objeto de grandes obras de transformação ou renovação, de que tenha resultado uma alteração superior a 50% do valor patrimonial tributável para efeito do imposto municipal sobre imóveis, quando ainda seja possível proceder à dedução, no todo ou em parte, do IVA suportado nessas obras;
c) Na transmissão ou locação do imóvel subsequente a uma operação efetuada com renúncia à isenção, quando esteja a decorrer o prazo de regularização previsto no n.º 2 do artigo 24.º do Código do IVA relativamente ao imposto suportado nas despesas de construção ou aquisição do imóvel.
3 - No caso de contratos realizados em simultâneo, em que haja lugar à renúncia à isenção, a condição prevista na alínea b) do n.º 1, relativamente à inscrição em nome do proprietário, deve verificar-se em relação ao sujeito passivo que realiza a transmissão do imóvel no primeiro dos contratos.
4 - Não é permitida a renúncia na sublocação de bens imóveis, exceto quando estes sejam destinados a fins industriais.[3]
Artigo 3.º
Condições subjetivas para a renúncia à isenção
1 - A renúncia à isenção é permitida quando o transmitente e o adquirente do bem imóvel ou, no caso de locação, quando o locador e o locatário sejam sujeitos passivos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA, que preencham as seguintes condições:
a) Pratiquem operações que confiram direito à dedução ou, no caso de sujeitos passivos que exerçam simultaneamente operações que conferem direito à dedução e operações que não conferem esse direito, quando o conjunto das operações que conferem direito à dedução seja superior a 80% do total do volume de negócios;
b) Não estejam abrangidos pelo regime especial dos pequenos retalhistas constante dos artigos 60.º e seguintes do Código do IVA;
c) Disponham de contabilidade organizada nos termos dos Códigos do IRS ou do IRC.
2 - A percentagem referida na alínea a) do número anterior é determinada nos termos dos n.ºs 4, 5, 7 e 8 do artigo 23.º do Código do IVA, com base no montante das operações realizadas no ano anterior, independentemente do critério que o sujeito passivo utilize para o exercício do direito à dedução.
3 - Não obstante o disposto na alínea a) do n.º 1, podem renunciar à isenção, ainda que o conjunto das operações que confere direito à dedução não seja superior à percentagem aí prevista, os sujeitos passivos cuja atividade tenha por objeto, com carácter de habitualidade, a construção, reconstrução ou aquisição de imóveis para venda ou para locação.
4 - No caso de operações relativas a imóveis detidos ou a deter em regime de compropriedade, a renúncia à isenção só é admitida quando as condições referidas nos números anteriores se verifiquem relativamente a todos os comproprietários e o direito de renúncia à isenção seja exercido por todos eles.
Artigo 4.º
Formalidades para a renúncia à isenção
1 - Os sujeitos passivos que pretendam renunciar à isenção devem dirigir à Direcção-Geral dos Impostos, por via eletrónica, um pedido de emissão de certificado para efeitos de renúncia, do qual conste os seguintes elementos:
a) O nome ou designação social do sujeito passivo transmitente ou locador e do sujeito passivo adquirente ou locatário do imóvel, bem como os respetivos números de identificação fiscal;
b) A identificação do imóvel;
c) Se se trata de uma operação de transmissão do direito de propriedade do imóvel ou de uma operação de locação do mesmo;
d) A atividade a exercer no imóvel;
e) O valor da venda do imóvel ou o valor mensal da renda;
f) A declaração de que se encontram reunidas todas as condições para a renúncia à isenção, previstas no Código do IVA e no presente regime.
2 - A Direcção-Geral dos Impostos, após a receção do pedido de emissão de certificado, deve, por via eletrónica, dar conhecimento do mesmo ao sujeito passivo adquirente ou locatário do imóvel, para efeitos de confirmação por este, pela mesma via, dos elementos que lhe dizem respeito.
3 - Não obstante o disposto no número anterior, quando a informação disponibilizada no pedido não corresponder aos elementos na posse dos serviços centrais da Direcção-Geral dos Impostos, a decisão de emissão do certificado é tomada pelo chefe do serviço de finanças da área da sede, do estabelecimento estável ou, na sua falta, do domicílio do transmitente ou locador, após a apreciação da conformidade dessa informação.
4 - O certificado para efeitos de renúncia é emitido no prazo de 10 dias a contar da data da confirmação a que se refere o n.º 2.
5 - O certificado emitido é válido por seis meses e tem exclusivamente por efeito titular que os sujeitos passivos intervenientes na operação manifestaram à Direcção-Geral dos Impostos a intenção de renunciar à isenção do IVA nessa operação e que declararam estar reunidas as condições legalmente previstas para que a renúncia se efetivasse.
Artigo 5.º
Momento em que se efetiva a renúncia à isenção
1 - A renúncia à isenção só opera no momento em que for celebrado o contrato de compra e venda ou de locação do imóvel, ou, no caso de contrato de locação financeira relativo a imóvel a construir, no momento em que o locador tome posse do imóvel, desde que o sujeito passivo esteja na posse de um certificado de renúncia válido e se continuem a verificar nesse momento as condições para a renúncia à isenção estabelecidas no presente regime. [4]
2 - Deixando de se verificar as condições de renúncia à isenção antes da celebração do contrato referido no número anterior, ou tendo decorrido o prazo de validade do certificado de renúncia sem que tal contrato haja sido celebrado, deve o sujeito passivo que solicitou a emissão do mesmo comunicar, por via eletrónica, esse facto à administração tributária.
3 - O exercício da renúncia à isenção sem que estejam reunidas as condições referidas no n.º 1 não produz efeitos.
Artigo 6.º
Obrigações decorrentes da opção pela tributação
1 - A opção pela tributação das operações previstas nos n.ºs 30 e 31 do artigo 9.º do Código do IVA determina, para o sujeito passivo transmitente ou locador do imóvel, o cumprimento das obrigações previstas na legislação do IVA.
2 - Não obstante o disposto no primeiro parágrafo da alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA, são sujeitos passivos do imposto os adquirentes de bens imóveis em relação aos quais tenha havido renúncia à isenção na respectiva transmissão.
3 - No período de imposto em que, nos termos do n.º 1 do artigo 5.º, tem lugar a renúncia à isenção, deve o sujeito passivo proceder à liquidação do IVA, incluindo o respeitante aos adiantamentos do preço a que tenha havido lugar.
Artigo 7.º
Valor tributável
1 - Não obstante o disposto no n.º 1 do artigo 16.º do Código do IVA, na transmissão ou locação de bens imóveis efetuadas com renúncia à isenção do IVA por sujeitos passivos que tenham entre si relações especiais, na aceção do n.º 4 do artigo 63.º do Código do IRC, o valor tributável é o valor normal determinado nos termos do n.º 4 do artigo 16.º do Código do IVA, quando se verifique qualquer das seguintes situações: [5]
a) A contraprestação seja inferior ao valor normal e o destinatário da operação não tenha direito a deduzir integralmente o imposto;
b) A contraprestação seja superior ao valor normal e o transmitente ou o locador do bem imóvel não tenha direito a deduzir totalmente o IVA.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, considera-se que o valor normal da transmissão do imóvel não pode ser inferior ao valor patrimonial tributário definitivo que serviu de base à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou que serviria no caso de não haver lugar à liquidação deste imposto.
Artigo 8.º
Exercício do direito à dedução
1 - Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, os sujeitos passivos intervenientes em operações em que tenha ocorrido a renúncia à isenção no âmbito do presente regime têm direito à dedução do imposto suportado para a realização das operações relativas a cada bem imóvel, segundo as regras definidas nos artigos 19.º a 25.º do Código do IVA.
2 - Os transmitentes ou locadores podem deduzir o IVA relativo ao bem imóvel na declaração do período de imposto ou de período posterior àquele em que, nos termos do n.º 1 do artigo 5.º do presente regime, tem lugar a renúncia à isenção, tendo em conta o prazo a que se refere o n.º 2 do artigo 91.º do Código do IVA.
3 - O prazo previsto no n.º 2 do artigo 91.º do Código do IVA é elevado para o dobro para efeitos da dedução do imposto suportado na construção de bens imóveis por
sujeitos passivos cuja atividade tenha por objeto, com carácter de habitualidade, a construção de imóveis para venda ou para locação, quando essa construção, comprovadamente, tenha excedido o prazo referido naquela disposição.
4 - Os sujeitos passivos adquirentes de bens imóveis podem deduzir o imposto liquidado pela respectiva aquisição na declaração do período de imposto em que, nos termos do n.º 1 do artigo 5.º, tem lugar a renúncia à isenção.
Artigo 9.º
Obrigatoriedade de utilização do método da afetação real
1 - A dedução do imposto relativo a cada imóvel efetua-se segundo o método da afetação real de todos os bens e serviços utilizados, de harmonia com o referido no n.º 2 do artigo 23.º do Código do IVA.
2 - Quando a Direcção-Geral dos Impostos considere inadequados os critérios de imputação utilizados na afetação real, pode fixar critérios diferentes, disso notificando o sujeito passivo, com indicação das razões que fundamentaram a decisão.
Artigo 10.º
Regularização do imposto deduzido
1 - Não obstante o disposto no n.º 1 do artigo 25.º do Código do IVA, os sujeitos passivos que utilizem bens imóveis relativamente aos quais houve direito à dedução total ou parcial do imposto que onerou a respectiva aquisição são obrigados a regularizar, de uma só vez, nos termos do n.º 5 do artigo 24.º do mesmo Código, as deduções efetuadas, considerando que os bens estão afetos a uma atividade não tributada, quando:
a) O bem imóvel seja afeto a fins alheios à atividade exercida pelo sujeito passivo;
b) Ainda que não seja afeto a fins alheios à atividade exercida pelo sujeito passivo, o bem imóvel não seja efetivamente utilizado em fins da empresa por um período superior a dois anos consecutivos.
2 - O montante das regularizações referidas no número anterior deve ser incluído na declaração de imposto relativa ao último período do ano em que ocorrer a situação que lhes dá origem.
3 - O disposto na alínea b) do n.º 1 não prejudica o dever de proceder às regularizações anuais previstas no n.º 1 do artigo 25.º do Código do IVA até ao decurso do prazo de dois anos referido nessa alínea.
Artigo 11.º
Obrigações contabilísticas e de faturação
1 - As faturas ou documentos equivalentes emitidos por sujeitos passivos transmitentes de bens imóveis, quando ocorra a renúncia à isenção, devem conter a expressão «IVA devido pelo adquirente», quando este seja um sujeito passivo dos mencionados no n.º 2 do artigo 6.º do presente regime.
2 - Nas transmissões de imóveis com sujeição a IVA, a escritura substitui a fatura exigida para efeitos deste imposto, desde que dela constem, à exceção da numeração, as indicações referidas no artigo 35.º do Código do IVA e a menção referida no número anterior.
3 - Para efeitos do cumprimento do disposto no artigo 44.º do Código do IVA, os sujeitos passivos transmitentes ou locadores de bens imóveis devem na sua contabilidade registar separadamente os proveitos e custos relativos, respetivamente, aos imóveis a alienar ou a arrendar com sujeição a imposto.
4 - Os sujeitos passivos adquirentes de bens imóveis em relação aos quais tenha havido renúncia à isenção na respectiva transmissão, estão obrigados, para efeitos da alínea c) do n.º 2 do artigo 44.º do Código do IVA, a evidenciar separadamente na sua contabilidade o valor do imposto liquidado pela aquisição desses imóveis.
Artigo 12.º
Outras obrigações acessórias
1 - Os sujeitos passivos que se encontrem registados no regime de isenção decorrente do artigo 9.º do Código do IVA, que estejam em condições de renunciar à isenção do imposto nas operações imobiliárias, devem apresentar a declaração de alterações prevista no n.º 1 do artigo 31.º do mesmo Código antes de formularem pela primeira vez um pedido de emissão de um certificado para efeitos de renúncia.
2 - Para efeitos do disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 28.º do Código do IVA, o Ministro das Finanças pode determinar a obrigatoriedade de os sujeitos passivos, relativamente a cada operação e a cada imóvel objeto de renúncia à isenção, discriminarem o valor da contraprestação e do IVA liquidado, bem como o valor dos custos suportados e do imposto nele contido.
Artigo 13.º
Regime subsidiário
A disciplina do Código do IVA é aplicável em tudo o que não se revelar contrário ao disposto no presente regime.