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Construção de Nova Moradia em Sintra

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  1.  # 1

    Bom dia caros foristas,

    Quero abrir oficialmente o tópico sobre esta grande etapa da minha vida e pedir o máximo de comentários e feedback sobre este meu plano. Critiquem à vontade, pois eu acho que, visto o dinheiro e tempo que se gasta na construção de uma casa, não devemos deixar nada ao acaso.

    Algum contexto: Sou nascido, criado e "vivido" na zona de Sintra onde herdei recentemente um terreno com ~1100 m2. Como me ficou a custo zero, achei por bem aproveitar para construir uma moradia que, acima de tudo, fique dentro das nossas possibilidades. Neste momento estou em fase, muito prematura, de projeto de arquitetura. Ainda nem tenho sequer nenhum desenho oficial a não ser uns rabiscos que fiz em CAD.

    Posto isto, quero a vossa opinião sobre alguns pontos que estão a servir de base para o que pretendo fazer:

    Ponto 1: Organização das divisões da casa. Embora o terreno tenha uma área confortável, tem um formato atípico. Decidimos construir uma casa com Cave, R/C e Primeiro Andar para tirar um melhor aproveitamento do terreno e porque gostamos do conceito de "isolar" os quartos do resto da casa. Desta forma, quem ficar na sala em horas tardias está mais à vontade em relação ao ruído.

    Divisões:
    - Cave com espaço para dois carros e uma mota (100 m2). Como gosto muito de fazer "biscates" nos carros e na mota, queria ter algum espaço de manobra e luz natural. Para isso estava a pensar deixar uma faixa da cave acima da terra para meter umas janelas horizontais

    R/C:
    - Sala+Sala Jantar (70 m2) - Tenho consciência que se calhar estamos a exagerar no espaço pelo que, se tiver de haver cortes, serão aqui.
    - Cozinha (30 m2) - É dos espaços onde se passa mais tempo e o qual não quero de todo descurar. Posto isto, quero que seja espaçosa e bem iluminada.
    - Escritório (15 m2) - Como por vezes trabalho de casa, queria ter um espaço para o efeito. Não tem que ser grande
    - Lavandaria (15 m2) - Queremos ter um sitio dedicado para se tratar da roupa
    - WC (3 m2) - Será apenas de apoio. Estava a pensar colocar apenas sanita e lavatório

    Primeiro Andar:
    - Suite c/ wc e closet (26 m2)
    - Quarto (16 m2)
    - Quarto (16 m2)
    - WC completo (9 m2)

    Posto tudo isto, qual é a vossa opinião?

    Ponto 2: Escolhas técnicas. Embora ainda esteja muito longe de construir, gosto de começar já a organizar as ideias relativamente às escolhas técnicas para a construção da moradia. Quero também dizer que, o isolamento da casa será a prioridade número 1. Sempre que tenham que haver compromissos, este ponto deve ser o que fica no topo da lista. Quero ter a casa mais eficiente possível para ter o menor impacto ambiental e que nos dê, acima de tudo, conforto térmico. Estou pronto para descurar acabamentos e "belezas" para dar prioridade a este tema.

    - Isolamento: Sei que este tema é um mundo só por si. Ainda assim, eventualmente terei que tomar uma decisão. O engenheiro civil que me vai tratar do projeto é extremamente competente e tenho muita confiança nele e por isso não estou muito preocupado. Ainda assim, gosto de ter a maior informação possível do meu lado para o poder acompanhar nas conversas. Posto isto, e dado o que já li aqui, estou na dúvida entre parede dupla ou ETICS. O sítio onde vou construir é muito húmido e faz temperaturas perto do zero nos picos do inverno. Tendo em conta estas condições e o tipo de casa que pretendo construir, que opção escolheriam?

    AQS e climatização. Outro tema que é um mundo por si só
    - Fontes de energia: Painel solar de circulação forçada juntamente com uma bomba de calor. O objetivo é que no verão o painel dê conta do recado sozinho e no inverno tenha o auxílio da bomba
    - Sistema de climatização: Piso radiante hidráulico que será alimentado pelas fontes que referi. Neste sentido, queria ainda saber se é possível usar o mesmo como arrefecimento durante o verão. Se sim, qual é a fonte de energia que se pode usar neste caso?


    Ponto 3: Considerações financeiras. Chegamos à parte que me parece ser a mais difícil de objetivar numa fase tão preliminar mas para a qual gostaria de saber a vossa opinião. Somando tudo, diria que a area de construção deverá rondar os ~250 m2 para R/C e Primeiro piso e 100 m2 para a cave. Tendo em conta tudo aquilo que referi, estou a contar com 800-900€/m2 para os dois pisos habitáveis e 400-450€/m2 para a cave, já com IVA incluído. Isto daria entre:
    - 200.000€ a 225.000€ para R/C e Primeiro andar
    - 40.000€ a 45.000€ para a cave
    - Tendo em conta que não quero ultrapassar os 230.000€ de preço final e queria deixar uma margem para imprevistos, não sei se vou conseguir fazer tudo o que quero. Acho que terei de cortar. Mas digam-me a vossa opinião neste aspecto

    O que acham de tudo isto? Comentem à vontade e dêem me feedback pois estou na fase ideal para tal.

    Muito obrigado pelo vosso tempo desde já.

  2.  # 2

    Boa sorte com isso, seguirei o tópico atentamente,

    Para já, comentários, apenas acho que tem aí umas áreas na minha opinião demasiado grandes,
    Sala+Sala Jantar (70 m2)
    Cozinha (30 m2)
    Lavandaria (15 m2)
    Mas isto é uma opinião pessoal,
    Se quer assim, força claro, mas lembre-se sempre do impacto disto na fatura final ;)
    Abraço!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tokenize

  3.  # 3

    Obrigado pelo comentário JPedroMendes.

    Tenho plena consciência que, provavelmente, estamos a exagerar nas áreas, principalmente na sala. Pode não haver grande justificação em ter uma sala tão grande.

    Relativamente à cozinha, também tenho consciência que 30 m2 poderão ser exagerados, mas neste caso já me custa mais cortar. Nós damos muito valor a podermos cozinhar em condições e prefiro cortar na sala para deixar a cozinha como estamos a visualizar. Ainda assim, para eventualmente caber no orçamento, podemos também cortar.

    Relativamente à lavandaria, nem tenho bem noção do espaço que será preciso, pelo que não tenho problema nenhum em cortar.

    Abraço!

  4.  # 4

    Colocado por: tokenizeRelativamente à lavandaria, nem tenho bem noção do espaço que será preciso

    Tem de pensar no tipo de uso de acordo com a sua expectativa de vida no dia-a-dia.
    O que vai fazer na lavnadaria? Ter as máquina de lavar e secar, ok isso é basico, detergentes, estandais daqueles de aluminio e tal... mas isso não gasta mais do que sei lá uns 6/7 m2
    tem de pensar, vou passar a ferro lá nessa sala? Se sim, ok bora lá para os 12-15m2
    mas se não quiser engomar numa sala barulhenta e com cheiro a detergentes, se calhar 6m2 para lavandaria chegam bem.

    se fizer o mesmo exercício para o resto da casa se calhar consegue ir cortando uns m2 a mais aqui e ali, mas isto claro, APENAS se o quiser ou precisar de fazer,
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tokenize

  5.  # 5

    Colocado por: JPedroMendesTem de pensar no tipo de uso de acordo com a sua expectativa de vida no dia-a-dia.
    O que vai fazer na lavnadaria? Ter as máquina de lavar e secar, ok isso é basico, detergentes, estandais daqueles de aluminio e tal... mas isso não gasta mais do que sei lá uns 6/7 m2
    tem de pensar, vou passar a ferro lá nessa sala? Se sim, ok bora lá para os 12-15m2
    mas se não quiser engomar numa sala barulhenta e com cheiro a detergentes, se calhar 6m2 para lavandaria chegam bem.

    se fizer o mesmo exercício para o resto da casa se calhar consegue ir cortando uns m2 a mais aqui e ali, mas isto claro, APENAS se o quiser ou precisar de fazer,

    Obrigado pelo feedback, faz todo o sentido. Sim, quero cortar áreas para se adaptar ao que pretendo. Não pretendo ter grandes áreas só porque sim. Vou rever todos os espaços.

    Colocado por: ****Você quer uma casa de 350 mil por 230 mil, reduza as áreas !

    Obrigado pelo feedback. Consegue dar mais algum detalhe? 350 mil para estas áreas dá ~1400€/m2 o que me parece um valor muito acima daquilo que me falaram. Mas se de facto os preços estão assim tão fora, quero saber já para poder redimensionar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ALMEIDAM

  6.  # 6

    Em termos de futurologia, julgo que não há ninguém que o possa ajudar.

    Não se esqueça que está a "pedir" valores para uma casa que potencialmente iniciará (se tudo correr bem) para o próximo ano.

    O mercado da construção está caro e com tendência de aumentar, logo algo que agora pensa que custa X provavelmente quando arrancar já serão X + Y.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tokenize

  7.  # 7

    800/900m2, na actual conjuntura, em Sintra é pouco.
    Os construtores tem muito trabalho.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tokenize

  8.  # 8

    Qual é a área de implantação que o terreno permite? Tem grande declive?

    Relativamente às áreas acho algumas exageradas, mas lá está, cada um sabe de si e da sua carteira. Tem que pensar que uma sala com 70m2 ou uma cozinha com 30m2 vai ter que dispender algum dinheiro depois para as encher (móveis/decoração).
    Depois, necessitando de aquecimento como é a sua zona, para aquecer essas áreas irá ter um custo de utilização também superior.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tokenize

  9.  # 9

    Sem conhecer detalhes das áreas de implantação permitidas ou condicionantes, o que faria seria fazer o escritório no primeiro andar e optimizar o espaço das salas, cozinha e lavandaria libertando mais algum espaço e fazer uma garagem mais pequena no piso térreo. Para ter uma ideia, vou ter open space e entre sala de estar/jantar, cozinha, dispensa/lavandaria e área de circulação vou ter 82m2, o que já acho mais que suficiente.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tokenize

  10.  # 10

    Colocado por: amartinsEm termos de futurologia, julgo que não há ninguém que o possa ajudar.

    Não se esqueça que está a "pedir" valores para uma casa que potencialmente iniciará (se tudo correr bem) para o próximo ano.

    O mercado da construção está caro e com tendência de aumentar, logo algo que agora pensa que custa X provavelmente quando arrancar já serão X + Y.

    Certo, compreendo. Mas o que quero saber é precisamente a vossa opinião sobre o assunto visto existirem aqui pessoas com muito boas noções disso mesmo. Ainda assim, se eu achar que 900€/m2 é um valor possivelmente realista mas na verdade já anda nos 1400€/m2, então estou completamente ao lado logo desde inicio. É isso que quero perceber.

  11.  # 11

    Colocado por: ADROatelier800/900m2, na actual conjuntura, em Sintra é pouco.
    Os construtores tem muito trabalho.

    Obrigado pelo feedback. Acho que vou aumentar a minha expectativa para, no mínimo, os 1000€/m2.

  12.  # 12

    Colocado por: ****
    Area de construção 250 m2 a 1000 € m2 mais iva = 307.500
    Area de cave 100 m2 a 650 € mais iva = 79.900

    = 387.400

    O que conseguir negociar deste valor chega aos 350 mil, hoje como esta o mercado , têm de ser realista , agora cozinha 18 m2 , sala 45 m2 , estamos a falar numa redução de 100 para 63 = 27 mil euros + iva , garagem 50 m2 chega e sobra , reduzimos para metade 39 950 € , ja viu a diferença mais uns pozinho e esta nos 300 mil , porque o que você quer é utopia .

    Ps e iva quem paga ?

    Obrigado pela informação. Pronto, nesse caso estou bastante fora da realidade. Tenho claramente que repensar estas áreas para metade para ficar dentro do meu orçamento.

  13.  # 13

    Colocado por: pensadorQual é a área de implantação que o terreno permite? Tem grande declive?

    Relativamente às áreas acho algumas exageradas, mas lá está, cada um sabe de si e da sua carteira. Tem que pensar que uma sala com 70m2 ou uma cozinha com 30m2 vai ter que dispender algum dinheiro depois para as encher (móveis/decoração).
    Depois, necessitando de aquecimento como é a sua zona, para aquecer essas áreas irá ter um custo de utilização também superior.


    Com a informação que tenho atualmente, o terreno permite cerca de 220m2 de implantação. Não preciso no entanto de usar tudo isto. Existe uma diferença de ~2m de altura entre a parte mais alta e a parte mais baixa do terreno. Queria precisamente aproveitar parte deste desnível para fazer a cave.

    Das respostas que já tive até agora, já me mentalizei que vou ter de baixar as áreas.

  14.  # 14

    Colocado por: Jpires76Sem conhecer detalhes das áreas de implantação permitidas ou condicionantes, o que faria seria fazer o escritório no primeiro andar e optimizar o espaço das salas, cozinha e lavandaria libertando mais algum espaço e fazer uma garagem mais pequena no piso térreo. Para ter uma ideia, vou ter open space e entre sala de estar/jantar, cozinha, dispensa/lavandaria e área de circulação vou ter 82m2, o que já acho mais que suficiente.


    Muito obrigado pelo feedback Jpires76. São precisamente exemplos como o seu que procuro. Vou ter em conta o que referiu para quando reunir com o arquiteto.

    Entretanto, daquilo que já retive deste tópico já percebi que o arquiteto vai alertar-me para o custo acima daquilo que pretendo. Vamos ver.

  15.  # 15

    Colocado por: ****Pense em 160 m2 de implantação e 50 m2 de cave , 80 por piso é suficiente.

    Sim, já estou aqui a fazer uns desenhos com essas medidas e parece me dar ainda para o que quero.
    Vou agora esperar pela reunião com o arquiteto para ver o que me dizem.

  16.  # 16

    Colocado por: tokenize
    Sim, já estou aqui a fazer uns desenhos com essas medidas e parece me dar ainda para o que quero.
    Vou agora esperar pela reunião com o arquiteto para ver o que me dizem.

    Se precisar de mais metros quadrados, não se acanhe em o fazer apenas porque lhe dizem, aqui, que é mt espaço. Cada um sabe de si, e fazer uma vivenda do tamanho de um T3 da linha de Sintra mais vale estar quieto.

    As contas de merceeiro sugeridas até agora, são apenas isso.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tokenize
    •  
      skypt
    • 22 janeiro 2019 editado

     # 17

    Boas,

    eis a minha opinião "vizinho":
    - com um terreno de 1100mts2, divida ao meio , venda e os seus probl€mas r€duz€m-se muito ;-)
    - Lavandaria (15 m2) é muito grande diria que, dependendo da disposição, 7 a 10 chegam
    - 70mts para a sala, diria que é muito, 50, chega e sobro, acho...
    - uma casa com 250mts total é (provavelmente) o suficiente, tente faze-la apenas ao nivel do solo/térrea
    fazer cave, aumenta em cerca de 20/25% o custo total.

    Ponto 2: Escolhas técnicas.
    - fale com um técnico/engenheiro aquando dos seus projecto, ele saberá o melhor a fazer,
    diria que seria bloco térmico + ETICS

    AQS e climatização
    Fontes de energia - Painéis FV em detrimento dos Painéis de aquecimento de agua, se houver €€€, coloque os dois, interligado sempre com a BC
    Sistema de climatização - PRH pode custar +- 10%, da sua area total (p.e. : se tiver 200mts, pode custar +- 20 mil €)
    Concordam com este comentário: Jpires76, tokenize, Erwin
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tokenize

  18.  # 18

    Colocado por: Diogo999Se precisar de mais metros quadrados, não se acanhe em o fazer apenas porque lhe dizem, aqui, que é mt espaço. Cada um sabe de si, e fazer uma vivenda do tamanho de um T3 da linha de Sintra mais vale estar quieto.

    As contas de merceeiro sugeridas até agora, são apenas isso.

    A minha questão é mais o preço. Eu não quero passar o orçamento que tenho definido. Eu achava que conseguia construir por 800€/m2 e já percebi que isso vai ser muito difícil. Se faço um projeto que me vai custar 300.000€ quando eu acho que vou conseguir 230.000€, estou completamente fora.

    Mas obrigado pelo encorajamento :)

  19.  # 19

    Colocado por: skyptBoas,

    eis a minha opinião "vizinho":
    - com um terreno de 1100mts2, divida ao meio , venda e os seus probl€mas r€duz€m-se muito ;-)
    - Lavandaria (15 m2) é muito grande diria que, dependendo da disposição, 7 a 10 chegam
    - 70mts para a sala, diria que é muito, 50, chega e sobro, acho...
    - uma casa com 250mts total é (provavelmente) o suficiente, tente faze-la apenas ao nivel do solo/térrea
    fazer cave, aumenta em cerca de 20/25% o custo total.

    Ponto 2: Escolhas técnicas.
    - fale com um técnico/engenheiro aquando dos seus projecto, ele saberá o melhor a fazer,
    diria que seria bloco térmico + ETICS

    AQS e climatização
    Fontes de energia - Painéis FV em detrimento dos Painéis de aquecimento de agua, se houver €€€, coloque os dois, interligado sempre com a BC
    Sistema de climatização - PRH pode custar +- 10%, da sua area total (p.e. : se tiver 200mts, pode custar +- 20 mil €)
    Concordam com este comentário:Jpires76


    Olá vizinho :)

    Infelizmente não posso dividir o terreno porque este já é resultante de uma divisão que está a decorrer neste momento através de um destaque. Agora tenho de esperar 10 anos até poder dividir novamente.

    Vou claramente reduzir algumas áreas, sendo a lavandaria e a sala os primeiros a cortar como sugere.

    Pode eventualmente ser complicado fazer a casa de forma térrea porque o formato do é pouco convencional. E, se não encarecer muito, prefiro fazer com R/C e 1º piso porque é o tipo de casa que gostamos mais.

    A cave é, mais uma vez, para tentar otimizar o espaço do terreno. Ainda assim, se vir que sai fora do orçamento faço uma garagem mais pequena ao nível térreo.

    Obrigado pelas dicas no que toca aos restantes pontos. É precisamente esse tipo de informação que quero ter para conseguir ter uma conversa mais informada com o engenheiro que me vai tratar do processo.

  20.  # 20

    800,00 euros na zona de Sintra, actualmente, eu diria mesmo impossível.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tokenize

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