Somos proprietários de um apartamento que não habitamos, no qual a assembleia de condomínio reuniu no início do ano, sem nos ter notificado. Nessa assembleia estava presente um total de 58% de quorum no que respeita ao mapa de quotização (o que não prefaz o total necessário para quorum deliberativo) , estando ainda assim reunida a parte necessária para quorum constitutivo. Nessa mesma assembleia foi deliberado que o meu marido (proprietário do apartamento conjuntamente comigo) seria o novo administrador de condomínio para 2008. Fomos contactados telefonicamente no final da assembleia para que nos informassem da decisão.
Embora discordemos dela. disposemo-nos a ir ao banco (eu com procuração passada pelo meu marido, uma vez que o nome que constava da acta era o dele) fazer a alteração das assinaturas. Tal não foi aceite porque o banco queria o mapa de quotizações do prédio para verficar se havia sido reunido quorum (uma vez que o mesmo não constava da acta).
Pergunto: 1- Para a alteração das assinaturas para movimentação das contas bancárias o banco necessita de quorum constitutivo ou deliberativo?
2- Para se nomear um administrador basta quorum constitutivo ou é necessário quorum deliberativo?
3-Tendo nós noção de que não procederam connosco de forma correcta, não nos tendo notificado da reunião, bem como não nos notificaram das decisões tomadas na mesma por carta registada, como é de lei, e decorrendo ainda o prazo legal para ausentes de 90 dias para contestar as decisões tomadas (embora formal e legalmente não se possa afirmar que temos conhecimento delas), como devemos agir neste momento? ou seja, qual a forma mais correcta de informar a assembleia de condóminos de que não pretendemos assumir a administração do mesmo, uma vez que não habitamos o prédio ( e nunca antes de nós aquele condomínio foi administrado por condóminos não residentes, por todas as dificuldades logisticas que daí decorrem)?
Cara reclamando, que chorrilho(série de asneiras) vai por essas bandas!!! Por isso começo por lhe indicar a legislação que deveria ser aplicada: Artigo 1432.º, n.º 3, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 2, e 1418.º, n.º 1, todos do Código Civil. Sendo que o artº 1418º refere-se às permilagens do TCPH(Título Constitutivo de Propriedade Horizontal), refere-se à Administração das partes comuns (competência da Assembleia-Geral+Administrador(a), o artº 1432º, nº 3 refere-se às deliberações que deverão ser tomadas, salvo casos especiais, o que nesta situação não acontece, pois a eleição do Administrador(a) é uma acto considerado, de rotina. Uma vez que refere que SÓ HOUVE QUORUM CONSTITUTIVO, não sei para que efectuaram a reunião visto que nada que fosse deliberado seria válido. Como se não bastasse, elaboraram uma acta mal elaborada, ao não referirem os respectivos quorum. Isso releva para o facto de ter de se inferir que os condóminos desse condomínio não têm a mínima noção de gestão de condomínios, pois de contrário até poderiam defraudar a acta elaborando-a como se fosse legal. Como não referiram esse desiderato, o banco, e a meu ver bem dado que não devem permitir acesso às contas de qualquer forma, sob pena de também serem responsabilizados, recusou aceitar pactuar com ilegalidades. Posto isto respondendo, às questões que pôs: 1º Para alteração das contas é bastante que a acta refira que foi eleito outro condómino, devidamente identificado em termos condominais, por deliberação de maioria deliberativa (simples=50%+1) : O quorum constitutivo = maioria per capita(por cabeça) o quorum deliberativo=maioria do capital investido traduzido em permilagem( i.e. permilagem de 2,1= 2 votos, permilagem 3,99= 3 votos. Òbviamente que por este processo nunca a soma dos votos, assim traduzidos, somarão a totalidade dos votos como se fosse “per capita”, no entanto se os votos forem todos no mesmo sentido, apesar de não totalizarem a permilagem, é, juridicamente considerado UNANIMIDADE, e aqui fica este pequeno apontamento para que se perceba melhor o funcionamento das reuniões. 2º Já se percebeu que o quorum constitutivo só serve para poder dar início a qualquer reunião. De seguida todas as decisões terão de ser deliberadas= quorum deliberativo. 3º Dizer que ignoram a (aqui tenho dificuldade em classificar condominalmente a atitude da reunião, mas mesmo assim vamos considerar deliberação) comunicação, porque ilegal, mas foi feita, embora telefònicamente, poderá enviar carta registada a declarar que vota contra a deliberação que a considera nula ou inválida por duas razões a saber: 1º Foi aprovada sem quorum deliberativo, ARTIGO 1433º(Impugnação das deliberações) 1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. 2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes. 3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem. 4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação. 5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo. 6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito. Atenção às datas estipuladas nos nºs 2 e 3 2º Não esteve presente na Assembleia-Geral, que apenas deveria reunir para encerrar os trabalhos por falta de quorum deliberativo. 3º Não aceitar o cargo de Administrador, pelas razões expostas e ainda por não ser condómino residente. Se por ventura, o Administrador reclamar pelo facto de, eventualmente, não terem comunicado ao Administrador a residência fora do condomínio, para convocatórias, o facto é que comunicou via telefónica, portanto não seria, em absoluto, desconhecido o vosso endereço. No entanto, pode recusar, pura e simplesmente. Ninguém pode ser obrigado a exercer a função. Nem tem de dar qualquer justificação. Nem por via judicial! Claro que esta situação acabada de lhe explicar apenas se deve exercer quando em presença de um Administrador que ao invés de ser condómino é CONDEMÓNIO, o que não me parece ser o caso. Posto isto poderão estar descansados pois a ilegitimidade, até sujeita a processo jurídico como verificaram, não vos pode ser cometida. [email protected] Cumprimentos
Caro Domusnostrum , Antes de mais, muito obrigada pela sua resposta. A sua explicação foi de facto bastante exaustiva, mas após leitura atenta fiquei com uma dúvida. Pensava que Quorum deliberativo significava 2/3 do total da premilagem do edifício (ou seja, 66%). Uma vez que não desponho do mapa de permilagem, fiz um cálculo baseado nas quotas mensais que cada condómino paga e que por sua vez foram calculadas (passo a redundância) com base na permilagem. Daí concluí que os condóminos presentes na assembleia dessa reunião representava (não 58%) mas 56,42% do capital investido. Assim sendo, quer-me parecer que me enganei e que existia Quorum deliberativo, para deliberar sobre a nomeação de novo administrador. Correcto? Começo a ficar baralhada!
Cara IM(Ilustre Membro), na verdade considerei difícil, mas não impossível, a sua declaração de falta de quorum deliberativo em presença de uma situação de quorum constitutivo, embora pela explanação que fiz no nº 1º explique a forma de contagem dos votos em caso de requisitos de quorum deliberativo. Nada impede que o quorum constitutivo, no seu limite mínimo, aliás pelo princípio enunciado, que não é invenção minha como se pode constatar pelo artº 1430º, nº 2 do cód. civil - Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artº 1418º se refere.Cabe aqui um reparo. Quando refiro a determinação dos votos na conversão da permilagem, por lapso indiquei a conversão por percentagem, pelo que em vez de considerar 2 votos deve conbsiderar 20 e assim por deante. Para melhor compreender o processo de deliberção das Assembleias-Gerais, devo informá-la que são 5 os modelos de voatação: Maioria simples (50%+1) Maioria qualificada (2/3) Maioria qualificada sem oposição (2/3, pode haver abstenções mas nenhum voto contra) Unanimidade e finalmente Dupla Maioria (aqui cabe referir que, se para as outras mairorias poderá haver quorum constitutivo mínimo, 50%+1, para haver reunião, na maioria dupla, se a deliberação tiver de ser obtida através, por exemplo de maioria qualidade, significa que terá de haver quorum constitutivo de 2/3 e deliberativo também de 2/3). Quanto à dificuldade que apresenta, pelo facto de não saber as permilagens, isso deve-se ao facto de não o ter solicitado ao Administrador, que é obrigado a facultar. Tratando-se de eleição de novo Administrador é bastante a maioria simples. Caso se tenha verificado os requisistos que refere a deliberação está correcta. [email protected] Cumprimentos
Boa noite. No prédio onde vivo têm-se registado alguns problemas de acompanhamento da administração (uma empresa contratada). A situação complicou-se com a falta de pagamento de alguns serviços, levando alguns condóminos a convocar uma reunião para analisar a situação e divulgarem as informações que tinham. Eu também assinei um folha que me informava da realização dessa reunião e que também a representante da administração estaria convocada. Acontece que a administração no dia marcado divulgou uma informação a informar que não teria tempo de preparar a documentação solicitada e nesse documento convocava nova assembleia para daí a 4 semanas. Em face destas informações pensei que não haveria reunião e não compareci à mesma. Os tais condóminos que convocaram a reunião, chamaram, sem que ninguém soubesse, pelo menos a generalidade, uma outra empresa de administração de condominios para estar presente. Passados mais de 2 meses fui informado que foi eleita outra administração e simultaneamente a quota de condomínio passa passa para o dobro. Recebi hoje a acta dessa reunião de 16 de março, estando presente 44,4% do valor do prédio (a fazer fé na referida acta). Gostava de saber a opinião de quem sabe desta matéria. Obrigado. Luis
Caro homónimo. Complicado... a reunião foi convocada por condóminos, a antiga administração tentou torpedeá-la e você, por não ter percebido a jogada, pensou que não haveria reunião.
Isto é assunto para um jurista se pronunciar, mas cá vai a minha interpretação...
Se a convocatória para essa Assembleia foi «bem feita», isto é, precavendo-se contra este tipo de jogadas, dizia qualquer coisa do tipo: «a Assembleia reunirá às 21h. Caso não haja quorum suficiente, reunirá em segunda convocatória às 21h30». Desta forma, e como você recebeu a convocatória, a Assembleia reuniu legalmente (mesmo com menos de 50% do valor do prédio presente).
Quanto às decisões tomadas, teria de nos dizer qual a Ordem de Trabalhos proposta na referida convocatória...
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Antes de mais obrigado pela amabilidade em responder. Quanto à Ordem de Trabalhos simplesmente não existia, as razões da convocação foram-me apresentadas verbalmente. A reunião seria para solicitar esclarecimentos à administração e acabou por aparecer uma outra empresa já com proposta de orçamento e tudo. Acabaram por exonerar a anterior administração e eleger a nova e decidir novas quotas.
Outra questão é terem passado mais de 2 meses até receber uma carta da nova administração com a acta da reunião a comunicar as decisões tomadas. Como propõe um aumento para o dobro da minha quota apetece-me contestar. Será que tenho razões (jurídicas)?