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Comprar casas e imóveis

Herança de um imóvel com arrendamento comercial com "renda antiga". E agora?

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  1.  

  1.  # 1

    Acabo de herdar uma loja de rua que tem um inquilino que é uma firma.

    A firma pertencia a uma velhota que quis reformar-se da loja e em 2002 trespassou a firma à actual dona, que tem entre 35 e 45 anos.

    Acontece que o contrato é tão antigo que já nem existe o documento do contrato de arrendamento comercial. Inexistente na pasta dos documentos que herdei e o inquilino diz que também não tem.

    O problema desta situação é que a renda é incrivelmente baixa... é 152€/mês (com 25% de retenção na fonte, ficando efectivamente a 114€/mês).
    As duas lojas adjacentes, que também se encontram em bom estado de conservação, dão rendas de 700€(-25%=525€) e 643€(-25%=482.25€)

    Alguém sabe como posso exigir legitimamente um aumento de renda ou terminar o contrato de arrendamento?

    Obrigado pelas vossas sugestões.

  2.  # 2

    Qual é o VPT (Valor Patrimonial Tributário) dessa loja?

    Sabe se a renda foi actualizada/alterada depois da Lei 31/2012 ?



    Colocado por: Sr.iocom 25% de retenção na fonte, ficando efectivamente a 114€/mês).

    Dá a impressão que refere isto (retenção na fonte) como se fosse mais um factor negativo, mas na realidade a retenção na fonte é apenas o pagamento adiantado do IRS que o senhorio da loja deve pagar anualmente. Havendo a retenção na fonte, depois quando apresenta a declaração de IRS já não paga esses valores retidos. O inconveniente da retenção é muito relativo.
    Concordam com este comentário: Sr.io

  3.  # 3

    Não percebo como é que o meu comentário passou para SEGUNDO quando foi "metido" 23 horas depois do anteriormente SEGUNDO.

    Será efeito da mudança da hora?

    Vamos ver se este passa a ser o #4.

  4.  # 4

    Colocado por: Sr.ioEsqueci-me de referir que tive a oportunidade de discutir este assunto em 5 minutos com um advogado amigo.
    Ele não tinha a certeza, mas tinha uma forte impressão que não haveria nada a fazer para se poder subir a renda para uma renda minimamente decente (>=400€).

    Alguém já passou por uma experiência assim?


    Este continua a ficar para o fim.

  5.  # 5

    Esqueci-me de referir que tive a oportunidade de discutir este assunto em 5 minutos com um advogado amigo.
    Ele não tinha a certeza, mas tinha uma forte impressão que não haveria nada a fazer para se poder subir a renda para uma renda minimamente decente (>=400€).

    Alguém já passou por uma experiência assim?

  6.  # 6

    Se herdou a loja pela lógica não deveria ter sido feito um contrato novo consigo?

  7.  # 7

    Realmente, parece que com a mudança de hora houve aqui umas confusões nas ordens dos comentários.

    Relativamente à questão:
    Colocado por: JOCORQual é o VPT (Valor Patrimonial Tributário) dessa loja?

    Sabe se a renda foi actualizada/alterada depois da Lei 31/2012 ?


    Apesar de não ter a certeza, tenho a impressão que a renda foi actualizada por volta de 2012, com as leis desses anos que permitiram o aumento de renda.

    O Valor Patrimonial Tributário da loja é 30552€ (determinado em 2016, segundo a caderneta predial).

  8.  # 8

    Colocado por: JOCOR


    Dá a impressão que refere isto (retenção na fonte) como se fosse mais um factor negativo, mas na realidade a retenção na fonte é apenas o pagamento adiantado do IRS que o senhorio da loja deve pagar anualmente. Havendo a retenção na fonte, depois quando apresenta a declaração de IRS já não paga esses valores retidos. O inconveniente da retenção é muito relativo.


    É realmente um inconveniente relativo.
    Do ponto de vista financeiro, é sempre preferível receber mais dinheiro mais cedo e só ter de o "devolver ao Estado" mais tarde. Pode-se sempre aplicar o dinheiro em algum investimento e receber alguns juros no entretanto.

  9.  # 9

    Colocado por: PedroGomesSe herdou a loja pela lógica não deveria ter sido feito um contrato novo consigo?


    Apesar de a lógica sugerir exactamente isso, que "um bem muda o titular, o novo titular é que escolhe o seu destino", as leis em Portugal fazem com que os imóveis arrendados corram o risco de ficarem para "sempre" na mão dos inquilinos...

    Concordo que os senhorios devem respeitar o período de arrendamento estabelecido nos contratos de arrendamento...
    O problema é que antigamente faziam-se contratos "sem termo" ou "perpétuos" e o quociente de actualização legal das rendas não acompanhou a inflação nos últimos 50 anos.

    Então muitos senhorios têm rendas "congeladas" há mais de 50 anos.
    Mesmo subindo (nos últimos anos) cerca 1% ao ano, os incrementos de 1% sobre rendas de 50€ só fazem subir 0.50€ ao ano...

  10.  # 10

    Acabei por não ficar esclarecido.

    Alguma sugestão?
    Alguém passou por situação semelhante?

  11.  # 11

    Colocado por: Sr.ioAlguém sabe como posso exigir legitimamente um aumento de renda ou terminar o contrato de arrendamento?

    O melhor que tem a fazer é fazer-se sócio de uma associação de proprietários e consultar um advogado dessas associações.

    Eu penso que poderá "levar a água ao seu moinho" mas não tenho a certeza dos procedimentos e respectivos prazos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Sr.io

  12.  # 12

    Colocado por: JOCORO melhor que tem a fazer é fazer-se sócio de uma associação de proprietários e consultar um advogado dessas associações.


    Agradeço a sugestão.

    Infelizmente no passado tive já uma má experiência com a Associação Lisbonense de Proprietários...

    Fui lá com um amigo, que é senhorio e sócio da Associação, e queria pedir uma minuta de contrato de arrendamento para celebrar um contrato de arrendamento.
    Pedi duas (foto)cópias da minuta.
    Quando fui pagar fui surpreendido com uma conta na ordem dos 60€...

    Até fiquei pálido.

    60€ por duas fotocópias...
    Se só tivesse pedido uma fotocópia, teria sido 30€.
    Ia a uma papelaria e fazia uma nova cópia por 0.15€...

    Jurei nunca mais dar um euro que fosse a estes bandidos que se aproveitam de quem procura algum tipo de ajuda.

  13.  # 13

    Vou tentar-lhe dar uma ajuda, se recebeu o imóvel de herança, quando da morte do titular do contrato tenha 30 dias para notificar o arrendatário que o contrato se tinha extinguido (III- A morte do usufrutuário, que outorgou o contrato de arrendamento do prédio urbano como senhorio, determina a caducidade daquele contrato, nos termos do artº 1051º al. c) do Código Civil).

    Se não foi promovido a actualização segundo a Lei 31/2012 pode-a promover, para indagar se esse procedimento foi executado pelo seu antecessor, recorre a Repartição de Finanças da are, para verificar foi movida um processo NRAU.

    Peço desculpa de discordar da sua opinião quanto a Associação Lisbonense de Proprietários.

    Tive três situações um pouco complicadas de resolver e se não fosse com o apoio e a experiencial da Associação não teria conseguido um óptimo resultado. Dois arrendamentos de 1970 e uma legalização de uma propriedade.
    Concordam com este comentário: Sr.io
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Sr.io

  14.  # 14

    Colocado por: ArmaleVou tentar-lhe dar uma ajuda, se recebeu o imóvel de herança, quando da morte do titular do contrato tenha 30 dias para notificar o arrendatário que o contrato se tinha extinguido (III- A morte do usufrutuário, que outorgou o contrato de arrendamento do prédio urbano como senhorio, determina a caducidade daquele contrato, nos termos do artº 1051º al. c) do Código Civil).

    Muito obrigado por esta informação.
    Já estou familiarizado com o NRAU (onde consta o Artigo 1051.º), mas nunca tinha percebido a alínea c).

    Colocado por: ArmaleSe não foi promovido a actualização segundo a Lei 31/2012 pode-a promover, para indagar se esse procedimento foi executado pelo seu antecessor, recorre a Repartição de Finanças da are, para verificar foi movida um processo NRAU.

    Pelos registos que tenho, foi aplicada a actualização segundo a Lei 31/2012.
    A renda já foi bem mais baixa.
    Creio que só não subiu mais, porque segundo é declarado às Finanças, a firma não tem "imensos" rendimentos... Em parte, porque não passam factura de tudo o que vendem... mas isso é difícil conseguir provar às Finanças.

    Colocado por: ArmalePeço desculpa de discordar da sua opinião quanto a Associação Lisbonense de Proprietários.
    Tive três situações um pouco complicadas de resolver e se não fosse com o apoio e a experiencial da Associação não teria conseguido um óptimo resultado. Dois arrendamentos de 1970 e uma legalização de uma propriedade.

    Fico feliz por si e por todos os que tiveram bons contactos com a Associação... mas eu fiquei tristemente impressionado.
    Pode ser que no futuro eu venha a entrar em contacto com outra associação do género.

  15.  # 15

    Colocado por: Sr.ioQuando fui pagar fui surpreendido com uma conta na ordem dos 60€...


    e se for ao advogado quanto é que lhe cobram por essas duas minutas?

    está a ver as coisas de uma forma muito simplista....

  16.  # 16

    Colocado por: loverscoutestá a ver as coisas de uma forma muito simplista....

    Se eu for à papelaria comprar duas cópias da minuta do arrendamento feita pela Casa da Moeda (papel azul, quatro páginas A4, não sei se conhece), fica a dois euros.

    Para além de que não faltam minutas de contrato de arrendamento, se fizer uma pesquisa de 30 segundos no Google.
    Mesmo que a cada uma falte um ponto ou outro, alguém lendo cinco minutas diferentes ficará a saber exactamente o que deve constar no contrato de arrendamento.

    Portanto, "simplista"?, a solução é simples. Por que não se pode simplificar?

    Colocado por: loverscoutse for ao advogado quanto é que lhe cobram por essas duas minutas?

    Se eu for pedir a um advogado para fazer uma minuta de arrendamento de propósito para mim (tem de assumir que ele já não tem uma feita), como é óbvio, este cobraria as horas de trabalho que teria feito.
    Não acha legitimo pagar ao advogado pelo trabalho que teria tido? É essa a sua questão?

    A situação que referi, o loverscout será capaz de perceber, não é a mesma.

    Se gosta da Associação, fico genuinamente feliz por si, desejo-lhe a continuação de uma boa relação.
    Se, como cliente, está satisfeito com o serviço, só desejo que o loverscout não deixe de lá ir.

    Eu sou livre para optar por não recorrer novamente aos seus serviços.
    Também quando vou a um restaurante e sou mal servido ou fico mal impressionado, dificilmente volto lá.

    Agradeço-lhe a sua participação e até me deu uma ideia para um novo tópico de discussão.
    Se quiser continuar esta conversa, partilhe as suas experiências nesta página:
    https://forumdacasa.com/discussion/58926/associacao-lisbonense-de-proprietarios-alp-discussao-de-experiencias-passadas-boas-e-mas/

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