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Permilagem igual, quotas diferentes?

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  1.  # 21

    Meu estimado, para podermos apreciar da correcção do orçamento previsional com as despesas e receitas para o corrente exercício administrativo, importaria conhecer o que dimana do título constitutivo da propriedade horizontal, em especial as permilagens atribuídas a cada uma das fracções autónomas e bem assim, as afectações que tenham sido cometidas em exclusivo a algumas fracções.

    No mais, olvide esse seu desiderato de recorrer ao Tribunal (ou a um Julgado de Paz, se o houver no seu concelho) porquanto, irá lamentavelmente perder tempo e dinheiro com a causa...

    Quanto ao seu consorte que votou vencido, pese embora não o tenha ressalvado, poderá aquele suscitar a anulabilidade da deliberação colegial nos termos do nº 4 do art. 1433º do CC: "O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação."

  2.  # 22

    Happy hippy, relatório de contas ou relatório e contas?

  3.  # 23

    Colocado por: macalHappy hippy, relatório de contas ou relatório e contas?


    Meu estimado, a denominação tem-se irrelevante. Na minha mui parcial opinião, o correcto - e porventura, mais pomposo -, é dizer-se, Relatório de Gestão e Contas, podendo-se abreviar para Relatório de Contas ou Relatório e Contas. No entanto, a sua questão encerra um outro pormenor, de maior importância, que é comummente desconsiderado em 99% dos condomínios, aquando da realização das reuniões plenárias ordinárias para a aprovação das Contas, cujos condóminos e administradores são induzidos em erro pela letra da lei.

    Esta estabelece no seu art. 1436º, al. b) do CC, que compete ao administrador "Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano", e na al. j) que deve "Prestar contas à assembleia". Por seu turno, do art. 1431º, nº 1 do CC dimana que, "A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano".

    Destarte, resulta pacífico que a lei não estabelece qualquer formalismo a observar para a feitura destes expedientes, ficando ao critério discricionário dos primeiros interessados, no entanto, o prestar contas a que se refere a al. j) do art. 1436º do CC não se esgota na apresentação do orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano (cfr. al. b) art. 1436º) e na discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano (cfr. nº 1 do art. 1431º).

    Regra geral, os administradores limitam-se a apresentar um documento, denominado relatório, com maior ou menor detalhe, criatividade e complexidade, onde apenas se evidenciam e detalham o balanço contabilístico, as receitas cobradas e as despesas efectuadas, sem mais, quando, podiam e deviam incluir uma exposição fiel e clara sobre todos os factos minimamente relevantes ocorridos durante o exercício e bem assim, a situação geral do condomínio no seu todo.

    Pelo exposto, o relatório, independentemente da sua denominação, não constitui apenas um instrumento contabilístico básico e essencial para a concepção do orçamento, permitindo aferir o montante necessário para cada rubrica por comparação com aquele que foi despendido, mas também deve servir para dar pleno conhecimento à assembleia de condóminos de todos os actos praticados pelo seu competente órgão executivo, e bem assim, do estado geral do prédio (não se esgotando isto numa avaliação meramente de conservação estrutural).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  4.  # 24

    Muito bom dia,

    No que concerne à anulabilidade da deliberação colegial esta afigura-se impossível (digo eu) por se encontrar fora de prazo (decorreu no final de dezembro); na verdade nem sequer tive acesso "oficial" à ata pelo que até hoje, oficialmente, ressalvo, não sei o que lá foi deliberado.

    Já no que diz respeito ao TCPH e no que aos apartamentos diz respeito, todas as quotas são iguais para permilagens iguais. Na verdade, neste edifício, e regressando ao princípio do tema, apenas as quotas de duas garagens foram inflacionadas existindo outras garagens com a mesma permilagem a pagar substancialmente menos, como se pode ler da afixação de valores na página anterior.

    Quanto à via judicial, começo a perceber que é a única forma de fazer a minha defesa pois se de um ano para o outro se assistiu a um aumento desta envergadura, parece-me que fica porta aberta para fazer coisa igual na assembleia do final deste ano e próximos.

  5.  # 25

    Colocado por: LuisCarlosMuito bom dia,

    No que concerne à anulabilidade da deliberação colegial esta afigura-se impossível (digo eu) por se encontrar fora de prazo (decorreu no final de dezembro); na verdade nem sequer tive acesso "oficial" à ata pelo que até hoje, oficialmente, ressalvo, não sei o que lá foi deliberado.

    Já no que diz respeito ao TCPH e no que aos apartamentos diz respeito, todas as quotas são iguais para permilagens iguais. Na verdade, neste edifício, e regressando ao princípio do tema, apenas as quotas de duas garagens foram inflacionadas existindo outras garagens com a mesma permilagem a pagar substancialmente menos, como se pode ler da afixação de valores na página anterior.

    Quanto à via judicial, começo a perceber que é a única forma de fazer a minha defesa pois se de um ano para o outro se assistiu a um aumento desta envergadura, parece-me que fica porta aberta para fazer coisa igual na assembleia do final deste ano e próximos.


    Olhando para os valores do FCR, que são iguais e coerentes, é perfeitamente possível que as garagens com a quota "inflaccionada" tenham acesso (ainda que não o utilizem) a alguma parte comum que não esteja acessível às outras, p.ex.

  6.  # 26

    Não têm. E na verdade para aceder a uma delas nem é necessário elevador pois tem acesso direto através da entrada do prédio. Não há nada que as distinga a não ser o facto de se tratarem das únicas garagens cujos proprietários não moram no prédio.

  7.  # 27

    Meu estimado, pese embora procurasse ser tão sucinto quanto possível, após terminar de laborar o meu escrito, verifico que o mesmo ficou porventura longo. No entanto, julgo ter-se o mesmo perfeitamente esclarecedor para que possa lutar pelos seus legítimos direitos e interesses. Qualquer outra dúvida, disponha.

    Colocado por: LuisCarlos
    No que concerne à anulabilidade da deliberação colegial esta afigura-se impossível (digo eu) por se encontrar fora de prazo (decorreu no final de dezembro)


    As deliberações colegiais viciadas podem-se considerar anuláveis, nulas ou ineficazes. Regra geral, somente são anuláveis as deliberações que a assembleia de condóminos tome dentro da área da sua competência, isto é, respeitantes às partes comuns do edifício, que violem o regulamento anteriormente aprovado ou normas legais não imperativas. A anulabilidade só pode ser suscitada a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado nos prazos e termos fixados no art. 1433º do CC, sob pena de caducidade e sanando os vícios de que enfermam as deliberações por falta de tempestiva oposição.

    Embora aqui não aproveitem, são nulas todas as que violem preceitos de natureza imperativa. Estas deliberações, estão sujeitas ao regime da nulidade e podem ser impugnadas a todo o tempo, nos termos do art. 286º do Código Cível.

    Ineficazes são aquelas que por definição, não produzem os efeitos a que tendiam pois, apesar de terem sido, formal ou substancialmente, estruturadas em conformidade com as exigências legais e estatutárias, têm em falta um requisito externo de eficácia por exorbitarem a esfera de competência da assembleia. Com a devida analogia, poderíamos também distinguir as absolutamente ineficazes das relativamente ineficazes, com recurso aos art. 55º do CSC (sem prejuízo de outros preceitos nele lavrados).

    Colocado por: LuisCarlos
    na verdade nem sequer tive acesso "oficial" à ata pelo que até hoje, oficialmente, ressalvo, não sei o que lá foi deliberado.


    Quanto à comunicação das deliberações, impõe o art. 1432º, nº 6, do CC que as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. A comunicação aos condóminos não presentes do teor da deliberação aprovada deve ser feita pelo administrador para a morada indicada ou conhecida do condómino, por carta registada com aviso de recepção, conforme resulta da intercepção entre os nºs 6 e 9 do art. 1432º do CC.

    Em tese, a natureza e finalidade da obrigação de envio da acta que contém a deliberação impõem que se considere que «a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou dele é conhecida», tal como ressalta textualmente da primeira parte do art. 224º, nº 1, do CC, porquanto, como regra, as declarações são recipiendas, tendo de ser levadas ao conhecimento ou ao poder de um determinado destinatário para produzirem efeitos, mesmo quando as mesmas assumem natureza potestativa.

    Ora de acordo com o propósito da lei, a declaração chega ao poder do destinatário quando atinge a sua esfera pessoal, ficando ao seu alcance, de modo a que, em condições normais e segundo as regras da experiência comum, o destinatário possa, por actos que dependam dele próprio (e que se espera que ele pratique nessas circunstâncias), tomar conhecimento da vontade manifestada pelo declarante. Deve, pois, a recepção fazer-se em termos tais que se possa contar com o conhecimento, que seja legítimo esperá-lo de acordo com aquilo que é normal acontecer e as condições efectivamente conhecidas pelo declarante.

    Não obstante esta obrigação de comunicação que impende por força da lei sobre o administrador, em bom rigor, o incumprimento não só não se tem sancionado, quer na letra da lei, quer em sede do regulamento do condomínio ou do contrato havido estabelecido (se se recorrer aos serviços profissionais de um terceiro), os tribunais superiores, com fundamento no nº 4 do art. 1433º do CC, têm imposto ao condomínio faltoso o ónus da obtenção da informação necessária para o devido conhecimento do que em plenário teria sido deliberado.

    Acresce finalmente salientar que, não obstante a ressalva anterior, no caso das reuniões extraordinárias (portanto, exceptuando-se as ordinárias prescritas no artº 1431º CC), se o administrador não convocar um condómino e, posteriormente, não lhe enviar a competente cópia da acta, fazendo o condómino faltoso incorrer numa qualquer sanção ou, mo limite, uma execução por incumprimento de uma aprovada obrigação, este poderá não só recorrer à assembleia nos termos do art. 1438º do CC, como, cumulativamente, pode intentar uma acção contra o administrador no âmbito da responsabilidade civil contratual ou extra-contratual (cfr. art. 1437º, nº 2 CC - não podendo neste concreto o administrador defender-se com o que dimana do nº 3 deste preceito).

    Colocado por: LuisCarlosJá no que diz respeito ao TCPH e no que aos apartamentos diz respeito, todas as quotas são iguais para permilagens iguais. Na verdade, neste edifício, e regressando ao princípio do tema, apenas as quotas de duas garagens foram inflacionadas existindo outras garagens com a mesma permilagem a pagar substancialmente menos, como se pode ler da afixação de valores na página anterior.


    Meu estimado, sem prejuízo da sua eventual razão, fazendo agora de "advogado" da administração, esta (leia-se, assembleia de condóminos) pode ter aplicado, com toda a legitimidade - sublinhe-ser -, o que dimana da ressalva final lavrada no nº 2 do art. 1424º do CC, contanto tal deliberação cumpra com ambas as exigências ali fixadas. Ora neste concreto, impõe a primeira que a deliberação seja aprovada por 2/3 sem oposição, a qual, a não ser suscitada, vale pelo assentimento (cfr. devida analogia, nº 7 e 8 do art. 1432º CC), porquanto o silêncio vale como meio declarativo (cfr. art. 218º CC).

    A segunda imposição resulta do facto que, para a validade do acordo, não se tem por bastante o cumprimento da primeira (maioria qualificada exigida), mas impõe-se cumulativamente a obrigação de que tal deliberação fique devidamente especificada e justificados os critérios que determinam a imputação dissemelhante das despesas pelos condóminos.

    Colocado por: LuisCarlosQuanto à via judicial, começo a perceber que é a única forma de fazer a minha defesa pois se de um ano para o outro se assistiu a um aumento desta envergadura, parece-me que fica porta aberta para fazer coisa igual na assembleia do final deste ano e próximos.


    Errado. Independentemente da decisão de avançar ou não para o Tribunal (e neste concreto, aconselho o recurso a um Julgado de Paz e detrimento do vulgar Tribunal, se o primeiro se houver instalado no seu concelho), e tendo eu conhecimento de alguns casos em que o Tribunal deu razão ao condómino recorrente (pese embora caducado as prazo prescrito no art. 1433º CC), em boa verdade, quando há recurso para instâncias superiores, estas decidem em sentido diverso, este orçamento (e devidas comparticipações, leia-se, cálculo das mesmas), só se aplica ao presente exercício.

    Aquando da aprovação do próximo orçamento, se se tentar manter a actual fórmula (mesmo que tenha sido no passado regularmente tomada e conste do regulamento), pode qualquer condómino opor-se, e mesmo quando tenha votado vencido, tem o seu voto poder bastante para inviabilizar a aprovação do orçamento nos termos apresentados, obrigando-se o administrador a elaborar uma nova proposta, no escrupuloso cumprimento das regras impostas pelo artº 1424º do CC...

    ... ressalvando-se contudo, que o voto contra só não produzirá os seus devidos efeitos se, a assembleia aprovar a alteração por unanimidade, com a aplicação da referida ressalva fixada nos nº 5, 6, 7 e 8 do art. 1432º CC (se necessário for), e contanto, a tal disposição, aja o administrador cumprido com o que determina a parte inicial do nº 1 do art. 1424º CC ("Salvo disposição em contrário"). Ora, esta "disposição", na letra da lei, não se refere a uma deliberação, mas ao título constitutivo da propriedade horizontal.

    Destarte, quando o cálculo das comparticipações, além das despesas de fruição e pagamentos de serviços inclui as atinentes a conservação, o pagamento só poderá ser dissemelhante ao fixado na lei (percentagem ou permilagem) se, além da aquiescência unânime, o administrador incluir tal "disposição" em sede titular (cfr. nº 2 art. 1419º CC)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
    • luisvv
    • 12 março 2019 editado

     # 28

    Colocado por: LuisCarlosNão têm. E na verdade para aceder a uma delas nem é necessário elevador pois tem acesso direto através da entrada do prédio. Não há nada que as distinga a não ser o facto de se tratarem das únicas garagens cujos proprietários não moram no prédio.


    Não é preciso ser "necessário" mas apenas "possível". A indicação que dá "uma delas (..) tem acesso pela entrada do prédio" sugere que as outras não o terão - o que pode representar diferença nas despesas que lhe são imputadas.

    Tudo aponta para alguma justificação desse género, mas a melhor forma de ser esclarecido é perguntar.

  9.  # 29

    Contudo, mesmo no que toca ao "possível", o valor também não se percebe pois se para uma "é possível"o acesso via elevador através do R/C para um piso inferior, para a outra não faz qualquer sentido pois o acesso é precisamente pelo R/C. E o valor debitado a ambos os proprietários é precisamente o mesmo. Enfim. A pergunta está feita por carta registado com AR há cerca de 15 dias mas tenho muito pouca esperança que me respondam, ou caso respondam, o façam de forma plausível. Vou mantendo o fórum informado das deligências para partilha de informações pois acredito que o meu caso não seja único.

  10.  # 30

    Update: a administração do condomínio ainda não respondeu aos meus pedidos de esclarecimento e já lá vão quatro meses desde o primeiro pedido por e-mail e três desde o pedido efetuado por carta registada com AR.
    Penso que não me resta outra alternativa senão avançar para consulta com advogado.

  11.  # 31

    O proprietário que lhe vendeu a si a garagem apenas tinha essa fracção no prédio ou tinha também um apartamento além dessa garagem ?

  12.  # 32

    Colocado por: JOCORO proprietário que lhe vendeu a si a garagem apenas tinha essa fracção no prédio ou tinha também um apartamento além dessa garagem ?

    Tinha apenas a garagem.
    Mas entretanto eis que finalmente tive um tempo para me dirigir à empresa que gere o condomínio para tirar dúvidas in loco já que nunca me responderam às cartas registadas com AR.
    O esclarecimento, algo confuso, reza assim: parte do valor da quota de condomínio resulta da permilagem (X) mas é complementado com um outro valor (Y) que corresponde ao pagamento que cada proprietário tem de fazer à empresa de condomínio. E este Y não está relacionado com a permilagem mas sim com o que foi convencionado na última assembleia.
    Ou seja, não se recorreu à permilagem para apurar o montante específico que cada condómino paga à empresa embora se recorra à mesma para apurar parte do valor da quota, assim como o contributo para o fundo de reserva.
    Confesso que já me estão a vencer pelo cansaço, mas isto faz algum sentido?

  13.  # 33

    Colocado por: LuisCarlos
    Confesso que já me estão a vencer pelo cansaço, mas isto faz algum sentido?


    Nenhum!

    Meu estimado, dimana do nº 1 do art. 1424º que "Salvo disposição em contrário (leia-se, lei ou TCPH), as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum (onde se inclui a remuneração do administrador) são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

    No entanto, o nº 2 do mesmo preceito prevê uma excepção à regra ao ensinar que "Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse (onde se inclui a remuneração do administrador) comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

    Desta sorte, a remuneração devida ao administrador deve ter-se repartida proporcionalmente por todos os condóminos, na exacta proporção do capital investido, expresso em percentagem ou permilagem (cfr. art. 1418º, nº 1 do CC). Para que aquele se tenha repartido em partes iguais ou em função da fruição, carece tal desiderato de uma deliberação de onde resulte um vencimento de 2/3 dos votos, sem oposição (leia-se votos contra, mas sendo admitidas abstenções) e cumulativamente, se lavre em sede de regulamento, não apenas a especificidade (tipo de repartição das despesas), como a justificação com os critérios que determinaram tal imputação.

    No incumprimento de qualquer destas imposições, assiste-lhe plena legitimidade para impugnar a deliberação.

  14.  # 34

    Colocado por: LuisCarlos
    O esclarecimento, algo confuso, reza assim: parte do valor da quota de condomínio resulta da permilagem (X) mas é complementado com um outro valor (Y) que corresponde ao pagamento que cada proprietário tem de fazer à empresa de condomínio. E este Y não está relacionado com a permilagem mas sim com o que foi convencionado na última assembleia.
    Ou seja, não se recorreu à permilagem para apurar o montante específico que cada condómino paga à empresa embora se recorra à mesma para apurar parte do valor da quota, assim como o contributo para o fundo de reserva.
    Confesso que já me estão a vencer pelo cansaço, mas isto faz algum sentido?


    É relativamente frequente e resulta da ideia de que o serviço de administração é fruído por todos de modo igual..

    Não me parece um critério muito razoável, na medida em que seria aplicável a uma série de outras despesas, o que aparentemente não é o caso.

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