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1. • Scristina
   • 23 agosto 2018

    # 1

   Boa noite,
   
   Agradecia ajuda na resolução do meu problema:
   
   Moro num último andar e, como habitual, tenho humidades pelo tecto da casa, excepto um divisão. Foi aprovado orçamento no final do ano passado para colocação de telas e pago até ao inicio deste ano. Aquando a reunião anual em Abril, ficou descrito na Ata que já tinham sido feito manutenções e que a obra da cobertura "poder-se-á" realizar durante o mês de Agosto. Ora, estamos no final do mês, já questionei verbalmente quando serão feitas e as respostas são vagas.
   
   Como deverei proceder? Estou grávida, não quero criar o meu filho numa casa sem condições. Infelizmente a relação com o condomínio e os condominos não é melhor, pois a aprovação do orçamento e o pagamento da cota extra só avançou após várias ameaças minhas. Não queria continuar com ameaças, no entanto, vejo-me obrigada a isso. Preciso que as obras sejam feitas com urgência para ter a casa com condições.
   
   Grata pela atenção
2. •  
     happy hippy
   • 24 agosto 2018

    # 2

   Minha estimada, pese embora a sua situação face à sua particular circunstância me mereçam toda a simpatia, não se me afigura que novas "ameaças" se tenham por bastantes para lograr o seu almejado desiderato. Por outro lado, muito embora não tenhamos todos os elementos relativos ao que se houve apreciado, discutido e aprovado em sede plenária e bem assim lavrado em competente acta, pelo que se houve por si escrito parece resultar inequivocamente que não estamos perante uma obra pelos seus consortes considerada indispensável e urgente, logo não calendarizada com rigor e precisão, o que por si só, invalidaria desde logo a sua imposição de prazos para a sua feitura.
   
   Atente outrossim que a função atribuída ao administrador pela al. f), do art. 1436º do CC, de “realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”, englobando os destinados a evitar a deterioração ou destruição dos bens, podendo ter natureza material ou judicial, não abarcará a obrigação da sua feitura em um qualquer prazo, gozando aquele de um poder discricionário quanto ao agendamento da mesma, excepto se se estiver perante uma reparação urgente e indispensável (cfr. artº 1427º do CC).
   
   Tratasse-se desde caso, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25-10-2005, decidiu que "I- Nas partes comuns dos edifícios, em princípio, não podem os condóminos fazer obras ou proceder a quaisquer reparações, salvo se se apresentarem indispensaveis e urgentes e, mesmo assim, na falta ou impedimento do administrador. II- A recusa do administrador na realização das obras legitima a actuação do condómino."(*) A urgência da reparação é pois o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador, sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador. Assim, para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente; que a reparação não se coadune com delongas. Ora na situação vertente, além de nem sequer ter sido questionado, é indubitável que as obras a efectuar pela administração não são - ou não foram - consideradas urgentes e indispensáveis...
   
   Cumpre pois questionar: está factualmente demonstrada, de modo inequívoco, a urgência de realização das obras? Efectivamente, sabemos que o piso da Scristina vem sofrendo de infiltrações de humidade provenientes do terraço de cobertura. Problemas de infiltração que não foram solucionados com as obras de manutenção entretanto realizadas e que se agravaram. Importa agora aferir se o risco que corre a sua habitação não se compadece com qualquer delonga na realização das obras destinadas a evitar a infiltração de humidades e bem assim se o tipo de obras a realizar são indispensáveis a prevenir novas infiltrações de humidades e os consequentes danos daí emergentes.
   
   De acordo com a factualidade por si ressalvada, já foram sido tentadas soluções várias e não se conseguiram eliminar as referidas infiltrações de humidades. Acresce que a senhora estará porventura numa fase adiantada de gestação, com todos os condicionalismos naturais intrínsecos. Destas sortes, sou de considerar que as obras são urgentes e indispensáveis, aplicando-se-lhe o que dimana do artº 1427º do CC - a não feitura das reparações em tempo útil pela administração, conferem o direito da sua realização por parte do condómino, havendo-se este posteriormente reembolsado pelas despesas havidas por si suportadas.
   
   Mas para tanto, importa que o tipo de obra a realizar seja de facto indispensável e cumulativamente urgente para resolver os graves problemas de humidades que se verificavam no prédio, com especial incidência na sua fracção. Sublinho que para legitimar a feitura das obras por um dos condóminos necessário se torna ainda que não haja administrador ou que este não possa ou não queira intervir: a recusa do administrador na realização das obras, legitima a actuação do condómino.
   
   Seria incompreensível que, perante a recusa do administrador na realização de obras urgentes e indispensáveis, tivesse o condómino que o convencer a actuar mediante uma providência judicial, sabido que a situação concreta de iminente perigo não se compadeceria com as delongas que uma decisão deste tipo sempre acarreta. Seria impossibilitá-lo na prática de remediar uma situação de consequências gravosas. Por isso, no espírito da lei e presumindo-se que o legislador consagrou as soluções mais acertadas (nº 3 do art. 9º CC), tem de se considerar que na falta do administrador se inclui a sua voluntária inacção para realização das obras urgentes e imprescindíveis. Na expressão legal falta do administrador cabe perfeitamente a sua voluntária falta de actuação no desempenho das respectivas funções.
   
   Destarte, pode e deve diligenciar junto da administração no sentido de ver realizada as obras necessárias a evitar as infiltrações, com a exigida formalidade - carta registada com aviso de recepção - em prazo útil, sob pena de avançar você com a feitura da mesma, exigindo o posterior reembolso da mesma. Atente que a reparação concretamente erigida, deverá ser a que ofereça melhores condições de eficácia e durabilidade, sendo, por isso, a obra mais adequada a prevenir as deficiências que o prédio apresentava, não podendo aquela ser recusadas pela administração executiva e/ou posteriormente pela administração colegial em sede própria.
   
   Mas todas estas diligências não foram suficientes para provocar a realização das obras e em face dos factos assentes, e só após todas estas diligências se terem frustrado e na iminência de risco para a sua habitação causada pela não realização das obras, é que estará perfeitamente legitimada para poder tomar a iniciativa de as fazer por si - e se a administração já possui saldo em caixa bastante, mais rápido será a reembolso (voluntário ou coercivo) das mesmas.
   
   (*) A título meramente ilustrativo, sou de acrescentar a decisão julgada: "Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em julgar procedente a apelação e, na revogação da sentença recorrida, acorda-se: em condenar a 1ª ré, Administração do Condomínio, a pagar à apelante a quantia correspondente ao custo das obras de reparação por si realizadas na parte comum do edifício, abatida da quota-parte que ela própria tem de suportar, quantia essa a liquidar em execução de sentença; em julgar improcedente o pedido reconvencional deduzido pela reconvinte Administração do Condomínio, com a consequente absolvição da autora; condenar nas custas a ré Administração do Condomínio."
   
   Decidiu o mesmo tribunal em 03-11-2005 que "I- As reparações urgentes nas partes comuns podem ser levadas a efeito por iniciativa de qualquer condómino (artigo 1427º do Código Civil). II- A existência de impedimento do administrador afere-se em função do respectivo grau de urgência. III- A obrigação do condomínio proceder a reparações indispensáveis e urgentes é obrigação propter rem cujo incumprimento está sujeito ao regime geral das obrigações. IV- O pagamento das reparações efectuadas pelo condómino em partes comuns nos termos do artigo 1427º do Código Civil funda-se no incumprimento dessa obrigação."
   
   Aja pois na legitima defesa dos seus direitos!

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Scristina
3. • size
   • 24 agosto 2018

    # 3

   Deixe decorrer o mês de Agosto a fim de ser esgotado o prazo dado para a obra. Estando realizado o dinheiro suficiente para tal reparação, não faz nenhum sentido que o administrador não proceda de imediato à entrega da empreitada ao empreiteiro .
   
   Tem toda a legitimidade para exigir a reparação da cobertura, de modo a não ter que suportar as infiltrações na sua habitação.
   Após decorrido o prazo que foi estabelecido, escreva uma carta registada, com aviso de recepção, ao Administrador a alertá-lo para a extrema necessidade de mandar executar a obra antes do próximo inverno, invocando, precisamente, os transtornos que a situação lhe provoca.
   
   Mais, tem direito a exigir a reparação dos possíveis danos que possam existir nos tectos e paredes da sua habitação.
   
   Se, ocorrer possível desleixo do administrador, pode recorrer ao seu Município reportando a situação, donde resultará uma vistoria ao imóvel e notificação ao Condomínio para a a reparação seja efectuada dentro de determinado prazo.
4. • Scristina
   • 24 agosto 2018

    # 4

   Obrigada pela informação. Vou aguardar o fim do mês de Agosto e ver como corre. Parece-me que agem de muito má fé, tendo em conta que já têm o dinheiro e toda as condições para avançar com a obra. Não posso permitir passar mais um inverno numa casa sem condições.
5. • Diogo999
   • 24 agosto 2018

    # 5

   Realmente, o mais complicado que é receber o dinheiro respeitante ao aprovado para a obra, está feito.
   
   Caso nao tenham pedido ainda orcamentos vc pode tambem pedir alguns e entrega-los na administracao. Pode ate avancar com a obra e pedir a restituicao do valor da mesma, posteriormente.
6. • Scristina
   • 24 agosto 2018

    # 6

   Colocado por: Diogo999Realmente, o mais complicado que é receber o dinheiro respeitante ao aprovado para a obra, está feito.
   
   Caso nao tenham pedido ainda orcamentos vc pode tambem pedir alguns e entrega-los na administracao. Pode ate avancar com a obra e pedir a restituicao do valor da mesma, posteriormente.

   
   
   O problema também não é orçamento, pois já foi apresentado e aprovado.