Estou a contrair um crédito habitação para a construção de uma casa e depois de analisar muitas FINEs, fiz o seguinte resumo:
1. O que pesa mais é o valor do spread e o seguro de vida. Nas FINE o valor do seguro de vida é apresentado como média anual (multiplicar pelo nº de anos para saber o total a pagar). Pode compensar um spread ligeiramente mais alto podendo fazer um seguro de vida fora do banco. 2. Os seguros fora dos bancos podem ser mais baratos e/ou ter mais cobertura, como invalidez a 60% ou incapacidade temporária (ITA). As simulações dos seguros costumam ter a evolução do valor ao longo dos anos, e usei estes valores para calcular o valor médio para poder comparar com o das FINE. 3. Os custos recorrentes de manutenção de conta/processamento do crédito podem atingir somas significativas no total, e mais uma vez, um spread ligeiramente mais alto pode compensar se um banco tiver menos custos recorrentes, 4. Os custos fixos iniciais são a ter em conta mas os bancos que vi acabam por ser muito semelhantes. 5. Muitos bancos conseguem ter propostas interessantes, com TAEGs baixas, mas parece-me que por via de um seguro de vida IAD, em vez de ITP. Um ITP cobre invalidez acima de uma determinada percentagem (60%, 65%, 75%...), quando IAD apenas a morte ou quase. O valor médio de um seguro ITP pelo que vejo é cerca do dobro de um IAD. Alguns também permitem segurar apenas 50% do capital em dívida, em cada um dos dois titulares, baixando ainda mais o valor do seguro. 6. O cross-selling é também um dos maneiras para fazer baixar spreads: tipicamente, além dos seguros, há a domiciliação de vencimentos, despesas da casa por débito directo, cartões de débito/crédito, etc. Além dos custos de algumas destas obrigações (anuidade de cartões, por exemplo), é mais uma coisa que é preciso gerir e ter atenção para não incorrer em incumprimento.
Além das próprias FINE, utilizei como o mapa-de-juros.xls (disponível aqui), para comparar os custos. Acrescentei período de carência de X meses, e calculei o meu próprio MTIC, custo por euro, seguros, etc... Pelo menos para me ser mais fácil simular os vários cenários.
Estou a pensar mal em algum dos pontos? Agradeço desde já o feedback e espero que o meu resumo seja útil a alguém.
Levas uma joinha por esse resumo. Acho que do que é importante está tudo. Não vi o excel anexo, mas deve certamente representar e ajudar a quem esteja a iniciar esta aventura.