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1. • ana1991
   • 13 outubro 2018

    # 1

   Bom dia. Há muito que sigo este fórum pois tenho como objetivo construir uma moradia. A minha grande dúvida relaciona-se com questões financeiras... Quanto dinheiro devo juntar antes de iniciar o projeto? Qual a percentagem que deve ser paga com as minhas economias? Qual a percentagem que é razoável pedir ao banco? De momento ainda não tenho terreno. Obrigada pela ajuda
2. • Emanuel85
   • 13 outubro 2018

    # 2

   Ana isso depende! Imagine que quer fazer uma casa de 100 mil euros, ou que quer fazer uma de 300 mil…. nestes casos tanto o valor a juntar ou a pedir ao banco são totalmente diferentes
   
   Depois há gente que prefere pedir mais ao banco e ficar com algum em carteira para o caso de aparecer algum imprevisto e há gente que faz precisamente o contrário, corre o risco para ter uma mensalidade mais baixa.
   
   Todas as questões que colocou dependem das opções que cada proprietária toma quando decide construir.
3. • andcalvario
   • 13 outubro 2018

    # 3

   Primeiro que tudo se calhar procurar um arquitecto, explicar lhe as intenções em termos de construção (tipo de casa, necessidades de divisões etc etc), procurar terreno e pedir lhe para saber se existe alguma limitação à construção ali por exemplo...
   Quanto à parte financeira, se calhar perceber quanto é que custa um terreno na área que procura.
   Quanto a % do resto... Quanto mais dinheiro conseguir canalizar de capital próprio menos pagará com juros. Claro que não se deve descapitalizar totalmente para poder fazer face a qualquer imprevisto.
   Quanto ao valor a pedir ao banco, depende do orçamento que tenha e da capacidade financeira que dispoe para pagar o crédito...
4. • ana1991
   • 13 outubro 2018

    # 4

   Sim, compreendo o que me estão a dizer e naturalmente que quanto maior o valor final maior o valor que devo amealhar antes de começar. Por isso mesmo falei em percentagens... Devo iniciar o processo de procura de terreno e consequentemente arquitecto e demais profissionais quando já tiver junto que percentagem daquilo que no final penso gastar. 20%? 25%? 50%?
   Muito obrigada pelas respostas
5. • andcalvario
   • 13 outubro 2018

    # 5

   Repare, isso é algo que é difícil de ser uma pessoa que não você a definir...
   Tudo depende da capacidade de pagar um empréstimo.
   Se for a um site do banco naquelas simulações rápidas pode ter uma ideia daquilo que pede, definindo o prazo e o que fica a pagar. Embora claro que num balcão e tendo em conta a situação específica pode ficar efectivamente a pagar menos do que o site referir.
   A partir daí consegue ter uma ideia do empréstimo que consegue fazer (o peso do encargo com crédito deve estar situado entre os 30 e os 40% para poder prevenir aumentos da taxa de juro caso opte por taxa variável).
   A partir daí e tendo em conta o capital próprio que tem pode ter uma ideia do que precisa. Tendo em conta que normalmente os bancos limitam os empréstimos para construção a 90% do valor da avaliação do projecto e normalmente já precisa de possuir terreno...
6. •  
     fredcunha
   • 14 outubro 2018 ^editado

    # 6

   Um dos factores mais importantes na avaliação do crédito é a taxa de esforço, que deve ser inferior a 40%. Ou seja, a sua prestação mensal não deve ultrapassar 40% do seu rendimento.
   
   Um exercício que pode fazer é o seguinte:
   
   - calcule 40% do seu rendimento mensal (seu e de quem mais for pagar o crédito habitação). Essa é a sua prestação mensal.
   - procure um simulador de um banco para perceber para um espaço temporal de 40anos (por exemplo) com essa prestação qual o valor do crédito que consegue.
   - veja o preço do terreno que quer ou semelhantes na zona que procura. Adicione o preço da construção (pode considerar 1000eur/m2 como referência, mas tenha noção que este valor pode variar bastante conforme a Arquitetura da casa e acabamentos escolhidos).
   - faça a diferença entre o custo da casa e o crédito. Esse é o valor que deve ter para entrada inicial.
   
   Pode depois mexer no prazo do crédito e ajustar como pretender. Isto dá-lhe uma estimativa grosseira dos valores envolvidos.
7. • mandrongo
   • 14 outubro 2018

    # 7

   Se o objetivo é construir, tem de ter capital próprio para a compra da totalidade do terreno e o valor necessário para projeto de licenciamento e respetivas taxas (de análise do projeto, da licença de construção, execução de ramais, etc.), sendo uns 10k uma boa base (se não for para nada muito extravagante, nem construir em concelhos em que taxas são mais elevadas).
   Depois, se não tiver condicionantes que impeçam o banco de lhe emprestar o dinheiro, creio que conseguirá o empréstimo da totalidade do valor de construção da casa.
8. • Snuffles
   • 15 outubro 2018

    # 8

   Boa noite,
   
   Ana estou prestes a começar a minha construção, vou falar daquilo que sei e da minha experiência até agora... muito resumidamente:
   1. Ter um gab. de arquitectos e um construtor já em vista ou que conheça...
   2. Ter já adquirido terreno por meios próprios (importante para mais tarde no empréstimo auto-construção);
   3. Ir a um gabinete de arquitectos saber valor/orçamento para projecto+especialidades+topografia etc... saber com eles valores das taxas da camara do seu concelho, licencas... ou então se já tiver terreno comprado pedir para fazer já a planta e ver que áreas pode ou consegue construir assim como tipo de casa;
   4. Saber o valor do m2 que o seu construtor leva para construir e o que já inclui nesse preço ou pedir lhe directamente um orçamento com o projecto já feito ou a decorrer. Entretanto já andou a sondar os bancos...
   5. Fazer contas...quanto já gastou até agora...o que falta pagar ou não, ex: taxas urbanisticas, licencas de const á camara etc e a este valor ver quanto sobrou do seu próprio capital. Agarra no orçamento do construtor e vê quanto dinheiro ainda precisa ou não...
   6. Ir ao banco (de preferência espanhol pois são os que estão a dar cartas no mercado agora) e dizer valores definitivos e tb informar que já tem terreno e projecto. Negociar condições e taxas. Nunca pedir o dinheiro á conta...ponha um plafond de pelo menos 20.000€ extra se puder... Não se preocupe mesmo que não faça intenções de usar tudo, nenhum ou n queira o que interessa é no fim o valor que voçe fecha com o banco. Mais vale pedir sp um pouco a mais do necessário num projecto desta natureza pode acontecer muitos imprevistos e é fácil gastar mais do que tinha planeado. E a nível de empréstimo é um filme alterar um valor já aprovado para mais alto.
   
   Espero ter ajudado.
   
   Cumprimentos,
9. • Tp
   • 15 outubro 2018

    # 9

   Colocado por: ana1991preferência espanhol pois são os que estão a dar cartas no mercado agora) e dizer valores definitivos e tb informar que já tem terreno e projecto. Negociar condições e taxas. Nunca pedir o dinheiro á conta...ponha um plafond de pelo menos 20.000€ extra se puder... Não se preocupe mesmo que não faça intenções de usar tudo, nenhum ou n queira o que interessa é no fim o valor que voçe fecha com o banco. Mais vale pedir sp um pouco a mais do necessário num projecto desta natureza pode acontecer muitos imprevistos e é fácil gastar mais do que tinha planeado. E a nível de empréstimo é um filme alterar um valor já aprovado para mais alto.

   
   
   Boa tarde,
   
   tentando ajudar, porque sei o quanto foi importante a ajuda que me deram.
   Iniciei o processo em Dezembro passado, com a compra do terreno e a luz verde ao arquitecto para iniciar o projecto. Simplificando, e passando a parte burocrática, já gastei quase 10k do bolso e a obra arranca daqui por 30 dias (já inclui os 1650 de Licença a liquidar 5 dias antes do arranque de obra) + o arranque de obra por minha conta, que ronda os 10 % do valor orçamentado.
   Os 10k referem-se aos quase 10% do valor de compra do terreno em impostos (IMT + Imposto de Selo) e os 4950 ao arquitecto, 100 € de entrada com o projecto na Câmara e a Licença de Construção.
10. • Lupan
    • 15 outubro 2018

     # 10

    Então mas o banco não liberta logo capital com o projeto aprovado na Câmara? O Millenium é assim, projeto aprovado na Câmara é libertada uma tranche, não sendo preciso avançar logo com capitais próprios e há construtores que também avançam com a obra antes do dono de obra avançar capital, que no meu ponto de vista é o que deve ser feito...
11. • Snuffles
    • 15 outubro 2018

     # 11

    Colocado por: LupanEntão mas o banco não liberta logo capital com o projeto aprovado na Câmara? O Millenium é assim, projeto aprovado na Câmara é libertada uma tranche, não sendo preciso avançar logo com capitais próprios e há construtores que também avançam com a obra antes do dono de obra avançar capital, que no meu ponto de vista é o que deve ser feito...

    
    
    Boa noite,
    
    Existem bancos que sim, libertam logo uma pequena % para ajudar o inicio de obras mas existem outros que só liberram qdo for lá o eng. e já estiver alguma coisa feita...
    
    O construtor não é bem assim, se for mos a ver bem não tem obrigação nenhuma de meter do capital dele para iniciar a sua obra... se quer fazer omeletes tem de já ter pelo menos alguns ovos... embora já existam alguns que o fazem mas são casos pontuais.
    Construir uma casa não tem nd a ver com compra final directa...
    
    Cumprimentos,

    Concordam com este comentário: Ana_Oliveira89
12. • Lupan
    • 16 outubro 2018

     # 12

    Os construtores pagam a 90 dias ou mais, sejam às especialidades ou ao resto, logo é normal que avancem com a obra sem capitais próprios, até porque como diz pode ser assim que alguns bancos funcionam.. Agora quando há donos de obra a avançar com 30 ou 40 mil euros e se forem 10 ou 15, alguns depois declaram insolvência e ficam os donos de obra com o menino nas mãos... Já não é o primeiro caso que acontece... Muito cuidado com o adiantamento... Obra feita, obra paga...
13. • mandrongo
    • 16 outubro 2018

     # 13

    Com a crise muitos fornecedores deixaram de ter stock e só produzem mediante encomenda com respetivo sinal e restante valor pago no momento da entrega.
    
    E também há muito dono de obra chico-esperto que depois não paga ao empreiteiro e este fica a arder...
14. • Lupan
    • 16 outubro 2018 ^editado

     # 14

    Colocado por: mandrongoCom a crise muitos fornecedores deixaram de ter stock e só produzem mediante encomenda com respetivo sinal e restante valor pago no momento da entrega.
    
    
    E também há muito dono de obra chico-esperto que depois não paga ao empreiteiro e este fica a arder...

    
    
    
    Depende dos construtores e depende do que andaram a construir, conheço uma empresa e já ouvi falar de várias que prestam serviços de especialidades e o que dizem é que não cobram mais mão de obra agora do que há 5 anos atrás e os construtores são iguais pagam a 90 dias e é quando andam a aparentar com eles... Quanto muito pagam ao mês, não conheço ninguém que comece a trabalhar e receba o ordenado no primeiro dia de trabalho...
    Se o dono de obra não pagar não há obra para ninguém e perde mais do que o que ganha porque já andou a pagar projetos e a gastar dinheiro em licenças e impostos e agora vai dar uma de esperto ou de burro?
15. • jorgealves
    • 16 outubro 2018

     # 15

    Colocado por: LupanOs construtores pagam a 90 dias ou mais

    isso foi noutros tempos, agora é a vista ou então são malabaristas que tanto faz receber agora como daqui a 90 dias pois é tudo lucro.
16. •  
      Picareta
    • 16 outubro 2018

     # 16

    Colocado por: Lupanjá ouvi falar de várias que prestam serviços de especialidades e o que dizem é que não cobram mais mão de obra agora do que há 5 anos atrás

    
    Você acredita em tudo o que lhe dizem?
    
    

    Colocado por: Lupanpagam a 90 dias

    
    Isso agora já não é assim, e quando é, é a custa de um preço inflacionado.

    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
17. • tnjp
    • 16 outubro 2018

     # 17

    Pela minha experiência, é muito difícil construir se não tiver um valor para começar a obra. Mesmo que o banco adiante 10% do valor do empréstimo, muitos empreiteiros pedem 20% ou 25% à cabeça.
    
    Mesmo que o empreiteiro aceite os 10%, esse dinheiro é gasto e ainda nem tem nada de muito significativo construído. Pede a visita do avaliador do banco e ele não vê nada construído, a tranche libertada será irrisória e ainda paga pela visita à obra.
    
    O melhor será esticar a obra o máximo possível com os 10% e algum capital próprio, antes de pedir a vistoria. O ideal seria já ter a estrutura concluída, ou perto disso.
    É preciso um bom entendimento e confiança entre DO e empreiteiro. E muita conversa, deixar tudo em pratos limpos.

    Concordam com este comentário: Snuffles