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1. • jasrcm
   • 8 outubro 2018

    # 1

   Bom dia caros colegas de Fórum,
   
   Venho apresentar-vos uma situação que infelizmente se está a tornar banal apesar de ser absolutamente ilegal.
   Fiz a apresentação de um processo de Comunicação Prévia na CMLisboa, que foi aceite (na 1ªtriagem), e de seguida procedi ao respectivo pagamento das Taxas administrativas.
   Questionei a funcionária que o recepcionou se, como refere a Lei, poderia iniciar as Obras passados os 20 dias + 5 (de pré-aviso).
   Resposta imediata: «A CML, neste momento, está a levar 2 meses para responder às Comunicações Prévias...»
   
   Como bom português ouvi e mais não comentei, habituados que estamos a que as entidades públicas que deveriam ser as 1ªs a dar o exemplo, sejam afinal a que menos respeitam as regras.
   
   A questão que tenho para vos colocar é a seguinte: Uma vez que a CML não tem de aprovar nada, mas unicamente voltar a verificar se o processo apresentado está devidamente instruído, existe alguma forma de não ter de estar dependente da emissão de uma guia de pagamento de taxas (que formalize a aceitação definitiva do processo) e nos permita iniciar Obras?
   
   Obrigado pelos V. contributos.
   JAM
2. •  
     ADROatelier
   • 8 outubro 2018

    # 2

   Existe essa possibilidade e é assim que se faz em muitos casos.
   
   Consulte-se com o seu arquitecto, que é quem melhor o pode aconselhar.
3. •  
     Picareta
   • 8 outubro 2018

    # 3

   Calcula as Taxas, vai à Câmara municipal pagar, comunica o inicio das obras com 5 dias de antecedência e começa a construir.
4. • jasrcm
   • 10 outubro 2018

    # 4

   Obrigado pelos V. comentários.
   
   Relativamente a esta afirmação: «Consulte-se com o seu arquitecto, que é quem melhor o pode aconselhar.» - foi precisamente por o ter consultado e porque mais não soube ou não pôde adiantar, que aqui vim solicitar a V. opinião fundamentada em eventual maior experiência.
   
   Em relação ao cálculo de Taxas referido por Picareta - já tinha lido num comentário anterior (noutra discussão) que tem de ser a CMunicipal a determinar e se assim não for pode não validá-lo - não é assim Pedro Barradas? Gostaria bastante de ouvir a sua opinião sobre esta situação.
   
   Grato
   JAM
5. •  
     Pedro Barradas
   • 10 outubro 2018

    # 5

   Colocado por: jasrcmque tem de ser a CMunicipal a determinar e se assim não for pode não validá-lo - não é assim Pedro Barradas? Gostaria bastante de ouvir a sua opinião sobre esta situação.
   

   
   
   Sinceramente não sei porque nunca passei pela autoliquidação dessas taxas. Submeto sempre através de licenciamentos. e depois temos as particularidade de cada Câmara municipal.
   Não consigo ajudá-lo.
   
   PS: acho que ainda só instruí uma Comunicação prévia.. e já faz alguns anos...

   Estas pessoas agradeceram este comentário: jasrcm
6. •  
     Picareta
   • 10 outubro 2018

    # 6

   Colocado por: jasrcmEm relação ao cálculo de Taxas referido por Picareta - já tinha lido num comentário anterior (noutra discussão) que tem de ser a CMunicipal a determinar e se assim não for pode não validá-lo

   
   O pagamento das taxas "faz-se por autoliquidação nos termos e condições definidos nos regulamentos municipais" (nº 3 do artº 34 do RJUE.
   
   A autoliquidação traduz -se na determinação do montante da taxa a pagar, efetuada pelo sujeito passivo, nos termos e condições definidos na lei e no Regulamento Municipal, antes do início da realização da operação urbanística.
   
   Consulte o regulamento do seu município, e veja o que diz sobre autoliquidação.
7. • paulovalente
   • 10 outubro 2018 ^editado

    # 7

   Colocado por: jasrcmUma vez que a CML não tem de aprovar nada, mas unicamente voltar a verificar se o processo apresentado está devidamente instruído, existe alguma forma de não ter de estar dependente da emissão de uma guia de pagamento de taxas (que formalize a aceitação definitiva do processo) e nos permita iniciar Obras?

   
   
   A comunicação prévia de facto não é aprovada (ou deferida), mas sim aceite. E no conceito bastava a câmara verificar a papelada. Na prática não será bem isso que acontece.
   
   Apesar de a câmara ser obrigada a cumprir o prazo, e mesmo que o requerente proceda à autoliquidação das taxas (o que não é fácil tendo em conta as formulas cada vez mais complexas), a câmara irá (normalmente) ver o processo e verificar o incumprimento de "alguma coisa". E caso haja algumas questão, pode tornar-se chato tendo em conta se obra já arrancou.
   
   Por outras palavras, o requerente tem a legitimidade para arrancar com a obra estando o processo bem instruído.
   Mas, eu como técnico, nunca vi um processo bem instruído. Há sempre qualquer coisa. E depois acaba por haver um problema, do lado dos técnicos, que assumem nos termos que cumprem na integra toda a legislação e mais alguma.
   A autoliquidação das taxas não significa que o processo está automaticamente bem.
   
   Eu tive problemas há uns anos com uma comunicação prévia. Nunca mais fiz nenhuma nem aconcelho.
   Só o aconcelharia a quem tivesse mesmo muito a certeza que a coisa está mesmo no "ponto".
8. • paulovalente
   • 10 outubro 2018

    # 8

   Só para dar uma achega.
   O art. 35º (após falar do tempos de resposta e etc.) do RJUE indica que:
   
   8 — Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, a câmara municipal deve, em sede de fiscalização sucessiva, inviabilizar a execução das operações urbanísticas objeto de comunicação prévia e promover as medidas necessárias à reposição da legalidade urbanística, quando verifique que não foram cumpridas as normas e condicionantes legais e regulamentares, ou que estas não tenham sido precedidas de pronúncia, obrigatória nos termos da lei, das entidades externas competentes, ou que com ela não
   se conformem.
   9 — O dever de fiscalização previsto no número anterior caduca 10 anos após a data de emissão do título da comunicação prévia.
9. •  
     Picareta
   • 10 outubro 2018

    # 9

   Colocado por: paulovalenteA comunicação prévia de facto não é aprovada (ou deferida), mas sim aceite.

   
   Já foi assim, a Câmara tinha 20 dias para dizer se aceita ou não, agora já não existe aceitação de comunicação prévia.
   
   

   Colocado por: paulovalenteE caso haja algumas questão, pode tornar-se chato tendo em conta se obra já arrancou.

   
   Como você disse, e bem, uma comunicação prévia só se deve fazer quando se tem a certeza do que se está a fazer, e nesse caso se alguma coisa está mal, será sempre um pormenor que se corrige bem durante a construção da obra.
   
   

   Colocado por: paulovalente9 — O dever de fiscalização previsto no número anterior caduca 10 anos após a data de emissão do título da comunicação prévia.

   
   É o prazo que a câmara tem para se pronunciar sobre uma comunicação prévia, 10 anos, pelo que pode acontecer que se não pagarem as taxas por autoliquidação, tem que esperar 10 anos para começar a obra.
10. • paulovalente
    • 10 outubro 2018

     # 10

    Colocado por: Picaretase alguma coisa está mal, será sempre um pormenor que se corrige bem durante a construção da obra.

    
    Se por exemplo haver (falando em casos extremos) uma serventia de vistas do lote ao lado que morda parte do edifício proposto (sei de um caso desses em Cascais) é chato de resolver em obra.
    Um zona de protecção a um monumento nacional que passa muitas vezes despercebida ao técnico pode condicionar a arquitectura.
    Entre outras situações.
    No fundo, quando estamos a falar de projectar edifícios que custam muitos €, os donos de obra preferem normalmente trabalhar dentro da segurança que um projecto licenciado oferece.
    
    
    

    Colocado por: PicaretaJá foi assim, a Câmara tinha 20 dias para dizer se aceita ou não, agora já não existe aceitação de comunicação prévia.

    
    O que no fundo queria dizer é que a Comunicação Prévia nunca é aprovada ou deferida, por conceito. Ela é rejeitada ou aceite (ou outra palavra que signifique o mesmo)
11. •  
      Picareta
    • 10 outubro 2018

     # 11

    Colocado por: paulovalenteSe por exemplo haver (falando em casos extremos) uma serventia de vistas do lote ao lado que morda parte do edifício proposto (sei de um caso desses em Cascais) é chato de resolver em obra.
    Um zona de protecção a um monumento nacional que passa muitas vezes despercebida ao técnico pode condicionar a arquitectura.
    Entre outras situações.

    
    Eu só recomendo comunicação prévia em loteamentos, com polígono de implantação definido, alçados do conjunto, índices urbanísticos bem definidos, cotas de soleira e cércea...os exemplos que deu, para mim estavam excluídos.
12. • jasrcm
    • 10 outubro 2018

     # 12

    «Já foi assim, a Câmara tinha 20 dias para dizer se aceita ou não, agora já não existe aceitação de comunicação prévia.»
    
    Quando afirma "agora" pressupõem-se que houve um revogação da anterior lei - quando é que isso aconteceu?
    
    «É o prazo que a câmara tem para se pronunciar sobre uma comunicação prévia, 10 anos, pelo que pode acontecer que se não pagarem as taxas por autoliquidação, tem que esperar 10 anos para começar a obra»
    
    Como o Paulo Valente bem diz, o cálculo das taxas pode ser bastante complexo e pouco linear... isso pode levar à rejeição do montante proposto, o que pode tb conduzir a um outro impasse - a questão que lhe coloco é se, perante a situação que descrevi, avançaria para uma situação que pode ser entendida pelos serviços camarários como uma forma de os querer contornar ( com as inevitáveis consequências que isso poderá ter, uma vez que como sempre "têm a faca e o queijo na mão"...
    
    Por outro lado, se o processo deu entrada, deveria significar que em termos de correcção na sua "instrução" tudo estaria bem - logo estava automaticamente aprovado!?
13. • jasrcm
    • 10 outubro 2018

     # 13

    Concordo quando se diz que só se deve avançar para uma CP quando os dados para a elaboração do projeto são inequívocos e bem detalhados.
    
    A obra em questão é uma obra simples de interiores onde só haverá alterações de estrutura (devidamente justificadas) e foi a própria CML que recomendou que fosse apresentada CP - nesta situação, existe maior facilidade e condescendência para não ficar à espera de uma resposta da parte deles?
14. •  
      Picareta
    • 10 outubro 2018

     # 14

    Colocado por: jasrcmQuando afirma "agora" pressupõem-se que houve um revogação da anterior lei - quando é que isso aconteceu?

    
    9 de Setembro de 2014, com a publicação do DL136/2014
    
    

    Colocado por: jasrcmisso pode levar à rejeição do montante proposto

    
    Não pode não, mas não sei o que é que acontece, se pagar 200€ de taxas e a câmara depois de analizar o processo dizer que são 1000€ de taxas.
    
    

    Colocado por: jasrcmPor outro lado, se o processo deu entrada, deveria significar que em termos de correcção na sua "instrução" tudo estaria bem - logo estava automaticamente aprovado!?

    
    Eu aconselho a esperar pelo menos 8 dias úteis, que é o prazo para o saneamento e apreciação liminar.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: jasrcm
15. •  
      ADROatelier
    • 10 outubro 2018 ^editado

     # 15

    Há quem pratique os 8 dias, efectuando o pagamento das taxas através de autoliquidação.
    
    Pode-se também fazer do seguinte modo:
    Vai à camara e pede que lhe seja calculado o valor das taxas. Efectua o pagamento. Guarda o comprovativo e coloca em obra.
    
    Conte 45 dias naturais após a entrega da Comunicação Prévia e inicie os trabalhos.
    Tenha atenção com o cumprimento de todos os presuspostos dos projectos e também de Higiene e Segurança no Trabalho.
    
    Deve-se estar sempre muito certo de tudo o referido no projecto, para que posteriormente, não haja grandes dissabores em obra.
    É um bom exemplo o caso da moradia unifamiliar inserida em Loteamento, por exemplo, em que as regras - modo geral - são bastante claras e definidas.
16. • paulovalente
    • 11 outubro 2018

     # 16

    Mesmo em loteamentos eu não iria por aí.
    Tendo em conta que hoje, as coisas estão melhores que antigamente, eu iria pelo licenciamento.
    Quando a coisa começa a descambar, nada como telefonar para falar com o técnico, marcar uma reunião com ele etc. Ir pressionando qualquer coisa.
    
    Loteamento com questões dúbias é coisa que não falta.
    Por exemplo, alvara "A" tem no quadro de áreas "área de construção total (máxima) - 1000 m²"
    O alvara "B" tem no quadro de áreas "área de construção total - 1000 m²"
    
    Um projecto com 950m² igual para os dois, no primeiro passa, no segundo não, vai para trás.
    Agora, será assim em todo o lado? Não sei.
17. •  
      ADROatelier
    • 11 outubro 2018 ^editado

     # 17

    Sim, cada caso é um caso e é preciso ter sempre muita atenção.
    
    Porém, há casos em que podemos avaçar por comunicação prévia com segurança. Depende também do conhecimento que se tem da região e da câmara. Já fiz várias e correu bem.
    Tem que se ver cuidadosamente situação a situação.
    
    Daquilo que é referido pelo user, é certo que:
    Neste caso os projectos foram elaborados e subcritos por técnicos, tramitando o projecto através de CP. Já aconteceu.
    Estes, melhor do que ninguém, podem aconselhar o cliente.
    
    
    
    
    

    Colocado por: paulovalente Loteamento com questões dúbias é coisa que não falta.
    Por exemplo, alvara "A" tem no quadro de áreas "área de construção total (máxima) - 1000 m²"
    O alvara "B" tem no quadro de áreas "área de construção total - 1000 m²"
    
    Um projecto com 950m² igual para os dois, no primeiro passa, no segundo não, vai para trás.
    Agora, será assim em todo o lado? Não sei.

    
    
    Tem que promover a leitura conjugada do regulamento do loteamento com os restantes diplomas aplicáveis para a zona e para a autarquia - nomeadamente regulamentos municipais que especifiquem o modo de cálculo das áreas. Construção, implantação, etc..

    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
18. • paulovalente
    • 11 outubro 2018

     # 18

    Nem é tanto em saber como se calcula. É como é interpretado o quadro de áreas.
    E naquele segundo caso, no exemplo, só são aceites projectos que tenham a área certa (porque não indica max. ou min.).
    Agora, olharia para um alvará assim e interpretaria deste modo?
19. •  
      ADROatelier
    • 11 outubro 2018

     # 19

    Colocado por: paulovalenteNem é tanto em saber como se calcula. É como é interpretado o quadro de áreas.
    E naquele segundo caso, no exemplo, só são aceites projectos que tenham a área certa (porque não indica max. ou min.).
    Agora, olharia para um alvará assim e interpretaria deste modo?

    
    
    Penso que não percebi bem. Só são aceites projectos com 1.000,00m2?...
20. • paulovalente
    • 11 outubro 2018

     # 20

    Colocado por: ADROatelierSó são aceites projectos com 1.000,00m2

    
    Sim, com a área exata. E confirmada (medida) na câmara.
    Quem diz a área, diz todos os parametros. Sem bem que é na área que é mais fácil falhar.
    No fundo a interpretação destes alvarás vêm na leitura em conjunto com outros. Se uns têm máximos e mínimos, os que não dizem nada é porque tem de ser com valores exactos.