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Recurso dos actos do administrador

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde

    Eu moro num prédio, constituído em propriedade horizontal, e alguns condóminos estão bastante descontente com a empresa que administra o condomínio. Entre outros aspectos, a empresa não cobra as quotas aos condóminos faltosos (o condomínio já perdeu dezenas de milhares de euros porque as dívidas prescrevem, apesar da assembleia dar autorização para interpor acção para cobrança), não executa as deliberações simples como pequenas reparações (apesar de haver dinheiro) ,..
    Já se tentou reunir 25% do capital para se marcar uma reunião extraordinária, mas sem sucesso.


    Dado que a empresa não está a cumprir as deliberações da assembleia, com prejuízo para o condomínio, será que é possível um único condómino, ao abrigo Artigo 1438.° (Recurso dos actos do administrador) marcar uma reunião?
    Será possível exonerar o administrador nessa reunião?

  2.  # 2

    Colocado por: LuxLisbon
    Eu moro num prédio, constituído em propriedade horizontal, e alguns condóminos estão bastante descontente com a empresa que administra o condomínio.


    Meu estimado, cuidaram porventura, você e os demais consortes de acautelar os vossos legítimos direitos e interesses, aquando da contratação da referida - e lamentavelmente, não citada - empresa "profissional", nomeadamente pela celebração de um competente contrato exarando, sem prejuízo de outros considerandos, os direitos e deveres a que se obriga e bem assim, as sanções pelo incumprimento destes últimos?

    Emana do disposto no art. 1430º, nº 1, do CC que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito por aquela e que a assembleia de condóminos dispõe de poderes para controlar, aprovar e decidir todos os actos de administração, competindo ao administrador – que pode ser por aquela exonerado e a quem presta contas (cfr. art. 1435º, nº 1, do CC) – dar execução às deliberações da assembleia e, bem assim, executar as funções elencadas no art. 1436º do CC.

    Colocado por: LuxLisbon
    Entre outros aspectos, a empresa não cobra as quotas aos condóminos faltosos (o condomínio já perdeu dezenas de milhares de euros porque as dívidas prescrevem, apesar da assembleia dar autorização para interpor acção para cobrança), não executa as deliberações simples como pequenas reparações (apesar de haver dinheiro) ,..


    O administrador, pese embora se constitua com um órgão de administração executivo e sub-alterno ao órgão de administração colegial (assembleia dos condóminos), o legislador cuidou e bem de lhe conferir poderes-deveres (vide art. 1436º CC), os quais, salvo uma ou outra excepção, não se podem ter afastados ou sequer limitados pela assembleia de condomínio, os quais, o administrador pode e deve exercer sem carecer da prévia autorização da mesma.

    Destarte, incorrendo um ou vários condóminos no incumprimento das suas obrigações, dimana da al. e) do art. 1436º do CC que o administrador tem o poder de "exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas" e para tanto, o art. 6º do DL 268/94 ensina que "A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte (nº 1). O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior (nº 2)."

    Colocado por: LuxLisbon
    Dado que a empresa não está a cumprir as deliberações da assembleia, com prejuízo para o condomínio, será que é possível um único condómino, ao abrigo Artigo 1438.° (Recurso dos actos do administrador) marcar uma reunião?
    Será possível exonerar o administrador nessa reunião?


    Tem-se a resposta a ambas as perguntas, simples e pacífica: sim. A acção de exoneração do administrador de condomínio na propriedade horizontal não visa exonerar o órgão administrador, mas as concretas pessoas que ocupam esse cargo, pelo que a prática de irregularidades e ou a negligência/dolo relevantes para a exoneração do administrador do condomínio, tem de verificar-se na pessoa/entidade que nesse momento exerce o cargo, já que são essas irregularidades que vão determinar o seu afastamento e a substituição por outro, nomeado pela assembleia do condomínio!

    A exoneração pode realizar-se em sede plenária, tendo-se por bastante uma deliberação tomada por maioria simples, ou pela via judicial, se não se lograr o vencimento exigido para validamente se deliberar. O art. 1056º do CPC, remetendo para o art. 1055º do CPC, vem estabelecer uma forma de processo especial com vista a exoneração do administrador das partes comuns de prédio sujeito a propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino, com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência. Cumpridos os preceitos processuais relevantes, importa determinar se o administrador das partes comuns do prédio em propriedade horizontal praticou actos irregulares ou negligentes que justifiquem a sua destituição.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, LuxLisbon

  3.  # 3

    Colocado por: LuxLisbonEntre outros aspectos, a empresa não cobra as quotas aos condóminos faltosos (o condomínio já perdeu dezenas de milhares de euros porque as dívidas prescrevem, apesar da assembleia dar autorização para interpor acção para cobrança)


    Meu estimado, sou de regressar a este tema, porquanto me merece o mesmo um outro pertinente considerando. Como já fui de salientar, da letra da lei resulta um elencar de obrigações que impendem exclusiva e imperativamente sobre a figura do administrador, para a execução das quais, não carece aquele da prévia autorização ou de directrizes - na forma de competentes deliberações - emanadas da assembleia de condóminos.

    Destarte, para a cobrança das comparticipações havidas aprovadas para fazer face às despesas relativas a cada exercício, a letra da lei, não se contém num "efectuar" a cobrança, ou "pedir" o pagamento, mas ressalvando com carácter imperativo, que tem aquele o poder-dever de impor o cumprimento pontual e integral da obrigação, reivindicando aquele, mediante execução (vide que a lei fala. em «exigir»).

    Se o administrador, por manifesta incúria, não cumpre escrupulosamente com este seu dever, mesmo depois de uma competente determinação - desnecessária, sublinhe-se -, incorre aquele em responsabilidade civil contratual ou extracontratual com a dever de indemnizar o condomínio pelo prejuízo sofrido. Atente-se ao que dimana do nº 2 do art. 1437º do CC, "O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício."

    Assim, o administrador pode responder civilmente perante os condóminos, nos termos gerais da responsabilidade civil (cfr. art. 483°, 562° e 563º do CC). O administrador responde assim quando excede os limites das suas atribuições, quando usa mal os poderes-deveres conferidos pela lei, ou quando não realiza aquilo que a lei ou regulamento impõem. Incumbe posteriormente a este, para afastar a sua responsabilidade, a alegação e prova de que tinha agido com a diligência devida ou seja que tenha zelado pelo bom funcionamento do expediente administrativo e tinha praticado todos os actos exigidos e que as perdas monetárias (pela prescrição) se produziriam mesmo sem culpa sua... o que não se afigura labuta fácil.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, LuxLisbon

  4.  # 4

    Happy hippy, gostaria de lhe agradecer imenso pela ajuda. Foi preciosa.

    Nós acabamos por conseguir realizar a assembleia extraordinária, ontem.
    Nesta reunião, conseguimos eleger um vizinho (condómino), provisoriamente, como administrador e ficou deliberado que, no prazo de 15 dias, seria marcada nova reunião para afinarmos alguns detalhes, inclusive, escolhermos uma nova empresa como administrador.
    Durante este tempo, pretendemos recolher os documentos que estão na posse da actual empresa e verificar as contas.

    De forma a não se cometer os mesmos erros, na próxima reunião, gostaríamos que além de uma nova empresa - a qual seria, oficialmente, o administrador – também houvesse 2 condóminos, que seriam tipo administradores delegados/interinos, para regular o funcionamento da empresa, entre assembleias. Creio que é possível fazer isto, certo? Que nome se dá aos condóminos que assumem esta posição?

    Também, será possível a assembleia deliberar que, por exemplo, o livro de actas fique com estes condóminos- administradores em vez de ficar na posse da empresa? (Estamos com receio que a empresa actual não devolva todos os documentos e e não queríamos cometer o mesmo erro.)

    Quanto às contas bancárias, gostaríamos que houvesse algum controlo. Actualmente, a empresa pode gastar o que houver que não há limite e, logicamente, isto nunca fez nem faz sentido.
    Os movimentos bancários são quase todos feitos online, por isso, a hipótese dos cheques só serem válidos com a assinatura dos dois condóminos "especiais" não é ajustada aos tempos de hoje. Há alguma forma para garantir que a empresa não faz movimentos extraordinários sem a devida autorização?

    Um outro ponto que gostaríamos de acautelar é garantir que a nova empresa nos mantém informados, com regularidade. Este ponto é importante porque descobrimos que está a decorrer uma acção contra o condomínio por falta de obras em partes comuns, interposta há mais de um ano, na qual é pedida uma indeminização nada simpática, e o administrador (a empresa destituída) nunca nos disse nada (e houve assembleias durante esse período). Há algum conselho de como é que se pode fazer isto?


    No fundo, sinto que estamos a iniciar a gestão do condomínio. Que outros conselhos ou aspectos devamos ter em atenção?


    Muito obrigada por toda a ajuda.

  5.  # 5

    Colocado por: LuxLisbon
    Durante este tempo, pretendemos recolher os documentos que estão na posse da actual empresa e verificar as contas.


    Meu estimado, em bom rigor, sobre a empresa, enquanto administrador cessante, impende a obrigação de efectuar a prestação de contas, a efectuar no prazo de 15 dias de calendário. Em tese, nos termos do art. 1436º nº 1 al. j) do C. Civil umas das funções do administrador é prestar contas a assembleia, as quais devem ser apresentadas na reunião a ter lugar na primeira quinzena de Janeiro (cfr. art. 1431º nº 1 do mesmo diploma legal). Neste concreto, aplica-se idêntico prazo com a requerida analogia.

    Não sendo apresentadas, qualquer condómino ou a respectiva administração mandatada para o efeito, pode pedir a quem exerceu funções de administração que preste contas reportadas ao período em causa. Assim, a obrigação de prestar contas recai sobre quem cobra as receitas e efectua as despesas comuns, no fundo, aquilo que constitui não só o núcleo da actividade de administração do condomínio, mas também o próprio objecto da acção de prestação de contas, tal como o define o art. 941º do CPC.

    Destarte, a obrigação de prestação de contas do mandatário (administrador do condomínio), só se extingue quando sejam aceites e aprovadas pelo mandante (assembleia do condomínio) e nem não cessa com a eventual e simples prestação extrajudicial de contas, cessando apenas com a aprovação de tais contas por parte de quem tem o direito de as exigir, saliente-se.

    Colocado por: LuxLisbon
    De forma a não se cometer os mesmos erros, na próxima reunião, gostaríamos que além de uma nova empresa - a qual seria, oficialmente, o administrador – também houvesse 2 condóminos, que seriam tipo administradores delegados/interinos, para regular o funcionamento da empresa, entre assembleias. Creio que é possível fazer isto, certo? Que nome se dá aos condóminos que assumem esta posição?


    Resulta do disposto no art. 1430º do C. Civil que a administração das partes comuns do edifício compete, em primeira linha, à assembleia dos condóminos, mediante deliberações, em princípio, tomadas por maioria simples do capital investido e a executar por um administrador. Este «um», tanto pode ser um número cardinal (1 administrador), como um artigo indefinido (um conjunto de administradores). Desta sorte, será licita a figura de múltiplos administradores. Neste sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 2018-04-23: "Além disso, os próprios administradores do condomínio, enquanto órgão executivo, poderão responder, a título pessoal, perante o proprietário afectado em consequência de patologias sobrevindas nessas partes comuns se, tendo conhecimento das mesmas e dos seus efeitos, não encetarem diligências para lhes pôr cobro, em particular não convocando assembleia extraordinária dos condóminos destinada a apreciação e deliberação sobre as obras de reparação necessárias."

    No entanto, "São funções do administrador além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia" (art. 1436º CC); "O administrador do condomínio deve ainda efectuar o seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns" (art. 1429º, nº 2 CC); "Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal, a feitura do regulamento do condomínio compete ao administrador do condomínio, se a assembleia de condóminos o não houver elaborado. (art. 1429º-A, nº 2 CC). "Ao administrador do condomínio compete convocar as reuniões da assembleia de condóminos, nomeadamente a reunião a realizar na primeira quinzena de Janeiro, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano" (cart. 1431º, nº 1 e nº 2 CC); "O administrador do condomínio tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia" (art. 1437º, nº 1 CC); entres outros normativos.

    Resulta inequívoco que, sendo admitida a pluralidade de administradores, de entre aqueles, um será o administrador efectivo, havendo-se os demais, seus coadjuvantes, não olvidando o que dimana do art. 7º do DL 268/94 de 25/10: "O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste."

    Colocado por: LuxLisbon
    Também, será possível a assembleia deliberar que, por exemplo, o livro de actas fique com estes condóminos- administradores em vez de ficar na posse da empresa? (Estamos com receio que a empresa actual não devolva todos os documentos e e não queríamos cometer o mesmo erro.)


    As funções do administrador do condomínio, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia estão devidamente elencadas no art. 1436º do CC, do qual, dimana da al. m) que compete àquele "Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio". Incumbe ao administrador do condomínio, ainda que provisório, guardar as actas da assembleia e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas (cfr. artº 1º, nº 3, do DL nº 268/1994, de 25 de Outubro). Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente (cfr. art. 2º, nº 1, do DL 268/1994, de 25/10).

    No mais, o administrador é obrigado a proceder à entrega de toda a documentação contabilística do condomínio, onde se incluem necessariamente as actas. Não o fazendo voluntariamente, pode e deve o administrador provisório ou o próximo administrador efectivo, interpor uma Notificação Judicial Avulsa (Entrega de Coisa Certa) contra o ex-administrador. Acresce que, a ocorrer essa situação, pode o ex-administrador incorrer num eventual crime de abuso de confiança (vfr. art. 205º CP).

    Colocado por: LuxLisbon
    Quanto às contas bancárias, gostaríamos que houvesse algum controlo. Actualmente, a empresa pode gastar o que houver que não há limite e, logicamente, isto nunca fez nem faz sentido.
    Os movimentos bancários são quase todos feitos online, por isso, a hipótese dos cheques só serem válidos com a assinatura dos dois condóminos "especiais" não é ajustada aos tempos de hoje. Há alguma forma para garantir que a empresa não faz movimentos extraordinários sem a devida autorização?


    O administrador não tem poderes para dispor livremente o saldo do condomínio. Enquanto órgão executivo da assembleia, compete-lhe elaborar o orçamento previsional e em função deste. fazer face às despesas aprovadas. Para maior e melhor controlo, podem nomear uma "comissão de acompanhamento" ou "administradores coadjuvantes" que se obrigam *a assinatura conjunta de cheques, único meio admissível de pagamento. Em acta, podem e devem os condóminos determinar de que forma se efectuarão os movimentos, nomeadamente, quais aqueles que são admissíveis para movimentações/autorizações online.

    Numa situação de apreciação de contas pelos condomínios, importará não confundir a apropriação ilegítima própria do crime de abuso de confiança com uma incorrecta gestão de fundos pelo administrador, através do pagamento de despesas que não vêm a ser aprovadas pela assembleia de condóminos. Alias, o direito civil dá resposta adequada a grande número de conflitos, integradores de ilícitos não criminais, como podem ser actos de um administrador de um prédio que imputa à responsabilidade do condomínio despesas que devem ser suportadas por um condómino, ou mesmo pelo próprio administrador em nome pessoal.

    Colocado por: LuxLisbon
    Um outro ponto que gostaríamos de acautelar é garantir que a nova empresa nos mantém informados, com regularidade. Este ponto é importante porque descobrimos que está a decorrer uma acção contra o condomínio por falta de obras em partes comuns, interposta há mais de um ano, na qual é pedida uma indeminização nada simpática, e o administrador (a empresa destituída) nunca nos disse nada (e houve assembleias durante esse período). Há algum conselho de como é que se pode fazer isto?


    Como já fui de ressalvar, é ao mandante a quem incumbe proporcionar e disponibilizar ao mandatário os meios necessários à execução do mandato, que, no caso em apreço, se materializam na disponibilização dos fundos monetários suficientes e adequados a solver as despesas comuns do edifício e ao mandatário, enquanto no exercício das suas funções de administrador de bens alheios, incumbe a obrigação de prestar contas desse seu mandato em sede de assembleia geral de condóminos ao mandante.

    Segundo o art. 1436º do CC compete ao administrador convocar a assembleia de condóminos que reúne ordinariamente na primeira quinzena de Janeiro de cada ano além do mais para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano (cfr. art. 1431º nº 1 CC. Portanto, em primeira linha, o administrador, seja ele uma pessoa singular seja uma pessoa colectiva, deve apresentar as contas à assembleia de condóminos. Porém, nada obsta a que a assembleia aprove a prestação de contas em forma de balanço semestral, ou ainda com uma periodicidade mais curta. Tenham contundo em conta que actualmente a generalidade das ditas empresas, fazem-se cobrar pela realização das assembleias extraordinárias...

    Colocado por: LuxLisbon
    No fundo, sinto que estamos a iniciar a gestão do condomínio. Que outros conselhos ou aspectos devamos ter em atenção?


    Pese embora a acta de nomeação se tenha como um contrato, sem cláusulas, o mais avisado seria lavrarem um competente contrato de administração de condomínio no qual, salvaguardem os direitos e deveres, e bem assim as obrigações e sanções por eventuais incumprimentos no clausulado havido contratualizado por ambas as partes...

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