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Propriedade horizontal para propriedade plena/total

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  1.  # 21

    Haverá outro motivo - digo eu.

  2.  # 22

    Não percebo quando alguém disse que uma escritura única pode ser de vários imóveis.

  3.  # 23

    Colocado por: PicaretaPode comprar várias fracções apenas com uma escritura.

  4.  # 24

    Colocado por: PalhavaNão percebo quando alguém disse que uma escritura única pode ser de vários imóveis.

    É óbvio que o proprietário tem que ser o mesmo, já o fiz, já vi outros fazer, e não há problema nenhum
    Concordam com este comentário: zed

  5.  # 25

    O motivo principal para passar para propriedade total é o financiamento (existem outras vantagens de estar em PT, nomeadamente pagar menos IMI, mas como disse, neste caso o motivo é o financiamento.

    Passo a explicar:

    Cenário 1 - Prédio de 6 fracções em PH com valor de venda unitário de 33,3k
    Para financiar 70% da compra, teria de fazer 6 crédito habitação distintos (diria que nem é possivel), de 23,3k cada um.
    Isto resultaria em várias escrituras, várias hipotecas, vários processos de crédito separados (cada um ~1250€), para além de que as condições que o banco oferece para 6 empréstimo de 23,3k são muito diferentes das condições que oferece para um empréstimo único de 140k.

    Cenário 2 - Prédio de 6 fracções em PT com valor de venda total 200k
    Para financiar 70% da compra, basta fazer um crédito de 140k, uma escritura, etc

    A diferença dos custos de financiamento não são nem de perto desprezáveis.

    O objetivo é investimento para arrendamento, pelo que estar em PH para valorizar o património não tem qualquer interesse nem muito menos impacto nas rendas a cobrar.

    Obrigado
    Concordam com este comentário: Palhava
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Palhava

  6.  # 26

    Colocado por: Picareta
    É óbvio que o proprietário tem que ser o mesmo, já o fiz, já vi outros fazer, e não há problema nenhum

    Por exemplo quando é um apartamento que tem uma garagem no mesmo edifício e ambas do mesmo vendedor.
    Pensei que se tinha de fazer duas escrituras.

  7.  # 27

    Tenho visto o seguinte, um comprador que compra muitos imóveis, de proprietários diferentes.
    É feita uma escritura que abrange, por exemplo, 42 imóveis.
    Depois, cada registo predial é actualizado com o novo proprietário e indicação dessa escritura.

    Estou a ler aqui de uma certidão do registo predial que tinha á mão:
    "2.ª conservatoria do registo predial de terantantan
    Registado no sistema em data-tal-e-tal
    Abrange 5 prédios e 23 fracções"
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Palhava, zed

  8.  # 28

    Colocado por: PalhavaPor exemplo quando é um apartamento que tem uma garagem no mesmo edifício e ambas do mesmo vendedor.
    Pensei que se tinha de fazer duas escrituras.

    Mesmo que compre um apartamento em Lisboa e outro no Porto pode fazer apenas uma escritura, se o proprietário for o mesmo.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Palhava

  9.  # 29

    Colocado por: Picareta
    Mesmo que compre um apartamento em Lisboa e outro no Porto pode fazer apenas uma escritura, se o proprietário for o mesmo.

    É como beber dois cafés e pagar só um...

  10.  # 30

    Colocado por: ccfmcostanomeadamente pagar menos IMI,

    Paga menos porquê?

    Colocado por: ccfmcostaPara financiar 70% da compra, basta fazer um crédito de 140k, uma escritura, etc

    A diferença dos custos de financiamento não são nem de perto desprezáveis.

    Isso é o que você acha, ou foi alguém que lhe disse?
    Eu não concordo com nada disso, também consegue financiamento para as 6 fracções, e realizar apenas uma escritura, a diferença é que hipotecar 6 fracções custa mais do que hipotecar apenas uma, mas isso são trocos.
    Concordam com este comentário: zed

  11.  # 31

    Colocado por: Picareta
    Paga menos porquê?


    Está relacionado com a aplicação do coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) previsto no código do IMI.
    Ao ser aplicado fracção a fracção versus prédio todo, leva a que a área considerada para o VPT a aplicar o IMI seja maior, logo o IMI é mais elevado.
    De qualquer forma, como referi neste caso não é este motivo para querer passar o prédio para PT.

    Colocado por: Picareta
    Isso é o que você acha, ou foi alguém que lhe disse?
    Eu não concordo com nada disso, também consegue financiamento para as 6 fracções, e realizar apenas uma escritura, a diferença é que hipotecar 6 fracções custa mais do que hipotecar apenas uma, mas isso são trocos.


    Foi o que os bancos que falei me disseram.

    Um crédito habitação uma hipoteca - não permitem que hipoteque 6 fracções para um mesmo crédito habitação.
    Claro que aqui estou a falar em crédito habitação "normal", e não um crédito hipotecário onde dou 6 fracções que já sejam minhas como colateral para a constituição de um crédito (que embora seja possível, uma vez mais as condições associadas são bem menos vantajosas)

  12.  # 32

    Colocado por: ccfmcostaEstá relacionado com a aplicação do coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) previsto no código do IMI.

    Tenho aqui um caderneta predial, de um prédio em propriedade total, e as finanças não fizeram nada disso, avaliaram os andares susceptíveis de utilização independente, como se fossem fracções autónomas.
    O coeficiente de ajustamento das áreas aplica-se, caso fosse uma casa com 600m2 ou coisa parecida, e não neste caso. Mas isto também pode depender de quem faz a avaliação.

    Não acredito que um banco lhe faça um crédito habitação para um prédio com 6 apartamentos, porque está em propriedade total. Já alguém falou lá para trás, que isso ia trazer problemas com o banco e com o fisco, depois de fazer contratos de arrendamento, a não ser que queira arrendar sem declarar.

  13.  # 33

    Para habitação, o Caj aplica-se sempre que a área bruta de construção seja superior a 100m2 (aplica-se desde 2007)

    Exemplificação prática (extraída daqui):
    • habitação com 300,00 m2 anteriormente à vigência do CAJ foi naturalmente considerada a área total na formula de avaliação emanada no Artigo 38º do CIMI
    Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

    Após vigência do CAJ será tida em consideração a área:
    (100,00 m2 x 1) + (60,00 m2 x 0,90) + (60,00 m2 x 0,85) + (80,00 m2 x 0,80) = 269,00 m2

    Ou seja, para efeitos de IMI reduziu 30m2.

    Voltando ao exemplo das 6 fracções, individualmente possuem menos de 100m2, mas somando a área de todas as fracções já se aplica o Caj resultando numa redução da área a considerar.

    De qualquer forma, também já vi caderneta prediais de prédio em propriedade total com divisões de utilização independente sendo as fracções avaliadas individualmente, pelo que acredito que existam situações distintas.



    Sobre o financiamento, vou esta semana confirmar o feedback que me foi dado inicialmente.
    Entretanto já fui ver e existem alguns membros a queixarem-se do banco não dar crédito nesta situação em outros tópicos.

    Sobre o arrendamento, sempre declarado. De qualquer forma, não existe problema em fazer vários contratos sobre o mesmo imóvel - eu posso por exemplo alugar cada quarto da minha casa a uma pessoa distinta.
    Uma possível menos valia seria no caso dos inquilinos querem concorrer a algum subsidio, aí talvez possa existir algum tema.


    Obrigado pela ajuda

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