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Comprar casas e imóveis

Sinal CPCV e situação ilegal do apartamento à venda

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    • elle
    • 7 setembro 2018

     # 1

    Boa tarde
    no dia 23 de Agosto assinei um CPCV pela compra de um imóvel vendido por uma agência imobiliária, e no ato da assinatura entreguei um sinal de 2.000 euros em cheque.
    O tal imóvel estava comercializado no site da agência como "Duplex". No piso do baixo havia de facto uma escada que dava no sotão, e nada foi acrescentado naquela altura sobre a situação do mesmo.
    Só depois da assinatura pedi os documentos do apartamento (que não tinha pedido antes, confiando na seriedade da agência).
    Ao examinar o registo predial, reparei que o sotão não pertencia à fracção que iria comprar, nem sequer esta fracção tinha exclusividade do acesso. Isso configura-se como aproveitamento ilegal do sotão, que neste caso é parte comum do prédio.
    A agência disse que é uma situação muito comum, que a dona actual comprou o imóvel há 13 anos já naquele estado, que nunca houve problemas nem irão haver, mas eu não quero fazer o negócio nesta condição, então pedi para eles redigirem uma ata da assembleia do condomínio onde os condóminos reconheçam a exclusividade do uso à fracção em questão, para depois eu puder alterar a propriedade horizontal.
    A minha pergunta é
    Tenho direito a obter a devolução do sinal dado se eu desistir da compra por causa da ilegalidade da situação apresentada, ou se eles não conseguirem obter a acta do condomínio assinada por todos os donos?
    (como é óbvio no CPCV não existe nenhuma referência ao "Duplex", nem ao sotão, mas sim só aos codigos do registo predial que referem-se à fracção como está no piso de baixo do "Duplex".)

    Obrigada

  2.  # 2

    Guardou as imagens e textos do apartamento publicitadas pela agência imobiliária?
    • elle
    • 7 setembro 2018

     # 3

    Sim, tenho tudo, até o anúncio imprimido com fotográfias e tudo.
    • elle
    • 7 setembro 2018

     # 4

    Já vi o que está no registo predial, não se diz nada acerca do sotão, que nem é fracção autónoma, não tendo ligação a qualquer parte comum do prédio, mas sim sendo ligado só à fracção de baixo.
    Por não ser mencionado no título constitutivo da PH presume-se parte comum.
    • size
    • 7 setembro 2018

     # 5

    O problema é que assinou um CPCV sem confirmar a real composição fisica do imóvel junto da Conservatória. Em termos juridicos o que assinou estará correto.
    Nunca confiar naquilo que as imobiliárias apresentam na publicidade.

    Poderá ter bases para reclamar perante o confronto do ´que dizia a publicidade e a situação real. Pelo menos poderá renegociar o preço. Um bom caso para um Juíz decidir.

    Para se alterar o TCPH torna-se necessário que o administrador convoque uma assembleia para o efeito, onde terão que ser obtidos os votos a favor de TODOS os condóminos do prédio, devendo tal deliberação ser consagrada na tal ata. Será viável concretizar tal expediente ?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: elle

  6.  # 6

    Colocado por: elleSim, tenho tudo, até o anúncio imprimido com fotográfias e tudo.


    Óptimo.

    Já viu o título constitutivo da propriedade horizontal (escritura de propriedade horizontal)?

    O acesso ao sotão é único? O sotão está divido?

    Fale com o administrador do prédio. Pode ser que existam actas com mais informação.

  7.  # 7

    Colocado por: elleJá vi o que está no registo predial, não se diz nada acerca do sotão, que nem é fracção autónoma, não tendo ligação a qualquer parte comum do prédio, mas sim sendo ligado só à fracção de baixo.
    Por não ser mencionado no título constitutivo da PH presume-se parte comum.


    Então vai ter de começar a pensar redigir reclamação no livro de reclamações da imobiliária e no IMPIC
    http://www.impic.pt/impic/pt-pt/queixas-ou-reclamacoes/apresentar-queixa-ou-reclamacao.
    As mediadoras estão obrigadas a contratar um seguro de responsabilidade civil no valor de 150.000€ para a possibilidade de indemnização, caso alguma pessoa venha a sofrer prejuízos devido ao mau desempenho da mediadora.

    Para eventual reparação de danos poderá ter de recorrer aos julgados de paz ou aos centros de arbitragem.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: elle
    • elle
    • 7 setembro 2018

     # 8

    Poderá ter bases para reclamar perante o confronto do ´que dizia a publicidade e a situação real. Pelo menos poderá renegociar o preço. Um bom caso para um Juíz decidir.

    Se quisesse desistir da compra, teria direito ao sinal (ou eventualmente ao dobro)?


    Para se alterar o TCPH torna-se necessário que o administrador convoque uma assembleia para o efeito, onde terão que ser obtidos os votos a favor de TODOS os condóminos do prédio, devendo tal deliberação ser consagrada na tal ata. Será viável concretizar tal expediente ?

    Acho que vai ser muito difícil, até pq não há condomínio organizado no prédio.
    Se eles (agência e dona do apartamento) quisessem, tudo se poderia fazer daqui a um mês, mas a minha sensação é que eles queiram vender assim como está ao primeiro investidor que não se preocupe com a situação do sotão...
    De qualquer forma, a acta do condomínio é um documento cuja existência será necessária para eu comprar a casa. A agência foi informada disso.
    A minha questão é se posso pedir a devolução do sinal (ou do dobro) se eles não cumprirem o meu pedido pq a publicidade estava enganosa.

    O acesso ao sotão é único? O sotão está divido?

    O acesso só é possível pelo apartamento que iria comprar. Não tem outra maneira de lá chegar.
    Não está dividido, de facto é usado só por aquela fracção, e não há actas com mais informações.
    • elle
    • 7 setembro 2018

     # 9

    As mediadoras estão obrigadas a contratar um seguro de responsabilidade civil no valor de 150.000€ para a possibilidade de indemnização, caso alguma pessoa venha a sofrer prejuízos devido ao mau desempenho da mediadora.

    Então o melhor se calhar seria falar com um advogado para avançar com a queixa formal (eu só conseguia comprar a casa pq estava a vender a minha, mas não podendo concluir a compra vou perder também o negócio de venda) ou aceitar a eventual devolução do sinal ?
    Ou ainda negociar outro valor do imóvel?

  10.  # 10

    Colocado por: elle
    Então o melhor se calhar seria falar com um advogado para avançar com a queixa formal (eu só conseguia comprar a casa pq estava a vender a minha, mas não podendo concluir a compra vou perder também o negócio de venda) ou aceitar a eventual devolução do sinal ?
    Ou ainda negociar outro valor do imóvel?


    As imobiliárias estão vinculadas a vários deveres e por incumprimento poderão responder no Tribunal.
    As imobiliárias estão obrigadas a certificar-se de que as características anunciadas são as efectivas.

  11.  # 11

    "No Problemo!"

    https://forumdacasa.com/discussion/16097/1/comprar-e-remodelar-casa-com-aproveitamento-de-sotao-que-nao-consta-na-caderneta-predial/


    Se fosse só o piso de baixo,estava bem o preço?

    Ninguém vai lhe vai tirar o uso do sótão.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: elle
    • size
    • 7 setembro 2018 editado

     # 12

    Colocado por: elle

    De qualquer forma, a acta do condomínio é um documento cuja existência será necessária para eu comprar a casa. A agência foi informada disso.
    A minha questão é se posso pedir a devolução do sinal (ou do dobro) se eles não cumprirem o meu pedido pq a publicidade estava enganosa.

    À partida, não havendo condomínio organizado, não vai conseguir a deliberação e ata para a alteração do TCPH:

    E qual o argumento justificativo que pode invocar para que lhe seja devolvido o sinal ? Existe algum incumprimento do CPCV ?
    É que, o que fica em causa é, precisamente, o cumprimento ou não, do CPCV que ambas as partes assinaram.
    O que a imobiliária publicitou e a ilegalidade fisica que existe no apartamento não ficou especificada no CPCV para a sua salvaguarda.

    Acaba por ter um grande problema em mãos. Tudo por negligência da imobiliária que, se as coisas derem para o torto, haverá motivo para apresentar queixa no IMPIC por se apresentar no mercado a vender gato por lebre.
    Concordam com este comentário: elle

  13.  # 13

    Também se não pedir empréstimo,o banco não colocará problemas.
    • elle
    • 7 setembro 2018 editado

     # 14

    Colocado por: Palhava"No Problemo!"

    https://forumdacasa.com/discussion/16097/1/comprar-e-remodelar-casa-com-aproveitamento-de-sotao-que-nao-consta-na-caderneta-predial/


    Se fosse só o piso de baixo,estava bem o preço?

    Ninguém vai lhe vai tirar o uso do sótão.


    O senhor está a dizer que não haverá próblemas, mas eu não me ia meter nisso. O preço negociado é 195.000 euros por 55 mq de área bruta, não contabilizando o sotão. Não está a ser nada barato (centro de Lisboa).
    Não quero ter queixas nenhuma nem próblemas pela vida toda devidos ao tal sotão.
    • elle
    • 7 setembro 2018 editado

     # 15

    Colocado por: sizeAcaba por ter um grande problema em mãos. Tudo por negligência da imobiliária que, se as coisas derem para o torto, haverá motivo para apresentar queixa no IMPIC por se apresentar no mercado a vender gato por lebre.

    É mesmo isso. Mas também sei que as queixas no IMPIC são demoradas por serem muitas e tratadas por poucos funcionários.
    Portanto acho que se não se concretizará o condomínio organizado daqui a poucas semanas, posso só esperar que a agência e a vendedora devolvam o sinal, caso contrário vou passar os papeis ao advogado.

  16.  # 16

    Eu moro assim desde 2004...
    O banco nem fez vistoria à casa...

    Nem vale a pena tentar legalizar.

    Só descobri depois do CPCV assinado.
    Ainda era muito verde.

    Foi a Era-Avenidas Novas... já fechou a agência...e achei engraçado passar lá e ver a placa de outra imobiliária a anunciar o arrendamento do espaço na Conde Valbom
    • size
    • 8 setembro 2018

     # 17

    Colocado por: elle
    É mesmo isso. Mas também sei que as queixas no IMPIC são demoradas por serem muitas e tratadas por poucos funcionários.
    Portanto acho que se não se concretizará o condomínio organizado daqui a poucas semanas, posso só esperar que a agência e a vendedora devolvam o sinal, caso contrário vou passar os papeis ao advogado.


    Sim, mas se a situação não for corrigida de forma a concretizar o negócio que era espectável (anunciado) ou devolverem-lhe o sinal, poderá apresentar queixa e pugnar por uma indemnização prevista na lei 15/2016.

    A imobiliária transgrediu o artigo 17º dessa lei, nomeadamente, a alínea b) do nº 1. Aliás, fê-lo deliberadamente quando perante a sua consulta do registo na Conservatória (a que estão obrigadas a verificar) publicitaram o imóvel com características diferentes,

    Artigo 17.º

    Deveres para com os clientes e destinatários

    1 - A empresa de mediação é obrigada a:

    a) Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover;

    b) Certificar-se da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes;

    c) Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro;

    d) Comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.
    • elle
    • 8 setembro 2018

     # 18

    Colocado por: PalhavaNem vale a pena tentar legalizar.

    Só descobri depois do CPCV assinado.
    Ainda era muito verde.

    Foi a Era-Avenidas Novas... já fechou a agência...e achei engraçado passar lá e ver a placa de outra imobiliária a anunciar o arrendamento do espaço na Conde Valbom


    Não concordo, vale sempre a pena tentar legalizar.
    É a ERA também no meu caso, deve ser costume deles, mas acho que é uma situação muito frequente em Lisboa.
    • elle
    • 8 setembro 2018

     # 19

    Colocado por: sizeSim, mas se a situação não for corrigida de forma a concretizar o negócio que era espectável (anunciado) ou devolverem-lhe o sinal, poderá apresentar queixa e pugnar por uma indemnização prevista na lei 15/2016.

    Sim, está tudo muito claro. Obrigada!

  20.  # 20

    Colocado por: elle

    Não concordo, vale sempre a pena tentar legalizar.
    É a ERA também no meu caso, deve ser costume deles, mas acho que é uma situação muito frequente em Lisboa.

    Mudar o título constitutivo do prédio é uma tarefa hercúlea.
    1-Aprovação por unanimidade do condomínio
    2-Projectos a apresentar na câmara (arquitetura, engenharia)
    3-Gastos com as obras de adaptação à legislação em vigor
    4-Vistorias
    Etc
    Para ficar a pagar mais IMI e condomínio...
    Basta um entrave para nem se conseguir nada.
    Um vizinho invejoso, por exemplo.Para já nem falar em impedimentos decorrentes do RGEU...
    Concordam com este comentário: bluewings

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