Estou interessada em um imóvel e o vendedor veio dizer que quer vende-lo para um construtor através de permuta( vende o imovel q eu quero para ele e compra um dele). Disse que o construtor venderia para mim nos valores acordados. Minha dúvida é: Como posso garantir que o construtor venderá mesmo para mim? Há alguma forma contratual para assegurar isso?
Ao fazer a promessa de compra e venda, sera entre eu e o construtor. Mas como posso de fato saber qur o imovel estará mesmo no nome dele e nao do antigo proprietário?
Por que a vendedora fez essa permuta com o construtor e me incluiu no processo? O que ela ganha se o novo proprietario vai vender ou nao para mim?
Minha estimada, há quem defenda que poder-se-ia convencionar no contrato de compra e venda uma competente cláusula de reserva de propriedade a ser efectuada a favor de um terceiro, devidamente registada em sede própria (CRP), no entanto, este desiderato esbarra na eventual invalidade da mesma porquanto a parte terceira estaria a reservar para si uma propriedade que nunca foi sua, há-de-o ser...
Acresce que o art. 409º do CC prevê a figura da cláusula de reserva de propriedade, mediante a qual o vendedor pode reservar para si a propriedade de um determinado bem até ao cumprimento, total ou parcial, das obrigações do comprador ou até à verificação de outro evento.
A título meramente ilustrativo, por vezes assistimos a uma cláusula de reserva de propriedade efectuada a favor de um terceiro, nomeadamente um Banco que tenha financiado a aquisição e que não teve intervenção no contrato de compra e venda desse bem. Porém, como apenas o vendedor pode reservar para si o direito de propriedade sobre o bem que vende, pois só ele é o titular do direito reservado, tal cláusula a favor do Banco é, em princípio nula uma vez que, nessas circunstâncias, o Banco não é nem nunca foi dono do bem vendido.
Outra possibilidade, porventura bem mais pacífica, será a formalização de um contrato promessa de compra e venda de coisa futura com o comprador que passará ele próprio a ser vendedor. Este documento escrito será então assinado por quem promete vender (o novo promitente-vendedor) e por quem promete comprar (o promitente-comprador), e no qual ambas as partes se obrigam a celebrar um contrato definitivo, numa data futura, pelo preço e nas condições havidas contratualizadas o qual fecha o negócio (a denominada escritura de compra e venda.
Imagine-se agora que este promitente-comprador não cumpre a sua parte do acordo, isto é, não lhe vende o imóvel. Neste caso estamos perante uma das seguintes soluções:
a) Se o CPCV não se concretiza por razões estranhas ao promitente-comprador e futuro promitente-vendedor (o referido construtor), sobre aquele não impende qualquer obrigação de a indemnizar, excepto se houve lugar à entrega de sinal, o qual deverá ser devolvido em singelo (cfr. art. 442º nº 1 do CC).
b) Se o CPCV não se concretiza porque o promitente-comprador e futuro promitente-vendedor (o referido construtor) desiste do negócio, e houve lugar a sinal, sobre aquele impende a obrigação de a indemnizar, devolvendo-lhe o sinal, em dobro (cfr. art. 442º nº 2 do CC).
c) Se o CPCV não se concretiza porque o promitente-comprador e futuro promitente-vendedor (o referido construtor) desiste do negócio, e não houve lugar a sinal, sobre aquele pode impender a obrigação de concretizar o negócio, se tal lhe for exigido em tribunal (cfr. art. 830º nº 1 do CC).
A este respeito, atente-se no Acórdão do STJ de 09-07-2002: Contrato-promessa de compra e venda Coisa futura: I - O disposto no art.º 880 do CC não é aplicável ao contrato-promessa de compra e venda. II - A venda de coisa futura considera-se concluída sob a condição suspensiva de a coisa nascer ou ser adquirida pelo alienante, pelo que se a condição não se verifica, o contrato torna-se ineficaz. III - Não tendo as partes clausulado, no contrato-promessa, que a celebração da compra e venda correspondente ficava dependente da aquisição do bem, seu objecto, pela promitente vendedora, a circunstância de esta não ter adquirido ainda o bem na data prometida para a compra e venda, não faz extinguir a sua prestação, podendo a compra e venda ser celebrada como coisa futura.