Iniciar sessão ou registar-se

Comprar casas e imóveis

interpelação admonitória

↓ Fundo

1 a 12 de 12   

  1.  

  1.  # 1

    No seguimento desta discussão que não teve comentários.

    Estou a vender a minha casa. CPCV estabelece 90 dias para celebrar escritura marcada por ele. Diz que todas as clausulas são essenciais. O prazo para ele me notificar termina dentro de uma semana.

    Vendedor queria 30 dias a mais e eu disse ser impossível por acarretar grandes complicações para mim. Ele arranjou uma desculpa sem qualquer mérito.

    Eu pretendo dar um prazo razoável, marcar eu a escritura, e a partir daí argumentar resolução por incumprimento dele.

    Para fazer isso tenho de fazer uma interpelação admonitória. Ele vai tentar recusar tudo quase de certeza.

    Como proceder com a interpelação admonitória?

    Obrigado.

  2.  # 2

    se o CPCV vai descambar o melhor é começar a ser assessorado por um advogado

  3.  # 3

    Já consultei.
    Antes de assinar e agora. Mas parece-me que foi demasiado otimista.

    Estou farto de ler acórdãos em que a conversão de mora em incumprimento é anulada por motivos completamente sem nexo e toca a devolver o sinal em dobro (no meu caso ainda perdia a comissão da imobiliária também).

    Além disso, não espero grande boa-fé do comprador e temo que ele possa na prática adiar isto pelo tempo que bem entender incorrendo eu em grandes problemas (e pelo que tenho visto, os tribunais não querem saber nada disso)

    Em particular, gostaria de saber formas que tenho de o notificar porque ele vai quase de certeza recusar tudo o que lhe vou enviar.

  4.  # 4

    Código Civil
    ________________________________________
    LIVRO II - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES
    TÍTULO I - Das obrigações em geral
    CAPÍTULO VII - Cumprimento e não cumprimento das obrigações
    SECÇÃO II - Não cumprimento
    SUBSECÇÃO II - Falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor
    DIVISÃO III - Mora do devedor
    ----------
    Artigo 808.º - (Perda do interesse do credor ou recusa do cumprimento)

    1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
    2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.


    O ponto 2 deste artigo diz-nos que é com base em critérios de razoabilidade próprios do comum das pessoas que se deverá averiguar a utilidade que a prestação teria - ou não teria - para o credor, atendendo-se às envolventes do negócio e aos interesses que estão subjacentes à celebração do contrato-promessa, sendo que não basta, por isso, que o credor afirme que já não tem interesse na prestação. Exige-se, isso sim, que alegue e prove a factualidade indispensável a extrair-se, de forma inequívoca, essa perda de interesse a ponto de impedir a viabilidade de celebração do contrato definitivo.

    Uma interpelação admonitória deve conter os seguintes elementos (Ac. do STJ, de 18/11/2004):
    a. A intimação para o cumprimento;
    b. A fixação de um termo peremptório para o cumprimento, tipicamente trinta dias;
    c. Admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro do prazo, tal como disposto, tratando-se, pois, de uma declaração intimidativa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: olvcpcv

  5.  # 5

    Envia carta regista com aviso de recepção. A lei considera presumidamente recebida a notificação submetida pelo remetente através de correio postal no dia em que for assinado o aviso de recepção pelo destinatário, sendo que o remetente tem a seu favor a presunção legal de entrega da notificação de acordo com os artigos 349 e 350 do código civil.

    Se ele recusar receber a carta, você vai à conservatória do registo predial e marca a escritura para daqui a 2 meses. De seguida envia uma notificação judicial avulsa, através do tribunal (tem um custo de 50 euros) a dizer que a escritura está marcada para o dia X e que caso ele não compareça, o negócio dá-se por anulado. Nesse dia X, você comparece na escritura e o mais provavel é ele não comparecer.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: olvcpcv

  6.  # 6

    Colocado por: olvcpcvEstou farto de ler acórdãos em que a conversão de mora em incumprimento é anulada por motivos completamente sem nexo e toca a devolver o sinal em dobro (no meu caso ainda perdia a comissão da imobiliária também).


    Em mais de 90% dos casos os juízes decidem a favor do devedor. Quase sempre quem se lixa é o vendedor.
    Mas os juízes não têm culpa. O problema é a lei.

    A lei (art 808 do cod civil) diz que o vendedor tem de provar que perdeu o interesse na venda do imóvel.
    Se eu vendo um imóvel em que no CPCV diz que a o prazo para a escritura é de 1 mês e só passados 8 ou 9 meses é que o comprador finalmente tem disponibilidade para avançar para a escritura, como é que eu provo enquanto vendedor, que ao fim de 8 ou 9 meses deixei de ter interesse? Dinheiro é dinheiro. Se o dinheiro da venda era apetecivel à 8 ou 9 meses atrás, porque é que deixou de ser apetecível agora? Como é que eu provo isto?

    Percebem o problema da lei?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: olvcpcv

  7.  # 7

    Colocado por: marcoaraujoEnvia carta regista com aviso de recepção. A lei considera presumidamente recebida a notificação submetida pelo remetente através de correio postal no dia em que for assinado o aviso de recepção pelo destinatário, sendo que o remetente tem a seu favor a presunção legal de entrega da notificação de acordo com os artigos 349 e 350 do código civil.


    Na prática isso não é bem assim. Tem carácter receptício e se ele não receber, ou se eu não conseguir provar que ele não recebeu deliberadamente, ele argumenta que a interpelação não é válida e deve ganhar.

    Colocado por: marcoaraujo
    Se ele recusar receber a carta, você vai à conservatória do registo predial e marca a escritura para daqui a 2 meses. De seguida envia uma notificação judicial avulsa, através do tribunal (tem um custo de 50 euros) a dizer que a escritura está marcada para o dia X e que caso ele não compareça, o negócio dá-se por anulado. Nesse dia X, você comparece na escritura e o mais provavel é ele não comparecer.


    Dois meses é incomportável para mim. Eu fiz este preço porque era a 90 dias. Vou ganhar imensos problemas legais e perder em impostos o valor do sinal!

    Mas sim, já tinha lido sobre a notificação judicial avulsa. Demora realmente assim tanto tempo?

  8.  # 8

    Colocado por: marcoaraujo
    Em mais de 90% dos casos os juízes decidem a favor do devedor. Quase sempre quem se lixa é o vendedor.
    Mas os juízes não têm culpa. O problema é a lei.

    A lei (art 808 do cod civil) diz que o vendedor tem de provar que perdeu o interesse na venda do imóvel.
    Se eu vendo um imóvel em que no CPCV diz que a o prazo para a escritura é de 1 mês e só passados 8 ou 9 meses é que o comprador finalmente tem disponibilidade para avançar para a escritura, como é que eu provo enquanto vendedor, que ao fim de 8 ou 9 meses deixei de ter interesse? Dinheiro é dinheiro. Se o dinheiro da venda era apetecivel à 8 ou 9 meses atrás, porque é que deixou de ser apetecível agora? Como é que eu provo isto?

    Percebem o problema da lei?


    90%? Eu diria mais do que isso, pelo menos da relação para cima.

    Eu perco realmente interesse no negócio porque como já disse perco em impostos o equivalente ao sinal (grosso modo) e isto é devido à mora dele. Pelo que li o juiz poderia aceitar ou não e não quero arriscar.


    A interpelação admonitória parece-me a forma mais segura porque (corrija-me caso esteja errado) não depende da perda de interesse, apenas depende de mora.

    Só tenho de lhe dar um prazo razoável (com toda a documentação do meu lado e só falta pagar os impostos do lado dele), já vi o STJ a dizer que 8 dias é razoável.

    Agora eu tenho de o notificar pelo que percebi, porque tem carácter receptício. E ele vai fazer de tudo para que isso não aconteça.

  9.  # 9

    O que pode fazer é dizer algo "8 dias a contar da publicação da Notificação Judicial Avulsa".

    Desde que mete o requerimento da noticação judicial avulsa no tribunal, até que um juíz tenha tempo de pegar nisso, lê-la e mandar publica-la passam 1 a 3 meses. Até mais às vezes.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: olvcpcv

  10.  # 10

    Colocado por: marcoaraujosendo que o remetente tem a seu favor a presunção legal de entrega da notificação de acordo com os artigos 349 e 350 do código civil.


    Desculpe mas não compreendo.

    O que esses arigos dizem é somente isto:

    Artigo 349.º
    (Noção)
    Presunções são as ilações que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido.


    Artigo 350.º
    (Presunções legais)
    1. Quem tem a seu favor a presunção legal escusa de provar o facto a que ela conduz.
    2. As presunções legais podem, todavia, ser ilididas mediante prova em contrário, excepto nos casos em que a lei o proibir.


    Ou seja, são meras platitudes gerais sem referirem nada especificamente relacionado com qualquer notificação.

  11.  # 11

    Vamos lá ver:

    Artigo 349.º
    (Noção)
    Presunções são as ilações que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido.


    Presunções - Refere-se à presunção de que você notificou o comprador
    julgador - naturalmente o julgador é o juíz
    facto conhecido - o facto conhecido é que você enviou uma carta registada com aviso de recepção (tem como prova os papeis que os CTT lhe deram)
    firmar - provar que o que você fez corresponde à verdade
    facto desconhecido - refere-se ao conteúdo da carta registada com aviso de recepção

    Este artigo diz que tendo por base um facto conhecido (é conhecido que enviou uma carta), o juíz deve pressumir que corresponde à verdade que o conteúdo da carta (o tal facto desconhecido) diz respeito à notificação que você fez ao comprador.

    Adiante:

    Artigo 350.º
    (Presunções legais)
    1. Quem tem a seu favor a presunção legal escusa de provar o facto a que ela conduz.
    2. As presunções legais podem, todavia, ser ilididas mediante prova em contrário, excepto nos casos em que a lei o proibir.


    Neste artigo, o ponto 1 diz que você não tem que provar nada a ninguém de que o conteúdo da carta corresponde efectivamente a uma notificação.
    Já o ponto 2 diz que quem recebeu a carta, se assim o entender, tem de provar que você está a mentir. Se quem recebeu a carta (neste caso o comprador) não conseguir provar que você está a mentir, parte-se do principio de que você está a dizer a verdade.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: olvcpcv

  12.  # 12

    A minha advogada redigiu a carta.

    Menciona o 808-1 e a expressão interpelação admonitória.

    Marquei duas datas (+2 a 3 semanas) e disse-lhe para comparecer e caso não comparecesse até à segunda se considerava que a obrigação ficava definitivamente não cumprida.

    Enviei como carta registada com AR para a morada da empresa e a morada do comprador/gerente

    Desconfio que não vá receber nada.

    Até à 1ª data faltam mais de 2 semanas e mais de 3 para a segunda.

    Quando estas vierem para trás, envio correio registado sem AR.

    A imobiliária diz que conseguiu entrar em contacto telefónico com ele hoje mas não tenho registo escrito disso. Vou tentar que coloquem isso escrito num email. Sempre é melhor que nada.

    No próximo dia útil vou enviar carta registada com AR à imobiliária com uma cópia do que enviei ao comprador e com os números de registo.

    Pelo teor da carta que enviei, caso ele falte às escrituras acho que tenho de enviar outra carta a fazer a resolução do contrato.

    Sugestões são bem-vindas.

    1 a 12 de 12

  1.  
← Voltar à lista de todas as Discussões
 
0.0196 seg. NEW