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1. •  
     Hugo S.
   • 19 julho 2009

    # 1

   Olá a Todos,
   
   Tenho lido o forum diariamente em bsca de varadias informações no que respeita à compra e venda de imóveis.
   Tenho a felicidade de ter um imóvel que está avaliado pela REMAX em 235.000,00€ (obviamente que ele vale aquilo que pagarem por ele), e este imóvel está livre de qualquer encargo, ou seja não tenho qualquer hpoteca, nem crédito habitação.
   O rendimento anual actual da minha familia ronda os 35.000,00€.
   
   Pretendo adquiri uma Moradia, e vender o meu apartamento. tenho algum dinheiro aplicado em produtos financeiros, que não queria movimentar, pois pretendo ter uma salvaguarda para algum imprevisto. Neste sentido, caso opte por comprar primeiro, terei de conseguir obter a totalidade do valor de aquisição, e ainda pondero se desmobilizo uma aplicação financeira para siportar os encargos de compra.
   
   A pergnta que vos queria fazer, e deixar à discussão, e qual a vossa opinião sobre o que devo fazer:
   AS Moradia está a ser vendida por 240.000,00€, ou seja é quase troca por troca.
   
   1º - Comprar a nova Moradia, e vender o Apartmento depois
   estaria a considerar pedir um empréstimo para a totalidade, ou caso não seja possivel fazer uma segunda linha (multi-opções/soluções) com spreads idênticos, similares para cobrir os 240.000,00€, pagando apenas juros nos primeiros 12/24 meses, de forma a conseguir vender o apartamento e abater imediatamnte a totalidade no crédito. O pessimismo leva-me a acreditar que venderia em 12 meses por 200.000,00€, ficando com 40.000,00€ de empréstimo por pagar, que pretenderia abater em 5 anos na totalidade.
   
   2º - Colocar à venda o Apartamento, e depois comprar nova casa.
   O problema aqui é que as moradias de que gost e quero, não ficam eternamente à minha espera. Obviamente que sei que iguais, ou similares tb vão aparecer em outras alturas, mas vcs sabem como é quando se tratar de cumprir um sonho de criança :)
   Obviamente que vendendo antes, o rpoblema passa a ser pequeno, pois teria apenas de pedir um crédito de valor reduzido ...
   
   O que vcs acham? Têm alguma recomendação a fazer sobre tipos de créditos, ou formas de lidar com as instituições bancárias para estes casos?
   
   Obrigado,
   Hugo
2. • woodhouse
   • 19 julho 2009

    # 2

   Pode ainda colocar a sua dúvida neste fórum (também excelente):
   
   
   http://www.pedropais.com/forum/index.php
3. • miguelg
   • 20 julho 2009

    # 3

   Hugo,
   
   Penso que a solução melhor é procurar de entre os proprietários das moradias que pretende, se algum aceitaria uma permuta com o seu imovel.
   
   Se tal não for possível, penso que o melhor será tentar vender em primeiro o seu apartamento e depois comprar a moradia, dado que existe bastante mais oferta do que procura e a venda do apartamento pode ser dificil.
4. •  
     Hugo S.
   • 20 julho 2009

    # 4

   Colocado por: woodhousePode ainda colocar a sua dúvida neste fórum (também excelente):
   
   
   http://www.pedropais.com/forum/index.php

   
   
   Obrigado, Já conhecia o Blog, mas o Forum não ... já lá coloquei a questão também.
   
   

   Colocado por: miguelgHugo,
   
   Penso que a solução melhor é procurar de entre os proprietários das moradias que pretende, se algum aceitaria uma permuta com o seu imovel.
   
   Se tal não for possível, penso que o melhor será tentar vender em primeiro o seu apartamento e depois comprar a moradia, dado que existe bastante mais oferta do que procura e a venda do apartamento pode ser dificil.

   
   
   Pois, O problema da permuta (já explorado) é que geralmente os construtores/proprietários aceitam permutas até 150.000€ para casas à venada por 300.000€. Este caso é praticamente troca por troca, e não encontro ninguem que o faça. Obviamente que se estivesse a falar com um proprietário a vender casa em 2ª mão e a querer ir para Lisboa ... a coisa ficava mais fácil.
   
   O Banco GBPI e o BES acabaram de me sugerirjuntar as hipotecas das duas casas, e assim reduzir a taxa de risco e o Spread, pois teria de Hipoteca quase 450.000€ eestando a pedri apenas 240.000€ (+-).
5. •  
     FD
   • 21 julho 2009

    # 5

   Colocado por: Hugo S.O Banco GBPI e o BES acabaram de me sugerirjuntar as hipotecas das duas casas, e assim reduzir a taxa de risco e o Spread, pois teria de Hipoteca quase 450.000€ eestando a pedri apenas 240.000€ (+-).

   
   Mas tenha muito cuidado com esta opção! Imagine que as coisas correm mal, seja porque razão for. Os bancos ficam com duas casas para vender que valem 200 mas que podem ser vendidas por 100... podem-lhe fazer perder muito dinheiro.
   Se o risco é mínimo (é funcionário público, tem outros rendimentos, tem mais poupanças, tem família a quem recorrer, etc.) é uma opção interessante. Mas se tem algum risco associado pode ficar complicado (só um exemplo, que não digo que seja igual ao seu mas que mostra que de um dia para o outro as coisas podem mudar: https://forumdacasa.com/discussion/3516/ajudemme-casa-nova--desemprego-desespero/).
   
   Se tem algum dinheiro aplicado em produtos financeiros opte antes por "penhorar" (cativar) essas aplicações em detrimento de hipotecar duas casas. O banco fica com duas garantias - a hipoteca e uma garantia real sobre dinheiro vivo, o que é muito melhor para si e para o banco.
   
   No seu caso, que já tem uma casa paga, compre a moradia de que gosta realmente e venda o apartamento entretanto. Se tivesse que suportar dois empréstimos dizia-lhe logo para não o fazer. ;)
6. •  
     Hugo S.
   • 21 julho 2009

    # 6

   Olá FD.
   
   Muito obrigado pelo comentário.
   Na realidade o meu medo não é bem se as coisas correm mal, mas sim em que moldes é feita esta hipoteca conjunta e como ao vender o apartamento excistente, o posso abater e terminar essa hipoteca. Sendo conjunta, temo que o banco fique com o poder de negociar como quiser o restante crédito ...
   
   Em termos profissionais, não antevejogtrande problema pois uma vez que não tenho qualquer outro crédito, a taxa de esforço é reduzida (cerca de 20%), e tendo dinheiro de lado, teria suficiente para sustentar as prestações e a minha vida durante pelo menos 2 anos sem empregos. Mais uma vez o meu receio, ou desconhecimento prende-se com a forma que as hipotecas funcionam nestes casos, e como fazer para nos libertar-mos de uma delas, sem colocar em risco a operação financeira :)
   
   Relativamente ao caso que menciona, eu já o tinha lido, e optei na altura por não fazer comentário, pois acho-a demasiado estranha. Não gosto de comentar opções pessoais e decisões pessoais de crédito e gestão financeira, pois tal como eu questiono aqui algumas coisas, outros terão as suas dúvidas, mas para quem ganhava 8.000€/10.000€, não devia precisar de ter créditos pessoais e cartãod e crédito em valores perto de 1500€/mês (taxas proibitivas para quem tinha dinheiro vivo mensalmente ...). Em segundo lugar ao perder o lugar deveria ter direito a subsidio de desemprego, o que pela descrição não tem, como tal presumo que os 8.000€/10.000 seriam pagos por fora, ou sem descontos. Pois mesmo desempregado, com um subsidio de desemprego de um valor de 8000€ devia ser capaz de suportar os custos.....
   
   Não conhecia também essa opção de cativar/penhorar as aplicações financeiras ... vou falar com o banco sobre isso.
   
   É uma realidade, tenho a felicidade de ter uma casa deste valor completamente paga e não estou a pensar comprar uma moradia do dobro do valor, mas sim perto do mesmo valor. é exactamente por isso que pensei na solução de troca de casa, para ter uma mensalidade reduzida, num espaço curto de tempo, de forma a conseguir abater o capital da outra e ficar com um crédito de 20.000€ ...
7. • luisvv
   • 21 julho 2009

    # 7

   ois mesmo desempregado, com um subsidio de desemprego de um valor de 8000€ devia ser capaz de suportar os custos.....
   

   
   
   Sabe que há limites para o valor do subsídio...
8. •  
     Hugo S.
   • 21 julho 2009

    # 8

   Colocado por: luisvv

   ois mesmo desempregado, com um subsidio de desemprego de um valor de 8000€ devia ser capaz de suportar os custos.....
   

   
   
   Sabe que há limites para o valor do subsídio...

   ~
   
   Tem razão, o que não invalida tudo o resto que disse, e mais que ficou por dizer. Mas lá está, são situações financeiras de outras pessoas, e opções tomadas penso que conscientemente. Não irei comentar mais essa situação, pois os detalhes totais não são conhecidos, e não quero ser injusto.
9. • Miguel Prata
   • 24 julho 2009

    # 9

   Hugo, caso opte pela garantia conjunta e ao fazer uma amortização antecipada haja uma redução das garantias oferecidas, o departamento de risco do Banco tem sempre de ser consultado, pelo que não pode haver uma garantia a prioi do qeu rá acontecer. No entanto, a prática é que, desde que a relação financiamento garantia se mantenha (ficaria na casa dos 50%) as condições do crédito também se manteriam, i.e. desde que o crédito final não excede-se os 140.000€, valor aproximado.
   Miguel Prata www.geramais.pt
10. • Miguel Prata
    • 24 julho 2009 ^editado

     # 10

    Já considerou a hipótese de arrendar temporariamente - 2/3 anos - o seu imóvel? Parece-me a forma mais feliz de conseguir conciliar tudo.
11. • Miguel Prata
    • 24 julho 2009 ^editado

     # 11

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12. •  
      Hugo S.
    • 24 julho 2009

     # 12

    Colocado por: Miguel PrataHugo, caso opte pela garantia conjunta e ao fazer uma amortização antecipada haja uma redução das garantias oferecidas, o departamento de risco do Banco tem sempre de ser consultado, pelo que não pode haver uma garantia a prioi do qeu rá acontecer. No entanto, a prática é que, desde que a relação financiamento garantia se mantenha (ficaria na casa dos 50%) as condições do crédito também se manteriam, i.e. desde que o crédito final não excede-se os 140.000€, valor aproximado.
    Miguel Prata www.geramais.pt

    
    
    Olá Miguel,
    Na realidade isso já foi questionado e falado com o banco e de facto não existe qualquer problema no que respeita às condições de crédtio que o banco apresenta, uma vez que o im+ovel actual seria hipotecado pelo valor de venda do mesmo, que consequentemente seria o valor de abate do crédito, e assim todas as condições ficariam iguais.
    
    A Minha única questão prende-se com a hipoteca conjunta, ou seja, na realidade a serão dois im+oiveis que darão a hipoteca e de forma conjunta, o que ainda não me foi explicado é como se irá proceder para na venda de um dos imóveis, como proceder ao abate do valor, e respectiva libertação dessa hipoteca. Os bancos dizem ser possível, mas ainda não me explicaram como será feita essa operação.
    
    Por outro lado custa-me muito ter de hipotecar um im+ove que está livre de encargos e é meu ... passá-lo para as mãos do banco, é-me muito dificil.
    
    Relativamente ás suas outras observações, o arrendamento não me atrai, pois a única experiência que tive de arrendamento correu muito mal, e acabei por praticamente perder dinheiro, não estando a considerar o tempo pessoal e dores de cabeça que tive.
13. • Miguel Prata
    • 24 julho 2009

     # 13

    Boa tarde Hugo
    O processo é identico a qualquer situação de venda de um imóvel hipotecado. Com a antecipação acordada (normalmente quinze dias úteis) tem de notificar o seu Banco de que irá proceder à venda do imóvel e a uma amortização total ou parcial do crédito.
    
    No dia da escritura de venda, um representante do seu Banco irá estar presente para libertar a hipoteca e para receber o valor convencionada para amortização do crédito. Se fizer uma amortização total, é liberta a hipoteca sobre os dois imóveis, caso haja um crédito remanescente, apenas liberta a hipoteca sobre um dos imóveis. Esta operação é pacifica e fácil de executar.
    
    No seu processo pareceu-me mais dificil de tornear a questão da taxa de esforo. Mesmo a 30 anos, com a Euribor na casa dos 1%, a sua prestação ficaria na casa dos 1.000€. Caso a euribor comece a subir novamente daqui a 1/2 anos a sua taxa de esforço poderá ser posta á prova. Sugeria que avaliasse o impacto que poderá ter uma subida de 1% ou 2% na taxa de juro. Ao fazer o calculo da taxa de esforço, conte com 250€ por cada menor dependente, caso aplicável.
    
    Em relação à hipótese de não oferecer um imóvel como garantia, penso que já tinha sido referido acima a possibilidade de oferecer como garantia aplicações financeiras. Tinha no entanto de se avaliar que tipo de aplicações são. P.e. fundos de acções ou investimentos com risco, provavelmente só conseguiria um rácio financiamento garantia de 50%.
    
    Num óptica exclusivamente de negociação do seu crédito habitação, aconselhava-o a mobilizar o equivalente a 20% do crédito, ie. aprox 50.000€ uma vez que se conseguem negociar melhores condições com os Bancos até F/G de 80%. Superior a este rácio, as condições degradam-se bastante. Pense bem nesta hipótese, no entanto. Numa situação de aperto é mais fácil vender uma aplicação do que um imóvel. Se estes 50.000€ forem todas as suas poupanças não o aconselhava a optar por esta solução.
    
    Vou-lhe sussurar os meus contactos, se quiser receber uma proposta concreta e quantificada.
    Espero ter sido útil
    Miguel Prata Geramais www.geramais.pt