Iniciar uma discussão

1. • Helena_S
   • 24 setembro 2018

    # 1

   Boa noite,
   
   Vivo, há 1 ano, numa casa arrendada, parcialmente mobilada e com cozinha equipada.
   O esquentador já tem 10 anos nunca funcionou muito bem, situação que me foi comunicada pelo senhorio, quando o tentou ligar.
   Passado um ano, agravaram-se os problemas: o tubo de ligação ao piloto estava sujo e aquele deixou de ligar. Tive de pagar o arranjo, pois o senhorio afirmou que o problema era de desgaste corrente e constante e que esse custo seria suportado por mim. 3 semanas depois, novo problema: o piloto nem sequer acende!
   Tendo em conta que: o esquentador está velho, que os problemas que apresenta se devem ao desgaste e não à minha negligência ou culpa e que o contrato é omisso nesse sentido (apenas refere que as reparações ficam a cargo do inquilino se este for o responsável pelo dano, o que não é o caso), de quem é a responsabilidade do arranjo?
   Existe uma cláusula no contrato de que as obras de conservação ordinária ficam a meu cargo, mas este tipo de arranjo não parece enquadrar-se aí.
   Alguém sabe de quem é a responsabilidade ese existe algum artigo específico relativamente a esta situação?
   Obrigada!
2. • pauloagsantos
   • 24 setembro 2018

    # 2

   teóricamente a responsabilidade é do senhorio, mas na prática já viu que vai ter problemas para senhorio o trocar.
   
   assim eu comprava um novo, mas guardava o velho. quando saisse da casa tirava o meu esquentador e montava o velho

   Concordam com este comentário: eu, luisms, AlexMontenegro, pedrosslp, jorgferr, sognim, two-rok, Jacinta
3. • Helena_S
   • 24 setembro 2018

    # 3

   Pois, é que ele está a dificultar as coisas sem necessidade, tendo o próprio afirmado que de início ele apresentava problemas.
   Essa ideia parece boa mas de momento não tenho capacidade financeira para comprar umm.
   Obrigada!
4. •  
     happy hippy
   • 24 setembro 2018

    # 4

   Colocado por: Helena_S
   Alguém sabe de quem é a responsabilidade ese existe algum artigo específico relativamente a esta situação?
   Obrigada!

   
   
   Minha estimada, a regra é a de que a coisa locada deve ser restituída no estado em que foi recebida pelo locatário, ressalvadas as assinaladas deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato, devendo, em todo o caso, ser ainda relevado as pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade, e que devem ser reparadas pelo inquilino, aquando da restituição.
   
   Por isso, no momento da restituição do prédio, por motivo da cessação do contrato, há ainda que distinguir, segundo critérios ditados pelo bom senso, entre as deteriorações do imóvel correspondentes a uma utilização normal, corrente, ou prudente, que não obrigam à sua reparação e as deteriorações que, embora lícitas, obrigam à sua reparação, por virtude do carácter marcadamente pessoal da utilização do prédio, que elas pressuponham.
   
   Regra geral, se o dano resultar apenas do desgaste e decurso do tempo, a reparação caberá ao senhorio, caso contrário, verificando-se que a deterioração resulta de conduta imprudente dos arrendatários, deverão estes proceder à respectiva reparação. Segundo o art. 1074° do CC, “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”, sendo que tais despesas são, dedutíveis em sede de IRS.
   
   Por outro lado, existe um dever de manutenção e restituição do imóvel, tal como previsto no art. 1043° do CC, que diz o seguinte: “Na falta de convenção, o inquilino é obrigado a manter e restituir o bem arrendado no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”.
   
   Em suma, o arrendatário deve utilizar o prédio prudentemente, ou seja, como o utilizaria um bom pai de família, isto é, pelo comportamento que, nas circunstâncias concretas, deverá exigir-se a uma pessoa de bem.
   
   Fundamentação:
   
   Em tese, as obras nos contratos de arrendamento são da responsabilidade do senhorio, a menos que algo seja estipulado em contrário no contrato. Sendo assim, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, pelo que o arrendatário apenas poderá executar quaisquer obras quando o contrato assim o estipule ou quando obtenha autorização, por escrito, do senhorio.
   
   Existe uma situação excepcional, relativa às reparações urgentes pelo arrendatário, as quais poderão ser objecto de compensação com o valor das rendas. Importa destacar aqui o que é considerado urgente, quando não existe urgência na reparação o arrendatário terá de propor uma acção judicial contra o senhorio para que este seja condenado a realizá-las. O arrendatário terá direito, no final do contrato, a uma compensação por obras licitamente feitas.
   
   Tem sido considerado como obras de conservação ordinárias: (i) A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; (ii) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização; (iii) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data sua celebração.
   
   Entende-se por obras de conservação ordinárias, aquelas que se encontram relacionadas com o envelhecimento exterior e interior do prédio e com o seu uso normal.
   
   A jurisprudência tem considerado como obras de conservação ordinárias, “a reparação de janelas e portas com vidros partidos, bem como a realização de outras obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado”, bem como “a reparação do telhado e do mais que se mostre necessário para impedir a infiltração no locado das águas das chuvas” ou “as reparações indispensáveis para fazer face ás deteriorações do locado, decorrentes de inundações por entupimento de esgotos do prédio e ainda das águas pluviais do andar de cima”. Em termos gerais uma obra de conservação ordinária não mexe na estrutura do imóvel.
   
   Não obstante as previsões legais, no que respeita ao direito do arrendatário à realização de obras pelo senhorio, é necessário que exista uma certa proporcionalidade entre os valores das obras e das rendas, considerando o cariz sinalagmático do vínculo contratual e o respeito pelo princípio geral de direito do equilíbrio das prestações.
   
   O contrato de arrendamento não é um contrato que vise a atribuição de vantagens desproporcionadas e unilaterais ao arrendatário, mas um contrato sinalagmático em que a renda deve representar uma equilibrada retribuição do gozo e fruição que o senhorio proporciona que o inquilino faça da coisa arrendada, devendo a renda ser de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade (impostos, despesas de conservação, etc) e ainda restar uma importância que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada e seja o benefício do senhorio emergente do contrato.
   
   Margarida Grave, citada por França Pitão, na senda do que vinha sendo entendido já, doutrinal e jurisprudencialmente, entende por obras de conservação ordinária “aquelas que estão relacionadas com o envelhecimento exterior e interior do prédio e com o seu uso normal” e por obras de conservação extraordinária “as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que, não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano” (in “Novo Regime do Arrendamento Urbano”, 2ª. edição actualizada, pág. 550. Cfr. ainda Aragão Seia in “Arrendamento Urbano Anotado e Comentado”, 2ª. edição, pág. 148/149).
   
   O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 04/12/2000 decidiu: "I - São três os tipos de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos usufruídos mediante contrato de arrendamento: a) obras de conservação ordinária - reparação e limpeza geral do prédio, obras impostas pela Administração Pública e, em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração; b) obras de conservação extraordinária - ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano; c) obras de beneficiação - todas as restantes. II - Sem prejuízo de o locatário ser obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (artigo 1043 do Código Civil) ou de as partes terem convencionado, por escrito, que fiquem a cargo do arrendatário (artigo 120 do Regime do Arrendamento Urbano), as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio - artigo 11 do Regime do Arrendamento Urbano."
   
   Conclusão:
   
   Por tudo quanto se houve exposto e fundamentado, em princípio, o locatário é responsável pelas deteriorações da coisa e, portanto, para que o não seja, necessita de provar que a causa destas lhe não é imputável, nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa: ou seja, incumbe-lhe o ónus da prova de que nem ele nem terceiro a quem tenha permitido a utilização, foram causadores das deteriorações. Logrando produzir esta prova, somos de recorrer ao princípio de que cabem na esfera das obras ordinárias, quaisquer tipo de obras relacionadas com o envelhecimento exterior ou interior do edifício, desde que se tenha feito um uso normal, desde que tais danos não sejam directamente imputáveis ao arrendatário.
   
   Devo salientar que nos casos em que o locado seja arrendado com recheio incluído, é de todo aconselhável a estipulação de cláusulas que salvaguardem a deterioração dos bens móveis em questão bem como a atribuição das respectivas responsabilidades, onde deverá constar um inventário dos referidos bens e o seu estado de conservação no momento de entrega do imóvel.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
5. • Helena_S
   • 24 setembro 2018

    # 5

   Boa noite e muito obrigada pela sua resposta.
   Já tinha lido essa informação, contudo, não é exaustiva relativamente ao tipo de obras, pelo que fiquei na dúvida.
   O esquentador apresenta-se desgastado pelo uso, o que é normal, tendo ele 10 anos. O que não é normal é o senhorio querer imputar-me a responsabilidade de pagar por um arranjo que se deve a uso cumulativo (usufrui de 1 ano apenas) e quando ele próprio me avisou que não funcionava correctamente. E aqui não é possível apresentar provas, pois irá negar que o disse.
   Produzir prova da minha ausência de responsabilidade é simples, o técnico da marca atestará a sua condição.
   A minha dúvida são as obras ordinárias: trata-se de uma reparação de um equipamento e não de uma intervenção, para além de que não corresponde a esta situação: "(iii) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data sua celebração." À data da celebração do contrato, já existiam problemas com o esquentador (e com a sua montagem e a respectiva canalização do gás, mas isso é outra conversa). Portanto, estou na dúvida se poderá alegar que se trata de uma obra de conservação ordinária, porque não quer ter a despesa. E no caso de ser necessário um esquentador novo ou remodelar a montagem da canalização, que está mal-feita? terei de ser eu a suportar a despesa?
   Quanto ao recheio da casa, não consta do contrato nem está inventariado, pelo que também não existe referência ao seu estado de conservação. Aliás, o apartamento foi-me entregue num estado muito pouco salubre e ainda com as coisas do anterior arrendatário.
6. • size
   • 25 setembro 2018

    # 6

   Colocado por: Helena_S
   A minha dúvida são as obras ordinárias: trata-se de uma reparação de um equipamento e não de uma intervenção, para além de que não corresponde a esta situação: "(

   
   
   Exactamente. ...caso o senhorio se apresente demasiado renitente e prepotente, há que colocar os pontos nos iiiii
   O que está em causa é a ocorrência de uma avaria na habitação, que a impede de utilizar em pleno o imóvel nas condições a que se destina, que é habitação arrendada com equipamentos.
   Cabe ao senhorio reparar qualquer avaria que ocorra na habitação, quer seja na canalização de água, do gás, nos esgotos, frigorifico, máquinas de lavar, etc.
   A avaria interna do esquentador que relata, não poderá ser considerada como provocada por uma utilização negligente da sua parte. Não andou por lá a mexer, pois não ? : )
   
   Por isso, se entender, cumpra-se a lei:
   ...........................................
   
   Obrigações do locador
   
   Artigo 1031.º
   
   São obrigações do locador:
   a) Entregar ao locatário a coisa locada;
   b) Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
7. •  
     happy hippy
   • 25 setembro 2018

    # 7

   Colocado por: Helena_SBoa noite e muito obrigada pela sua resposta.
   Já tinha lido essa informação, contudo, não é exaustiva relativamente ao tipo de obras, pelo que fiquei na dúvida.

   
   
   Minha estimada, houve-se de facto este escrito laborado a partir de uma outra intervenção minha, se bem que, em bom rigor, não me limitei a replicar o que então tinha lavrado, mas procurei, tanto quanto possível, melhor complementar aquela informação. E neste concreto, pese embora a sua posição me mereça toda a simpatia (leia-se, entendo que a responsabilidade é do senhorio), em boa verdade, querendo podia eu aqui também laborar em legitima defesa daquele...
   
   

   Colocado por: Helena_S
   O esquentador apresenta-se desgastado pelo uso, o que é normal, tendo ele 10 anos. O que não é normal é o senhorio querer imputar-me a responsabilidade de pagar por um arranjo que se deve a uso cumulativo (usufrui de 1 ano apenas) e quando ele próprio me avisou que não funcionava correctamente. E aqui não é possível apresentar provas, pois irá negar que o disse.
   Produzir prova da minha ausência de responsabilidade é simples, o técnico da marca atestará a sua condição.

   
   
   Estes problemas seriam evitados se cuidasse de lavrar um documento complementar ao contrato de arrendamento que fizesse referência ao estado do locado e nas coisas nele havidas. Não havendo tal convenção, resulta da lei que o inquilino é obrigado a manter e restituir o locado no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização e em conformidade com os fins do contrato (art. 1043° do CC).
   
   Desta sorte, por não existir aquela convenção, presume-se que tudo quanto se havia no locado estava em condições bastantes para assegurar o gozo (cfr. nº 2 do art. 1043º CC), pelo que, transfere-se o ónus da prova para si. Atente que a regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de prova (cfr. art. 342º CC).
   
   Face ao referido desgaste e outros sinais de deterioração, pode e deve desses factos produzir prova que sustente a sua posição, seja ela testemunhal (de técnicos) e/ou (preferencialmente) fotográfica e escrita - parecer (leia-se, simples documento, timbrado ou no limite, assinado) laborado pelos técnicos que atestem que o equipamento, não obstante o prudente uso, apresenta-se no estado relatado.
   
   

   Colocado por: Helena_S
   Portanto, estou na dúvida se poderá alegar que se trata de uma obra de conservação ordinária, porque não quer ter a despesa. E no caso de ser necessário um esquentador novo ou remodelar a montagem da canalização, que está mal-feita? terei de ser eu a suportar a despesa?
   

   
   
   Descuide, a jurisprudência já cuidou de diferenciar - e inclusive elencar a título exemplificativo - quais as reparações ordinárias e quais as extraordinárias. Como já foi de ressalvar, em termos gerais uma obra de conservação ordinária é toda aquela que não tenha qualquer relação com a estrutura do imóvel. Uma obra de conservação extraordinária, implicará necessariamente, alterações na estrutura do imóvel.
   
   Para melhor esclarecer, atente que a lei elenca três tipos de obras, a saber: de manutenção; de conservação; e de beneficiação.
   
   As obras de manutenção são as previstas no art. 1043º do CC. Por obras de manutenção deve entender-se a reparação, feita dia a dia, das deteriorações e avarias inerentes à utilização do locado. Vão desde a limpeza do locado até à pintura do seu interior, passando pelo arranjo de uma torneira, de uma tomada de energia eléctrica, da campainha da porta, guarda do locado. São, em regra, pequenas coisas de todos os dias mas que se podem transformar-se em obras onerosas se deixam de ser feitas oportunamente, se acumulam e arrastam posteriores deteriorações de maior monta.
   
   As outras duas categorias aqui não aproveitam, mas a mero título informativo, as obras de conservação situam-se num grau superior. São as destinadas a fazer durar o locado ou a repôr o prédio com o nível de habitabilidade idêntico ao existente à data da celebração do contrato e, ainda, as impostas pela Administração, face aos regulamentos aplicáveis, para lhe conferir as características habitacionais existentes ao tempo da concessão da licença de utilização; mas com exclusão do seu âmbito das obras de manutenção, sendo que, tanto as ordinárias como as extraordinárias são da exclusiva responsabilidade do senhorio. Finalmente, temos o conceito de obras de beneficiação, o qual é residual: são as que excedem as duas anteriores categorias. Também estas estão a cargo do senhorio mas apenas nas condições indicadas para as de conservação extraordinária.
   
   Mas, respondendo muito directamente à sua questão: Ao senhorio (cfr. al. b) art. 1031º e nº 1 do art. 1037º, ambos do CC)! No mais, o senhorio só é obrigado a realizar as obras de conservação ou beneficiação, se o montante do respectivo custo, cotejado com a rentabilidade do prédio, for relativamente moderado, de sorte a poder ser pago pelo rendimento do prédio. O que não é manifestamente o caso.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar