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Condomínios e vizinhos

Fundo comum de reserva

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  1.  

  1.  # 1

    viva,

    tenho algumas questões sobre um condomínio sobre o qual precisava da vossa ajuda,
    eu sou um dos 2 administradores do condomínio deste ano

    1- tenho um apartamento T2 com parqueamento alugado do qual pago 33€ mensais de condomínio conforme estipulado há anos pela administração.
    um T3 no mesmo prédio só paga 30€, porque foi decidido que por ter agua no parqueamento pagaríamos mais. descobri recentemente que a agua das garagens que nunca sequer usei vem de uma ligação ilegal à rede deixada ainda pelo construtor

    não me parece que faça sentido pagar mais condomínio, na ficha do meu apartamento consigo ver a permilagem do meu apartamento mas não sei as dos outros, de qualquer das formas qual é a melhor forma de regularizar isto?

    2 - o fundo de reserva foi estipulado ser de 200€ para os T2 e 240€ para os T3 (aqui já há permilagem..) isto foi feito na reunião de condomínio onde me foi passada a pasta, honestamente como não moro lá é raro conseguir ir ás reuniões e ligaram-me para lá ir porque queriam fazer obras na garagem e apanharam-me para ficar como administrador. eu disse não ser a favor mas como todos os outros eram assim ficou. 200€ representa um fundo de reserva de quase 40% (pago 33x12=396) isto faz algum sentido? acabamos de fazer obras grandes no telhado e arrecadações e já se pensa pintar novamente...

    isto é legal? se houver maioria a definir valores enormes ficam definidos e pronto?

    3 - sou administrador sem lá morar, o outro administrador coitado ficou com quase todo o trabalho pq as pessoas lhe batem á porta para ainda pagar com dinheiro e por causa de tudo e de nada. já temos umas 4 pessoas a sugerir uma empresa de gestão de condominio, mas como não somos a maioria nao é aceite. da proxima vez que tiver que voltar a ser, tenho forma de o evitar ser ? há outros apartamentos alugados e os donos nunca foram administradores por morarem longe

    obrigado desde já à vossa paciencia para ler este testamento :-)
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    • 8 setembro 2019

     # 2

    Autêntica barafunda !
    Administradores convidados nas escadas, a não poderem exercer o cargo com disponibilidade para tal, sem se candidatarem e, por isso, até não preparados.

    Vejamos.
    1 - As quotas de condomínio tem que ter por base o valor de permilagem de cada fração autónoma. A água a que se refere, de uso exclusivo de algumas garagens, terá que ser pago à parte pelos que a consumem. Não pode ser a olho. Ainda para mais, quando nem sequer estará a ser paga aos serviços, por dizer que é uma ligação ilegal.

    2 - As comparticipações para o FCR de reserva não tem limites, sim mínimos. Os valores tem que ser aprovados em assembleia , por maioria simples, respeitando as permilagens das frações. O valor a decidir depende da necessidade de obras dentro de determinado prazo, de modo, a estar reunido o dinheiro necessário na altura da empreitada.

    3 - Não pode ser administrador do faz de conta. Não pode ser obrigado a desempenhar essas funções, ponto final. Elejam um empresa para administrar, para que todos paguem . O coitado do outro administrador, ou toma conta do recado ou então deve demitir-se para os restantes condóminos sintam a necessidade de ser contratada uma Empresa.
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  3.  # 3

    obrigado!

  4.  # 4

    Colocado por: the_killer_pt
    não me parece que faça sentido pagar mais condomínio, na ficha do meu apartamento consigo ver a permilagem do meu apartamento mas não sei as dos outros, de qualquer das formas qual é a melhor forma de regularizar isto?


    Meu estimado, o disposto no nº 1 do art. 1424º do CC – relativo às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum – apenas pode ser afastado por disposição em contrário. Tratando-se, porém, de despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, o nº 2 do art. 1424º permite o afastamento da regra da proporcionalidade por disposição do regulamento de condomínio aprovada pela maioria explicitada na norma e com um dos dois conteúdos nela estabelecidos.

    No transacto ano (14-11-2017) o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa numa acção de recurso decidiu que "As deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos n.ºs 3 e 4 do art. 1424 para as despesas neles previstas são deliberações com conteúdo negocial contrário à lei e, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280 do CC. A sanção da anulabilidade prevista no art. 1433 do CC aplica-se a deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio."

    Para regularizar a situação, o valor relativo de cada fracção autónoma é expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, sendo estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal, conforme decorre do art. 1418º, nº 1 do CC. Com base na fixação desse valor relativo a cada fracção face ao valor total do edifício poderá regularizar o orçamento condominial.

    Colocado por: the_killer_pt
    isto é legal? se houver maioria a definir valores enormes ficam definidos e pronto?


    O art. 4º do DL 268/94 de 25/10 impõe a obrigatoriedade de um fundo de reserva no condomínio para custear as despesas de conservação do edifício e para o qual todos os condóminos deverão contribuir, obrigação que recai sobre sobre todos os condóminos, sem excepções, esclarecendo-se no seu nº 2 que "Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio".

    Contanto se mantenha aquele proporcional ao valor havido fixado em percentagem ou permilagem no título constitutivo da propriedade horizontal, não é ilegal a deliberação da assembleia de condóminos que fixa uma prestação suplementar para o fundo de reserva do condomínio, a pagar pelas fracções na proporção das suas permilagens previstas no título constitutivo em valor superior ao mínimo de 10% fixado na lei.

    Colocado por: the_killer_pt
    sou administrador sem lá morar, o outro administrador coitado ficou com quase todo o trabalho pq as pessoas lhe batem á porta para ainda pagar com dinheiro e por causa de tudo e de nada. já temos umas 4 pessoas a sugerir uma empresa de gestão de condominio, mas como não somos a maioria nao é aceite. da proxima vez que tiver que voltar a ser, tenho forma de o evitar ser ? há outros apartamentos alugados e os donos nunca foram administradores por morarem longe


    Dimana do nº 2 do art. 1º do DL 268/94 de 25/10 que "As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções". Este preceito aplica-se a todas as deliberações, sem exclusões, pelos que as electivas aqui estão incluídas. Desta sorte, os condóminos eleitos têm a obrigação de aceitar o cargo, excepto se provarem haver motivo para impugnar a deliberação nos termos do art. 1433º do CC, no caso, com fundamento no abuso de direito (cfr. art. 334º CC) - Mais informação vide aqui: https://forumdacasa.com/discussion/61466/administracao-do-condominio/
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  5.  # 5

    Olá, boas tardes!

    Gostaria de colocar algumas questões relacionadas com a gestão do Fundo Comum de Reserva (FCR).

    São estes os factos a ter em consideração:

    Vivo num edifício com cerca de 30 anos e com 12 condóminos residenciais com permilagens idênticas. No início deste ano, a assembleia de condóminos (AC) decidiu, pela primeira vez, contratar uma empresa para a gestão regular do condomínio. Depois de apreciadas algumas propostas, a AC votou pela contratação de uma dessas empresas, tendo ficado decidido que, após a resolução de algumas operações de gestão corrente que se encontravam pendentes, a administração do condomínio poderia passar para a nova empresa.

    Entretanto, foram levantadas, em sede de AC, questões relacionadas com o FCR. A saber, que o valor do mesmo já era algo elevado (cerca de 16 mil euros) e que esse valor não devia estar à disposição da empresa gestora do condomínio, já que se tratava de um risco. De referir que o FCR se encontra(va) depositado numa conta a prazo, conta essa que, depois da transferência da administração para a empresa contratada, estaria sob o controlo desta.

    Assim, foi apresentada a proposta, por parte dos membros da administração em vigor (dois condóminos do edifício), que, para evitar o pagamento de comissões bancárias sobre a referida conta a prazo (FCR) e ainda, para evitar que esse montante estivesse disponível nas mãos de terceiros (não-condóminos), se devia proceder ao levantamento total ou parcial do valor do FCR, distribuindo o mesmo de forma equitativa pelos 12 condóminos. Apesar de o assunto ter sido conversado em reunião de AC e de terem sido apresentados argumentos a favor e contra a proposta de distribuição total ou parcial do FCR pelos condóminos, não foi realizada nenhuma votação nesse sentido tendo ficado decidido que se realizaria uma nova reunião de AC com a finalidade de decidir o que fazer sobre o FCR e de proceder à transferência da administração do condomínio para a empresa contratada.

    Sucede que, na sequência do Estado de Emergência e do confinamento social imposto, decorrentes da pandemia da COVID-19, não foi possível convocar e realizar uma nova reunião de AC. Na última semana fui informado que a administração do condomínio decidiu pelo levantamento de um montante correspondente a 12 mil euros, cerca de 3/4 do valor do FCR, preparando-se para entregar a cada condómino o valor de mil euros (12 condóminos X mil euros = 12 mil euros = ~3/4 do FCR). Julgo, embora não tenha a certeza quanto a isso, que os actuais administradores tenham solicitado a cada condómino, de forma pessoal, a sua posição relativamente a esta matéria, sendo provável que a maioria dos mesmos tenha concordado com o referido levantamento de cerca de 3/4 do valor do FCR. De facto, sei que um membro da administração falou sobre o assunto com a minha mãe, titular de uma fracção no condomínio.

    Para efeitos de ponderação dos factos, importa informar que a maior parte dos condóminos reside no edifício desde o início (1989) ou poucos anos depois do início, enquanto um condómino em particular reside no edifício há menos de um ano.

    Finalmente, sei que a actual administração procedeu ao levantamento de 12 mil euros do FCR com a finalidade de distribuir esse valor, de forma equitativa, pelos 12 condóminos, preparando-se para transferir a administração do condomínio para a empresa contratada a partir do segundo semestre de 2020.


    Tendo em conta os factos apresentados, gostaria de obter resposta, se possível com fundamento legal, às seguintes questões:

    1 - É possível proceder ao levantamento parcial ou total do valor do FCR para distribuir o mesmo pelos condóminos?

    2 - Pode a administração proceder a esse levantamento sem a autorização expressa da AC, nomeadamente sem ter tido lugar uma discussão e votação com a participação dos condóminos, expressamente convocados para esse efeito?

    3 - As restrições impostas à proximidade física das pessoas, decorrentes da pandemia da COVID-19, podem servir de fundamento ou justificação para uma tomada de decisão baseada na auscultação individual de cada condómino, podendo-se prescindir da realização de uma reunião de AC?

    4 - Caso a administração do condomínio esteja extraordinariamente autorizada a auscultar individualmente cada condómino (ou seja, podendo prescindir do agendamento e da realização de uma reunião de AC), pode a decisão de levantar e de distribuir parte do valor do FCR basear-se na maioria simples dos votos dos condóminos ou é necessária uma maioria qualificada? Ou, adicionalmente, é necessário um voto unânime por parte dos condóminos?

    5 - Finalmente, tendo em conta o facto de cada condómino ter contribuído para o valor do FCR num número diferente de anos (uns contribuíram durante 30 anos, outros, porventura, 20 ou 25 e um, em particular, apenas durante o último ano, é aceitável que o valor levantado (12 mil euros) seja distribuído de forma igualitária (mil euros a cada condómino)?

    Antecipadamente grato!

  6.  # 6

    Caro Fofen,

    Independentemente das suas questões:

    O condomínio do meu prédio está entregue a uma empresa e esta só movimenta a conta com assinaturas de um dos condóminos.

    O que aconteceu parece-me uma tontaria. Se um dia precisarem de um telhado ou de pintar o prédio, têm que lançar uma quota extraordinária que poderia ser muito mais baixa caso tivessem o FCR com mais dinheiro.

    Poderiam também ter baixado as quotas, pois tendo o FCR tanto dinheiro, não valeria a pena colocar lá mais durante uns anos.

    Cumprimentos.
    Concordam com este comentário: Fofen, BoraBora
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    • 17 maio 2020 editado

     # 7

    Colocado por: Fofen

    Tendo em conta os factos apresentados, gostaria de obter resposta, se possível com fundamento legal, às seguintes questões:

    1 - É possível proceder ao levantamento parcial ou total do valor do FCR para distribuir o mesmo pelos condóminos?


    ERRADO. Autêntico disparate.
    Sendo o FCR obrigatório para obras de conservação do prédio, como é que é possível, que ao fim de alguns anos da poupança adquirida, seja anulada tal obrigação por devolução do dinheiro aos condóminos ? Nunca observei tal coisa !!!
    É, totalmente, incompreensível tal expediente.
    O FCR deve continuar na conta a Prazo, titulada em nome do condomínio, com as condições de movimentação junto do Banco com 2 ou mais assinaturas de condóminos. Nunca com poderes de movimentação concedidos à suposta Empresa de Administração. Será meio caminho andado para o dinheiro desaparecer.

    2 - Pode a administração proceder a esse levantamento sem a autorização expressa da AC, nomeadamente sem ter tido lugar uma discussão e votação com a participação dos condóminos, expressamente convocados para esse efeito?

    Claro que não pode. Todas as decisões tem que ser tomadas em AC. Nunca em baixo assinado de porta em porta. Isso é ilegal

    3 - As restrições impostas à proximidade física das pessoas, decorrentes da pandemia da COVID-19, podem servir de fundamento ou justificação para uma tomada de decisão baseada na auscultação individual de cada condómino, podendo-se prescindir da realização de uma reunião de AC?

    Claro que não. Resposta no ponto anterior.,

    4 - Caso a administração do condomínio esteja extraordinariamente autorizada a auscultar individualmente cada condómino (ou seja, podendo prescindir do agendamento e da realização de uma reunião de AC), pode a decisão de levantar e de distribuir parte do valor do FCR basear-se na maioria simples dos votos dos condóminos ou é necessária uma maioria qualificada? Ou, adicionalmente, é necessário um voto unânime por parte dos condóminos?

    Idem, não pode. Não pode haver consulta extraordinária individual junto de cada condómino. É ilegal, não tendo nenhuma validade.

    5 - Finalmente, tendo em conta o facto de cada condómino ter contribuído para o valor do FCR num número diferente de anos (uns contribuíram durante 30 anos, outros, porventura, 20 ou 25 e um, em particular, apenas durante o último ano, é aceitável que o valor levantado (12 mil euros) seja distribuído de forma igualitária (mil euros a cada condómino)?

    O que não é aceitável é a devolução do dinheiro do FCR. Se por exemplo daqui algum tem for necessário realizar uma obra de reparação ou de conservação de elevado valor, o condomínio vai buscar o dinheiro onde ? Nessa altura, os condóminos terão utilizado o dinheiro e dirão, agora não temos possibilidade de pagar tamanha quota extraordinária.
    A hipotética, ERRADA, devolução do dinheiro na situação que refere de condóminos com mais, ou menos tempo tempo de contribuição, é questão a não ser colocada, porque o FCR é afecto a cada fração autónoma e não a cada condómino. Ou seja, a contribuição afecta a uma fração autónoma, que foi objecto de transacções imobiliárias, pode ter sido efectuada por 1 ou mais condóminos. O actual condómino de uma fração, adquiriu todos os deveres direitos dessa fração.

    Tenham cuidado com isso. Presumo que haverá por aí algo estranho sobre esse dinheiro.
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    • Fofen
    • 17 maio 2020 editado

     # 8

    Colocado por: CaravelleCaro Fofen,

    O condomínio do meu prédio está entregue a uma empresa e esta só movimenta a conta com assinaturas de um dos condóminos.

    O que aconteceu parece-me uma tontaria. Se um dia precisarem de um telhado ou de pintar o prédio, têm que lançar uma quota extraordinária que poderia ser muito mais baixa caso tivessem o FCR com mais dinheiro.

    Poderiam também ter baixado as quotas, pois tendo o FCR tanto dinheiro, não valeria a pena colocar lá mais durante uns anos.

    Cumprimentos.



    Caro Caravelle,

    Agradeço, antes de mais nada, a resposta rápida às questões que levantei.

    O seu argumento sobre a possível necessidade de uma quota superior, também foi apresentado por mim, na AC. Sucede que os adeptos da distribuição de parte do FCR apresentaram o argumento que cada condómino devia ter o cuidado de guardar o valor no caso de um dia ser necessário realizar obras de conservação no edifício.

    A questão sobre o controlo dos valores do FCR prende-se com o facto de as contas bancárias (à ordem e a prazo) passarem para a nova administração, sendo que esta pode movimentá-las através de operações de home-banking, pelo que o valor do FCR poderia ser transferido online sem qualquer controlo por parte dos condóminos.

    Concordo quando diz que uma solução poderia passar pela redução das quotas. Pessoalmente, parece-me uma boa solução.

    (...)

  9.  # 9

    ERRADO. Autêntico disparate.
    Sendo o FCR obrigatório para obras de conservação do prédio, como é que é possível, que ao fim de alguns anos da poupança adquirida, seja anulada tal obrigação por devolução do dinheiro aos condóminos ? Nunca observei tal coisa !!!


    Caro Caravelle,

    Também é esse o meu entendimento. No entanto, sem querer ser chato, será que me pode indicar a legislação que impede o levantamento parcial do valor do FCR, para ser distribuído pelos condóminos? Ou seja, existe alguma lei que, de forma taxativa, proíba semelhante movimento, particularmente quando, ao contrário do exemplo que apresentei, a decisão é tomada pela AC?


    e por exemplo daqui algum tem for necessário realizar uma obra de reparação ou de conservação de elevado valor, o condomínio vai buscar o dinheiro onde ? Nessa altura, os condóminos terão utilizado o dinheiro e dirão, agora não temos possibilidade de pagar tamanha quota extraordinária.


    Tal como disse anteriormente, os adeptos da causa defenderam a tese de que cada condómino tem de ser responsável, devendo estar preparado para arcar com as despesas necessárias, quando estas ocorrerem.


    A hipotética, ERRADA, devolução do dinheiro na situação que refere de condóminos com mais, ou menos tempo tempo de contribuição, é questão a não ser colocada, porque o FCR é afecto a cada fração autónoma e não a cada condómino. Ou seja, a contribuição afecta a uma fração autónoma, que foi objecto de transacções imobiliárias, pode ter sido efectuada por 1 ou mais condóminos. O actual condómino de uma fração, adquiriu todos os deveres direitos dessa fração.


    Neste momento, colocam-se os seguintes problemas:
    1 - Como disse na minha publicação original, a actual administração do condomínio já levantou os 12 mil euros e prepara-se para entregar a quantia de mil euros a cada condómino. Ou seja, a coisa está a adquirir a condição de facto consumado.
    2 - Se o condómino que reside há cerca de um ano receber mil euros, como qualquer outro condómino, pode suceder, levando a situação ao absurdo, que o mesmo venda o seu apartamento e, um dia, quando for necessária a realização de obras no edifício, o novo condómino seja obrigado a avançar com uma verba muito superior àquela que teria de suportar, já que uma parte significativa dos mil euros recebidos pelo actual condómino cobrem muitos mais anos do que o único ano de contribuições. Ou seja, se todos os condóminos, exceptuando eu, forem a favor da distribuição dos 12 mil euros, esse condómino em particular estará a receber um montante muito superior às contribuições que efectuou e até pode dar-se o caso de "desaparecer" com esse dinheiro na sequência da alienação da sua fracção. Ou seja, esse condómino contribuiu com uns 50 euros para o FCR mas recebeu 1000.


    Tenham cuidado com isso. Presumo que haverá por aí algo estranho sobre esse dinheiro.


    Finalmente, concordo consigo quando diz que devemos ter cuidado com esta situação, que se me afigura como delicada. No entanto, esclareço desde já que não se passa nada de estranho sobre esse dinheiro e que as pessoas em causa são fidedignas e honestas. Não está em causa a honestidade dos membros da administração mas sim a legalidade da operação.

    Assim, sem querer ser chato, gostaria de saber se me pode indicar o documento legal que, de forma taxativa, impede este tipo de movimentações.

    Muito obrigado pela atenção e pela paciência!

    :-))

  10.  # 10

    DL 268/94

    Artigo 4.° - Fundo comum de reserva
    1- É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.

    2- Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

    3- O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.


    A AG é competente para gerir o FCR e, de acordo com a regra base, ie, maioria simples.

    Pessoalmente, penso que deveriam manter o FCR mas em que TODAS as contas bancárias do condomínio seriam tituladas pela administração e, pelo menos, um condómino. Devem sempre exigir 2 assinaturas. Parece-me que o argumento em proteger o FCR da nova administração será falso e é um pretexto (mera teoria) para quem estará de saída por venda da sua fracção.
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  11.  # 11

    Colocado por: Fofen
    Caro Caravelle,

    Também é esse o meu entendimento. No entanto, sem querer ser chato, será que me pode indicar a legislação que impede o levantamento parcial do valor do FCR, para ser distribuído pelos condóminos? Seria, simplesmente absurdo. Ou seja, existe alguma lei que, de forma taxativa, proíba semelhante movimento, particularmente quando, ao contrário do exemplo que apresentei, a decisão é tomada pela AC?


    É a seguinte a norma legal que estipula a OBRIGATORIEDADE do FCR, destinado a obras de conservação do prédio.
    ------------------------
    Artigo 4.° - Fundo comum de reserva
    1- É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.

    2- Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

    3- O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.

    ---------------------------------------
    Seria descabido que, sendo obrigatório o FCR, a mesma norma estipulasse a possibilidade de, após alguns anos, essa obrigação fosse anulada, devolvendo o dinheiro aos condóminos. Terá sido coisa que nunca terá passado pela cabeça do legislador e, por isso, não existe resposta taxativa e concreta à sua pergunta. Seria, talvez a mesma coisa que perguntar se a lei impede que, por exemplo, a maioria dos condóminos possa decidir em doar o valor a uma qualquer Instituição, ou o raio que fosse !
    Haja bom senso.

    Determina a mesma lei que compete à AC a administração do FCR, mas claro, no estrito cumprimento a que se destina o Fundo, que é, claramente, em obras de conservação do prédio, para que o mesmo não fique deteriorado daqui a alguns anos, sendo este, imperativamente, o espírito da lei.
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  12.  # 12

    Colocado por: Fofen

    1 - É possível proceder ao levantamento parcial ou total do valor do FCR para distribuir o mesmo pelos condóminos?

    2 - Pode a administração proceder a esse levantamento sem a autorização expressa da AC, nomeadamente sem ter tido lugar uma discussão e votação com a participação dos condóminos, expressamente convocados para esse efeito?

    3 - As restrições impostas à proximidade física das pessoas, decorrentes da pandemia da COVID-19, podem servir de fundamento ou justificação para uma tomada de decisão baseada na auscultação individual de cada condómino, podendo-se prescindir da realização de uma reunião de AC?

    4 - Caso a administração do condomínio esteja extraordinariamente autorizada a auscultar individualmente cada condómino (ou seja, podendo prescindir do agendamento e da realização de uma reunião de AC), pode a decisão de levantar e de distribuir parte do valor do FCR basear-se na maioria simples dos votos dos condóminos ou é necessária uma maioria qualificada? Ou, adicionalmente, é necessário um voto unânime por parte dos condóminos?

    5 - Finalmente, tendo em conta o facto de cada condómino ter contribuído para o valor do FCR num número diferente de anos (uns contribuíram durante 30 anos, outros, porventura, 20 ou 25 e um, em particular, apenas durante o último ano, é aceitável que o valor levantado (12 mil euros) seja distribuído de forma igualitária (mil euros a cada condómino)?

    Antecipadamente grato!


    1. Meu estimado, prima facie, sim. Nos termos do nº 2 do art. 1º do DL 269/94, "As contas poupança-condomínio destinam-se exclusivamente à constituição de um fundo de reserva para a realização, nas partes comuns dos prédios, de obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação", resultando do nº 3 do art. 3º que "Se o saldo da conta poupança-condomínio vier a ser utilizado para outros fins que não os referidos no n.º 2 do artigo 1.º, aplica-se o estatuído no artigo 38.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais" e ressalvando-se no nº 1 do art. 9º que "Salvo se houver lugar à aplicação do disposto no Código Penal quanto ao crime de abuso de confiança, a utilização abusiva da conta poupança-condomínio é punível com coima de 20000$00 a 250000$00, sendo-lhe aplicável o disposto no Decreto-Lei n.º 433/82, de 27 de Outubro".

    2. Não, porquanto dimana do nº 1 do art. 2º do DL 269/94 que "A conta poupança-condomínio pode ser mobilizada pelo administrador ou pelos condóminos autorizados em assembleia para o efeito, após o decurso do primeiro prazo contratual", sendo que resulta do nº 2 que "A mobilização do saldo das contas deverá ser realizada por meio de cheque ou ordem de pagamento, emitidos a favor do construtor ou do credor do preço de venda dos materiais ou serviços para a realização das obras nas partes comuns do prédio nos termos do presente diploma" e finalmente no nº 3 que só "Após deliberação da assembleia de condóminos, a todo o tempo é permitido aos titulares de uma conta poupança-condomínio comunicar à instituição depositária a alteração dos objectivos que se propôs com a abertura da conta, desde que sejam repostos os benefícios fiscais que lhes tenham sido aplicados".

    3. Não. O preceituado no art. 1432º do CC é imperativo, não podendo ser alterado/prescindido/desvirtuado mesmo que mediante deliberação tomada por unanimidade. A regra quanto a deliberações da assembleia dos condóminos contrárias à lei e regulamentos aprovados é a da sua anulanilidade (cfr. art. 1433º do CC), porém, estamos perante situações de nulidade (quando tais deliberações coloquem em crise o conteúdo de normas imperativas - v. g. normas que tutelam directamente o interesse público ou que estabelecem tutela autónoma de terceiros, preceitos da lei de natureza imperativa, cuja violação dá origem à nulidade da deliberação - no caso, o 1432º. Asssim as deliberações tomadas pela AC que violem preceitos de natureza imperativa ou as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos são nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, podendo a nulidade ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nos termos do art. 286º do CC.

    4. O legislador não admite quaisquer alternativas à colegiatura da assembleia. A AC funciona com primeira e segunda convocação. Não se logrando esta última, o Código não encarou o problema, mas encontra-se nele a necessária solução. Preceitua o nº 2 do art. 1407º do CC que "quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade". O Fundo Comum de Reserva havido disposto no art. 4º do DL 268/94, insere-se nos encargos de conservação ressalvados no nº 1 do art. 1424º do CC, pelo que, salvo melhor opinião, no silêncio do TCPH, é nula a deliberação/decisão dos condóminos que estabeleça a possibilidade de alterar o regime havido fixado, excepto por acordo de todos os interessados em sede própria.

    5. Observados todos os condicionalismos, havendo-se aprovado um estorno, este deverá ter-se efectuado tendo em consideração o fixado valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio e bem assim, a contabilização dos meses comparticipados por cada condómino. Vale isto por dizer que o referido estorno, a efectuar-se, deve realizar-se de forma equitativa, não igualitária. Se assim não for, estará o administrador a incorrer num ilícito com responsabilidades penais...
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    • Fofen
    • 19 maio 2020 editado

     # 13

    Colocado por: happy hippy
    5. Observados todos os condicionalismos, havendo-se aprovado um estorno, este deverá ter-se efectuado tendo em consideração o fixado valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio e bem assim, a contabilização dos meses comparticipados por cada condómino. Vale isto por dizer que o referido estorno, a efectuar-se, deve realizar-se de forma equitativa, não igualitária. Se assim não for, estará o administrador a incorrer num ilícito com responsabilidades penais...


    Meu caro,

    Muito obrigado, antes de mais nada, pela explicação que forneceu. Sem querer ser chato, gostaria apenas de lhe pedir se, relativamente ao ponto 5, pode indicar algum fundamento / suporte legal. Ou seja, caso eu tenha de defender essa posição em sede de AC, como posso justificar, defender ou legitimar legalmente a posição de que o valor a distribuir pelos condóminos deve ser feito em função do número de contribuições mensais que cada um fez para o FCR? Peço desculpa por esta pergunta adicional. Só a coloco porque no ponto 5, ao contrário dos pontos 1 a 4, não me remeteu para nenhum suporte legal.

    Muito obrigado pela atenção!
    :-))

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