Boa tarde. Gostaria que alguém com experiência me pudesse esclarecer algumas questões sobre construção/reconstrução. Tenho a possibilidade de adquirir no centro de uma cidade no Norte do país, um terreno/casa em ruínas (praticamente aproveita-se a fachada), com cerca de 120 m2, e estava a pensar construir 9 T0 (3 apartamentos por piso), para arrendar ou possivelmente vender. Assim, as minhas duvidas são as seguintes: Considerando que a ruína nada vale (apenas tem a fachada), qual o peso em % que o valor do terreno deverá ter no valor total da construção? Qual a estimativa (média) de custos que devo considerar para construir o imóvel (valor total de construção), incluindo licenças e honorários de arquitetos e engenheiros? Para a construção dos T0, existe uma área mínima? (estava a pensar fazer T0 com cerca de 30/35 m2). Obrigado
bom dia, pelo que sei o senhor nunca poderá demolir a fachada principal do edificio, pelo que está limitado a construir em função da mesma. pode aumentar o numero de pisos desde que o PDM esteja favorável a essa alteração. se o terreno ja teve habitação e esta ruiu e tiver lugar de logradouro, ainda tem a hipotese (minima) de aumentar a área de implantaçao sou estudante de engenharia civil e até agora não falamos de áreas minimas de construção de habitações em geral, de referir que tem que ter acesso a 'pessoas com mobilidade reduzida. acho que (minha opiniao) deveria optar por fazer 2 T2(3piso com terraço se possivel) 6 T0 ou T1. eu tenho uma empresa de contrução em vila real e aqui em média (isto a considerar os acabamentos gama mediana, mas como é para arrendamento não necessita colocar muito boa qualidade) o preço/m2 anda por volta 650-1000€/m2 (o intervalo de valores é grande porque depende muito do projeto de especialidades (estrutura, segurança contra incendios, dómotica...d)) quanto ás custas de honorários não lhe sei responder ao certo porque não somos nós (empresa) que contrata esse serviço. temos várias construções feitas e normalmente já todos os clientes trazem o projeto. de referir que os valores que lhe dei não têm em conta uma eventual instalação de elevador nem video-porteiro nem algumas coisas que o senhor possa estar a pensar. os arquitetos normalmente dão um preço de construção mas quase SEMPRE abaixo do valor real espero ter ajudado
as licenças terá de perguntar na CM. Honorários deve pesquisar nos gabinetes pois vai variar de um para outro. para ver se dá para fazer o que pretende e cumprir com os diversos regulamentos ter]a de consultar um gabinete de arquitectura que irá analisar o que VC pretende fazer e cruzar essa informação com os diversos regulamentos e ver se tem pernas para andar no parâmetros que pretende.
Pode dar como pode não dar. Se a minha memória não estiver enganada a área Bruta de um T0 é no mínimo 35m2, posso estar enganado. depois há a questão das acessibilidades. E por fim os diversos regulamentos municipais que podem limitar a sua pretensão...
Eu optaria por levar a sua questão a um gabinete para ser analisado.
o que posso dizer pelas experiencias que tenho "ouvido" por parte de um amigo que faz o mesmo no Porto, é preciso ter muito cuidado com essa ideia do ser só a fachada... é melhor sempre consultar junto da camara se não existe nenhuma salvaguarda por parte da camara pois pode ter alguma coisa que tenha sido considerado como património do qualquer coisa e depois existem uma série de condicionantes na propria construção, sei de um exemplo que uma parede de um edificio tinha uma coisa qualquer que não pode ser alterada e tiveram q criar uma estrutura d vidro pra isolar.... foram problemas, custos, etc e a parede ainda lá está no quarto.... saudações