Um conhecido pretende investir no imobiliário e tem intenção de comprar um edifício inacabado e abandonado há muitos anos. Julgo que construtor faliu e o promotor é o banco.
O edifício tem estrutura e alvenarias, apenas. A ideia é recuperar/reabilitar o existente e concluir a construção. Isto, apenas visto a olho nu e ao longe (edifício não está acessível) sem qualquer análise mais cuidada. Então pediu-me uma estimativa de custos para a reabilitação do edifício para, somando ao custo de aquisição, dos honorários de projetos, taxas, etc., saber se vale o investimento.
Tratando-se de um edifício que, na altura, foi licenciado para habitação multifamiliar, e sendo a ideia construir apartamentos para habitação de jovens famílias, a preços acessíveis (se bem que mercado está inflacionado), pensei nas seguintes premissas para lhe dar uma estimativa muito simplificada e com muito margem de erro: - zona centro, entre Porto e Aveiro. - custo da reabilitação por m2 para edifícios desta natureza - 850€. - 1/3 da obra executada, faltando os restantes 2/3 ou seja 570€/m2.
Antes de tudo, fale na câmara para saber se o projecto pretendido tem viabilidade. Consulte também o processo original.
Em obra, como descreve, falta tudo o que é caro...
De quantos metros quadrados estamos a falar? Quantos pisos? Quantas fracções por piso? Às suas contas, tem que juntar o valor de aquisição, naturalmente.
Porque a opção por jovens familias a preços acessíveis?
Estas pessoas agradeceram este comentário: mandrongo
Zedasilva, sim, aos anos que aquilo lá está é bem provável que esteja em péssimo estado de conservação. Mas isso depois ele é tem de contratar alguém para o ir verificar.
Adroatelier, isso é algo que ele terá depois de fazer ou contratar alguém para o efeito. Mas também foi algo que já me lembrei. O PDM foi alterado pelo que poderá ter de demolir algum piso ou parte. É um edifício com 4 pisos, com cerca de 760m2 cada (medido no maps). O r/c são lojas. O número de frações não sei. A opção por apartamentos para jovens famílias a preços que estes possam pagar é porque o mercado não tem oferta neste momento. Não há nada novo, tudo muito velho e caro. Mas isso é a intenção dele agora, pode muito bem mudar, pois ainda tem de lidar com muitos profissionais da área.
Ele não me contou tudo, mas parece-me que deve ter ficado a saber da eventual intenção do banco vender e pediu-me assim um valor por alto para saber se vale a pena perder tempo a saber mais ou se desiste à partida.
Agradeco todos os inputs mas por ora só quero mesmo dar-lhe o valor estimado do custo de reabilitação, partindo do pressuposto que o que existe está bom.
Tem que saber mais dados e ter mais rigor na informação obtida. A não ser assim, é fazer um investimento ás cegas - e ninguém quer ser consultado para dar essas indicações sem fundamento.
Esse trabalho exige tempo e deve ser feito com dados e, já agora, com pagamento. Não só "de cabeça", mais ou menos.
Para saber se o investimento é viável, deve consultar previamente um arquitectou ou engenheiro, que consulte o processo na câmara e veja o que é possível construir. Depois, que se estime um valor global para a construção que é necessário fazer. Não um orçamento, mas uma estimativa.
A pergunta sobre jovens familias é pertinente. Pode exitir falta no mercado, mas se pode fazer para um segmento alto e tem maior rentabilidade, agora que o mercado está muito aquecido justamente nessas zonas em Lisboa, porquê alinhar por menos?
A lógica dos valores mais controlados é outra - não é a de mercado. Entende?