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Construção de Moradia - Stage 1

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  1.  # 1

    Olá a todos,

    Este tem sido um fórum que tenho acompanhado - agora com mais regularidade - visto que se avizinha um projecto interessante.

    Eu e a minha namorada já possuímos um terreno, nomeadamente na zona de Cascais, e vamos, ASAP, começar a tratar da projeção/construção.
    Será algo funcional, e definimos um tecto máximo de 200.000€ para o projecto, tendo em conta que o terreno está pago. Pensamos em algo à volta dos 180 a 200m2 ( o terreno tem cerca de 310m2), R/C e 1° andar, garagem e piscina. Algo contemporâneo, portanto (seja lá o que isto significar 😂).

    Bem sei que já existem alguns tópicos acerca destes assuntos, mas pelo que tenho visto, já têm uns aninhos e assim acabar por ser uma oportunidade para também ajudar outro pessoal que decida enveredar por este tipo de aventura (e de dor de cabeça).

    Este será um projecto que vocês irão acompanhar, pelo que, todas as opiniões são bem vindas.

    Independentemente das sugestões que irei ter da equipa de projecto, valorizo a opinião de toda a gente.

    Ora então, first things first:

    Paredes Exteriores - Tendo em conta o orçamento que defini, e aquilo que é utilizado hoje em dia, que tipo de combo sugerem?

    Paredes Interiores - Será apenas tijolo? Ou sugerem algum tipo de isolamento?

    Casas de Banho - Necessitam de algum trabalho prévio para evitar aquelas humidades que por vezes surgem?

    Telhado - E é aqui que reside a maior dúvida. Eu já exclui o telhado plano. Além de exigir uma execução perfeita, exige tambem alguma manutenção regular, pelo que, está fora de questão. Tendo em conta que a casa terá platibandas relativamente altas, estou a pensar em painel sandwich. Parece-me a solução mais equilibrada. A dúvida reside em como será isolada a placa e se é necessário ventilação entre o sandwich e a placa, por causa da questão da condensação, já muitas vezes falada.

    Estas acabam por ser, para já, as minhas principais dúvidas. A título informativo, a casa não terá aquecimento central, apenas AC ou Ventiloconvectores (já agora, qual é o mais aconselhado?).

    Um abraço

  2.  # 2

    Tenho que ideia que as telhas sandwich tem mais manutenção que um telhado plano com telas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Cláudio Costa

  3.  # 3

    Colocado por: Cláudio CostaNecessitam de algum trabalho prévio para evitar aquelas humidades que por vezes surgem?

    quais humidades?

    Colocado por: Cláudio CostaSerá apenas tijolo? Ou sugerem algum tipo de isolamento?

    Porquê?

    Colocado por: Cláudio CostaTendo em conta o orçamento que defini, e aquilo que é utilizado hoje em dia, que tipo de combo sugerem?

    Depende do projecto... define isso com os seus projectistas.

    Colocado por: Cláudio CostaE é aqui que reside a maior dúvida. Eu já exclui o telhado plano. Além de exigir uma execução perfeita, exige tambem alguma manutenção regular, pelo que, está fora de questão. Tendo em conta que a casa terá platibandas relativamente altas, estou a pensar em painel sandwich. Parece-me a solução mais equilibrada. A dúvida reside em como será isolada a placa e se é necessário ventilação entre o sandwich e a placa, por causa da questão da condensação, já muitas vezes falada

    Todas as soluções necessitam de uma boa execução, um telhado em chapa é um deles!!!. veja isso com os projectistas...


    Cláudo, se ainda não tem projecto de arqutiectura... é difícil estar dizer-lhe o que pode ou não ser melhor...

  4.  # 4

    Compreendo, a questão é que pretendo ir “preparado” para o que será sugerido. E tendo em conta que a honestidade, hoje em dia, é complicada, ando à “caça” de opiniões de quem seja imparcial

  5.  # 5

    Então é melhor largar já esses projectistas...

  6.  # 6

    Tive uma reunião com o orçamento balizado de 1000/1200€ mais IVA por m2 para concluir. Com materiais de gama média. Não parece excessivo?

  7.  # 7

    Sem ter projectos.. tudo é possivel...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Cláudio Costa

  8.  # 8

    Cláudio, recomendo vivamente que marque primeiro uma reunião na câmara de Cascais com alguém responsável pela zona do lote para saber exatamente o que pode ou não construir. Num lote de 310m2 pode até nem poder construir os 200m2. Nós, em São Domingos de Rana, tivemos de deixar uma área permeável de 40%. A implantação no máximo era de 30% e a área total de construção era de 50%. Pelo que sei, em Cascais as piscinas contam como zona impermeável, tal como a garagem, etc. Por isso first things first: ir à câmara saber o que pode fazer no terreno e quais as taxas a pagar. Se for zona Augi, pode ter de vir a pagar uma pequena fortuna.

    Depois, o orçamento dos 1000€/1200€m2 é o comum por estes lados... Você pode tentar poupar aqui e ali no projeto, mas pela minha experiência, os construtores não ligam a esses detalhes. Fazem uma estimativa geral que vá bater aos cerca de 1000€/m2 + IVA. Não se esqueça que terá de pagar os projetos (cerca de 6 mil eur), taxas camarárias (podem ir dos 3000 aos 20000), baixadas de água e luz (aponte para os 3 ou 4 mil) mais as despesas do banco, fiscalização da obra, licença de utilização... Enfim, é um sugar de dinheiro brutal! :)

  9.  # 9

    Colocado por: FlavitaPelo que sei, em Cascais as piscinas contam como zona impermeável, tal como a garagem, etc.

    em Cascais e em qq zona do país... Basta ler a definição de Area impermeável ;)

  10.  # 10

    Mas a area da piscina tem Agua ... logo não é impermeavel :P

  11.  # 11

    Claúdio,
    A regra geral em Cascais, é efectivamente 30% para imlantação e 50% para construção. Mas há variantes. Em geral, é também 40% do lote para areas permeáveis/ajardinadas.

    Depende da localização do terreno.
    Para poder ajudar é preciso mais dados.
    Está inserido num loteamento? É AUGI?

    Sim, a Piscina É CONTABILIZADA para a area de construção.
    O novo Regulamento Municipal clarifica bem essa questão.

  12.  # 12

    Colocado por: ADROatelierSim, a Piscina É CONTABILIZADA para a area de construção.
    O novo Regulamento Municipal clarifica bem essa questão.

    Estavamos a referir-nos a Aimp.

  13.  # 13

    Colocado por: Pedro Barradas
    em Cascais e em qq zona do país... Basta ler a definição de Area impermeável ;)


    Pedro,
    Anteriormente, em Cascais, havia dúvidas.
    Chegava-se ao extremo de haver projectos que eram aprovados contabilizando a área e outros não.
    Agora, com o novo Regulamento Municipal em vigor, a questão foi clarificada.

    Como curiosidade, em projectos fora de loteamentos, ANTERIORMENTE, era possível implantar a piscina em "qualquer local" do lote.
    Já dentro de loteamento, só dentro do polígono de implantação - o que não quase nunca exequível.
    Mais uma vez, o novo regulamento esclareceu bem a questão e AGORA, é possivel, deste ao mesmo nível do perfil natural do solo.

  14.  # 14

    Colocado por: Cláudio CostaTive uma reunião com o orçamento balizado de 1000/1200€ mais IVA por m2 para concluir. Com materiais de gama média. Não parece excessivo?


    Para a região em questão, o valor apresentado é o corrente para a construção de moradias unifamiliares .
    Atenção que caves, anexos, etc. podem fazer variar o valor final da construção.

    Não vai mal se considerar, para efeitos de uma primeira estimativa, 1.000,00€/m2 - no sentido de balizar as primeiras abordagens.

  15.  # 15

    Claúdio,
    Relativamente ao método construtivo.

    1. Paredes exteriores em alvenaria dupla de tijolo cerâmico e caixa de ar, com as seguintes dimensões, contadas do exterior para o interior: tijolo de 11cms + caixa de ar de 4cms + isolamento XPS na espessura provista no projecto de comportamento termico + tijolo de 15cms.

    É importante verificar que as placas de de isolamento devem ser totalmente fixas ao lado exterior do PANO DE ALVENARIA INTERIOR.
    Só assim a parede funcionará do melhor modo, ou seja:

    O pano exterior de alvenaria deverá ser menos espesso que o interior. Existe sempre alguma humidade que penetra a parede. Esta humidade na caixa de ar, condensará contra o isolamento, sendo devidamente encaminhada para o exterior.
    Resultado: não há humidades que acedam ao interior da habitação.


    2. Há alguma necessidade especifica, da sua parte, que obrigue ao isolamento das paredes interiores? Geralmente não são isoladas.

    3. Sobre o Telhado. Várias soluções, que dependem do projecto:
    - Cobertura plana, acessivel total ou parcialmente
    - Cobertura plana, não acessível, mas com o uso de paineis sandwiche com inclinação como contributo, que ficam escondidos pela platibanda
    - Cobertura inclinada, em laje betão - pode dar origem a espaços interessantes no interior
    - Cobertura inclinada "tradicional", originando um sotão mais ou menos alto e superiormente revestido com telha cerâmica

    Questões à parte sobre a linguagem mais tradicional ou contemporanea do projecto, em que a forma/tipo de cobertura é determinante para o resultado final, saiba que qualquer cobertura carece de manutenção.

    Quando temos dúvidas, é interessante analisar o tipo de construção corrente e antigo que seja mais frequente nas áreas envolventes.

  16.  # 16

    Colocado por: FlavitaCláudio, recomendo vivamente que marque primeiro uma reunião na câmara de Cascais com alguém responsável pela zona do lote para saber exatamente o que pode ou não construir. Num lote de 310m2 pode até nem poder construir os 200m2. Nós, em São Domingos de Rana, tivemos de deixar uma área permeável de 40%. A implantação no máximo era de 30% e a área total de construção era de 50%. Pelo que sei, em Cascais as piscinas contam como zona impermeável, tal como a garagem, etc. Por isso first things first: ir à câmara saber o que pode fazer no terreno e quais as taxas a pagar. Se for zona Augi, pode ter de vir a pagar uma pequena fortuna.

    Depois, o orçamento dos 1000€/1200€m2 é o comum por estes lados... Você pode tentar poupar aqui e ali no projeto, mas pela minha experiência, os construtores não ligam a esses detalhes. Fazem uma estimativa geral que vá bater aos cerca de 1000€/m2 + IVA. Não se esqueça que terá de pagar os projetos (cerca de 6 mil eur), taxas camarárias (podem ir dos 3000 aos 20000), baixadas de água e luz (aponte para os 3 ou 4 mil) mais as despesas do banco, fiscalização da obra, licença de utilização... Enfim, é um sugar de dinheiro brutal! :)


    Flavita,

    Obrigado pela resposta! Pois, pelo que tenho lido, já vi que todo o processo é um sorvedouro de dinheiro, de qualquer maneira, vou tirar todos esses passos a limpo, com a reunião na CM, e logo dou feedback. Já agora, qual o tempo normal, na Câmara de Cascais, para emissão de todas as licenças? Já ouvi falar num ano de espera...

  17.  # 17

    Colocado por: ADROatelierClaúdio,
    A regra geral em Cascais, é efectivamente 30% para imlantação e 50% para construção. Mas há variantes. Em geral, é também 40% do lote para areas permeáveis/ajardinadas.

    Depende da localização do terreno.
    Para poder ajudar é preciso mais dados.
    Está inserido num loteamento? É AUGI?

    Sim, a Piscina É CONTABILIZADA para a area de construção.
    O novo Regulamento Municipal clarifica bem essa questão.


    Como referi, vou verificar, de qualquer maneira, presumo (e espero 🤞) que seja loteamento, visto ser numa zona da Abóboda onde existem imensas moradias (se é que isso quer dizer alguma coisa), inclusive, na rua onde pondero construir, o meu é o único lote vazio.

    Mas espero brevemente já poder dar certezas. O que me tem preocupado são os casos onde a câmara demora mais de um ano para emitir licenças...

  18.  # 18

    Colocado por: ADROatelierClaúdio,
    Relativamente ao método construtivo.

    1. Paredes exteriores em alvenaria dupla de tijolo cerâmico e caixa de ar, com as seguintes dimensões, contadas do exterior para o interior: tijolo de 11cms + caixa de ar de 4cms + isolamento XPS na espessura provista no projecto de comportamento termico + tijolo de 15cms.

    É importante verificar que as placas de de isolamento devem ser totalmente fixas ao lado exterior do PANO DE ALVENARIA INTERIOR.
    Só assim a parede funcionará do melhor modo, ou seja:

    O pano exterior de alvenaria deverá ser menos espesso que o interior. Existe sempre alguma humidade que penetra a parede. Esta humidade na caixa de ar, condensará contra o isolamento, sendo devidamente encaminhada para o exterior.
    Resultado: não há humidades que acedam ao interior da habitação.


    2. Há alguma necessidade especifica, da sua parte, que obrigue ao isolamento das paredes interiores? Geralmente não são isoladas.

    3. Sobre o Telhado. Várias soluções, que dependem do projecto:
    - Cobertura plana, acessivel total ou parcialmente
    - Cobertura plana, não acessível, mas com o uso de paineis sandwiche com inclinação como contributo, que ficam escondidos pela platibanda
    - Cobertura inclinada, em laje betão - pode dar origem a espaços interessantes no interior
    - Cobertura inclinada "tradicional", originando um sotão mais ou menos alto e superiormente revestido com telha cerâmica

    Questões à parte sobre a linguagem mais tradicional ou contemporanea do projecto, em que a forma/tipo de cobertura é determinante para o resultado final, saiba que qualquer cobertura carece de manutenção.

    Quando temos dúvidas, é interessante analisar o tipo de construção corrente e antigo que seja mais frequente nas áreas envolventes.


    Obrigado! Já dará para ter uma noção.

    Quanto ao telhado, vou optar por telhas. Ou seja, vou aliar uma abordagem arquitectónica moderna que “case” bem com telhas.

    Uma questão, os construtores são receptivos a que sejamos nós a comprar alguns materiais? Digo isto porque consigo Telhas, tijolos, ou seja, todo o tipo de alvenarias, cerâmicas, etc. a preço praticamente de custo.

  19.  # 19

    Contrate um arquitecto que trate de todas essas burocracias camararias. Quando fiz a minha casa poucas vezes fui á Camara municipal, foi sempre o arquitecto a deslocar-se e a tratar de tudo.
    Concordam com este comentário: ADROatelier

  20.  # 20

    Colocado por: Cláudio Costa

    Como referi, vou verificar, de qualquer maneira, presumo (e espero 🤞) que seja loteamento, visto ser numa zona da Abóboda onde existem imensas moradias (se é que isso quer dizer alguma coisa), inclusive, na rua onde pondero construir, o meu é o único lote vazio.

    Mas espero brevemente já poder dar certezas. O que me tem preocupado são os casos onde a câmara demora mais de um ano para emitir licenças...


    Se quiser informar sobre qual é lote, mesmo por email, posso indicar já no momento quais são as condicionantes construtivas para o local. Estou ao dispor.

    Se se tratar de um "Licenciamento", é provável que venha a ser um ano até começar a construir.
    Se for possível ir pela "Comunicação Prévia", o prazo é claramente inferior.

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