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1. • kabasuda1
   • 6 outubro 2018 ^editado

    # 1

   Boa tarde,
   
   Neste momento encontro-me "de olho" num imóvel para adquirir (o imóvel encontra-se em venda numa imobiliária).
   
   Fiz um pouco de pesquisa ao imóvel e verifiquei em CRP que existe uma penhora sobre o imóvel (divida a um banco) e que o mesmo está é alvo da uma venda judicial (leilão).
   
   Quando falei com a imobiliária em questão não referi que sabia da penhora, contudo perguntei se o imóvel era vendido livre de ónus ou encargos, ao qual me reponderam que não havia nenhuma dívida associada ao bem (o agente não era o responsável pelo imóvel em questão), mas também me disse que na eventualidade de existirem dívidas, ficava tudo limpo na escritura (os próprios advogados da imobiliária tratavam do assunto).
   
   A minha questão é a seguinte: é possível o imóvel estar em venda judicial em simultâneo a uma venda por imobiliária? (até porque fiquei com a ideia que a própria imobiliária desconhecia da penhora e venda judicial)
   
   Que cuidados devo ter?
   
   Se pretender adquirir o imóvel qual o melhor procedimento? Adquirir pela imobiliária ou tentar pelo leilão?
2. • Mariasevera
   • 6 outubro 2018

    # 2

   Já me dei conta de uma situação idêntica.No fundo o "entalado" deve estar à procura de uma última oportunidade de sair por cima...
   As imobiliárias de uma forma geral angariam.Só depois de arranjarem um comprador é que vão ver as papeladas dos imóveis.

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3. • Mariasevera
   • 6 outubro 2018

    # 3

   A entidade que exerceu a penhora é o estado?
   Pensei que se assim fosse a venda hipotética ficaria congelada.
4. • kabasuda1
   • 6 outubro 2018

    # 4

   Colocado por: MariaseveraA entidade que exerceu a penhora é o estado?
   Pensei que se assim fosse a venda hipotética ficaria congelada.

   
   
   
   Trata-se de um imóvel que foi inicialmente alvo de um arresto (em que o sujeito ativo é um particular) e só dps é que foi feita a conversão da penhora. Contudo pelo que me apercebi os executados continuam a habitar no imóvel, e tendo em conta que já são idosos (+75anos) tenho receio de seguir pela via do leilão.
5. • fagulhas
   • 7 outubro 2018

    # 5

   Colocado por: MariaseveraNo fundo o "entalado" deve estar à procura de uma última oportunidade de sair por cima...
   .

   
   Saberá lá a historia, que esse entalado terá passado para chegar ao ponto de penhora de hpp. E não, não foi o Estado a penhorar, foi divida de banco, como acima é referido.
6. • Mariasevera
   • 7 outubro 2018

    # 6

   Lamento imenso que as pessoas tenham que passar por estas situações difíceis.Ninguém está imune a um dia ter esse tipo de problemas.Por isso respeito as pessoas porque um dia posso ser eu ou os meus próximos.
   
   "Entalado" é uma expressão para designar o Penhorado...pode não ser muito feliz, por isso peço desculpa de ofendi alguém.
   
   
   Na conservatória de registo predial constam as penhoras do bem imóvel.
   
   Só é possível escriturar quando as penhoras estão limpas?
7. • FJDMC
   • 7 outubro 2018

    # 7

   Não, pode escriturar com a penhora desde que diga que vai assumir a penhora, ou seja, a escritura não poderá referir-se ao prédio sem ónus ou encargos.
   Em todo o caso, aconselho-a a não escriturar sem que a penhora se mostre cancelada porque senão a penhora passa para si.
8. • kabasuda1
   • 8 outubro 2018

    # 8

   Obrigado pela ajuda! Contudo uma grande dúvida persiste.
   
   Do ponto de vista legal é possível o imóvel se encontrar em venda judicial e venda por uma imobiliária simultaneamente?
9. • FJDMC
   • 8 outubro 2018

    # 9

   Já tentou pesquisar no e-leiloes?
   Perceber quem é o agente de execução
10. • tipla
    • 8 outubro 2018 ^editado

     # 10

    Colocado por: kabasuda1Obrigado pela ajuda! Contudo uma grande dúvida persiste.
    
    Do ponto de vista legal é possível o imóvel se encontrar em venda judicial e venda por uma imobiliária simultaneamente?

    
    
    É.
    
    Se o "penhorado" conseguir vender através de uma imobiliária, sem que o comprador se aperceba da existência de uma venda judicial do mesmo imóvel, então poderá dar-se o caso (é o que ele espera com a venda extrajudicial) de vender por um bom preço, que lhe permita pagar as dívidas correspondentes às penhoras, e ainda ficar com algum para ele.
    
    Na venda judicial é mais provável o preço de venda ser inferior (ao obtido pela imobiliária), para além de que o pagamento terá que passar pelo agente de execução/pelo processo, e não directamente para o proprietário.
    
    Em todo o caso, para conseguir concretizar a venda extrajdudicial, das duas uma,
    Ou o vendedor recebe um sinal que lhe permite extinguir as penhoras, e depois avança para a venda com o imóvel já desonerado;
    Ou o vendedor assegura a comparência dos credores (com penhoras registadas) na escritura, e eles recebem o que lhes competir nesse acto, assim "autorizando" a venda.
    
    (Isto tudo, em teoria...)

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11. • kabasuda1
    • 8 outubro 2018

     # 11

    Colocado por: FJDMCJá tentou pesquisar no e-leiloes?
    Perceber quem é o agente de execução

    
    
    Sim.
    
    Eu estava inicialmente a procurar um imóvel através de imobiliárias, até que me deparei com a moradia em questão. De seguida comecei a procurar por imóveis semelhantes na zona (para ver se o preço pretendido se adequa), quando para minha surpresa estava também em venda judicial no e-leilões! Como já tinha conta tive acesso de imediato a toda a documentação legal (daí saber da penhora).
    
    Já falei com o agente de execução e pelo que percebi não faz a mínima ideia que o bem sem encontra numa venda extrajudicial assim como o agente imobiliário desconhece das penhoras e da respetiva venda judicial. Para ambas as partes, ainda não "confrontei" com o facto de saber o que se passa com imóvel.
    
    
    
    
    
    

    Colocado por: tipla
    
    Na venda judicial é mais provável o preço de venda ser inferior (ao obtido pela imobiliária), para além de que o pagamento terá que passar pelo agente de execução/pelo processo, e não directamente para o proprietário.
    

    Estas pessoas agradeceram este comentário:kabasuda1

    
    
    Já ando à algum tempo a acompanhar as vendas judiciais, e para além de não haver muitas na zona do país onde pretendo adquirir, acho que muitas das vezes as casas acabam por ser vendidas acima do valor de mercado (para não falar que os bancos ficam com tudo). Neste caso, acredito que o preço da imobiliária é mesmo em conta e provavelmente irá ser inferior ao do leilão.
    
    Se pretender efetivamente comprar, como é que me protejo do leilão que está a acontecer e fico com preferência em relação à proposta mais alta?
    
    Desde já muito obrigado a toda a ajuda!
12. • Mariasevera
    • 9 outubro 2018 ^editado

     # 12

    Não se corre o risco de o imóvel ser vendido em simultâneo pelas duas vias?Ocorrendo uma ilegalidade?
    
    O Imóvel não devia ficar "congelado" e a única venda possível ser a "coersiva" e não a feita por iniciativa do Penhorado?
    
    O Penhorado teve tanto tempo para vender...e resolver a situação.
13. • MNeo
    • 15 outubro 2018

     # 13

    O imóveis só podem ser transacionados livres de ónus. Todos os ónus tem que estar registados na certidão da conservatória do registo predial.
    
    Se existe um leilão para pagamento das dívidas devia-se informar com o agente da execução e com um advogado ou solicitar sobre a situação, antes de avançar com qualquer proposta para aquisição do imóvel...
14. • FJDMC
    • 16 outubro 2018

     # 14

    Boas,
    
    A venda do imóvel nunca poderá ocorrer sem a presença do agente de execução portanto não haverá o risco de o bem ser vendido duas vezes, uma venda judicial e uma venda extra judicial.
    Como já havia dito o notário que irá fazer a escritura logo que detectar a existência de uma penhora não da seguimento ao processo.
15. • nelsom
    • 17 dezembro 2020 ^editado

     # 15

    Também tenho uma duvida cabeluda.
    
    O meu primo quer vender um terreno com casa mas não pode faze-lo porque teve que meter os bens em nome de outra pessoa para não serem penhorados (uma contraordenação, queriam sacar-lhe 20 mil euros só por não ter pedido uma licença que ele nem sabia que tinha de pedir, relacionado a uma casa que ele já vendeu há mais de 3 anos). E neste momento o tribunal está a "alisar um imóvel", porque entretanto ele recebeu uma herança. Um imóvel indiviso que pertence a vários herdeiros. Uma herança dificil, porque são 3 herdeiros e o conjunto de imoveis vale mais de 7 milhões. E que provavelmente não irá dar em nada porque o processo já se arrasta há meses e está quase a prescrever (3 anos). Mas é complicado porque o meu primo ficou á espera que prescrevesse e agora dizem que ele tem que pedir isso ao tribunal. Ele já o fez mas agora já se sabe que as coisas se irão arrastar durante mais meses e meses.
    
    A minha duvida é:
    E se ele aproveitar que o tribunal continua há meses a analisar esse imóvel e agora também irão ficar entretidos a analisar o pedido de prescrição, meter o imovel em nome dele e vende-lo rapidamente, porque já tem um cliente ? Suponho que o tribunal nem vai dar por nada porque já se viu que eles andam a brincar com o serviço.
    
    O que acham disso ?
16. • Varejote
    • 17 dezembro 2020

     # 16

    E porque é que o testa de ferro não vende directamente a si?
    
    Não percebo a habilidade.
17. • nelsom
    • 17 dezembro 2020 ^editado

     # 17

    Colocado por: VarejoteE porque é que o testa de ferro não vende directamente a si?
    
    Não percebo a habilidade.

    
    
    Porque se for o testa de ferro a vender terá que pagar mais valias e como foi uma doação teria que pagar mais de 100 mil euros, porque o testa de ferro é rico e está no escalão do iRS de 45%
    
    Mas se for ele a vender safa-se porque mora no Luxemburgo e não paga impostos em Portugal
    
    Claro que isso não é nada perto do que ele irá receber com essa herança mas pode demorar anos e anos até estar tudo resolvido porque ainda está na fase da esfolação, cada um a tentar esfolar o outro com advogados caríssimos! E nos dias que correm 2 ou 3 milhões não são lá grande coisa. Por isso é melhor começar já a poupar pra pagar ao advogado
18. • Samuscas
    • 17 dezembro 2020

     # 18

    2 ou 3 milhoes não ao grande coisa.....