Boa tarde. Alguém que esteja por dentro do assunto, sabe dizer-me como funcionam as permutas de imóveis? Acaba ou não por ser equivalente, em termos processuais, fiscais, etc, a uma venda e uma compra (duas vendas e duas compras, em rigor)? Obrigada.
Meu (minha) estimado (a), dimana da letra da lei que “As normas da compra e venda são aplicáveis aos outros contratos onerosos pelos quais se alienam bens ou se estabeleçam encargos sobre eles, na medida em que sejam conformes com a sua natureza e não estejam em contradição com as disposições legais respectivas” (cfr. artº 939º CC).
Ora os contratos de permuta não se encontram tipificados, pelo que neste sentido, são-lhes aplicáveis, genericamente, a citada norma do Código Civil prevista para os contratos de compra e venda. Desta sorte, aplicar-se-à à permuta todas as regras da compra e venda, uma vez que, em bom rigor, a permuta mais não é do que uma venda seguida de uma aquisição. Ou seja, pelo mesmo contrato, cada um dos contraentes assume, simultaneamente, a posição de vendedor e adquirente: tem obrigação de entrega, neste caso, de um imóvel, mas recebe em troca outro imóvel como forma de pagamento daquela venda.
A permuta tem contudo algumas vantagens. Desde logo, num único contrato formalizam-se as duas operações, de compra e de venda, minimizando os custos associados, nomeadamente os emolumentos notariais. De salientar que para a celebração do negócio não é necessário que os bens permutados tenham valores iguais, admitindo este contrato a entrega de valores monetários como parte da contraprestação de forma a igualar o valor da permuta. Claro que, se os imóveis têm valores diferentes, mas as partes contratantes não convencionam o pagamento de qualquer diferença em dinheiro, significa que, no fundo, estes acordaram um valor de venda igual para ambos os imóveis.
Outra vantagem da permuta, mas já a nível fiscal, é a relativa ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMT) pois, ao invés de cada um dos intervenientes, pagar este imposto sobre o valor dos respectivos imóveis adquiridos, o IMT incide sobre a diferença declara-da de valores, ou sobre a diferença entre os valores patrimoniais tributários, quando superiores. Em sede de IRS, a celebração de um contrato de permuta também pode trazer vantagens. No caso da existência de mais-valias pela alienação do imóvel, através da mesma escritura abre-se a possibilidade de reinvestimento, materializada com a aquisição de nova habitação. Mas tal não significa automaticamente que houve reinvestimento, como iremos ver mais à frente.
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"No caso da existência de mais-valias pela alienação do imóvel, através da mesma escritura abre-se a possibilidade de reinvestimento, materializada com a aquisição de nova habitação" - infelizmente existe lugar a pagamento de mais valias, sendo que não habito no imóvel em causa. Presumo que, neste caso, se não aplique a questão do "reinvestimento" ? Obrigada.
Regra geral, o lucro da venda de um imóvel destinado a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar não é alvo de tributação se o ganho for reinvestido na compra de outra habitação própria e permanente. Consequentemente, se o imóvel que está para venda for considerado uma segunda habitação (uma casa de férias, por exemplo), não se lhe poderá aplicar o referido regime do reinvestimento pelo que, consequentemente, 50% da mais-valia será necessariamente tributada.
Porém, importa ressalvar que é perfeitamente possível reduzir este montante, declarando despesas. Assim, nas contas das mais-valias imobiliárias, a autoridade fiscal aceita deduzir os encargos com a valorização da habitação, desde que efectuados nos cinco anos anteriores, sendo também possível subtrair as despesas necessárias à compra e à venda.
Destarte, os eventuais gastos havidos com a feitura de obras ou reparações do imóvel, melhorias como a substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, o custo da emissão do certificado energético, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (pago na altura da compra da casa que vendeu) e bem assim as despesas com registos e escrituras devem ser elencados na altura da declaração anual de rendimentos do respectivo agregado familiar.
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