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Comprar casas e imóveis

Dúvidas sobre permuta de imóveis

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  1.  # 1

    Boa tarde!

    Estou a pensar fazer um negócio por permuta mas, depois de ler tanto e falar com tanta gente as dúvidas continuam! Gostaria de saber se me podem ajudar a resolver este puzzel, vou passar a descrever a situação:

    Eu tenho um T2 que estou a vender por 80000 euros e estou interessada numa moradia T3 de 180000 euros.

    O proprietário da moradia aceita o meu apartamento por 80000 e mais 100000 euros.

    Uma vez que a minha dívida actual ao banco são 58000 euros, com a permuta do meu apartamento (80000euros) pago a minha hipoteca bancária e faço um novo crédito de 100000 euros. Certo?!

    Mas como a minha dívida ao banco são 58000 euros e a permuta é de 80000 euros, ainda me sobram 22000 euros que podem ficar para mim ou abater nos 100000 do novo crédito ficando com uma nova hipoteca de apenas 78000 euros!?

    Estou a pensar bem ou tenho que permutar o meu apartamento por 80000 euros e fazer um novo crédito no valor de 158000 euros correspondentes: aos 100000 euros que falta entregar ao proprietário da moradia mais os 58000 euros de da hipoteca do meu actual apartamento?

    Espero ter explicado bem!

    Obrigada e cumprimentos.
    •  
      FD
    • 20 setembro 2009

     # 2

    Se deve 58 e fica com 22 para si, tem que fazer um novo crédito de 180 - 22 = 158.
    Não se esqueça é de, nessas contas, incluir as despesas. Uma casa de 180 mil já paga quase 10.000€ em impostos e despesas... mas, se fizer a permuta, apenas pagará impostos (IMT e IS, se não me engano) sobre a diferença.

  3.  # 3

    Que grande confusão...como é que está a pensar pagar os 58 mil que já deve?? Não espere que a outra pessoa lhe entregue os 80 mil seus porque esses já fazem parte integrante do negócio em si...ou seja, se a outra casa vale mais, você terá que pagar a diferença MAS a outra pessoa não tem que pagar nada a ninguém...daí advém o problema, como a outra pessoa não mete dinheiro e adquire por diferença você é que tem que se desenrascar com a dívida!

    Agora: " Mas o meu vale 80 mil e tem que mos pagar..." - Muito bem, ele pode pagar a SUA hipoteca mas você tem que lhe pagar a ele, ou seja, em vez da diferença, tem que pagar a diferença mais a hipoteca restante!

    Vai sempre dar ao mesmo, é por isso que só dá para fazer permutas quando a situação é inversa à sua, ou seja quando a parte menor assume a hipoteca maior.

  4.  # 4

    T2 = 80.000€
    T3 = 180.000€

    Negocio T2 + 100.000 pela moradia T3.
    logo,

    T2 + 100.000 = 180.000€

    posto isto tudo passo a explicar de forma clara ( pelo menos para mim ):

    A Ana te de pedir mais 100.000€ para pagar a moradia, e assim ficará a dever 158.000 €.

    no fundo isto tudo é o que o caro FD disse, mas de uma forma que acho mais facil de perceber.
    Não se esqueça dos €€€ para os impostos, poderá utilizar um simulador online de qualquer banco para ter uma ideia.

  5.  # 5

    Obrigada a todos pelo esclarecimento!
    Foram extremamente claros para mim mas, ponho ainda a seguinte questão e acho que depois fico esclarecida de vez:

    Pensando a nível bancário e não no negócio entre mim e o vendedor.

    Se eu tenho uma dívida para com o banco de 58000 euros e vou pertutá-lo por 80000, o banco não tem que me devolver 22000 euros? depois farei um novo crédito de 100000 euros para uma nova casa! Para mim não tem lógica ficar a pagar o crédito de uma coisa (apartamento T2) que vai ficar para outra pessoa. O valor que eu permuto o meu apartamento tem que "cobrir" a dívida que eu tenho para com o banco ou não!?

    Se calhar podem achar que sou muito inocente ou até mesmo parvinha mas para mim é a expormor as nossas dúvidas (por mais parvas que pareçam!) que aprendemos!

    Cumprimentos

  6.  # 6

    Boa noite Ana,

    Vc esta a pensar de forma errada, eu vou tentar explicar.

    O total da casa que vai comprar é de 180.000 € e a sua acual casa vale 80.000 € o que dá a tal diferença de 100.000€.

    Mas a esta diferença tem de adicionar também a divida ao banco, de 58.000 €.

    O Empréstimo só para a casa, sem os impostos claro, será de 158.000 €.

    Ou se quiser fazer as contas de outra forma, a Ana se vendesse a sua casa sem permuta, por 80.000 € depois de pagar a divida á banca, ficaria com 22.000€. Mas depois iria comprar uma casa por 180.000 €, como ja teria esses 22.000 € consigo apenas precisaria de 158.000 € de empréstimo.

    No caso da permuta é igual, paga ao vendedor os 100.000 € e depois os 58.000 € ao banco da divida.

    Espero que me tenha feito entender, se não tento explicar de novo ;)

  7.  # 7

    mais simples ainda:

    a ana vai comprar no fundo uma moradia por 100 ( 180 - 80 do apartamento) e como deve ao banco 58 ,tem de fazer um emprestimo de 158.

    ou a ana estava a pensar que dava 100 ao vendedor da moradia (que vale 180) e ele ainda tinha de pagar os 58 ao banco ?? eheheheh

  8.  # 8

    Ana,

    É muito simples:

    Se apenas fosse vender a sua casa (não comprando outra) por 80, teria sempre de pagar a sua divida 58 ao banco (não se esqueça que para comprar o apartamento teve de pedir emprestado ao banco), ficando no seu bolso os tais 22 de diferença (valor que já pagou ao banco até agora).

    Com esses 22 vai comprar uma moradia de 180, pelo que terá de pedir 158.

    Portanto se tem um apartamento e divida de 58 e quer uma casa mais cara terá de adicionar á divida o valor da diferença.
    • Neon
    • 22 setembro 2009

     # 9

    Ana

    Penso que as ultimas explicações são claras.

    Até reconheço que o meu comentário é despropositado mas...

    Bolas, eu detestaria te-la contra mim num negócio :) hehehe

    Abraço

  10.  # 10

    boa noite
    isto será simples mas com alguma burocracia.
    o que acontece neste caso é que o banco vai-lhe emprestar 100000€, ou seja o banco empresta a diferença entre o valor que entregar a sua casa e o valor de aquisição da nova.
    no acto de compra da casa nova deixa de ter a divida da antiga e fica com uma hipoteca de 158000€ sob a casa nova.
    de realçar que neste caso de permuta poupa quase 5000€ de imt que não é pago em permutas.
    • jlmfr
    • 6 fevereiro 2014 editado

     # 11

    Boa tarde.

    Retomando este post bastante antigo, gostaria da saber se alguém me poderá auxiliar na seguinte dúvida:

    Vou permutar (mais benéfico em termos fiscais/ IMT)o meu apartamento por uma moradia nova. Pelo apartamento, o construtor "dá" 110.000 € (CH e Multi-opções; GArantia hipoteca). A moradia nova será comprada por 210.000. O apartamento foi comprado (hipoteca ao banco) por 110.000.

    Acontece que a dívida atual é de aproximadamente 60.000 ao banco () . Irei ainda dar cerca de 30.000 em dinheiro ao empreiteiro na altura da compra/escritua.

    Neste caso, o banco (que será o mesmo onde tenho atualmente o emprestimo) apenas empresta os 70.000 € (= 210.000-110.000-30.000), sendo que o empréstimo será de 130.000 (60.000 + 70.000), de foma a pagar a divida em falta ?

    Os restantes 60.000 € (em dívida do apartamento que irei entregar na permuta, com taxas bastante reduzidas) serão adicionados aos 70.000? Ou seja, o empréstimo total será de 130.000 € , ou de apenas 70.000, com hipoteca no valor de 130.000 (60.000 + 70.000), sendo que o valor total do novo crédito de 130.000 ?

    De qualquer forma, ao simular o valor a pagar, considero sempre o valor do empréstimo em 130.000€. Será este o valor a considerar no LTV e taxa de esforço para o banco (que em principio será o mesmo onde detenho o crédito atual)?? Penso que está correto, ou não?

    P.S: A mais valia que tenho de investir de modo a não pagar impostos no IRS será no mínimo de quanto? A diferença entre o valor pelo qual "vendo" o meu apartamento ao construtor e o valor de crédio habitação que pedi ao banco (não incluindo crédito multi-opções)?

    Obrigado.


    Colocado por: tyopatinhasboa noite
    isto será simples mas com alguma burocracia.
    o que acontece neste caso é que o banco vai-lhe emprestar 100000€, ou seja o banco empresta a diferença entre o valor que entregar a sua casa e o valor de aquisição da nova.
    no acto de compra da casa nova deixa de ter a divida da antiga e fica com uma hipoteca de 158000€ sob a casa nova.
    de realçar que neste caso de permuta poupa quase 5000€ de imt que não é pago em permutas.

  12.  # 12

    Alguém me poderá ajudar? Obrigado.

  13.  # 13

    jlmfr,

    o seu caso é identico ao da Ana.

    Se lhe facilitar as contas imagine que utiliza os 30.000 que tem em dinheiro para amortiza a divida que tem e fica a dever 30.000 da sua casa atual.

    Depois vende a sua casa por 110.000, paga os 30.000 da divida ao banco e fica com 80.000 no bolso para comprar a moradia de 210.000, ie a divida para a moradia ficará em 130.000.

    Como foi referido anteriormente não se esqueça de adicionar a estes 130.000 todos os impostos.

    Geralmente a confusão que existe nas contas das permutas é que não basta olhar ao valor da diferença entre as casas, há que adicionar a essa diferença o valor da divida atual, porque embora a casa possa valer 110.000, na realidade só temos no nosso bolso a diferença entre esses 110.000 e o valor da divida.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jlmfr

  14.  # 14

    Colocado por: miguelgjlmfr,

    o seu caso é identico ao da Ana.

    Se lhe facilitar as contas imagine que utiliza os 30.000 que tem em dinheiro para amortiza a divida que tem e fica a dever 30.000 da sua casa atual.

    Depois vende a sua casa por 110.000, paga os 30.000 da divida ao banco e fica com 80.000 no bolso para comprar a moradia de 210.000, ie a divida para a moradia ficará em 130.000.

    Como foi referido anteriormente não se esqueça de adicionar a estes 130.000 todos os impostos.

    Geralmente a confusão que existe nas contas das permutas é que não basta olhar ao valor da diferença entre as casas, há que adicionar a essa diferença o valor da divida atual, porque embora a casa possa valer 110.000, na realidade só temos no nosso bolso a diferença entre esses 110.000 e o valor da divida.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:jlmfr


    Muito Obrigado.

    Efetivamente, já estava a adicionar a dívida atual, razão pela qual conto sempre com 130.000 de divida futura (70.000 para a nova casa + 60.000 da divida do apartamento atua).

    O apartamento foi comparado por 110.000 (85000 em CH e 25.000 em Multi-opções). Para efeito de IRS, mais-valias, Finanças, qual o valor que irão considerar como valor de aquisição do apartamento, para apuramento de eventuais mais-valias: o VPT atua, o CH ou o CH + o crédito multi-opções?

    Uma vez que o empréstimo atual tem uma taxa de juro inferior a 1% (infelizmente já não aplicável hoje em dia), faltando apenas cerca de 10 anos para terminar, sendo que a escritura apenas será efetuada no inicio de 2016, será preferível (IRS, Juros, mais valia, etc...) abater os 30.000 na divida atual ou pagar esses 30.000 ao empreiteiro, abatendo o valor a pagar pela moradia? De qualquer modo, serão sempre menos 30.000 a pedir ao banco!

    Relativamente aos impostos, sendo uma permuta, penso que apenas pagarei iMT na diferenças dos 2 imóveis (100.000 =210.000 - 110.000 ou a diferença de VPT nas finanças, ou seja o maior valor ). Neste exemplo, em vez de pagar cerca de de 10.000 € pela compra, julgo que não pagarei no total mais de 5.000 €. Estou a pensara bem?
    •  
      FD
    • 7 fevereiro 2014 editado

     # 15

    Colocado por: jlmfrSerá este o valor a considerar no LTV e taxa de esforço para o banco (que em principio será o mesmo onde detenho o crédito atual)?? Penso que está correto, ou não?

    Sim.

    Colocado por: jlmfrP.S: A mais valia que tenho de investir de modo a não pagar impostos no IRS será no mínimo de quanto? A diferença entre o valor pelo qual "vendo" o meu apartamento ao construtor e o valor de crédio habitação que pedi ao banco (não incluindo crédito multi-opções)?

    Comprou a casa por 110 - ou seja, declarou a compra às finanças por esse valor, vendeu por 110, não tem mais valia. Não complique. ;)
    Neste caso, é melhor esquecer o empréstimo... se tivesse tido lucro efectivo, aí sim, podia adicionar o empréstimo à equação.

    Colocado por: jlmfrUma vez que o empréstimo atual tem uma taxa de juro inferior a 1% (infelizmente já não aplicável hoje em dia), faltando apenas cerca de 10 anos para terminar, sendo que a escritura apenas será efetuada no inicio de 2016, será preferível (IRS, Juros, mais valia, etc...) abater os 30.000 na divida atual ou pagar esses 30.000 ao empreiteiro, abatendo o valor a pagar pela moradia?De qualquer modo, serão sempre menos 30.000 a pedir ao banco!

    Se a escritura só vai ser feita em 2016, NÃO entregue nenhum dinheiro ao construtor (não vá ele fugir com o dinheiro), faça as contas a ver se o que poupa em seguros e juros compensa face a um investimento desse dinheiro noutra coisa qualquer.

    Colocado por: jlmfrRelativamente aos impostos, sendo uma permuta, penso que apenas pagarei iMT na diferenças dos 2 imóveis (100.000 =210.000 - 110.000 ou a diferença de VPT nas finanças, ou seja o maior valor ). Neste exemplo, em vez de pagar cerca de de 10.000 € pela compra, julgo que não pagarei no total mais de 5.000 €. Estou a pensara bem?

    Sim, o IMT é apenas sobre a diferença.
    Em 100.000€ pagará de IMT 151,86€... já lhe dei uma boa notícia. :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jlmfr
    • jlmfr
    • 7 fevereiro 2014 editado

     # 16

    Muito Obrigado pela vossa ajuda.

    Colocado por: FD
    Comprou a casa por 110 - ou seja, declarou a compra às finanças por esse valor, vendeu por 110, não tem mais valia. Não complique. ;)
    Neste caso, é melhor esquecer o empréstimo... se tivesse tido lucro efectivo, aí sim, podia adicionar o empréstimo à equação.


    Penso que não me expressei bem: Nas Finanças. o VPT atual é de aprox. 85.000. O valor declarado quando comprei há 10 anos foi de 100.000. Ao permutar por 110.000 para o empreiteiro (é o valor acordado no contrato promessa onde já dei sinal), será considerado que tive mais valia?


    Colocado por: FD
    Se a escritura só vai ser feita em 2016, NÃO entregue nenhum dinheiro ao construtor (não vá ele fugir com o dinheiro), faça as contas a ver se o que poupa em seguros e juros compensa face a um investimento desse dinheiro noutra coisa qualquer.


    Penso que neste ponto também não me expressei bem: Esses 30.000 serão apenas "dados" na altura da escritura ou abatido na divida atual do meu crédito, dependo do que será mais favorável. No contrato promessa já assinado, apenas consta o apartamento a dar (110.000) o valor que terei de pagar em dinheiro, descontando obviamente o sinal já dado (valor simbólico) . Claro que os 60.000 do anterior crédito serei eu a pagar, mas já no novo crédito a contratar na mesmo banco. Relativamente ao empreiteiro, é uma pessoa de confiança, integra e séria (neste caso para mim é uma mais valia) que já construiu o meu atual apartamento :) , pelo que neste caso asseguro que não há perigo relativamente ao facto de "fugir"!!!


    Colocado por: FD
    Sim, o IMT é apenas sobre a diferença.
    Em 100.000€ pagará de IMT 151,86€... já lhe dei uma boa notícia. :)


    Obrigado. Sem permuta, penso que o custo total do processo no banco seriam cerca de 10.000 (incluindo IMT, imposto selo, escritura, etc....), sendo que o IMT seria aproximadamente 4.000/5.000 €.

    Neste caso, o custo aproximado do processo no banco , incluindo os impostos não deverá ultrapasar os 5.000 €. Certo?

    Muiro obrigado pela ajuda!!! :)
    •  
      FD
    • 7 fevereiro 2014 editado

     # 17

    Colocado por: jlmfrO valor declarado quando comprei há 10 anos foi de 100.000. Ao permutar por 110.000 para o empreiteiro (é o valor acordado no contrato promessa onde já dei sinal), será considerado que tive mais valia?

    Se declarou a compra por 100.000€ e vai permutar por 110.000€, tem uma mais valia de 10.000€.

    Colocado por: jlmfrNeste caso, o custo aproximado do processo no banco , incluindo os impostos não deverá ultrapasar os 5.000 €. Certo?

    Nem nada que se pareça. Pagará IMT (150€), imposto de selo (0,8% = 800€), escrituras e registos (500€~1.000€) e o processo no banco (500€?).
    Penso que não passará dos 2.500€.
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    • jlmfr
    • 7 fevereiro 2014 editado

     # 18

    Muito Obrigado.

    Colocado por: FD
    Se declarou a compra por 100.000€ e vai permutar por 110.000€, tem uma mais valia de 10.000€.


    Na altura declarei (modelo 1 ??) 85.000, mas posteriormente reavaliaram em 100.000. Entretanto pedi no ano passado nova avaliação às Finanças e reduziram para 85.000 o VPT. Neste caso o valor a considerar para mais valias não será o VPT (85.000)? Ou seja, não terei de reinvestir 25.000 (110.000 - 85.000) para não pagar mais valias? A justificação para as finanças que reinvesti esses 25.000 será efetuada de que forma? Através do VPT obtido da nova habitação, que será superior ao que vou "entregar" ao empreiteiro?


    Colocado por: FD
    Nem nada que se pareça. Pagará IMT (150€), imposto de selo (0,8%), escrituras e registos (500€~1.000€) e o processo no banco (500€?).
    Penso que não passará dos 2.500€.

    Boas Notícias, sem dúvida :)))

    Obrigado.
    •  
      FD
    • 7 fevereiro 2014

     # 19

    Colocado por: jlmfrNa altura declarei (modelo 1 ??) 85.000, mas posteriormente reavaliaram em 100.000. Entretanto pedi no ano passado nova avaliação às Finanças e reduziram para 85.000 o VPT. Neste caso o valor a considerar para mais valias não será o VPT (85.000)? Ou seja, não terei de reinvestir 25.000 (110.000 - 85.000) para não pagar mais valias? A justificação para as finanças que reinvesti esses 25.000 será efetuada de que forma? Através do VPT obtido da nova habitação, que é superior ao que vou "vender" ao empreiteiro?

    Reavaliaram em 100.000€ e pagou os impostos referentes a esses 100.000€? Ou seja, recebeu depois uma cartinha a dizer que tinha que pagar mais x de impostos porque o valor avaliado foi superior ao declarado?
    O valor a considerar para as mais valias é sempre o valor sobre o qual pagou impostos, se superior ao valor declarado.

  20.  # 20

    Colocado por: FD
    Reavaliaram em 100.000€ e pagou os impostos referentes a esses 100.000€? Ou seja, recebeu depois uma cartinha a dizer que tinha que pagar mais x de impostos porque o valor avaliado foi superior ao declarado?
    O valor a considerar para as mais valias é sempre o valor sobre o qual pagou impostos, se superior ao valor declarado.


    Recebia a "cartinha" :( nessa altura ..... mas no ano passado reavaliaram em 85.000 (desceu). Mesmo assis, o valor de aquisição a considerar deverá ser sempre 100.000?


    MAis uma vez obrigado.

    Cumps.

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